Ошибка при покупке квартиры, загородного дома или офиса обходится очень дорого: миллионы рублей, потерянное время и нервные клетки. Новый спецпроект DK.RU поможет читателям портала осознанно подойти к покупке недвижимости и сэкономить на этом.
Лучшие риелторы города расскажут вам:
Потраченные время, деньги и нервы, а в итоге – приобретение неликвидного объекта. Чем в реальности может обернуться самостоятельная покупка квартиры или дома.
Сотни сайтов-агрегаторов, банки, бывалые друзья – все в один голос уверяют нас, что сегодня самостоятельная покупка недвижимости на вторичном рынке – несложная задача. Считается, что решить ее сможет практически любой мало-мальски подкованный человек, сэкономив при этом на услугах риелтора. Однако, независимая оценка свидетельствует: большую часть объектов, проданных по завышенной цене, приобрели именно физлица, не пользующиеся услугами риелторов. То есть, желание сэкономить на комиссии агенту фактически обернулось для них дополнительными расходами, отмечает исполнительный директор «Бюро недвижимости Зыряновой» Наталья Девкина.
Несмотря на море доступной в открытом доступе информации, даже выбор жилья (что уж говорить о подготовке документов и заключении сделки!) - довольно сложный квест, и чтобы его пройти, требуется довольно много времени и профессиональных знаний. Давайте разберемся, какие этапы вам предстоит пройти, если вам предстоит покупка недвижимости на вторичном рынке.
Выявляем потребность
Выбор квартиры начинается с выявления или формирования потребности. Это происходит под влиянием разных факторов, но по какой бы причине вы не решили сменить жилплощадь, не стоит откладывать мечту о новом жилье: покупка никогда не совпадет с «подходящиме временем». И не пытайтесь подгадать снижение цены на квадратный метр или ипотечной ставки. Не являясь профессиональным игроком рынка недвижимости, обернуть эти факторы в свою пользу невозможно!
Ищем варианты
Сегодня очень распространен миф о возможности купить недвижимость «через интернет». На самом деле, это не так. Агрегаторы и классифайды только предоставляют информацию (причем, не всегда корректную и актуальную) о предлагаемых к продаже квартирах. Они не проводят переговоров между продавцами и покупателями, не показывают квартиры, не согласовывают условия сделки, не устраняют разногласия сторон, не получают необходимые для покупки недвижимости документы, не назначают дату подписания договора.
Поэтому, не нужно переоценивать реальную роль таких электронных сервисов – в действительности они могут только помочь подобрать несколько вариантов, наиболее соответствующих потребностям и возможностям покупателя.
Выбираем лучший
Если первые два этапа можно пройти самостоятельно, то на этом лучше всего обратиться к профессионалу. Но, если вы решили выступить в роли риелтора, нужно быть готовым потратить много времени на выбор и оценку вашего будущего жилья по ряду параметров:
Локация. Расположение объекта, окружающая его социальная инфраструктура (детские сады, школы, магазины, объекты досуга, поликлиники и т.п.), а также общие перспективы развития выбираемого микрорайона. Понимая указанные характеристики, можно корректно определить ликвидность объекта, на текущий момент и, скажем, в следующие 5-10 лет. То есть, вы сможете спрогнозировать, будет ли недвижимость дорожать или дешеветь с учетом возможных экономических изменений в стране, области, улучшения или ухудшения условий проживания в микрорайоне.
Время: изучение интересующего района, и тенденций его развития может занять примерно 7-10 дней.
Тип объекта. Под данным параметром мы понимаем планировку объекта и тип дома. Изучая вторичное жилье, было бы неплохо выяснить каким типам домов и планировок отдают предпочтение застройщики, поскольку уровень цен в новостройках и вторичном жилье практически сравнялся.
Время: на изучение типов домов, разновидностей планировок стоит посвятить 10-15 дней.
Ценообразование. Помните, что рекламная и фактическая стоимость объекта недвижимости могут существенно различаться! Формирование справедливой стоимости зависит от локации и типа объекта, а также еще от ряда параметров:
Общее правило: с продавцом объекта с длительным периодом экспозиции торговаться можно и нужно, но если удалось найти подходящий вам новый/свежий вариант квартиры, то затягивать с принятием решения о покупке не стоит. Не все продавцы выходят на рынок с завышенными ценами, и, чтобы не упустить удачный вариант, нужно обладать соответствующей информацией.
Время: на теоретическое понимание механизмов ценообразования по различным типам объектов займет 2-3 недели. Практическое применение навыков обязательно к применению ежедневно.
При этом хорошо было бы изучить принципы работы рынка недвижимости. Покупатель должен четко понимать теорию и практику юридических норм, применяемых в сделках и операциях с недвижимостью в регионе, где он приобретает жилье. Сделки на рынке недвижимости регулируются федеральным законодательством, но в каждом регионе есть нюансы в сфере правовых норм и практики совершения сделок, которые необходимо учитывать.
Время: изучать теорию и практику применения законодательных норм на рынке недвижимости приходится ежедневно, внимательно отслеживая изменения. Ведь размещенные в интернете образцы документов (тот же договор покупки недвижимости) далеко не всегда содержат актуальную информацию с точки зрения соответствия правовым нормам.
А государственные регистраторы Росреестра вряд ли выявят возможные ошибки или неточности в документах и помогут вам их исправить – перед ними стоят другие задачи.
Итого
Если подсчитать стоимость вашего времени, затраченного на этот этап, становится понятным, что реально сэкономить на сделке можно только с помощью профессионального риелтора, который обладает этими знаниями.
Хороший специалист убережет вас от эмоциональной покупки, добьется адекватной цены при покупке недвижимости и точно не будет покупать вам неликвидный объект. Риелтор заинтересован в долгосрочном сотрудничестве с вами и рассчитывает, что именно к нему вы обратитесь через несколько лет, когда решите расстаться с этой квартирой или домом. В конце концов, риелтор оптимизирует саму процедуру совершения сделки - начиная с момента выбора объекта, организацией сделки и заканчивая передачей ключей по квартире.
Опыт работы, прямые договоры с застройщиками, компетентные специалисты, членство в профессиональных сообществах. Обязательный чек-ап для честного риелтора – на DK.RU.
Сегодня мало кто решается на самостоятельную покупку-продажу недвижимости: куда проще и безопаснее воспользоваться помощью агентства недвижимости. Однако даже на рынке профессиональных риелторов запросто можно наткнуться на мошенника или некомпетентного специалиста и остаться без квартиры и денег. Как же выбрать среди сотен компаний и найти профессионалов, которые смогут без проблем сопроводить сделку любой сложности? О том, по каким критериям нужно выбирать риелтора, если вы собрались купить недвижимость, DK.RU рассказал генеральный директор АН «Новосёл» Евгений Новосёлов.
Опыт работы агентства на рынке недвижимости
В первую очередь необходимо обратить внимание на возраст компании. Если он исчисляется месяцами, то, скорее всего, это агентство создали инициативные агенты, и нет никакой гарантии, что они компетентны в правовых вопросах и хорошо умеют анализировать рынок. Следовательно, они вряд ли смогут определить адекватную конкурентную цену объекта недвижимости, с которым им предстоит работать. В структуре компании, работающей на рынке несколько лет или даже десятилетий, обязательно есть юридическая, аналитическая службы, служба безопасности, которые помогут справиться с любой задачей и оперативно решить любую непредвиденную проблему.
Репутация агентства
Прежде, чем обращаться в агентство недвижимости, расспросите своих знакомых – возможно, у них есть опыт общения со специалистами этой компании, почитайте отзывы о работе агентства в разных источниках. Помните, что к отзывам стоит относиться критически: конкуренция на рынке высока, и нередки случаи «вброса» отрицательных отзывов об агентствах. Если в жалобе пользователя на плохую работу сотрудников того или иного агентства нет конкретики, а только эмоции, скорее всего, он сфабрикован. Обращайте внимание и на то, как компания работает с отзывами: агентства, которые дорожат клиентами, очень чутко реагируют на негатив и всегда выясняют причину подобной реакции.
Членство в профессиональных сообществах
В нашей стране создана национальная организация профессиональных участников рынка недвижимости – Российская Гильдия Риэлторов (РГР). Также существуют региональные ассоциации, в Свердловской области это Уральская палата недвижимости (УПН).
РГР и УПН не только дополнительно аттестуют агентов по недвижимости, но и оказывают влияние на агентства при возникновении претензий со стороны клиента, поэтому членство в профессиональных сообществах повышает рейтинг агентства для клиента. Также неплохо было бы обратить внимание на победы агентства в отраслевых конкурсах: действительно профессиональные участники рынка ежегодно становятся лауреатами и, часто, не одного конкурса.
Наличие корпоративного центра обучения
На первый взгляд этот пункт может показаться второстепенным. Но на самом деле это показатель того, что агентство заинтересовано в повышении компетентности своих сотрудников и несёт ответственность за соблюдение технологий и стандартов работы, принятых в компании и в профессиональном сообществе.
Наличие прямых договоров с застройщиками и преференций от банков для клиентов агентства
Если такие партнерские отношения выстроены, значит, бизнес-сообщество доверяет агентству – соответственно, можете доверять и вы.
Квартиру клиент такого агентства купит исключительно по цене застройщика, без наценки, а ипотеку зачастую сможет получить по ставке меньшей, чем банк бы дал при обращении напрямую.
Гарантии
Убедитесь, что агентство недвижимости предоставляет гарантии на свои услуги. Это один из важнейших критериев выбора!
К сожалению, даже если агент качественно выполнил свою работу, покупка недвижимости на вторичном рынке практически всегда сопряжена с риском. Законодательство в сфере недвижимости в нашей стране непрозрачно, поэтому ошибки при приватизации двадцатилетней давности, неверно оформленные доли на детей при использовании материнского капитала и другие юридические нюансы могут поставить под угрозу ваше право собственности. Ответственные компании понимают это и гарантируют защиту права собственности своих клиентов.
Дополнительные услуги
Опытное агентство недвижимости знает, какие сложности испытывает человек при подготовке и совершении сделки, поэтому с готовностью сгладит их, предлагая дополнительные услуги – зачастую бесплатно. Например, согласитесь, вам будет гораздо комфортнее, если в день сделки вы, ваш агент и (при необходимости) вторая сторона будете передвигаться по всем точкам (регистрационная палата, банк, МФЦ и т.д.) на предоставленном компанией автомобиле, где есть wi-fi, счетная машинка, питьевая вода, наконец.
Открытость компании
Важным показателем открытости будет то, насколько активно компания взаимодействует со своей аудиторией в социальных сетях: оперативно ли отвечает на вопросы в режиме онлайн, быстро ли подключается к решению спорных моментов. Как правило, за это направление отвечает Клиентская служба или Служба сервиса, заинтересованная максимально быстро решить любую задачу клиента.
«Вы не будете сами себе назначать сильнодействующие лекарства, но готовы наобум брать многомиллионные кредиты на десятки лет». Чем грозит заемщику излишняя самостоятельность при оформлении ипотеки.
Елена Мяло, руководитель ипотечного направления ЦН «Северная казна»:
— Покупка недвижимости в кредит сегодня уже стала привычным делом. Даже те, кто мог бы приобрести объект на собственные средства, берет кредит на покупку недвижимости, решив купить квартиру или офис большей площади или потратить больше средств на ремонт и покупку мебели. Этому способствует политика банков, которые с каждым годом делают ипотечные кредиты, на первый взгляд, все более понятными и простыми.
Покупка недвижимости со стороны кажется детской игрой: выбери банк через поисковик, рассчитай сумму на сайте застройщика или банка, сделай запрос на кредит онлайн, выбери объект через мобильное приложение, с помощью онлайн-конструктора расставь мебель, оформи покупку недвижимости через сайт госуслуг, получи ключи. Причем, потенциальный клиент ищет в поисковике банк, как правило, только по трем критериям: минимальная процентная ставка, небольшой первоначальный взнос и возможность купить строящееся жилье с использованием кредита банка партнера. На другие – не менее важные критерии – внимания уже не обращают.
На самом деле, все не так просто. Как только проходит эйфория после получения предварительного положительного решения от банка, потенциальный заемщик сталкивается с множеством нюансов, которые препятствуют как выдаче кредита, так и заключению сделки. На выбранном объекте оказывается несогласованной перепланировка, квартира числится в залоге у стороннего банка, или на ней значатся иные обременения. Даже квартира, которая на первый взгляд подходит под стандарты банка, внезапно может оказаться непригодной для сделки – например, если ее собственник внезапно подает заявление о признании его банкротом. И это не «страшилки», для рядового клиента, который хочет и может сам подобрать и квартиру и ипотечный продукт, а «рядовой» кейс при покупке и продаже недвижимости.
Поэтому даже с учетом современных технологий, которые упрощают выбор и покупку недвижимости, необходимо планировать и заключать сделку при помощи специалистов. Это как с лекарствами: сегодня можно прочитать аннотацию любого лекарственного средства в интернете, но не рискнете же вы применить сильнодействующие таблетки, не проконсультировавшись с врачом? Так почему же в этом случае мы обращаем внимание на раздел «побочные явления», а в таком серьезном деле как оформление многомиллионного кредита на десятилетия, под залог приобретаемого жилья – нет?
«Умная» риелторская компания, которая в своем штате имеет профессионального ипотечного брокера, тщательно выстраивает взаимоотношение с кредитными организациями и корректирует стандартные ипотечные программы, подстраивая их под потребности клиента. Именно в этом направлении работала наша компания, когда в Екатеринбурге начали выдавать ипотечные кредиты по программе САИЖК.
Кроме того, агентства неждвижимости являются необходимым связующим звеном при междугородних сделках – а их с каждым годом становится все больше.
Несмотря на то, что у большинства банков есть внутренние регламенты для проведения региональных сделок, зачастую они не знают, как применить их на практике. Поэтому помощь ипотечных брокеров и грамотных риелторов в этом случае необходима!
В последующих материалах мы на примере наших кейсов, расскажем о нюансах работы с кредитными организациями, с риелторскими компаниями, и с обязательными партнерами - оценщиками и страховыми компаниями, с которыми в обязательном порядке должен будет столкнуться потенциальный заемщик. Со страховыми компаниями заемщик должен будет взаимодействовать на протяжении всего срока ипотечного кредита, поэтому к выбору страховой компании нужно отнестись также ответственно, как и к выбору ипотечной программы.
Найти самостоятельно помещение под магазин, склад или офис, безусловно, можно. Но, отказываясь от помощи специалистов, вы пройдете мимо выгодных вариантов и потеряете деньги и время.
Давайте представим, что вам потребовалось снять или купить коммерческую недвижимость – офис, склад или другой объект. Вы решили подобрать его самостоятельно: открываете поисковик или ищите подходящий вариант по знакомым. Не исключено, что вам повезет, и вы найдете нужное вам помещение буквально за неделю-другую. Но это – исключение из правил, обычно же покупателю или арендатору приходится потратить на самостоятельные поиски несколько месяцев, а иногда и лет. О том, в каком случае при поиске коммерческой недвижимости стоит обратиться к профессиональным риелторам, чтобы сэкономить время, деньги и нервы, рассказала генеральный директор «СКБ-Инвест» Лейсан Мелихова.
— Покупка коммерческой недвижимости осуществляется, в основном, для трех целей – ведение собственного бизнеса (в данном случае возможна и покупка и аренда), получение дохода от сдачи площадей в аренду и получение дохода от перепродажи. Во всех трех случаях работа с профессиональным риелтором очень облегчит жизнь покупателю или арендатору. Давайте разберемся, почему.
1. Экономия времени. Риелтор вместо вас будет подбирать варианты, вести по ним переговоры, узнавать о всех нюансах объекта и сделки. Время – деньги, и, не потратив часы и дни на эту непрофильную для вас работу, вы, в конце концов, сэкономите деньги.
2. Доступ к эксклюзивной информации. Рынок коммерческой недвижимости сложился так, что самые ликвидные объекты с хорошей локацией и стоимостью не рекламируются в открытых источниках. Это не проблема только Екатеринбурга – по тому же принципу работают на рынке недвижимости во всех городах страны.
У каждого агентства есть база постоянных клиентов, которым объекты предлагаются в первую очередь. Если среди них не нашлось покупателя или арендатора, объекты предлагаются коллегам из других агентств и только после этого выставляются в открытый доступ.
Cтоит отметить, что в сфере коммерческой недвижимости агентства очень тесно сотрудничают друг с другом: мы делимся закрытыми базами, совместно ведем сделки и формируем рынок. Так что при самостоятельном поиске объекта, скорее всего вы наткнетесь только на неликвид, все хорошие предложения «пройдут» мимо вас.
3. Прогноз ликвидности. Профессионалы, работающие на рынке недвижимости не первый год, хорошо ориентируются в нем, понимают его внутреннюю логику и знают тренды. Поэтому в отличие от вас они могут просчитать, насколько перспективен данный объект, может ли его месторасположение обеспечить вас стабильным трафиком, будет ли развиваться этот район и расти цена на приобретенное вами помещение.
4. Экономия на покупке. Профессиональные риелторы знают, когда начнутся продажи у застройщиков, могут под эту дату сформировать пакет запросов от нескольких покупателей и, приобретая больший объем квадратных метров, получить значительный дисконт. Это позволяет серьезно экономить на покупке недвижимости.
5. Надежные арендаторы. Есть смысл обратиться к риелторам и если вы решили сдавать объект недвижимости в аренду. Работая напрямую с федеральными компаниями, профессионалы рынка создают готовый арендный бизнес с хорошей окупаемостью и доходностью, с долгосрочными договорами аренды.
6. Юридическое сопровождение сделки. Риелтор полностью проверит объект и застрахует вас от возможных неприятных последствий покупки «проблемного» объекта.
7. Продуктивные переговоры. Переговоры по покупке и аренде коммерческой недвижимости играют большую роль в успешной сделке. Нередко найти компромисс между покупателем (арендатором) и продавцом (арендодателем) бывает довольно сложно. Агентство же выступает грамотным посредником, находя выходы из ситуаций и постепенно доводя условия до оптимальных для обеих сторон.
8. Перспективное приобретение. Если вы хотите купить недвижимость для последующей перепродажи, очень важно просчитать перспективы и купить ликвидный объект.
При выборе нужно учитывать локацию, планировку, мощности, расположение входной группы и еще десятки нюансов. При этом нужно не только приобрести объект по оптимальной цене, но и вовремя выставить его на продажу – не передержать, не «замылить», чтобы извлечь из сделки максимальную прибыль.
А для этого нужно очень хорошо владеть информацией и быть «в рынке», всегда держать руку на пульсе. Это тоже сможет сделать только профессиональный человек.
Подводя итог, могу сказать, что каждый должен заниматься своим делом, только профессионал в каждом деле даст максимальный результат. Кому-то нравится «играть в рулетку» - безусловно, это приносит богатый опыт. Правда, он может очень дорого обойтись. Кто-то же делает сразу и наверняка, обращаясь к профессионалам.
