Банки аккредитуют загородных застройщиков

Физлицам начинают выдавать кредиты на строительство коттеджей. В ближайшее время минимум 3 загородных проекта получат аккредитацию при банках. По мнению экспертов, с весны 2008 г. в Самаре может начаться «бум» предыпотечного кредитования загородной недвижимости, что подстегнет цены на коттеджи эконом- и бизнес-класса. Но пока большинство загородных застройщиков не проходят отбраковку в банках из-за «неживого» баланса и отсутствия имущества под залог.

Досих пор приобрести коттедж с помощью предыпотечного кредита можно было только в двух проектах — коттеджном поселке «Кинель-Юго-Запад» строительной компании ЗАО «Юго-Запад», работающей в партнерстве с Волжским социальным банком, и в поселке «Мастерюки», строительством которого управляет аффилированная к АвтоВАЗбанку компания «Эл-Траст». Застройщики неоднократно обращались в банки и предлагали различные схемы кредитования как для своих компаний, так и для физических лиц — клиентов, но получали отказ; банки участвовали только в тех проектах, которые контролировали — через аффилированные компании либо проектное финансирование.

Сейчас спектр предложения начинает расширяться. Газбанк около месяца назад аккредитовал строительную компанию «ГлавРосСтрой», занимающуюся возведением индивидуальных коттеджей, и теперь будет кредитовать ее клиентов под залог земли (и впоследствии незавершенного строительства) с дисконтом в 15% от оценочной стоимости. Схема кредитования реализуется поэтапно: когда первый транш освоен, заемщик сможет произвести переоценку объекта с незавершенным строительством и, увеличив залоговую базу на стоимость незавершенного объекта, получить новый транш кредита. Таким же образом выдаются и последующие транши. КБ «Солидарность» разрабатывает свою ипотечную программу и планирует вывести ее на рынок в I квартале 2008 г.

Застройщик крупного коттеджного поселка «Дубрава» — инвестиционно-строительная компания «Волга-Групп» — смогла привлечь федеральные банки. По словам председателя правления компании «Волга-Групп» Петра Сивожелезова, сейчас около десятка кредитных организаций согласовывают схемы кредитования в головных офисах и оценивают платежеспособность заемщиков-покупателей коттеджей в «Дубраве». Среди них — Сбербанк и Номос-Банк. Кроме того, в Номос-Банке сообщили, что готовятся аккредитовать либо заключить договор о сотрудничестве со строительной компанией «Виктория-2», застройщиком поселка «Славный».

Рынок будет расширяться и дальше. Как сообщил Вячеслав Квитко, главный специалист сектора развития бизнеса самарского филиала Банка Москвы, его организация сейчас рассматривает первые заявки на получение кредитов и вскоре начнет рекламную кампанию по продвижению предыпотеки. «Райффайзенбанк Австрия» и Росбанк сейчас выдают предыпотечные кредиты только в Москве, но, возможно, начнут предлагать такие продукты и в Самаре. В Райффайзенбанке сообщили, что предыпотека в филиале может появиться в начале 2008 г., а в Росбанке ситуация пока не так ясна — сначала проведут эксперимент в одном из регионов, а затем уже продукт введут во всех филиалах.

Застройщики вынуждены раскрывать финансовую информацию перед банками

Инициаторами переговоров «банк — застройщик» чаще всего становятся строительные компании, которые рассматривают кредитование физлиц на строительство как фактор, упрощающий продажу коттеджей и, соответственно, привлечение ресурсов в свой проект. Предыпотека особенно актуальна для компаний из малого и среднего бизнеса, тех, для которых важен каждый потенциальный клиент. Например, генеральный директор компании «ГлавРосСтрой» Дмитрий Говорухин вел переговоры с несколькими кредитными организациями, включая Поволжский банк Сбербанка России и самарский филиал Райффайзенбанка, где получил отказы и в итоге после разработки кредитной программы совместно с менеджерами Газбанка аккредитовал свою фирму.

Со своей стороны банки занимают консервативную позицию и отказывают застройщикам из-за того, что бизнес небольших застройщиков часто непрозрачен или не внушает доверия. Эксперты отмечают, что, как правило, у строителей нет прибыльного баланса и не все обороты проходят по счетам, а из имущества они имеют только арендованную технику. К тому же банки считают предыпотеку сравнительно более рискованным продуктом, чем другие виды кредитования.

Начальник отдела продвижения банковских продуктов ЗАО «Фиа-Банк» Анна Волошина: «Для нас предпочтительнее кредитовать застройщика, а не его клиента, чтобы банк получал часть квадратных метров в проекте. В противном случае слишком много неясностей с обеспечением».

Основной проблемой, по словам директора компании «Берег-Риэлт» Игоря Филиппова, остается Федеральный закон №214 «О долевом участии», согласно которому строитель обязан иметь полный пакет документов для того, чтобы привлекать ресурсы в проект. Оформление пакета затягивается на месяцы и годы, а до получения разрешения банки даже не ведут переговоры о перспективе предыпотечного кредитования.

Кроме этого для банка, занявшегося предыпотекой, есть три основных риска, которые приходится страховать застройщику: во-первых, земля и «долевка» не считаются ликвидным обеспечением, пока не становится ясно, что в данном коттеджном поселке дома будут продаваться. Во-вторых, банкиры опасаются, что в случае, если несколько покупателей не смогут платить по кредиту, застройщик может исчезнуть. Поэтому предпочитают те строительные компании, у которых есть в собственности техника или недвижимость. Этим имуществом застройщик сможет рассчитаться с банком в крайнем случае.

В-третьих, риск нецелевого использования полученных от банка средств — именно поэтому кредитные организации предпочитают контролировать застройщика с помощью проектного финансирования.

Существует несколько решений для этой ситуации. «Банки и строители не пришли пока к единой схеме взаимодействия, под каждый проект разрабатывается отдельная схема», — отмечает начальник отдела продвижения банковских продуктов ЗАО «Фиа-Банк» Анна Волошина.

Застройщик «Волга-Групп» привлек банки наличием пакета документов, масштабом проекта (более одной тысячи домов) и агрессивным маркетингом. «На решение менеджеров банка о выборе компании в качестве стратегического партнера повлияли, среди прочих факторов, качество предоставленных на рассмотрение документов и рекламно-информационная поддержка. Оба этих фактора говорят о том, что коттеджи будут продаваться, будут ликвидными», — подчеркивает заместитель управляющего — руководитель блока розничного бизнеса самарского филиала Номос-Банка Юлиана Степашкина.

Менее крупные застройщики вынуждены раскрывать свой баланс и нарабатывать кредитную историю при банке, сотрудничая не по предыпотеке, а по другим формам кредитования. «ГлавРосСтрою» при работе с Газбанком, чтобы получить аккредитацию, пришлось предоставить КБ для анализа все договоры и финансовые документы компании.

Развитие предыпотеки поднимет цены на коттеджи

По мнению экспертов, если в следующие 1-2 года рынок кредитов на строительство коттеджей будет стремительно расти, то конкуренция вынудит банки становиться все более открытыми для аккредитации застройщиков, а строительные компании будут вынуждены изменяться под требования банков, в противном случае их предложение станет менее конкурентоспособным на рынке. Другими словами, предыпотека станет «ситом», которое уберет с рынка ряд небольших или недостаточно прозрачных компаний. Кроме того, развитие системы кредитования физлиц на строительство коттеджей подстегнет спрос и вырастит цены на загородную недвижимость.

Сейчас неясно, какими будут темпы роста рынка, потому что его развитие сдерживает целый ряд факторов. В предыпотеку сложно привлекать финансовые ресурсы — ее портфели практически невозможно продать на внешнем рынке, секьюритизовать. В настоящий момент ситуацию усугубляет американский ипотечный кризис, из-за которого у ряда банков возникли проблемы с финансированием даже по основным продуктам, и естественно, что загородной предыпотеке как рискованному инструменту не уделяют внимания вообще. Поэтому, как полагает один из экспертов, перспективы предыпотечного кредитования ограничены и еще долгое время оно останется нишевым продуктом узкого круга банков и застройщиков.

Другие эксперты дают более оптимистичные прогнозы на этот счет, полагая, что с весны следующего года, то есть с начала следующего сезона, Самару ждет «бум» коттеджной предыпотеки, так как спрос на загородную недвижимость уже сформировался, особенно на организованные поселки. Юлиана Степашкина, заместитель управляющего — руководитель блока розничного бизнеса самарского филиала Номос-Банка, в целом с этим согласна. По мнению эксперта, самарский рынок ипотечного кредитования вторичного жилья уже сейчас прирастает намного медленнее, чем рынок кредитования «долевок», а в городе строительство нового жилья сдерживает дефицит строительных площадок с оформленным пакетом разрешительной документации. Поэтому, как полагает Юлиана Степашкина, логично предположить, что в 2008 г. спрос на загородную недвижимость вырастет еще больше и кредитование строительства коттеджей будет бурно развиваться.

мнение
«Сейчас гонки нет, но в перспективе двух лет загородная предыпотека будет развиваться»

Илья Зибарев
руководитель блока «Ипотечное кредитование» КБ «Альфа-Банк» (г. Москва)
Массового роста загородной предыпотеки пока нет даже в столице и Подмосковье. Все совместные проекты банков и застройщиков носят единичный характер. И у нашего банка первый проект с загородным застройщиком находится еще только в стадии подписания. Как и мы, другие банки не торопятся первыми развиться на этом рынке, нет гонки, чтобы успеть «вскочить в уходящий поезд» загородной предыпотеки. В отличие от кредитов на готовые коттеджи это рискованный продукт, потому что сроки строительства могут срываться и затягиваться, «подвешивая» деньги в проекте.
Американский ипотечный кризис вызвал перебои с фондированием, ситуация с финансированием надежных продуктов стабилизируется только за 8-9 месяцев.
Когда можно будет свободно привлекать ресурсы под рискованную предыпотеку — не ясно. Но при этом сам по себе столичный рынок загородной недвижимости развивается достаточно динамично. В отличие от рынка городского жилья темпы роста цен на коттеджи в 2006 г. не снижались и по итогам составили 30-40%.
Сейчас в Подмосковье около 300 поселков, в среднем по 150 домов стоимостью в $500 тыс. каждый. Рынок очень большой, поэтому в перспективе двух лет загородная предыпотека начнет развиваться. А значит, банки будут выстраивать партнерство с загородными застройщиками и тиражировать опыт в регионах.