«Центральная» подвела

Самарские девелоперы еще надеются, что строительство магистрали «Центральная» будет возобновлено. Иначе у коттеджных поселков, которые начали строиться у границы Самары, нет будущего.

В августе 2008 года Фонд социальных исследований спросил граждан Самары: «Верите ли вы, что магистраль «Центральная» будет построена до 2015 года?» Более половины опрошенных ответили утвердительно. И это несмотря на то, что строительство скоростной магистрали велось с конца 90-х годов, но за все это время дорога, замышлявшаяся как альтернатива М-5, так и не смогла перейти границы города. Проложенные 11 км по-прежнему ведут с волгоградской трассы в чистое поле, где и обрываются, не дойдя до границы города каких-то 2,2 км.
Однако в 2007-2008гг. в дороги Самары было вложено уже несколько миллиардов рублей. Еще порядка 3,5 млрд рублей областное правительство надеялось получить из федерального бюджета на реконструкцию «Центральной» в 2009-2010гг., чтобы построить первый городской участок трассы от Ракитовского шоссе до проспекта Кирова (7,5 км). В своем окончательном варианте магистраль должна была пересечь город по прямой (13,5 км) и обеспечить Самаре сразу два выхода за ее границы.
До сих пор из-за очень плохого состояния проспекта коммерческая недвижимость (в основном торговая) на проспекте Карла Маркса располагалась «очагами»— на перекрестках с крупными улицами (пр. Кирова, Ново-Вокзальной, Советской Армии и др.) Самым востребованным на проспекте и сегодня остается перекресток с улицей Революционной, но в большей степени из-за того, что проспект здесь проходит всего в нескольких десятках метров от Московского шоссе. Здесь же фиксировались наиболее высокие ставки арендной платы— до 1000 рублей за 1кв.м.
Генплан определил под коммерческую застройку земельные участки вдоль трассы на расстояние 400 м от оси дороги по обе стороны. Это открывало новые перспективы для развития коммерческой недвижимости в Самаре. Инвесторы надеялись, что с вводом магистрали в эксплуатацию рыночная стоимость объектов недвижимости вырастет. В черте Самары девелоперы начали проектировать новые офисные и торговые центры у мест пересечения магистрали с основными городскими трассами. А ПМК «Русич» предложила даже собственный проект реконструкции. Проспект на участке от пр.Кирова до набережной реки Самара должен был стать эстакадной дорогой высотой 24 м. Пространство под дорогой компания предложила использовать под паркинги, проложить ветку метро и на нескольких подземных уровнях построить скоростные трассы без светофоров и пересечений.
Новые перспективы открылись и перед строителями загородной недвижимости. Группа «RBE» разработала проект поселка эконом-класса «Самара-Мегаполис», расположенного с «Центральной» у поселков Смышляевка и Петра Дубрава. На земельном участке площадью 810 га RBE планировала построить недорогие коттеджи и 4-этажные жилые дома, и к 2015 году сдать в эксплуатацию почти 2,7 млн кв. м жилья на 140 тысяч человек. Еще 650 га отводилось под коммерческую застройку. RBE планировала построить в 400-метровой зоне трассы промышленно-торговые базы, логистический центр, кирпичный завод, строительный торгово-офисный центр и объекты придорожной инфраструктуры. Стоимость всего проекта, по оценкам представителей компании, составила бы порядка $7-7,5 млрд.
Поблизости, между поселками Петра Дубрава и Стройкерамика свой коттеджный поселок на 120 га земли строила ИСК «Волга-групп». Часть площадей компания выделила под застройку двухэтажными домами с четырьмя квартирами. Площадь комнаты в среднем будет составлять 32-33 кв. метра. «Дубрава» была рассчитана на 4 тысяч человек, для которых строилось 1200 домов.
Достаточно было, чтобы «Центральная» преодолела 2,2 км до границы Самары и соединилась с Ракитовским шоссе,— и два этих поселка получили бы устойчивую транспортную связь с городом. Но после того как власти отказались далее финансировать строительство «Центральной», «Дубраве» повезло немного больше, чем «Мегаполису»: в 2008 году группа победила в тендере на предоставление 650 млн рублей из федерального бюджета на обеспечение микрорайона автодорогой. А RBE и ее владелец Андрей Шокин этим летом вынуждены были передать более 900 га участка под «Мегаполисом» председателю совета директоров банка «Волга Кредит» Александру Мануйлову (банк кредитовал ряд проектов RBE). После остановки строительства «Центральной» интерес инвесторов к проекту резко иссяк. Впрочем, после сделки совладельцы «Мегаполиса» заявили, что готовы совместно продолжать застройку.

Ситуацию с «Центральной» можно включать в учебники
Владимир Душко старший партнер маркетингового Агентства N.A.M.E.S.
Развитие ситуации вокруг автомагистрали «Центральная» можно включать в кейсы учебников по коммерческой недвижимости, как пример столкновения законов рынка и отечественных реалий. Магистраль является объектом федерального строительства и сразу привлекла интерес крупных российских инвесторов. Усиливал эффект факт постройки торгового центра ИКЕА («Мега»), который вписывается в логистическую схему «Центральной» и сам по себе является сильнейшим катализатором роста цен на недвижимость. Областные земли в ареале «входа» магистрали в город стали «лакомым кусочком» и быстро росли в цене, несмотря на полное отсутствие на них какой-либо инфраструктуры. Поедут, но нескоро
Самые масштабные проекты в сфере развития транспортного узла Самары 2009-2015гг.
1    Строительство скоростной магистрали по улице Соколова через территорию ЗиМа в сторону Оврага Подпольщиков и вверх по улице Врубеля к Московскому шоссе. Расчетная скорость движения потока — 110 км/ч.
2    Реконструкция проспекта Кирова. Проект обеспечит выход проспекта к обводной дороге через Кировский мостовой переход. Сама магистраль должна стать трассой непрерывного движения, без светофоров, с многоуровневыми развязками.
3    Кировский мостовой переход. Общая длина трассы — 10,87км. Расчетная скорость движения — 120 км/ч. Сметная стоимость строительства — 10,2 млрд рублей. Строительство идет с 2007 года. Может быть завершено в 2012 году при условии финансирования строительства в 2010‑м в объеме не менее 2,8 млрд рублей.
4    Проектирование и строительство нового моста в створе улицы Фрунзе. Конкурс на разработку проектно‑сметной документации запланирован на 2010 год. При наличии финансирования строительство займет 3‑5 лет.
5    Строительство вертолетной площадки у набережной реки Волга (коммерческий проект). Рассматриваются варианты строительства в районе Струковского парка, бассейна ЦСК и Ладьи (ул.Соколова). Площадка предназначена для приема легких вертолетов массой не более 7 тонн (Ми‑2, Robinson 44, Robinson 22, Актай, Ансат, Ка‑226, Ка‑26 и др.)
6    Канатная дорога (коммерческий проект). Соединит Самару с селом Рождествено и зоной отдыха на другом берегу Волги. Расчетная скорость движения дороги — 6 м/с, пропускная способность — до 750 человек в час. Строительство дороги может быть завершено в течение двух лет, примерный срок окупаемости — пять лет. Необходимые инвестиции — около 1 млрд рублей.
7    Строительство станции метро «Алабинская». Из‑за проблем с финансированием объекта завершение строительства планируется только на 2016 год.

Источник: Данные ДК