Подписаться
Курс ЦБ на 30.01
98,01
102,40

Cкладские комплексы

Растущий спрос на высококлассные складские помещения в ближайшие 2-3 года удовлетворят крупные международные и федеральные операторы. Местным компаниям, чтобы не потерять свою долю рынка, приходитс

Растущий спрос на высококлассные складские помещения в ближайшие 2-3 года удовлетворят крупные международные и федеральные операторы. Местным компаниям, чтобы не потерять свою долю рынка, приходится расширять спектр предлагаемых услуг и вкладывать крупные суммы в строительство терминалов класса «А».

эксперты
Юрий Артамонов
директор по операциям (регион Россия) Международной холдинговой компании ATL
Максим Григорьев
директор компании «Русская логистическая служба г. Самара»
Александр Зиновьев
замгендиректора Средневолжской логистической компании
Владимир Коваленко
исполнительный директор Поволжской логистической ассоциации
Андрей Литвинов
заместитель директора ООО «Десна»
Рустем Мустафин
специалист отдела маркетинга компании «РосТрансТерминал» (ассоциация «Версиво»)
Владимир Нестеров
заместитель директора АН «Престиж-недвижимость»
Максим Шакиров
директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International

Как сегодня растет складской рынок Самары
Когда федеральные и иностранные компании выйдут на региональный рынок
На чем местные логисты сегодня зарабатывают деньги

Точно оценить суммарную площадь складских помещений в самарском регионе, так же, как и объем отдельных сегментов рынка, сегодня достаточно сложно: их учета никто не ведет. Во-первых, не все представленные на рынке помещения сдаются их обладателями в аренду — многие просто используются компаниями для собственной работы, поэтому рынок трудно назвать до конца прозрачным. Во-вторых, замечает директор по операциям (регион Россия) Международной холдинговой компании ATL Юрий Артамонов, в России пока не существует четких критериев оценки для складских помещений. Так, в настоящее время в Самаре около 200-250 тыс. кв. м — это склады так называемого высокого уровня (классы выше «B»). Причем из них только половину можно отнести к общепринятому классу «A». Остальные площади пограничные, их скорее можно причислить к классу «B+». На склады классов «B» и «C» приходится приблизительно 800 тыс. кв. м. К самым крупным игрокам самарского рынка эксперты сегодня относят Средневолжскую логистическую компанию (СЛК), Русскую логистическую службу (РЛС), «Виктор и Ко «Мегакомплекс Московский». На их долю приходится около 40% всех первоклассных складских терминалов. Ежегодный рост рынка складских помещений Самары не превышает 10%, причем наиболее высокие темпы, по оценкам экспертов, демонстрирует сегмент складов класса «B+».

По словам Владимира Коваленко, исполнительного директора Поволжской логистической ассоциации, складской рынок самарского региона еще далек от насыщения. «Оптимальный прирост этого рынка вычисляется по следующей формуле: объем прироста регионального ВВП плюс 2-3%. Темп прироста ВВП по Самаре в 2006 г. составил около 5%. Таким образом, прирост должен быть около 8%». Однако, по мнению участников рынка, эту цифру нужно удвоить — для оптимального развития темпы должны составлять 14-15%. «По нашим прогнозам, цифры в 14% Поволжье достигнет через пару лет», — заявил г-н Коваленко.

Логисты требуют от девелоперов более продуманного строительства

На самарском складском рынке оперируют 3 вида компаний: это застройщики, оказывающие услуги по хранению продукции на собственных площадях, логистические компании или же непосредственные грузовладельцы, арендующие или покупающие склады у застройщиков.

Сегодня в Самаре к постройке заявлен большой объем складских площадей. К концу года завершить крупный логистический терминал площадью 140 тыс. кв. м планирует компания «Виктор и Ко», сдача I очереди логистического комплекса в 18 тыс. кв. м ассоциации «Версиво» намечена на ноябрь 2007 г., в собственные склады класса «А» вкладываются и международный логистический оператор «Алерс», а также ИПГ «Евразия».

Однако Владимир Коваленко сомневается в том, что все они будут востребованы: «Рынок будет успешно развиваться лишь в том случае, если девелоперы при выборе места расположения новых складов будут учитывать мнения логистических компаний». Сейчас же девелоперы ведут строительство без учета интересов логистов, которым в итоге неинтересно пользоваться предлагаемыми помещениями. Владимир Нестеров, заместитель директора АН «Престиж-недвижимость», отмечает, что местные компании интересуются скорее местоположением склада: сегодня популярны помещения в районе улицы 22 Партсъезда и далее в сторону Зубчаниновки. Центр города спросом не пользуется — слишком высокие цены и мало коммуникаций. Техническая начинка склада местных заказчиков практически не интересует.

Проблема грамотного размещения складов — основная причина незаполненности терминалов класса «А» при достаточно широком предложении на самарском рынке. Большая часть из них не удовлетворяет потребностям федеральных и международных ритейлеров. «Из-за этого потенциальные арендаторы складов местных операторов предпочитают иметь собственные терминалы и самостоятельно перевозить и хранить товар», — поясняет Владимир Коваленко.

Все же ситуация в ближайшее время вряд ли изменится, так как для девелоперов склады — прибыльный сегмент. Ожидаемый приход федеральных и иностранных операторов заставляет местные компании строить дорогие терминалы, на базе которых можно будет впоследствии строить собственный логистический комплекс. Возводить на месте новые склады сегодня решаются немногие крупные инорегиональные логистические операторы: этот бизнес слишком рискован, к тому же в Самаре очень сложно оформить под постройку землю, провести все необходимые коммуникации. При этом вкладывать в строительство приходится слишком большие деньги. Чтобы избежать таких трат времени и сил, крупные игроки предпочитают приходить в регионы, арендуя склады. По словам специалиста отдела маркетинга компании «РосТранс- Терминал» Рустема Мустафина, комплекс, который строит компания «Виктор и Ко», будет сдаваться как минимум двум логистическим операторам. По мере насыщения складского рынка, считает Максим Шакиров, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International, будет расти количество девелоперских проектов, используемых по схеме built-to-suit , так как это оптимальный способ решения проблемы.

Поэтому, по прогнозу экспертов, местные игроки в ближайшие пару лет будут строить дорогие терминалы, а компании высокого уровня, приходя на рынок с комплексом логистических решений, смогут использовать их как базу для работы с клиентами.

Чтобы окупить инвестиции в склады, операторы расширяют спектр услуг

Сегодня, по оценкам Владимира Коваленко, в Самаре представлено много складов советских времен. Строительство новых, переоборудованных и технически оснащенных терминалов, приведет к удорожанию услуг ответхранения и росту ставок аренды. Однако, по мнению участников рынка, в целом это обусловит снижение доли логистических расходов в системе затрат при реализации товара. Сегодня они составляют 30-35% конечной стоимости товара, причем складское хранение — это примерно 10%. В Европе показатель логистических затрат составляет лишь 8-10%, а вскоре его планируется снизить до 5-7%, и все за счет того, что услуги отдаются на аутсорсинг специализированным компаниям. К этому, по словам г-на Коваленко, должны стремиться и логисты России, иначе их предложение не будет интересно западным компаниям. Согласен с ним и директор самарского филиала Русской логистической службы Максим Григорьев. По его словам, логистический аутсорсинг — наиболее удобный и качественный вид услуг в этом секторе.

В немалой степени возможности развития складского рынка зависят и от позиции потенциальных клиентов: многие компании сегодня предпочитают строить собственные терминалы и осуществлять всю логистику самостоятельно. Одни из главных условий успешности склада для федеральных и международных ритейлеров — наличие в нем сложной техники, новейших IT-продуктов, управление всеми процессами. Такие склады хоть и стоят дороже, зато могут привлечь внимание требовательных клиентов. В Самаре еще мало таких предложений. По словам Александра Зиновьева, замгендиректора Средневолжской логистической компании, шаг по формированию полного комплекса логистических услуг международного уровня уже предпринимают крупные игроки: СЛК, РЛС, ATL.

На местном рынке спрос на высокотехнологичные услуги невелик: предпринимателей не устраивают цены, они готовы хранить продукцию в помещениях без сложной начинки за меньшую сумму. Потенциальные потребители складских терминалов высшего класса пока присматриваются к местному рынку, оценивают возможности игроков, следят за развитием.

Александр Литвинов*, заместитель директора ООО «Десна», замечает, что многие компании, приходя в регион, стараются сэкономить, выстраивая собственные склады рядом с торговым помещением (так поступила появившаяся на тольяттинском рынке «Лента»): изначально под постройку покупается большая площадь, и торговый комплекс выстраивается по модели «магазин-склад». Однако, по словам Александра Зиновьева, сегодня эта ситуация постепенно меняется — когда собственных помещений уже недостаточно, крупные организации арендуют склады у логистических компаний.

Укрепиться на рынке компании позволяет увеличение объемов хранимой продукции. Чем большие высокоорганизованные площади может предоставить компания, тем больше будет клиентов и тем большие объемы они будут отдавать на хранение. Нам выгодно работать быстрее, говорит г-н Зиновьев: если компания владеет высокооборачиваемым продуктом, мы должны проводить все операции быстро и четко, тогда прибыли клиента возрастут, а соответственно, увеличится и объем хранимого у нас товара.

Еще одна причина медленного наполнения существующих складских помещений, отмечает Юрий Артамонов, — высокие арендные ставки, которые в регионе уже сейчас приближаются к московским. Поэтому ждать возврата затраченных инвестиций приходится долго. Строительство же склада класса «A» обходится довольно дорого — затраты составляют от $700 до $1 тыс. за кв. м. Срок окупаемости таких складов, по словам Александра Зиновьева, составляет от 5 до 7 лет. Первоначальные вложения окупаются в первую очередь объемами хранимой продукции, а во-вторых — ценами на услуги. Однако в целом рентабельность старых складов выше (15%), чем у новых (10%). Разница связана с тем, что строительство новых высокотехнологичных складов требует больших вложений. По мнению Владимира Коваленко, окупать эти затраты компания может оказанием дополнительных услуг, перечень которых достаточно широк и включает приблизительно 30 наименований. Александр Зиновьев уже сегодня отмечает рост интереса потребителей к услугам, предоставляемым логистическими компаниями, и первоклассным терминалам. По его словам, это касается в основном федеральных и международных игроков, которые постоянно увеличивают объемы хранимого товара.

Арендные ставки, прогнозирует Юрий Артамонов, начнут падать через 3-4 года, когда произойдет насыщение рынка складских помещений. Именно тогда начнется битва за каждого конкретного клиента. Операторы будут зарабатывать деньги на дополнительных услугах, предлагая клиенту самые низкие арендные ставки. «Мы придем к тому, что через 5-6 лет рынок складской недвижимости будет перенасыщен. И вот тогда выживут те операторы, которые смогут зарабатывать деньги не на пустых коробках складов, а на логистических услугах с добавленной стоимостью», — подчеркивает он.

Вступление России в ВТО переживут только крупные логистические операторы

По данным Knight Frank, Россия — перспективный рынок не только для российских инвесторов и девелоперов, но и крупных международных компаний. В этом сегменте формируется новая тенденция: девелоперы складских проектов в условиях растущей конкуренции все больше ориентируются на запросы конечных потребителей помещений. В Самаре это произойдет не раньше, чем через 2 года, считают эксперты, когда все планируемые площади введут в эксплуатацию, и рынок начнет развиваться интенсивно, конкуренция будет в возможностях площадей. «Выход на рынок Самарской области крупнейших торговых сетей вызывает острую потребность в надежных комплексных логистических 3PL-операторах — компаниях, способных оптимизировать схему планирования и доставки грузов, оперирующих складскими терминалами в региональных центрах», — отметил Максим Григорьев. «Сегодня в Европе развиваются так называемые тримодальные логистические центры (когда есть выход к воде, ж/д путям и автомобильным трассам), — поясняет Владимир Коваленко. — В Поволжье возможность построить такие центры есть в Самаре, Казани, Саратове, Нижнем Новгороде и Перми. Безусловно, учет новых тенденций при реализации проекта крупнейшего логистического центра Самары приведет к росту инвестиционной привлекательности складского рынка».

Переломным моментом для развития рынка логистики и складских услуг станет и вступление России в ВТО. Это приведет к приходу европейских логистических операторов, предлагающих широкий спектр услуг, причем хорошего качества и по приемлемым ценам. По оценкам Владимира Коваленко, местным компаниям нужно срочно внедрять европейский опыт и прикладывать все силы для укрупнения — маленькие фирмы просто не выдержат такой конкуренции. Поэтому местным компаниям нужно консолидироваться. Механизм выживания, по словам г-на Коваленко, прост: взаимодействие с ассоциациями и создание «логокомитетов» при областных правительствах.

Таким образом, будущее сегодня за логистическими компаниями, предоставляющими широкий спектр услуг. А предприятиям, владеющим складскими комплексами «под себя», придется избавляться от них — либо сдавать в аренду, либо отдавать в финансовый или эксплуатационный лизинг.

 

 

 

built-to-suit (от англ. «построенный под заказ») — склады, которые строятся в соответствии с потребностями конкретного заказчика.

детали
Склады разных классов отличаются высотой потолков и технологиями
Требования к складам разных классов

А Здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, прямоугольное, без колонн или с шагом колонн не менее 9 м, с проф. системой управления, регулируемым темп. режимом, противопожарной системой, сигнализацией и видеонаблюдением, многоуровневым стеллажным оборудованием и потолком от 10 м
B+ Складское здание прямоугольной формы, новое или реконструированное, с технологич. системами аналогично классу «А», потолки от 8 м, расположен близ центральных магистралей
B Здание предпочтительно прямоугольное, новое или реконструированное, с отоплением, видеонаблюдением, сигнализацией, пожаротушением и телекоммуникациями
C Капитальное производственное помещение или утепленный ангар с высотой потолков от 4 м


Источник: международная консалтинговая компания Knight Frank.

* - выполняет функции иностранного агента
Самое читаемое
  • Первый магазин сети «Светофор» приостановил деятельность после начала масштабной проверкиПервый магазин сети «Светофор» приостановил деятельность после начала масштабной проверки
  • Суд арестовал бывшего министра ЖКХ Николая Смирнова до 17 мартаСуд арестовал бывшего министра ЖКХ Николая Смирнова до 17 марта
  • Китайский чат-бот уронил состояние богатейших людей мира на $108 млрдКитайский чат-бот уронил состояние богатейших людей мира на $108 млрд
  • «Гора Белая» ищет инвесторов и грантополучателей для строительства средств размещения«Гора Белая» ищет инвесторов и грантополучателей для строительства средств размещения
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 8 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности.Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.