Достроить бы начатое

Самарские власти и строители уверены: в кризис выстояли самые сильные и профессиональные, а потери рынка не так трагичны, так как в первую очередь ушли слабые. Впрочем, эксперты также уверены в том, что власти сделали далеко не все, чтобы спасти рынок от провала 2009 года.

В 2009 году в Самаре ввели в эксплуатацию жилья на 214 тысяч кв.м (-30%) меньше, чем годом ранее. Всего было введено 516 тысяч новых кв.м. А по темпам ввода жилья Самарская область оказалась на последнем месте среди регионов Приволжского федерального округа. Строители предпочли заморозить объекты «на бумаге» и строить только уже начатое. «Наш план на 2009 год заключался в том, чтобы поддерживать достаточные темпы строительства по всем объектам, по которым имелись обязательства перед дольщиками, оптимизировать затраты, реструктуризировать кредиты, минимизировать уровень снижения объемов продаж. Все это, практически, удалось выполнить»,— говорит ИГОРЬ МИХЕЕВ, генеральный директор СК «Портал».
И тем не менее первый заместитель главы Самары, курирующий строительную отрасль, СЕРГЕЙ АРСЕНТЬЕВ уверен, что «слухи о смерти строительной отрасли на территории городского округа Самары явно преувеличены. Предприятия, которые строили, продолжают строить и наращивают темпы ввода жилья в эксплуатацию. А среди слабых предприятий многие, к сожалению, не выдержали кризис, но в этом особой беды для жителей Самары нет»,— считает вице-мэр.
И все же строителям было бы проще пережить кризис, если бы иную политику в сфере строительства проводили власти. Самара остается одним из самых дорогих городов-миллионников по ценам на жилье: накануне кризиса средняя стоимость 1 кв.м на рынке первичного жилья составляла 45,3 тыс. рублей, вторичного— 51,3 тыс. рублей. К концу 2009 года цены составили соответственно 43,5 тыс. рублей и 49,2 тыс. рублей. Такая высокая стоимость при падающем спросе и платежеспособности населения возникла из-за сложной и очень длительной процедуры получения документации на строительство. По данным Росстата, с момента выделения земельного участка до получения разрешения на его застройку в Самаре проходит в среднем 441 день, тогда как в большинстве других городов-миллионников— от 54 до 173 дней. При этом площадь участков, которые к концу 2008 года находились в ожидании разрешений на ввод в эксплуатацию более 3 лет, составила 123 га. Неудивительно, что площадь представленных для строительства земельных участков в Самаре к началу 2009 года составила 29,3 га, тогда как в других «миллионниках»— от 193 га (Челябинск) до 940 га (Уфа).
Сейчас власти рапортуют, что добились немалых успехов в решение вопроса. Однако в кризисном 2009-м это уже не имело значения: многие строители отказались начинать новое строительство, предпочитая завершать начатое. Даже те, кто получил соответствующие документы, планируют активную стадию работы в лучшем случае в этом году, а кто-то называет сразу 2012-й год.
Другим «тормозом» строительного рынка стал недостаток бюджетных инвестиций. Строителям было бы проще пережить рынок, если бы они диверсифицировали свой бизнес и занялись не только строительством, но и, например, капитальным ремонтом домов. В частности, незадолго до кризиса многие муниципалитеты добились инвестиций на капитальный ремонт жилого фонда перед тем, как передать его на баланс УК и ТСЖ. Однако в 2009 году город средств на это не получил: городская администрация не смогла отчитаться, как были израсходованы ранее выделенные на эти цели 485 млн рублей.
Еще одним источником доходов для строителей могла бы стать программа переселения граждан из ветхого и аварийного жилья. В прошлом году областные власти выкупили у застройщиков 14,5 тысяч кв.м жилья, заплатив за него более 600 млн рублей. Это жилье область планировала передать городу, который и должен был далее распределять квартиры среди нуждающихся. Однако муниципалы усмотрели в предложении «Белого дома» провокацию и предложили, чтобы свою подпись под соглашение о передаче жилья поставил также прокурор. Соответствующее заявление было сделано в конце октября, а соглашение до сих пор так и не подписано. Разумеется, пока пустуют эти 216 квартир, областные власти не спешат закупать новые. Из-за этой проволочки не может Самара рассчитывать и на повышенные субсидии в 2010 году для переселения граждан из аварийного жилья. Городские власти, между тем, строят свое жилье для переселенцев, площадь которого не превышает 16 кв.м на одного человека. Впрочем, строит этот микрорайон муниципальное предприятие
И тем не менее многие строители ждут роста объемов продаж и роста цен в 2010 году. Правда, и то, и другое, скорее всего, будет постепенным. Эксперты полагают, что в основном строители все же будут достраивать «незавершенку» 2009 года. Но ее в городе осталось немного— всего порядка 300-350 тыс. кв.м, по данным городского департамента строительства и архитектуры. Ведущий аналитик УК «Финам Менеджмент» МАКСИМ КЛЯГИН предположил, что «в силу сравнительно низкого уровня платежеспособного спроса наиболее востребованы по-прежнему будут жилищные объекты эконом-класса». Впрочем, те, у кого есть собственные ресурсы, готовы начинать новое строительство. Так, Ассоциация строительных компаний «Спектр недвижимости», по словам ее президента ОЛЕГА ВАХРАМОВА, запускает в этом году строительство жилого комплекса «Старт». «Работы будем вести исключительно на свои деньги и деньги дольщиков. Без всяких там госпрограмм и банковских кредитов»,— утверждает г-н Вахрамов. Генеральный директор инженеринговой компании «АйБиЭль» ЮРИЙ КОБЗАРЬ посткризисный период видит с сократившимся числом игроков строительного рынка: «Останутся только сильные игроки. Что касается стоимости жилья— то, безусловно, она вырастет, поскольку значительно сократиться предложение на рынке. Но значительного скачка цен не будет. Потому что люди просто не станут покупать по завышенным ценам. Строители в свою очередь будут стараться максимально удешевлять производство. То есть нас ожидает долгожданный баланс. А строить точно будут, потому что в России еще очень большой процент недопотребления в этом плане».

Потери растут
Итоги работы строительной отрасли в Самарской области в 2009-м и январе 2010-го года

-20% снижение объёма работ в строительной отрасли по регионам ПФО по сравнению с 2008 годом

-27,2% объемы строительства в Самарской области в 2009 году

1,512 млрд руб. объем строительных работ в Самарской области в январе 2010 года

-37,2% потери строителей по сравнению с январем 2009 года

Источник: ТО ФСГС по Самарской области

Самарская область отстала от всего округа
Темпы ввода жилья в регионах ПФО и Самарской области в 2009-м и январе 2010 года

12,7 млн кв. м жилья введено в эксплуатацию в регионах ПФО в 2009 году

-6,5% составило снижение объемов ввода в процентном выражении

104,4% самые высокие темпы ввода жилья в ПФО— в Ульяновской области

77,1% самые низкие темы ввода жилья в ПФО— в Самарской области

31 тыс. кв. м общей площади жилых домов введены в эксплуатацию в январе 2010 года

22,6 тыс. кв. м введено в том числе в эксплуатацию индивидуальными застройщиками

23% составил рост объемов ввода жилья в регионе относительно января 2009 года

Источник: Федеральная служба государственной статистики

Ульяновские строители кризис пережили лучше самарских
Юрий Кобзарь, генеральный директор инженеринговой компании «АйБиЭль»
Интересный тренд: даже в Ульяновской области, которая всегда считалась депрессивной, у нас больше заказов, чем в Самарской. В кризисный год в Ульяновске построили свои заводы транснациональные корпорации МАРС и Миллер, хотя изначально рассматривали самарскую площадку. И сегодня нанимать тольяттинских рабочих, например, в два раза дешевле, чем ульяновцев. Еще два года назад была обратная ситуация.

Мы продолжим диверсификацию бизнеса
Игорь Михеев, генеральный директор СК «Портал»
В 2010 году мы прогнозируем медленный постепенный рост объемов продаж, следовательно— и плавное, но стабильное увеличение цен на недвижимость. В 2010 году планируем продолжить строительство наших объектов, начать строить 2-ю очередь «Самара-Твинс». Вкладывать деньги в приобретение новых площадок в этом году не планируем. Что касается стратегии развития на ближайшие два-три года, то это, во-первых, плавное увеличение объемов строительства с продуманным распределением сил, во-вторых, создание высоколиквидных резервов, в-третьих, продолжение диверсификации бизнеса, примером которой может служить достаточно успешно работающий фитнес-клуб «World Class»

Восстановление рынка может быть стремительным
Максим Клягин, ведущий аналитик УК «Финам Менеджмент»
По итогам 2009 года по сравнению с пиковыми показателями 2008 года цены на жилую недвижимость в регионе упали в среднем на 25-30%. В этом году на российском рынке продолжится стабилизация либо незначительная дальнейшая коррекция цен, и это будет также характерно для большинства регионов, в том числе и для Самары. Это связано с общим улучшением макроэкономической конъюнктуры, что привело как к росту ликвидности у участников рынка, так и к некоторому оживлению спроса. Но реальный новый этап роста цен может быть связан только с возвращением на рынок массового спроса, что будет возможно только по мере качественного улучшения ситуации в макроэкономике. Снижение объемов нового строительства в Самарской области теоретически позволяет прогнозировать достаточно быстрое восстановление рынка. Но опять же— динамичный рост цен на фоне вполне вероятного усугубления дефицита начнется только по мере полной стабилизации общей экономической ситуации и возвращения на рынок массового спроса. Когда это произойдет, говорить трудно.