Федеральные консалтинговые компании осваивают региональные рынки коммерческой недвижимости
Востребованность услуг консультантов на рынке коммерческой недвижимости растет пропорционально темпам роста самого рынка. В профессиональном сопровождении торговых и бизнес-центров нуждаются все бо
эксперты
Дмитрий Баранов
старший аналитик УК «Молл Менеджмент»
Сергей Богданчиков
директор департамента консалтинга London Consulting & Management Company (Санкт-Петербург)
Юрий Борисов
Президент Гильдии управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости, управляющий партнер «АйБи ГРУПП» (Санкт-Петербург)
Татьяна Ключинская
заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers International (Москва)
Юлия Никуличева
директор отдела стратегического консалтинга и оценки Jones Lang LaSalle (Москва)
Александр Поволоцкий
советник по корпоративным финансам ГК «Корстон» (Москва)
Геннадий Стерник
главный аналитик Российской Гильдии риэлторов, профессор Российской экономической академии им. Плеханова (Москва)
Андрей Тюрин
вице-президент по маркетингу Строительной компании «Портал»
Павел Фуфыгин
начальник отдела коммерческой недвижимости строительно-риэлторского предприятия «Усадьба»
Алексей Чижов
директор департамента офисной недвижимости Becar Commercial Property SPb (Санкт-Петербург)
Сколько проектов в регионах делается с участием консультантов?
Почему девелоперы не пользуются консалтинговыми услугами в комплексе?
Еще пять лет назад российский рынок консалтинговых услуг в сфере коммерческой недвижимости ограничивался Москвой и Санкт-Петербургом. В столицах был сосредоточен главный инвестиционный капитал, а следовательно, и основной пул заказов для консультантов. Сегодня география клиентов федеральных консалтинговых структур значительно расширилась. В регионах сегодня активно работают как российские компании (London Consulting & Management Company (LCMC), Becar Commercial Property SPb), так и европейские (Knight Frank, Swiss Realty Group), в том числе и так называемая «большая четверка» международных консалтинговых компаний, входящих в Moscow Research Forum: CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman&Wakefield Stiles&Ryabokobylko и Jones Lang LaSalle. В сферу их влияния попали практически все города-миллионники, а также областные центры европейской части России с населением от 500 тыс. чел.
Как отмечает Татьяна Ключинская, заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers International, спрос на консалтинг растет прямо пропорционально темпам роста самого рынка коммерческой недвижимости. По расчетам Jones Lang LaSalle, с 2001 по 2006 год объем рынка коммерческой недвижимости в городах-миллионниках вырос в три раза, а ежегодный рост доходов составил в среднем 10-15% в год.
По городам темпы роста отличаются, иногда значительно. Если в столице, по данным Becar Commercial Property SPb, рост объемов торговой недвижимости за 2007 год составит 33%, то в Самаре, как сообщает Jones Lang LaSalle, к концу 2007 года будет функционировать 272 тыс. кв. м торговых площадей, что на 167% больше, чем в 2006 году. В то же время в Нижнем Новгороде рост составит 14%, а в Новосибирске — 480%.
В сфере офисной недвижимости, признает Юлия Никуличева, директор отдела стратегического консалтинга и оценки Jones Lang LaSalle, рост более сдержанный и от торговой недвижимости «отличается в разы».
По оценкам Сергея Богданчикова, директора департамента консалтинга London Consulting & Management Company, в текущий момент порядка 80% проектов торговой недвижимости и 60% офисной в регионах выполняются при непосредственном участии консультантов. Юлия Никуличева называет более скромные цифры. «Пока в городах-миллионниках среди существующих проектов с участием консультантов делалась примерно половина объектов коммерческой недвижимости. 80% — это показатель для будущих проектов, над которыми сейчас ведется работа и которые выйдут на рынок до 2009 года», — уверена она. Но даже такие цифры впечатляют, если учитывать, что пять лет назад эти показатели держались около нуля.
Выросший спрос на консалтинг вне столиц эксперты объясняют несколькими причинами. Прежде всего, увеличилась инвестиционная привлекательность региональных рынков. По оценкам аналитиков, доходность коммерческой недвижимости в Москве сегодня колеблется на уровне 10-15%, в то время как в регионах этот показатель составляет 15-20%, а в наиболее удачных проектах может достигать 35%. «Раньше в силу высоких региональных рисков девелоперы строили объекты недвижимости только в столице, Московской области и Санкт-Петербурге. Сейчас торговые сети активно заходят в регионы, а московские и западные девелоперы откликаются на их потребности в торговых площадях, поняв, что потенциал регионов уже соизмерим со столичным», — объясняет Татьяна Ключинская.
По аналогичной схеме действуют девелоперы офисной недвижимости — они идут туда, где федеральные и международные компании открывают свои представительства. Геннадий Стерник, главный аналитик Российской Гильдии риэлторов: «Один знакомый девелопер мне как-то признался: «Мы смотрим, куда летает Lufthansa. Раз потребовались регулярные маршруты, следовательно, европейские бизнесмены заинтересовались этим регионом. Значит, запахло медом».
Федеральные консалтинговые компании приходят в регионы вместе со столичными и международными инвесторами, а иногда и опережая их, проводя по их заказу анализ рынка и формулируя по итогам исследований рекомендации — заходить в тот или иной город или нет.
Но не только девелоперы прокладывают для консультантов дорожку в регионы. Как поясняет Геннадий Стерник, у каждого консультанта обычно есть пул инвесторов-арендаторов, с которыми он тесно работает. «Если он пристроил их в Москве, то ему легче пристроить их и в других городах», — утверждает г-н Стерник. С ним согласен Юрий Борисов, Президент Гильдии управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости: «В регионы федеральных консультантов толкает собственно агентский рынок, поскольку, почему бы на одном и том же сетевом операторе не заработать комиссионные несколько раз».
В Jones Lang LaSalle подтверждают, что в сфере торговой недвижимости интерес к тому или иному городу у консультантов определяется интересом со стороны крупных сетевых арендаторов-якорей. «В типовом проекте около 70% арендаторов — федеральные сети. Поэтому не совсем эффективно сначала разрабатывать какую-то концепцию, а потом говорить девелоперу: «Извините, но мы не можем сдать объект, потому что со стороны арендаторов нет спроса», — комментирует Юлия Никуличева.
Другую волну спроса на консалтинговые услуги формируют девелоперы с региональной пропиской. Их зачастую «неформатные» и «неконцептуальные» торговые и офисные центры, созданные еще во времена отсутствия консалтинга как такового, начинают проигрывать проектам, сделанным на деньги федеральных инвесторов с привлечением федеральных же консультантов. «Региональные девелоперы растут и умнеют, могут сравнить проекты, сделанные при сотрудничестве с консультантами, и проекты без основательно проработанной концепции. Чаще всего это две большие разницы», — считает Сергей Богданчиков.
А сравнивать приходится, поскольку рынки коммерческой недвижимости постепенно насыщаются, признает Алексей Чижов, директор департамента офисной недвижимости Becar Commercial Property SPb: «Девелоперы понимают, что рынок просто не «проглотит» некачественный проект. Именно поэтому, прежде чем строить, они обращаются за помощью к консультантам». Юрий Борисов считает, что обращаться к консультантам федерального уровня региональных девелоперов заставляют недостаток собственного опыта и отсутствие прямых контактов с федеральными торговыми операторами.
Сергей Богданчиков обращает внимание на то, что многие региональные девелоперы активно кредитуются у банков, а для того, чтобы получить необходимый кредит, в банк нужно представить концепцию проекта. Геннадий Стерник добавляет, что зарубежные банки, например ЕБРР, больше доверяют концепциям, разработанным либо утвержденным международными консалтинговыми компаниями с именем, что также добавляет клиентов столичным консультантам с западными корнями.
Выход на региональные рынки столичным консалтинговым компаниям облегчает и фактическое отсутствие на них конкуренции со стороны местных консультантов. Все опрошенные «ДК» представители федеральных консалтинговых структур признались, что не чувствуют ощутимой конкуренции со стороны региональных коллег. «Во всех городах, кроме Санкт-Петербурга, нет локальных консультантов, которые бы делали большие ТЦ. Есть те, кто работает над мелкими проектами в 3-5 тыс. кв. м, но ТЦ с такой площадью существенной конкуренции на рынке не представляют», — считает Татьяна Ключинская.
Локальные консалтинговые компании смогут составить конкуренцию федералам не раньше, чем через 2-3 года, полагают эксперты. «Сейчас местные компании наращивают опыт, но его пока недостаточно, чтобы соревноваться с крупными федеральными игроками. Но года через три региональные девелоперы будут обращаться к консультантам из регионов, поскольку их услуги, вероятнее всего, будут стоить дешевле, чем у их столичных коллег. Сегодня цены тоже не равны, но опыт и знания дают фору федеральным компаниям. А заказчик идет за качеством», — убежден Алексей Чижов.
Наиболее привлекательными для строительства коммерческой недвижимости, а следовательно, и для консультантов, эксперты называют Санкт-Петербург, Ростов-на-Дону, Новосибирск, Самару, Челябинск, Уфу, Екатеринбург, Волгоград, Красноярск и Нижний Новгород. Из региональных рынков торговой и офисной недвижимости, по оценкам экспертов, наиболее насыщен сегодня рынок Казани, что связано с активным строительством и вводом новых объектов к 1000-летию города два года назад. К столице Татарстана подтягиваются и другие города-миллионники. «В Нижнем Новгороде и Екатеринбурге уже сейчас заявлено очень много проектов. Как только они будут введены в эксплуатацию, местные рынки в этих городах также окажутся близкими к насыщению», — замечает Татьяна Ключинская. Во всех остальных крупных региональных городах, считают эксперты, еще есть достаточно большой потенциал развития.
Среди наиболее востребованных услуг консультантов участники рынка называют создание концепции и брокеридж. . Алексей Чижов считает, что также высок спрос на консалтинг для редевелопмента существующих зданий.
Однако, несмотря на повсеместный всплеск строительства коммерческой недвижимости, спрос на консалтинговые услуги пока не носит системного характера. Проявляется это, прежде всего, в том, что полное пакетное обслуживание объекта от идеи до управления в регионах пока большая редкость. «В идеале консультант должен являться связующим звеном между собственником и арендатором на всем протяжении проектирования и строительства ТЦ или бизнес-центра. Но услуга, которую я называю «сопровождением проекта» — от утверждения концепции до управления объектом, — на рынке встречается достаточно редко», — замечает Юрий Борисов. «Мы нередко входим в проекты на различных стадиях», — подтверждает Сергей Богданчиков.
Консультанты считают, что отсутствие комплексного подхода к реализации проекта связано с неготовностью заказчиков за эти услуги платить. «В этом заключается слабость региональных девелоперов, которые подчас не в состоянии профинансировать дорогостоящие услуги консультантов и рассчитывают сэкономить», — полагает Юрий Борисов.
При этом консультанты доказывают, что в общей структуре затрат стоимость их услуг незначительна. «Меньше 1% в случае разработки концепции и не более 5%, если речь идет об агентских услугах», — констатирует Юлия Никуличева. «Вознаграждение консультантов может увеличить стоимость проекта от $0,5 до $3 на кв. м будущего объекта, — подсчитывает Алексей Чижов. — Для сравнения: стоимость проектирования в столицах доходит до 80 евро за кв. м, а в регионах — порядка 25 евро за кв. м. Строительство обходится примерно в 1 тыс. евро за кв. м. Соответственно, доля стоимости услуг консультанта составит от 0,1 до 0,3%».
Девелоперы полагают, что консультанты просто бегут впереди паровоза. «В комплексном подходе пока нет необходимости, — убежден Александр Поволоцкий, советник по корпоративным финансам ГК «Корстон» — крупного московского девелопера. — Пока спрос превышает предложение, никто не будет представлять лучший продукт, потому что в этом нет экономической необходимости. Если я продаю кислые яблоки, а вам вообще есть нечего, то вы все равно будете их покупать, и мне нет смысла прикладывать усилия и искать яблоки послаще. Это объективное развитие растущего рынка. Поэтому девелоперы сейчас строят объекты по одной обкатанной успешной модели, а к западным консультантам обращаются в основном для того, чтобы с их помощью получить более дешевые и длинные западные инвестиции. Зарубежные источники капитала требуют участия в проекте консалтинговых компаний международного уровня с известными брендами, но это не значит, что этих консультантов надо привлекать на весь проект от «а» до «я». Достаточно их участия в одном-двух этапах. А раз достаточно, то зачем девелоперам покупать комплекс?»
Консультанты с легкостью прогнозируют дальнейшее увеличение спроса на свои услуги, отмечая, что при этом изменится его структура. Основной услугой через 2-3 года в городах-миллионниках станет редевелопмент, где после насыщения рынков начнется перекраивание и корректировка концепций уже существующих объектов под потребности рынка, как это сейчас происходит в Москве, отмечает Сергей Богданчиков.
Географическая экспансия консалтинговых компаний продолжится, на этот раз уже в менее крупные города. «В меньшей степени строительство качественной коммерческой недвижимости представлено в городах с населением менее 500 тыс. чел., — описывает новое поле деятельности Татьяна Ключинская. — Пока же там превалирует street-ритейл, неполноформатные полупрофессиональные торговые центры и вещевые рынки. Все они, конечно, будут вытесняться профессиональным ритейлом, а тем ТЦ, которые захотят выжить, придется проводить редевелопмент. Так что спрос на консалтинг будет высоким».
Рано или поздно на российском рынке утвердится и комплексный подход к ведению проекта, считают эксперты. «Консалтинговые компании сейчас наработали первичный портфель проектов, в том числе завершенных и выведенных на рынок. Это позволит девелоперам лучше ориентироваться и легче принимать решение о подписании с одним консультантом договоров сразу на несколько услуг, от создания концепции до брокериджа, — полагает Юлия Никуличева. — Да и сами девелоперы набьют шишки на сегодняшней самостоятельности и поймут, что комплексный подход для них — это своего рода гарантия того, что если мы сделаем концепцию, то мы этот проект потом и в аренду успешно сдадим».
Брокеридж — комплексная услуга для собственников недвижимости, включающая определение рыночных арендных ставок для объекта, проведение маркетингового исследования конкурентной среды, стратегическое планирование, позиционирование и продвижение объекта, поиск и привлечение арендаторов, ведение переговоров, представление интересов владельца, консультации по эффективному использованию объекта недвижимости.
Редевелопмент — реконструкция отдельных объектов недвижимости, групп зданий с целью их более эффективного использования.
детали
Участие консультанта может увеличить арендные ставки на $5 за кв. м и снизить срок окупаемости проекта на два года
Сравнительная характеристика объектов
| Параметры объекта | Бизнес-центр, созданный с участием консультанта (9 тыс. кв. м) | Бизнес-центр, созданный без участия консультанта (10,5 тыс. кв. м) |
| Исследование рынка | 1,5 месяца | — |
| Разработка концепции, бизнес-плана | 1 месяц | — |
| Эскизный проект | 2,5 месяца | 3,5 месяца |
| Рабочий проект | 5 месяцев | 8 месяцев |
| Строительство, отделка | 20 месяцев | 20 месяцев |
| Брокеридж | 9 месяцев | 14 месяцев |
| Арендная ставка | $27 за кв. м в месяц | $22 за кв. м в месяц |
| Эксплуатационные расходы | $2,5 за кв. м в месяц | $3,2 за кв. м в месяц |
| Срок окупаемости | 5,5 лет | 7,5 лет |
Источник: Becar Commercial Property SPb.
мнение
«Доморощенные» проекты не удастся «раскрутить» и довести до прогнозного уровня стоимости»
Дмитрий Баранов
старший аналитик УК «Молл Менеджмент»
Мы прибегаем к услугам консультантов (LaSalle, Cushman Wakefield, некоторые российские компании) для изучения рынков, маркетинговых исследований, брокериджа и пр. Раньше эти задачи мы выполняли сами, но привлечение консалтинговых компаний — одно из условий сотрудничества с западными инвесторами. Мы должны сконцентрировать свои усилия на самом девелопменте, а не на обеспечивающих его функциях.
Привлечение консультантов вполне оправдано и необходимо, если есть уверенность в том, что консультант действительно обладает необходимым опытом и ресурсами для выполнения работ. Главная задача консультанта — взглянуть на проект непредвзято, дать более полное понимание проблем и возможностей. Для этого нужны эксперты — и желательно, чтобы они выросли не внутри компании-девелопера.
К сожалению, сегодня у многих компаний реального опыта, необходимого для консалтинга, нет — их сотрудники едва сошли со школьной скамьи и успели постажироваться на 1-2 проектах. Поэтому выбор консультанта — процесс трудоемкий. Западные консультанты, с одной стороны, имеют возможность «упасть» на технологические ресурсы своего зарубежного центра, а с другой — они обычно перекупают у российских конкурентов самых толковых специалистов.
По моему опыту, консультанты обычно обходятся достаточно дорого — в абсолютных категориях (московские девелоперы, я слышал, платят консультанту за полную концепцию $500-600 тыс., одно лишь маркетинговое исследование обходится в $40-60 тыс.), однако удельный вес таких сумм, «разбросанный» на квадратные метры проекта, оказывается относительно небольшим.
Обычно консультант, разрабатывая концепцию, определяет размер обоснованных и целесообразных инвестиций в проект и, в зависимости от объема предусмотренных договором работ, устанавливает свой гонорар. Иногда размер гонорара зависит от расчета «человеко-часов», которые консультант планирует затратить на данный проект, — однако уверен, что затраты времени экспертов на самом деле напрямую зависят от того, какой объем капиталовложений консультант посчитает обоснованным для данного проекта.
Любой проект, девелопер или инвестор которого думает о будущем, об эффективности и о стратегии выхода, будет привлекать консультантов, по возможности — именитых. «Доморощенные» проекты, какими бы умными они ни были, будут считаться менее успешными, их не удастся так же «раскрутить» и довести их до прогнозного уровня стоимости.
мнение
«Региональные операторы консалтинговых услуг пока только нарабатывают опыт»
Павел Фуфыгин
начальник отдела коммерческой недвижимости строительно-риэлторского предприятия «Усадьба»
В нынешних условиях развития российского рынка коммерческой недвижимости привлечение консультантов для создания концепции ТРЦ является весьма оправданным шагом. Рынок коммерческих площадей находится на пороге перехода на новый качественный уровень. Арендаторы предъявляют к инвесторам и девелоперам все более высокие требования в части концептуальной основы проекта и организации внутреннего пространства комплекса. На региональном рынке не так много консалтинговых компаний, которые смогли бы эффективно разработать и реализовать концепцию развития нового современного торгово-развлекательного комплекса. Им не хватает опыта и знаний, так как разработка таких проектов требует хорошей всесторонней подготовки. Поэтому девелоперы обращаются к опыту консалтинговых структур федерального и международного уровня.
Услуги федеральных и западных консультантов действительно недешевы, но сотрудничество с ними сулит инвестору дополнительные выгоды в лице крупных якорных арендаторов. Многие национальные торговые сети плотно сотрудничают с консультантами и ориентируются на их мнение при входе на площади ТРК. Концепция развития комплекса в немалой степени зависит от формата « якорей», которые готовы разместить в нем свои площади. Известный консультант привлекает своим участием в проекте серьезных игроков рынка. Во многом участие консультанта может снизить стоимость проекта за счет более эффективных решений и минимизации ошибок на всех стадиях развития проекта. Также приход крупных якорных арендаторов повышает арендные ставки в ТРК, что позитивно сказывается на рентабельности проекта. За крупным арендатором всегда следует средний, что позволяет решить вопрос заполняемости площадей ТРК.
В ближайшие 2-3 года спрос на услуги консультантов прогнозируется как стабильно высокий. В первую очередь это касается региональных рынков,так как именно здесь ожидается стабильно высокое развитие. Рынки коммерческих площадей крупнейших городов-миллионников еще далеки от насыщения, поэтому спрос на услуги консультантов будет прогрессировать. Возможно появление на рынке консалтинговых услуг региональных операторов, которые в ближайшие годы наработают достаточного опыта разработки и реализации новых проектов.
мнение
«Консультантов нужно привлекать на высококонкурентных на рынке»
Андрей Тюрин
вице-президент по маркетингу Строительной компании «Портал»
СК «Портал» создает объекты коммерческой недвижимости в достаточно узкой нише: офисные здания площадью до 10 тыс. кв.м. высокого класса (А и А+). Имея большой опыт в строительстве и эксплуатации зданий такого уровня, мы не видим необходимости привлекать внешних консультантов. Целесообразно привлекать консультантов при строительстве крупных торгово-развлекательных комплексов или торгово-офисных центров, а также при высокой конкуренции на рынке в этом сегменте (чего в данное время не наблюдается, и в сегменте дорогой офисной недвижимости тем более).
Стоимость услуг консультантов не отразится на себестоимости проекта, а наоборот может привести к ее снижению и сокращению сроков окупаемости.
Первый магазин сети «Светофор» приостановил деятельность после начала масштабной проверки 
Суд арестовал бывшего министра ЖКХ Николая Смирнова до 17 марта 
Как поженить туризм и искусство, создав на Байкале свою «Желтую Мельницу» 
Китайский чат-бот уронил состояние богатейших людей мира на $108 млрд