Короткие новости - 28.07.2008

Всфере строительства и недвижимости много проблем, одна из них — застой на рынке. С начала 2008 г. продается слишком мало квартир. Цены на максимуме, кое-где выставлены предложения по 100 тыс. руб. за кв. м. не самой элитной недвижимости. Но массы покупателей, готовых платить за квартиры втридорога, что-то не видно. Хотя среднему классу новые квартиры нужны, покупатели ждут снижения, их спрос — отложенный. Скоро начнется коррекция цен. По правилу биржевых торгов: если цена не идет вверх, она устремится вниз. Рынок не может долго стоять без динамики.

Инвесторы удерживают квартиры с 2005-2007 гг.
Все помнят, что в 2005-2007 гг. цены на недвижимость стремительно росли — на 60-80% в год вместо 15-25%, которые мы видели после кризиса 90-х. Низкая инфляция и общий экономический подъем привели к тому, что у населения появились свободные для вложений деньги. В качестве частных инвестиций в сферу недвижимости таинственным образом поступило до 25% средств из 4 нацпроектов, о чем в 2007 г. говорили московские аналитики. Наконец, в последние три года банки развили кредитование физических лиц и ипотеку, значительно понизив входной билет в покупку жилья.
В то же время строительную отрасль тормозили дефицит земли и строительных площадок, сложности с согласованием в различных ведомствах, новый Градостроительный кодекс, некоторый недостаток стройматериалов... В довершение всего в Самаре долго не могли принять Генплан, а между областными и городскими властями шло политическое противостояние. Дисбаланс между быстрорастущим спросом и стагнирующим предложением позволил взвинтить цены на недвижимость.
Вторым «драйвером» цен стало появление массы инвесторов, желающих заработать на сделках с недвижимостью. До 2004 г. 80% покупателей квартир приобретали их для личного пользования и только 20% — для последующей перепродажи. Но затем число спекулятивных сделок доросло до 40%. Психология российского инвестора уникальна. Это не тот человек, который вкладывает свободные денежные средства в долгосрочные инструменты. Нет. Он закладывает свою квартиру, машину, занимает у друзей и знакомых, чтобы по принципу финансовой пирамиды поставить все на кон и за короткий срок обогатиться. Масса спекулянтов накапливали первоначальный взнос и приобретали жилье в кредит, а затем сдавали его в аренду, чтобы деньгами арендаторов расплачиваться с банком. Заработок инвесторов шел от роста цен на недвижимость.
Коррекция начнется осенью
Быстрое удорожание квартир прекратилось в этом году по трем причинам. Во-первых, резко выросла инфляция, сейчас она официально около 9%, а реально — все 15-22%. У населения остается все меньше средств на инвестиции. Во-вторых, поток средств из нацпроектов прекратился после того, как в конце прошлого года на стол президенту легла аналитическая записка о растратах. В-третьих, банки увеличили ставки по кредитам и требования к заемщикам — их поджимает кризис в США, ограничивший доступ к кредитным ресурсам. Все факторы, которые раньше подталкивали спрос, сегодня перестали действовать. Кроме того, жилье в Самаре уже стоит очень дорого — столько же или даже больше, чем в соразмерных городах Европы.
Застой заставляет нервничать огромное количество частных инвесторов, купивших долевку или жилье в 2006-2007 гг. в надежде на высокую доходность. Сейчас они сидят и видят, как проходит месяц за месяцем, а цены на квартиры не растут. У них нет возможности ждать бесконечно, так как обременяют взятые кредиты и другие обязательства. А высокая инфляция — дорогие продукты, услуги, бензин — увеличивает потребность в деньгах и заставляет переоценить сделанные ранее планы расходов.
Рано или поздно инвесторы обязательно прибегут на рынок и будут выставлять квартиры на продажу по ценам ниже среднерыночных. С этого начнется общая волна снижения цен.
Масла в огонь добавят банки — они будут выбрасывать все больше залогового жилья, так как уровень просроченной задолженности по ипотеке перевалил за психологически важную отметку в 5%.
Уже есть информация от риэлторских фирм, что реальные суммы сделок на 5-10% ниже, чем официальные запросы продавцов. В сентябре это станет общеизвестно, так как число сделок возрастет с окончанием сезона отпусков. Цены скорректируются на 10%, 15% или даже, по некоторым позициям, на 25% вниз. Особенно упадут в цене двух-, трехкомнатные квартиры, так как однокомнатные более ликвидны и менее подвержены колебаниям.
Лучше, если снижение будет управляемым
В коррекции теряют все понемногу — и частные инвесторы, и строители, и риэлторы. Хуже всего придется застройщикам, которые не считали затраты, рассчитывая, что высокая цена все покроет. Сейчас, чтобы не потерять еще больше, чтобы падение рынка не приняло угрожающий характер, нужно принять меры. Продавцы должны мягко снизить цены сами, не дожидаясь, пока за них это сделает рынок.
Речь не идет о том, чтобы закрывать позиции с нулевой доходностью. Спрос эластичен — средний класс готов покупать на более низких уровнях. Те частные инвесторы, которые разумно подойдут к вопросу, должны будут забыть о 80-100%-ном приросте и удовлетвориться 30-40%. Застройщики, реально оценив обстановку и увидев, что расти дальше некуда, откажутся от рентабельности операций в 40-60% и спустятся на планку в 25-35%. Продав сейчас дешевле, они гарантированно окупят вложения, рассчитаются с партнерами и получат оборотные средства на новые объекты. Риэлторы, которым важен оборот, могут выйти с инициативой и убедить своих продавцов снизить цены.
Кто-то, конечно, засядет упорно ждать, рассчитывая на долгосрочную перспективу. Но нет гарантии, что завтра он сможет продать по 100 тыс. руб. за кв. м. Даже если это удастся, будет ли доходность инвестиций высокой в расчете на год? Надо продавать сейчас, а не ждать сентября, когда наперебой, обгоняя друг друга, будем кричать: «А у нас скидки 15%!», «А у нас уже 20%!».

 

Сергей Рыжков
директор по экономике и финансам ГК «Материк».

компании

«Железная Логика» получила четвертый контракт от обладминистрации

22 июля прошел открытый аукцион на поставку антивирусного ПО, техники и лицензий средств криптографической защиты информации для министерства управления финансами Самарской области. В первом лоте тендера — на поставку 360 антивирусов от Kaspersky Labs — победу одержала компания «Железная Логика», предложившая 792 тыс. руб. против начальной цены в 825 тыс. руб. Однако, несмотря на небольшую сумму, борьба за заказ еще не окончена. Как сообщил «ДК» источник, близкий к ситуации, другие участвовавшие в торгах компании (а на этот лот подали заявки 7 организаций) подготовили жалобу в Kaspersky Labs, в которой обвиняют «Железную Логику» в том, что она опустила цену ниже уровня, рекомендованного разработчиком программного продукта, кроме того, ее партнерский статус не соответствует предложенному продукту (версия Enterprise). По мнению собеседника «Делового квартала», Kaspersky Labs могут отреагировать штрафом, отказом на отгрузку товара или даже закрытием партнерских отношений со своим самарским контрагентом.
По данным сайта ГУОТ, поставка антивирусов — четвертый в 2008 г. государственный контракт, который получает «Железная Логика». Общая сумма госзаказов, выигранных ей на тендерах ГУОТ в этом году, составляет порядка 3,1 млн руб.

В Кинельском районе построят СП по производству стройматериалов

Инвестором выступает российско-германское СП MC-Bauchemie Russia. В пресс-релизе MC-Bauchemie Russia сообщается, что выход на самарский рынок связан с близостью сырьевой базы и узнаваемостью торговой марки ПЛИТОНИТ в регионе. Предполагаемый объем инвестиций в проект — около 250 млн руб. В настоящее время в собственность компании оформлен участок площадью 4 га, представляющий собой территорию бывшей производственной базы. Производственная мощность предприятия в Самарской области составит до 30 тыс. тонн сухих строительных смесей и до 8 тыс. тонн грунтов и добавок в бетоны в год. Основное сырье планируется закупать у местных производителей, специальные компоненты (премиксы, упаковка, модифицирующие добавки и пр.) в первое время будут поставляться из Санкт-Петербурга и Германии.
рынки
Частным перевозчикам выделят 168 млн руб. на «льготников»

На последнем заседании правительства Самарской области кабинет министров одобрил предложение регионального минтранспорта о предоставлении субсидий перевозчикам на компенсации льгот при оплате проезда для нескольких категорий граждан. По словам замминистра транспорта Владимира Долгова, на субсидии будет выделено 83 млн руб. из областного бюджета и столько же из федерального.

Аграриям со скромными запросами заплатят из бюджета
Губернатор Владимир Артяков поручил областному минсельхозу оценить эффективность работы сельскохозяйственных производителей и переработчиков и составить список претендентов на субсидирование. Губернатор считает, что бюджетную поддержку должны получить только те субъекты, которые удерживают цены на продукты. Сравнение цен будет производиться со стоимостью продовольствия в 2007 г. Минсельхоз должен отчитаться в сентябре по результатам мониторинга.
персоны
Главу самарского «ЭР-Телекома» отправили в Пермь
21 июля Самару посетил генеральный директор телекоммуникационной компании ЗАО «ЭР-Телеком Холдинг» Андрей Семериков. Он произвел кадровую рокировку: в должности исполнительного директора «ЭР-Телекома» в Самаре утвердил Владимира Романива, до этого работавшего руководителем межрегиональной службы организации клиентского сервиса в центральном офисе холдинга в Перми. Сергею Елизарову, бывшему директору холдинга «ЭР-Телеком» в Самаре, было сделано предложение о назначении помощником гендиректора и переезде на работу в Пермь.