Лизинг коммерческой недвижимости тянут «пионеры»

На лизинг коммерческой недвижимости есть спрос, во все компании уже обращались потенциальные клиенты, спровоцировав интерес бизнесменов к новому направлению. Но 90% сделок не состоялось из-за недостаточной разработанности правового поля. Сейчас предприниматели разделились на «пионеров», которые пытаются продвигать услугу, несмотря на проблемы, и тех, кто ждет сигнала, – когда количество сделок на рынке достигнет некоторой критической массы, станет ясно, что направление открыто для всех.

эксперты
Андрей Колеганов
заместитель директора Поволжского дома лизинга
Елена Кочетова
и.о. руководителя самарского филиала лизинговой компании «УРАЛСИБ»
Максим Моисеев
директор самарского филиала Europlan
Виктор Платчихин
директор Самарской лизинговой компании
Дмитрий Семин
заместитель директора Поволжской лизинговой компании
Сергей Соболев
директор компании «Проект Роста» (г. Тольятти)
Дмитрий Ткачев
руководитель отдела лизинговых операций компании «Волгопромлизинг»
Ирина Янькова
менеджер проектов ЛК «Версус»

 

Что мешает развитию лизинга коммерческой недвижимости в Самаре?
Каков объем рынка сегодня?
За счет чего будет расти рынок лизинга коммерческой недвижимости в Самаре в ближайшем будущем?

Год назад замдиректора Поволжского дома лизинга Андрей Колеганов поехал в Москву на семинар компаний своей отрасли. В просторном зале бизнесмены долгое время обсуждали вопросы операций с коммерческой недвижимостью – юридические тонкости, интересные секторы, кто с какими клиентами работает. Вдруг один из выступающих прервал свой доклад и задал прямой вопрос: «Поднимите руки те, у кого есть реальные сделки с коммерческой недвижимостью!» Откликнулись всего несколько предпринимателей. Увидев это, г-н Колеганов решил, что его компания заниматься недвижимостью пока не будет.

Рынок формируют «федералы» и специализированные компании

По опросу компаний, за последние 3 года в Самаре было заключено всего 26-30 лизинговых договоров на общую сумму чуть менее 1 млрд руб. Порядка 80% рынка контролирует специализирующаяся на недвижимости Поволжская лизинговая компания, а 20% делят Europlan и «УРАЛСИБ». В Тольятти сделки есть у компаний «СФГ-Лизинг», «Энергопромлизинг», «Проект Роста». Активным продвижением услуги сейчас занимается ЛК «Версус». По информации менеджера проектов «Версуса» Ирины Яньковой, за последние 1,5 года в Тольятти было зарегистрировано 15 лизинговых сделок с коммерческой недвижимостью.

По словам замдиректора Поволжской лизинговой компании Дмитрия Семина, большинство сделок носят индивидуальный и уникальный характер. Лизинг коммерческой недвижимости ставит одно жесткое требование: объект недвижимости должен быть достроен и полностью оформлен. Но для того чтобы сделка лизинга осуществилась на практике, желательно, чтобы балансовая цена объекта соответствовала рыночной. Предприятие-продавец должно быть на обычной, а не упрощенной системе налогообложения, иначе стоимость сделки возрастает. Кроме того, для отдельно стоящих зданий необходимо, чтобы был определен статус земли, на которой находится объект. Поэтому доля лизинговых сделок в общей структуре продаж недвижимости с помощью заемных ресурсов – менее 5%.

«Несмотря на юридические сложности, связанные с лизингом недвижимости, компании, планирующие в дальнейшем работать по этому направлению, отрабатывают технологии и «столбят территорию» – заключают пробные сделки, заявляют об этом в СМИ. На более позднем этапе развития рынка именно эти компании смогут больше заработать», – объясняет директор тольяттинской компании «Проект Роста» Сергей Соболев.

В федеральных компаниях внимание менеджеров к коммерческой недвижимости приковывает спускаемый из центра план. К примеру, филиалу Europlan поставили задачу до конца 2007 г. удвоить свой портфель лизинговых сделок. В центральном офисе ЛК «УРАЛСИБ» готовят программу экспресс-лизинга недвижимости и, по словам Елены Кочетовой, и.о. руководителя самарского филиала компании, к концу года начнется продвижение продукта в Самаре. Полгода назад в Самару зашла компания «Альянсрегионлизинг», в планах которой было заключение лизинговых сделок на $2 млн в месяц, но ожидания не оправдались – за 6 месяцев ни одного договора заключено не было, и почти весь штат подразделения уволили.

Есть и группа бизнесменов, которые ждут сигнала от рынка – когда лизингом коммерческой недвижимости можно будет заниматься без головной боли. Так, замдиректора Поволжского дома лизинга Андрей Колеганов заявил, что его компания вложится в направление коммерческой недвижимости, когда количество сделок достигнет некоторой критической массы, и станет ясно, что рынок доступен.

Рынок вырастет на новых объектах

Все эксперты считают, что основная причина, по которой лизинг коммерческой недвижимости развивается с большим трудом, – нежелание владельцев зданий продавать их «в белую». Как рассказал «ДК» Дмитрий Семин, большинство объектов на балансе компаний числятся по цене ниже рыночной – их стоимость выросла за несколько лет инфляции, и это – основная причина. Поэтому, как правило, цена, официально отданная за недвижимость, не соответствует реальной, подытоживает Дмитрий Семин.

Если пытаться открыто продать объект недвижимости, как этого требует лизинг, с разницы между балансовой ценой и реальной придется уплатить налог на прибыль в 24%, а также налог на добавленную стоимость в 18% со всей цены продажи. Например, при продаже помещения с балансовой стоимостью в 2 млн руб. без НДС за 10 млн руб. с НДС налоговые сборы составят 3,08 млн руб. Сумма налоговых сборов может быть, конечно, меньше, если у продавца, например, есть НДС к зачету.

Разбивать цену объекта на «белую» и «черную» составляющие, а затем финансировать по лизингу только «белую» часть, нет смысла, считает Елена Кочетова. Теряются преимущества лизинга – возможность финансирования до 90% покупки заемными средствами и экономия по налогу на прибыль. В итоге из-за разницы между балансовой ценой и рыночной выгодные всем трем сторонам проекты срываются, продавцы выбирают других покупателей, удовлетворяющих их требованиям.

По мнению Сергея Соболева, проблема с занижением балансовой цены недвижимости особенно актуальна для зданий, которые бизнесмены приобрели во время приватизации в 90-х гг. Но многие новые объекты строятся и оформляются полностью законно, заявил бизнесмен, рынок лизинга в дальнейшем будет развиваться за счет работы именно с этой недвижимостью.

Опыт юристов решает типовые проблемы лизинга недвижимости

Другие проблемы в правовом поле, как правило, решаются проще – убеждением продавцов объектов и работой юристов. Например, бывает, что здания, используемые компаниями, оформлены на физлиц, и чтобы провести лизинговую сделку, объект нужно переоформить на организацию, заплатив налог в 2,2%. Другой вопрос – заключение сделок по недвижимости, которая оформлена с земельным участком под ней: по закону о лизинге земля не может быть предметом лизинга. Здесь есть несколько вариантов решения, рассказывает директор самарского филиала Europlan Максим Моисеев: «Если земля в собственности продавца, на входе в сделку мы покупаем землю с обязательством продать ее лизингополучателю по фиксированной цене после получения всех платежей по договору лизинга. Если земля арендуется, мы вступаем в арендные отношения, а после выплаты всех платежей лизингополучатель оформляет договор аренды земли на свое юрлицо. Если земля не оформлена надлежащим образом, мы подходим к ситуации индивидуально, ищем легальные пути организации такой сделки».

Еще одна проблема в том, что сроки, под которые лизинговые компании привлекают ресурсы, не позволяют им полностью обслуживать покупку новой недвижимости. Как рассказывает Дмитрий Семин, капитальные строения имеют срок полезной эксплуатации от 30 лет, а лизинговые компании могут проводить ускоренную амортизацию с коэффициентом 3. Это значит, что для полной амортизации нового объекта требуется договор сроком не менее 10 лет. Но самарские компании могут позволить в основном договоры до 5 лет. Поэтому в данном случае договор лизинга должен предусматривать по окончании выкупную стоимость никак не меньше несамортизированной части объекта.

По мнению Андрея Колеганова, для решения этих вопросов разумно выделить в компании независимый отдел, нанять риэлтора, способного прогнозировать рынок на 3-5 лет вперед, оценщика и т.д., – по сути, создать отдельную специализированную компанию.

Клиентов лизинговым компаниям найдут риэлторы

Эксперты считают, что рынок лизинга коммерческой недвижимости в ближайшее время будет расти небольшими темпами, но по мере «легализации» российского бизнеса развитие ускорится. Ирина Янькова полагает, что в ближайшие полтора-два года многое на региональных рынках будет зависеть от того, удастся ли на федеральном уровне пролоббировать законопроекты, которые облегчат процедуры регистрации сделок, расширят спектр объектов, которые можно передавать в лизинг, и решат вопросы с землей. Как считает Ирина Янькова, если найдут способ справиться с этими проблемами, рынок начнет расти на 100% в год. В противном случае еще на несколько лет он останется на текущих позициях.

По словам Дмитрия Семина, на развитие лизинга коммерческой недвижимости повлияет и PR-активность участников рынка. Поволжская лизинговая компания будет увеличивать инвестиции в имиджевую и информационно-просветительскую рекламу. Кроме того, Поволжская лизинговая компания тесно взаимодействует с риэлторскими агентствами: для компании это увеличение количества потенциальных клиентов, а для агентств, по словам Дмитрия Семина, лизинг – еще один инструмент для увеличения собственных продаж.

детали
Ставки по лизинговым сделкам непрозрачны
Анализируя факторы, мешающие рынку развиваться, менеджеры лизинговых компаний умалчивают о том, что лизинг чаще всего обходится дороже, чем кредит. Реклама Поволжской лизинговой компании и Europlan построена на противопоставлении лизинга и аренды, а банковские продукты как бы упускают из виду.
Как заявил руководитель отдела лизинговых операций «Волгопромлизинга» Дмитрий Ткачев, в среднем по рынку ставки составляют 10-15% годовых. Это выглядит намного привлекательнее, чем ставка по кредиту, – например, в НТБ ипотека для юридических лиц на 3 года «стоит» 17% годовых при единовременной комиссии в 3%. Но на самом деле лизинг может оказаться еще дороже.
Как объясняет директор Самарской лизинговой компании Виктор Платчихин, лизинговые ставки непрозрачны, и параметры расчета, как правило, не раскрываются. Лизинговые «ставки» могут рассчитываться в процентах от разных величин: от стоимости имущества с НДС либо без НДС, от текущей остаточной стоимости имущества, от величины кредита, от текущей задолженности по кредиту. Кроме того, в расчет могут быть не включены дополнительные расходы – на страхование и оценку объекта, государственную регистрацию прав, расходы, связанные с землей под объектом, налог на имущество при учете на балансе лизингодателя.
И, наконец, в отличие от банковского сектора, где основными понятиями являются ставка по кредиту и сопутствующие комиссии, в лизинге часто оперируют термином «удорожание». Обычно оно определяется по формуле: «Удорожание = Общая сумма лизинговых платежей / первоначальная стоимость имущества». «Среднегодовое удорожание», таким образом, находится по формуле: «Среднегодовое удорожание = Удорожание / срок договора лизинга (в годах)».
«Предварительный расчет по запросу клиента, как правило, делается без учета финансового состояния и деловой репутации клиента, поэтому он выглядит весьма привлекательно. Но это предложение совсем не означает готовность заключить договор на этих условиях. По-настоящему разобраться в расчетах и выбрать оптимальный способны немногие. Чаще всего, ими оказываются специалисты лизинговой компании», – подытоживает г-н Платчихин.