Московские застройщики зайдут через аукционы

Землю под застройку в Самаре начинают распределять на аукционах, уже два крупных участка проходят предпродажную подготовку. Но, как полагают эксперты, местным компаниям эти площадки не достанутся, их приобретут московские застройщики, которые обладают большими финансовыми ресурсами, чем у самарских компаний. Сделки могут стать началом федеральной экспансии на региональный рынок застройки.

 

Запоследние три года федеральные компании несколько раз пытались зайти на самарский строительный рынок, но большинство попыток потерпели крах. Не помогал даже альянс с местными бизнесменами. Так, в конце 2004 г. холдинг «СУ-155» вышел из совместного с областной ТПП проекта по строительству микрорайона «Город мира» стоимостью в $200 млн. Этот шаг в компании объяснили проблемами с урегулированием земельных отношений. В 2005 г. компания «Открытые инвестиции», входящая в холдинг «ИнтерРос», приобрела 18 га земли в Красноглинском районе и заявила, что место подходит для коттеджной застройки. С тех пор работы так и не начались, а освоение участка исключили из списка перспективных проектов «Открытых инвестиций». В 2006 г. Mirax Group в партнерстве с аффилированной АвтоВАЗбанку ИК «Эл-Траст» намеревалась построить бизнес-центр стоимостью $200 млн, но потом свернула свою деятельность в Самаре и вообще отказалась от региональных проектов. В конце 2006 г. холдинг «Интеко» на областном аукционе приобрел цементное месторождение в Шигонском районе, чтобы построить на нем завод мощностью от двух млн тонн. Через несколько месяцев выяснилось, что землю под строительство завода ранее продали третьим лицам, и проект «Интеко» «провис». Ни один иногородний строительный холдинг на самарском рынке до сих пор не присутствует, единственное исключение – международный ритейлер IKEA, которая строит для себя торговый центр с помощью дочерней компании.

Аукционы решат административные проблемы

Гендиректор АН «Визит» Михаил Минаев считает, что главный барьер для «федералов» – административный: трудности во взаимоотношениях с органами власти, а экономических препятствий нет. Гендиректор СК «Портал» Игорь Михеев выделяет три административные проблемы: отсутствие четко прописанных процедур оформления земли, отселения и подвода инженерных коммуникаций. Ресурсоснабжающие организации – «Городские электросети» и «Водоканал» – могут потребовать от застройщика выполнения дополнительных работ, не относящихся к объекту строительства, например провести кабель на соседней улице, что увеличивает стоимость строительства объекта на несколько млн руб. Отказаться от технических условий застройщик не может, так как «Водоканал» и «Горэлектросети» – это организации-монополисты. Неудобно и выходить из проекта на этом этапе – к моменту оформления технических условий, по словам Игоря Михеева, обычно уже вложены значительные суммы. Начиная проект, застройщик не знает, сколько придется потратить на эти этапы, не может составить бизнес-план. Непрозрачность рынка заставляет его выбрать другой регион.

Со следующего года часть административных барьеров может быть снята – областное правительство будет распределять стройплощадки на аукционах. Причем к моменту начала аукциона основные документы должны быть оформлены органами власти.

Вице-президент ГК «Амонд» Роман Бевзенко считает, что эти аукционы станут основным каналом для прихода «федералов», так как «местные игроки не в состоянии тягаться с москвичами по толщине кошелька».

Успех экспансии московских компаний в регионы чаще всего объясняют налаживанием контакта с органами власти. Например, в Нижнем Новгороде жилищным строительством занимаются «Квартстрой», «СУ-155» и «ПИК-Регион», а «Корстон» и «Кловер групп» строят гостиницы. Неофициально считается, что приход московских компаний облегчило назначение губернатором области «варяга» из Москвы Валерия Шанцева. В Екатеринбурге региональные застройщики долго держали оборону от «федералов», но последние смогли создать свое лобби в областном правительстве, и теперь порядка десятка столичных компаний активно развиваются на региональном рынке. Один из «федералов», «Ренова-строй Групп», застроит целый микрорайон – «Академический» – в партнерстве с областью. В Самаре найти общий язык с властями поможет новая схема распределения стройплощадок, полагают опрошенные «ДК» эксперты. Она позволит получить землю за городом – уже сейчас идет подготовка к проведению аукциона по жилому району «Самарское Заречье» на участок площадью 218 га и на участок по ул. Белорусской в Куйбышевском районе площадью 7,2 га.

Эффективность новой схемы в городской черте пока не ясна. Для отселения из застроенных территорий необходимы значительные финансовые ресурсы, которых в бюджете нет, и эффективное взаимодействие городской и областной власти, которому мешает политический конфликт. Принято 18 постановлений главы Самары о подготовке проектов перепланировок в городской черте, но объем финансирования для подготовки участков и итоговый размер площадей, который поступит на открытый рынок, затруднились оценить даже в обладминистрации.

Вероятно, ее аукционы дадут возможность инорегиональным компаниям вести застройку в городской черте Самары, и им нужно будет искать другие варианты для входа в этот сегмент.

Частные стройплощадки подорожают при заходе внешних игроков

Как наиболее реальную альтернативу аукционам для входа на городской рынок эксперты рассматривают девелоперские проекты в партнерстве с местными бизнесменами – владельцами зданий и земли. По словам Романа Бевзенко, от иногородних компаний, желающих развить в Самаре именно строительный бизнес, потребуются значительные затраты – на переброску техники и людей и поиск нужных строителю контактов. Руководитель департамента маркетинга ИК «Эл-Траст» Вячеслав Рандаев: «Москвичам интересен блок управления проектом, чтобы «снять сливки», а работы раздать местным подрядчикам. Становиться генподрядчиком имеет смысл, только если есть материально-техническая база, например завод стройматериалов – как у «Интеко».

Сегодня в городе идет несколько совместных проектов: питерская «ЛВН-Девелопмент» занимается строительством ТЦ на месте кинотеатра «Самара», московская «БЭЛ Девелопмент» управляет строительством бизнес-центра на ул. Молодогвардейской, международная Jones Lang LaSalle обслуживает ТРК «Бистоль» и ТРК «Планета». Экономически оправданные варианты себе подыскивает подразделение холдинга АФК «Система» – «Система-Галс».

Как полагают участники рынка, в перспективе двух-трех лет самые большие объемы по девелопменту наберут те федеральные компании, которые уже выполнили несколько проектов в регионе. В «ЛВН-Девелопмент» заявили, что уже рассматривают несколько новых предложений от местных бизнесменов – сейчас все они в стадии анализа. В компании так охарактеризовали привлекательность Самары: «Какой нам смысл метаться по стране, если здесь будут экономически оправданные проекты».

Еще один путь для входа «федералов» – приобретение строительной компании с оформленными площадками на балансе, а затем инвестирование в ее развитие. Так поступил «ПИК-Регион», купив в Нижнем Новгороде обедневшую компанию «Стройинвестрегион».

Покупка земельных участков в городской черте пока под вопросом. Для захода в Самару этот путь московским компаниям открыт, но их останавливает цена вопроса. Как рассказал замгендиректора СК RBC Виктор Рящин, этими землями владеет широкий круг инвесторов: перед тем как полномочия по распределению земли передали в ведение областных властей, все перспективные муниципальные участки оформили на частные фирмы. Сейчас владельцы этих площадок, даже не имеющие полного пакета разрешительной документации, ждут интереса со стороны московских инвесторов, чтобы продать им землю с максимальной выгодой. Любое заявление о планах в отношении Самары приводит к всплеску цен на землю. Например, представитель компании «ПИК-Регион» на вопрос «ДК» о планах экспансии в Самару заявил, что «ничего ответить не может», в неофициальном порядке пояснив, что это повлияет на цены на землю

Виктор Рящин сообщил, что сейчас в кулуарах строители обсуждают закон, согласно которому оформленные под строительство участки, на которых работы не начались в течение шести месяцев после выдачи, могут передать области для перераспределения на аукционе. Если такой закон действительно примут, цены на стройплощадки резко упадут из-за массового предложения со стороны спекулянтов. А крупные местные и федеральные компании смогут увеличить свой актив стройплощадок. Однако другие опрошенные «ДК» участники рынка о таком проекте закона не слышали.

«Федералов» привлечет открытие новых ритейлеров

Как полагает Вячеслав Рандаев, интерес федеральных застройщиков к Самаре будет постоянно расти, так как в Москве рост цен на недвижимость остановился в ноябре прошлого года, а в регионах продолжается. Пока что, по словам г-на Рандаева, в среднем доходность от строительства и продажи недвижимости в Самаре – 30-40% ко вложенным средствам, а в Москве – в 3-10 раз больше. Поэтому сначала застройка пойдет в Подмосковье, но по мере заполнения этого рынка массовая экспансия компаний переключится на города-миллионники. В Самару активная экспансия начнется через 2-3 года, считает г-н Рандаев.

Другие прогнозы более оптимистичны – в аналитическом обзоре Jones Lang LaSalle Russia по привлекательности для застройщиков Самара занимает четвертое место в России после двух столиц и Екатеринбурга. Уже в следующем году город должен обратить на себя внимание инвесторов открытием крупных торговых центров, полагает Полина Жилкина, замдиректора отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Russia. «Появление французского гипермаркета «Ашан» совместно с магазином DIY «Лерой Мерлин» в новом проекте «Виктор и Ко «Мегакомплекс на Московском» означает, что рынок стал для иностранных компаний менее рискованным, чем был 3-4 года назад». Как полагает г-жа Жилкина, после открытия этого торгового центра многие ритейлеры «потянутся» на самарский рынок более интенсивно.

 

 

 

Почему федеральным застройщикам до сих пор не удавалось закрепиться в Самаре
Какие проекты иногородние компании осуществляют сегодня
Какими способами москвичи будут заходить в Самару в будущем

 

 

эксперты
Роман Бевзенко
вице-президент по правовым вопросам ГК «Амонд»
Полина Жилкина
замдиректора отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Russia
Михаил Минаев
гендиректор АН «Визит»
Игорь Михеев
гендиректор СК «Портал»
Вячеслав Рандаев
руководитель департамента маркетинга ИК «Эл-Траст»
Виктор Рящин
заместитель гендиректора СК RBC

 

детали
Доход от аренды в Самаре меньше, чем в других регионах
Арендные ставки для качественных офисных объектов (БЦ класса А, В и С – в среднем за 2006 г.), руб./кв. м в месяц включая НДС и КУ

Город	Ставка
Тюмень	650-1500
Челябинск	500-1000
Новосибирск	500-1500
Воронеж	550-1200
Екатеринбург	300-1600
Самара	450-1000