На кризисе ипотеки заработают иностранцы и госбанки

В прошлом году госкорпорация «АИЖК» ограничила выкуп ипотечных кредитов. Вместе с общим кризисом ликвидности это оставило большинство банков — ипотечных агентов без финансовых ресурсов. Они были вынуждены сменить поставщиков программ либо приостановить выдачу кредитов. Часть их клиентов получили зарубежные и государственные банки.

эксперты
Алексей Анфимов
управляющий самарского филиала банка ВТБ 24
Алексей Денисов
заместитель председателя правления ЗАО «Тольяттихимбанк»
Александр Догадкин
заместитель председателя правления ОАО «НТБ»
Полина Карпенко
исполнительный директор АН «Визит»
Вадим Пахаленко
директор департамента по работе с финансовыми институтами DeltaCredit
Татьяна Репкина
начальник отдела ипотечного кредитования самарского филиала АКБ «Абсолют Банк»
Денис Хадеев
старший вице-президент Первого Объединенного Банка
Андрей Черкашин
директор управления кредитования частных клиентов Поволжского банка Сбербанка России

Как самарские банки отреагировали на сокращение ипотечных программ?
Кто извлек выгоду из кризисной ситуации?
Когда рынок ипотеки вернется к норме?

Допоследнего времени двигателем местного рынка ипотеки было «Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию» (АИЖК), которое по утвержденной государством схеме предоставляло финансы кредитным огранизациям: банки-агенты на собственные средства выдают ипотечные кредиты, группируют их в пулы с общим объемом в десятки млн руб., а затем права требования по закладным выкупает поставщик программы. Агент получает комиссию в 1-2%.

Но еще в 2005 г. АИЖК заявляло о предстоящей смене стратегии — уже тогда было известно, что оно перестанет покупать пулы ипотечных кредитов. Одновременно в рамках стратегии по созданию вторичного рынка ипотечных бумаг АИЖК заявило о готовности приобретать облигации, обеспеченные ипотечными кредитами. Но подготовиться к такому ходу госкорпорации участники рынка не успели. Некоторые банки региона, в частности ОАО «НТБ», планировали выпуск ипотечных ценных бумаг, но в 2007 г. ни один такой проект не был реализован.

Когда во II полугодии 2007-го начался кризис ликвидности, большинство московских и зарубежных банков, которые раньше покупали кредитные портфели у региональных коллег, сократили объемы операций или отказались от них. Те банки-агенты, у которых не хватало собственных средств для заключения новых сделок, были вынуждены приостановить выдачу кредитов.

Всем крупным операторам ипотеки банки-агенты стали предлагать купить пулы кредитов, сформированных по стандартам АИЖК. «Нас засыпают предложениями по продаже таких портфелей с III квартала 2007 г.», — сообщил директор департамента по работе с финансовыми институтами DeltaCredit Вадим Пахаленко. Но банк не выкупает их — стандарты АИЖК по некоторым условиям не удовлетворяют требованиям системы риск-менеджмента банка: первоначальный взнос менее 15% или в числе собственников жилья есть несовершеннолетние дети. Возникла угроза, что часть игроков будет вынуждена уйти с рынка ипотеки.

Местные банки сменили поставщиков программ

Большинство самарских банков после наступления кризиса сменило поставщика программы. Волжский социальный банк заключил соглашение с DeltaCredit, российской «дочкой» группы Societe Generale. Вадим Пахаленко заявил, что в настоящее время в финальной стадии находятся переговоры с 2 банками из Самарской области. «После того как АИЖК де-факто ушло с рынка, те региональные кредитные организации, которые раньше не работали с нами, высылают предложения о сотрудничестве», — добавил г-н Пахаленко. Пока что у DeltaCredit 7 агентов в Самарской области.

Газбанк, уже работавший с этой организацией, начал предлагать ипотеку еще и от Русского ипотечного банка. КБ «Солидарность», у которого было несколько программ, теперь предлагает ипотечные кредиты на покупку недвижимости только от АКБ «Совфинтрейд» (теперь Газпромбанк-Ипотека). Ее же начинает продвигать в Самаре и Первый Объединенный Банк.

Изменения программы произошли и в КБ «Приоритет», но в банке сейчас не комментируют тему ипотеки. Базирующиеся в Тольятти НТБ, ФИА-БАНК и АвтоВАЗбанк продолжают выдавать ипотечные кредиты и финансируют их за счет собственных, а не привлеченных средств. Тольяттихимбанк приостановил выдачу ипотечных кредитов и временно кредитует только сотрудников корпоративных клиентов. «Кроме АИЖК на рынке есть другие игроки, которые финансируют ипотеку», — отметил зампредправления ЗАО «Тольяттихимбанк» Алексей Денисов. Приостановил выдачу кредитов и специализированный оператор — Самарский фонд жилья и ипотеки. В СОФЖИ заявили, что пока неизвестно, когда выдача будет возобновлена.

Государственные и иностранные банки наращивают рыночную долю

Кризис ликвидности повлиял на условия ипотеки не только в малых и средних региональных банках. «Русский Стандарт», УРСА-Банк и Юниаструм Банк приостановили выдачу кредитов. «КИТ-Финанс», в прошлом один из ведущих поставщиков ипотечных программ, превратился в агента Home Credit. Те, кто продолжили работу на рынке, подняли ставки в среднем на 1-1,5% и ужесточили условия, например, перестав выдавать кредиты без первоначального взноса. При этом, как отмечают в отделе ипотеки АН «Арбат», отсутствие первоначального взноса — одно из популярных условий, которое интересует примерно половину клиентов.

«Банки, которые сегодня не выдают кредиты, теряют долю рынка. А игроки, которые продолжили работать на прежних условиях, получают перед ними преимущество. Розничный рынок достаточно инертен, и потерявшим клиентов организациям будет тяжело наращивать клиентскую базу в будущем», — считает заместитель председателя правления ОАО «НТБ» Александр Догадкин.

Как отмечают эксперты, наибольшую выгоду от ситуации получили государственные и некоторые иностранные банки. Например, в настоящее время в Самаре только ВТБ 24 (входит в группу ВТБ, принадлежащую государству) выдает кредиты без первоначального взноса. Как сообщил управляющий филиалом ВТБ 24 в Самаре Алексей Анфимов, в его подразделении поток клиентов с III по IV квартал 2007 г. увеличился в 1,5 раза. Декабрь — сезон продаж ипотеки, так как многие покупают квартиру, чтобы получить льготы по подоходному налогу. Но в этом году рост перекрывает сезонные колебания — раньше филиал привлекал большинство заемщиков из компаний, обслуживающихся по корпоративным программам, теперь большинство клиентов приходит с рынка.

В Сбербанке отмечают увеличение темпов роста ипотечного портфеля: если в I квартале 2007 г. на территории Самарской области Поволжским банком выдано ипотечных кредитов на сумму свыше 600 млн руб., то за первые два месяца текущего года, традиционно характеризующихся спадом деловой активности, объем выданных ипотечных кредитов составил уже 861 млн руб. Об этом сообщил Андрей Черкашин, директор управления кредитования частных клиентов Поволжского банка Сбербанка России.

Начальник отдела ипотечного кредитования самарского филиала КБ «Абсолют Банк» Татьяна Репкина: «Те банки, которые активно работали по ипотеке во II полугодии 2007 г. и продолжают работать на рынке на сегодняшний день, приняли поток клиентов от СОФЖИ. Среди них можно назвать и наш банк». Вместе с развитием розничной сети за последние полгода это позволило увеличить ипотечный портфель Абсолют Банка в Самаре в 2,5 раза. Однако раскрыть абсолютные цифры в КБ отказались, сославшись на то, что подразделение работает по ипотечному кредитованию только с июня 2007 г. и «подводить какие-то итоги пока рано».

«Для тех, кто продолжает выдавать ипотечные кредиты, сейчас актуален не вопрос ликвидности, а низкая активность рынка недвижимости в этом году», — полагает Александр Догадкин. Аналогичного мнения придерживается и Алексей Анфимов: «Сейчас основная проблема — недостаток предложения на рынке недвижимости. У нас есть масса клиентов, которые уже получили положительные решения кредитного комитета, но не могут подобрать жилье. Полагаю, что в расчете на рост цен риэлторы придерживали квартиры до окончания выборов (выборы Президента РФ — прим. ред.) и теперь постепенно будут выставлять их на продажу».

Число провайдеров ипотечных программ вырастет

Как полагает Александр Догадкин, когда АИЖК выполнит свою задачу по построению вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, оно может вернуться на рынок рефинансирования кредитов. Поэтому в НТБ не закрывают ипотечную программу по стандартам госкорпорации и выдают по ней кредиты, хотя без ресурсов АИЖК это менее рентабельно, чем собственная ипотечная программа. Такая же стратегия в АвтоВАЗбанке — в этом КБ отметили, что продолжают работать по стандартам АИЖК, ожидая, что госкорпорация снова начнет выкупать закладные. В официальном заявлении министра регионального развития РФ Дмитрия Козака говорится о том, что новая стратегия развития АИЖК будет разработана к лету этого года. К этому времени кроме этой государственной корпорации новым поставщиком финансов для ипотеки станет ВТБ 24. Банк разработал собственную ипотечную программу, которую начинает продвигать через партнеров. Пилотная в Самарской области сделка состоялась при участии НТБ в качестве агента. Кроме того, ВТБ 24 создает специализированные региональные группы по выкупу пулов ипотечных кредитов, выданных по стандартам АИЖК. В марте такая группа появится и в Самаре. Основным источником финансов для выкупа и собственной программы станут $8 млрд, которые банк получил в ходе летнего IPO. Таким образом, ВТБ 24 станет конкурентом других поставщиков ипотечных программ — DeltaCredit, Русского ипотечного банка, ГПБ-Ипотека и других.

По мнению старшего вице-президента Первого Объединенного Банка Дениса Хадеева, когда рынок стабилизируется, будет 4-5 общепринятых стандартов ипотеки. Сформированными по ним пулами кредитов банки будут торговать между собой. «Но ипотекой смогут заниматься только крупные кредитные организации. Кризис показал, что необходим резерв собственных средств, чтобы сохранять кредиты на балансе полгода-год», — считает г-н Хадеев.

Он также отметил, что в ближайшие месяцы ситуация с ликвидностью в банках будет только ухудшаться, так как на конец I квартала приходятся платежи по облигациям: «В этой ситуации ипотечные активы не являются приоритетными, и ряд банков будет стараться продать их, чтобы расплатиться с держателями ценных бумаг». По подсчетам Алексея Анфимова, в марте-апреле российские банки должны будут рассчитаться по внешним обязательствам на сумму $3,7 млрд.

мнение
Проблемы с ипотекой не оказали влияния на рынок недвижимости
Полина Карпенко
исполнительный директор АН «Визит»:
— На самом деле ипотеки меньше не стало, просто поток клиентов перешел из одних банков в другие. Да, некоторым пришлось повторно получать решения кредитного комитета, что задержало ряд сделок. Да, в среднем ставка выросла на 1%. Но на итоговом объеме это практически не отразилось. Если кто-то и пострадал, то это прежде всего те заемщики, которые не смогли купить квартиру, когда планировали, а во вторую очередь — это имидж банков, которые разрекламировали кредиты, а затем не выдавали их.
Ипотека в целом сейчас не играет определяющей роли в ценах на недвижимость. Рынок жилья на 70% состоит из сделок по обмену квартир, покупка готового жилья только за денежные средства — меньшая его часть.
Начало 2008 г. выделяется повышенным числом сделок по сравнению с аналогичным периодом предыдущих лет. Я категорически не согласна с тем, что рынок жилья в начале этого года неактивный. Наоборот, это в предыдущие годы было затишье, связанное с отложенным спросом. В нашей компании ожидают, что на протяжении 2008 г. темпы роста цен и число сделок будут увеличиваться. Спрос все еще преобладает над предложением. Это долгосрочный макроэкономический тренд.

детали
Потребителю интересен быстрый кредит под низкий процент
Условия ипотеки, на которые клиенты банков Самары обращают внимание в первую очередь
Низкая процентная ставка
Небольшие накладные расходы (комиссии)
Выдача денежных средств в день регистрации сделки
Предоставление кредитов без первоначального взноса
Предоставление кредитов на строящееся, а не готовое жилье
Бренд и уровень обслуживания
Источник: АН «Арбат».

детали
Продажи ипотеки подстегивают с помощью партнерских программ
Роль агентств недвижимости как канала продаж ипотечных кредитов возрастает. Кредитные организации, которые выходили на рынок в прошлом году и выходят сейчас, вынуждены полагаться на партнеров в продвижении собственных услуг. Например, в самарском филиале банка BSGV заявляют, что доля заемщиков ипотечных кредитов, привлеченных через агентства недвижимости, составляет около 50%. В Абсолют Банке через партнеров было заключено 55-60% кредитов.
Как правило, агентства недвижимости сотрудничают со множеством банков, но основной поток заемщиков приходится на те кредитные организации, которые лучше всех отстроили систему взаимоотношений с партнерами. Конкурируя за лояльность риэлторов, банки меняют условия партнерства. Раньше основной формой вознаграждения была комиссия за закрытие сделки. Теперь агентства недвижимости интересует снижение стоимости кредита, благодаря которому они увеличивают продажи собственных услуг. «На сегодняшний день банки предлагают за услуги ипотечного брокера различные вознаграждения. Но для нашей компании гораздо важнее предоставление банками преференций для наших клиентов в сокращении существенных затрат, связанных с совершением ипотечной сделки», — отмечают в ипотечном отделе АН «Арбат». Среди таких преференций — отказ от комиссий за рассмотрение заявки и за оформление кредита, снижение процентных ставок и уменьшение срока моратория на досрочное погашение. Пока на подобные уступки идет небольшое число кредитных организаций.
Еще одна новая форма сотрудничества — предоставление пакетных предложений от целого ряда фирм, участвующих в оформлении сделки с недвижимостью. На прошлой неделе такую акцию начал Городской ипотечный банк, объединившись с 5 самарскими партнерами — риэлторами и юридическими фирмами, страховой компанией.