НЕДВИЖИМОСТЬ лишилась поддержки банков

Денежный дефицит, с которым столкнулись предприятия финансовой сферы за время кризиса, а соответственно, и девелоперы, изменил конъюнктуру самарского рынка недвижимости. За время кризиса порядка 60% строительных объектов были заморожены, а цены на недвижимость снизились до 30%.

Очевидцы
Вячеслав Рандаев, заместитель генерального директора по маркетингу и аналитике компании «Эл-траст»
— Основной урок, преподанный сектору недвижимости,— это старая как мир истина: не надо жадничать, надо строить в том объеме, в котором позволяют финансовые потоки, не замахиваться на большее. Надежда на спекулятивный спрос должна присутствовать, но девелоперские проекты должны быть направлены на реальный спрос. Спекулятивные скупки недвижимости вернут ее назад на рынок, причем достаточно быстро, и перенасыщение рынка все равно произойдет.

Иллюзии
Спекулятивный спрос оказался не вечен
До кризиса девелоперам казалось, что рост цен на недвижимость будет продолжаться не менее пяти лет и ничто ему не угрожает, вспоминает председатель наблюдательного совета ГК «Город мира» БОРИС АРДАЛИН. Те граждане, кто брал ипотечные кредиты в 2003-2004гг., к началу кризиса уже могли похвастаться, что за счет роста стоимости жилья практически окупились их затраты на выплату процентов. Располагавшие необходимыми средствами стремились приумножить их за счет роста цен на недвижимость, говорит заместитель генерального директора по маркетингу и аналитике компании «Эл-траст» ВЯЧЕСЛАВ РАНДАЕВ. Поэтому для рынка как коммерческой, так и жилой недвижимости докризисного периода был характерен большой объем спекулятивных сделок.
Стимулировала эти сделки и доступность банковских кредитов. Однако в октябре 2008 года банки отказались поддержать строительную сферу. Сектор недвижимости мог бы пройти этап кризиса спокойнее, если бы финансовые учреждения направили хоть какую-то долю денег на поддержание сегмента недвижимости, считает г-н Рандаев. Но в действительности застройщикам пришлось десятками замораживать строительство объектов коммерческой недвижимости.
Первыми в стол ушли проекты, которые находились на нулевой стадии реализации. Например, «Индэст девелопмент» заморозила порядка 30-40 объектов торговых и бизнес-центров, к строительству которых не успела приступить. Высвобожденные средства были направлены на достройку бизнес-центров «7-я авеню» и «Волга-плаза», торгового центра «Мягкофф-2» и банковско-офисного центра. СК «Портал» приостановила «до окончания кризиса» строительство офисного центра «Портал-Plaza». X5 Retail Group вынуждена была заморозить строительство крупнейшего в Самаре молла на 215 тысяч кв. м (планируемые инвестиции— около $180 млн). Заморозила все свои проекты, не вышедшие на стадию строительства, и Mirax group.
Благодаря перераспределению средств общая площадь торгово-офисных центров в Самаре заметно выросла (по сравнению с 2008-м годом она увеличилась на 15%), впрочем, в основном это произошло за счет достройки комплексов, возведение которых началось в 2006-2007гг. (В частности, в эксплуатацию были введены 6 крупных бизнес-центров). В конце 2008 года представители московской компании «Офис Регион» заявили о строительстве бизнес-центра класса А «МОНОМАХ» (общая площадь— 14 тысяч кв. м). Впрочем, начинать новое строительство в условиях кризиса ни эта компания, ни другие девелоперы уже не рискуют.
Оборот компаний недвижимости с начала года упал почти вдвое. По мнению Бориса Ардалина, застройщики просто не изучали должным образом спрос и покупательскую способность населения, следствием чего и стала наблюдаемая сегодня ситуация.
Страхи
Квадратный метр обесценится до $500
Если в докризисное время многим строительным компаниям, работающим в Самаре и Самарской области, удавалось привлечь долговые средства на полное финансирование строительства объектов, то с приходом кризиса большинство банков требовали от девелоперов вложения собственных средств в размере до 30% от бюджета. Процентные ставки также существенно возросли— примерно на 100-150 базисных пунктов по сравнению с докризисным периодом.
В этой ситуации более всего застройщиков пугала полнейшая дезорганизация всех участников рынков, утверждает г-н Рандаев. В тот момент «невозможно было строить планы, предугадать, как будет развиваться рынок», и самым страшным был прогноз падения стоимости 1 кв. м жилья до 15-20 тысяч с докризисных 45 тысяч рублей, что могло привести к исчезновению порядка 90% всех строительных компаний-корпораций, вспоминает эксперт. Свою роль в развитии ситуации это сыграло: граждане теперь с нетерпением ждали ценового «дна», чтобы купить квартиры по максимально низкой цене. В первом квартале 2009 года объем продаж у строительных компаний уменьшился в 4 раза по сравнению с третьим кварталом 2008 г.
Однако застройщики в большинстве своем устояли. Они снизили цены на 15-30%, но далее опуститься им не дали.
Уроки и возможности
На государство надейся, но и сам не паникуй
«Основной урок, извлеченный нами из кризиса,— из ситуации кризиса,— оборотные средства нужно наращивать и меньше брать кредитов для долевого участия. Лучше строить меньше, но на свои деньги, чем много и за чужие»,— говорит сегодня генеральный директор ООО «Русская строительная компания-Самара» ВИКТОР РЯЩИН. «Хочу заметить, что в это тяжелое время специалистам сектора недвижимости хватило мудрости не допустить паники»,— говорит год спустя Борис Ардалин.
Полного коллапса рынок избежал и благодаря некоторым мерам, которые начали предпринимать власти. В частности, областное правительство начало проводить аукционы на выкуп жилья эконом-класса, заморозило готовившееся повышение арендных ставок за использование земель для строительства. И хотя, по словам Вячеслава Рандаева, не все государственные программы выкупа жилья работают в полной мере, «однако попытки их запуска были предприняты, и кризис предоставил возможность некоего опыта работы с государственным финансированием. «Надеюсь, что эта тенденция получит продолжение»,— резюмирует г-н Рандаев.

Основные события

ноябрь «08 1 | Правительство Самарской области утверждает постановление о предоставлении субсидий организациям— застройщикам жилья на территории региона. Средства направлялись на возмещение затрат на коммунальную инфраструктуру.

февраль «09 1 | Начинает работу дочерняя структура АИЖК— Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов. 2 | АНО «Самараэкспертиза» выдает первые «сертификаты качества» в рамках программы добровольной сертификации объектов недвижимости.

август «09 1 | Зарегистрированы первые саморегулируемые организации Самарской области. Этот статус получили некоммерческие партнерства «СредВолгСтрой» и «Самарская Гильдия Строителей».

октябрь «09 1 | Министерство строительства и ЖКХ Самарской области организовало обсуждение с застройщиками и банкирами проекта «Корпоративная ипотека». Корпоративная ипотека подразумевает взаимодействие трех сторон— банка, заемщика и компании-работодателя, которая выступает гарантом за своего работника. Отличие этой схемы кредитования в том, что предприятие-работодатель выплачивает своему работнику— заемщику по кредиту— ежемесячно фиксированную сумму, которой частично субсидирует уплаченные по кредиту проценты. Участники обсуждения приняли проект и рекомендовали его для внедрения на территории Самарской области.

50-60%
строительных проектов заморожено в регионе в октябре 2008 года.

45%
падение оборота девелоперских компаний по сравнению с 2008 годом

20%
падение числа сделок по продажам офисных площадей в Самаре с начала 2009 года

11,4%
рост просроченной задолженности по зарплате в строительных организациях с начала 2009 г.