Обзор: Агентства недвижимости - 29.09.2008

Сегодня почти половина сделок по купле-продаже недвижимости в Перми проходит без участия риелторов. При этом четверть на освоенном посредниками рынке занимают мелкие агентства и «серые» маклеры. Однако риелторы считают, что застой на рынке сократит их число и перераспределит доли в пользу крупных игроков. К тому же ожидаемый нынешней осенью заход федеральных операторов ускорит формирование цивилизованных правил ведения игры.

эксперты
Александр Астафьев
исполнительный директор агентства недвижимости «Тимур»
Эльвира Епишина
начальник аналитического отдела строитель­ной группы «Камская долина»
Алексей Кудрявцев
руководитель аналитической службы агентства недвижимости «МИАН»
Ольга Мальцева
генеральный директор агентства недвижимости «Надежда»
Вячеслав Пермяков
президент PTDN realty group
Алексей Соловьев
генеральный директор агентства недвижимости «Респект», председатель Пермского филиала Российской гильдии риелторов
Станислав Цвирко
директор департамента жилой недвижимости корпорации «Перспектива»

как
повлияла стабилизация рынка на работу риелторов
зачем
застройщики отдают продажи риелторам
когда
в Пермь придут федеральные агентства недвижимости

Летом 2008 г. в Прикамье произошел случай, показательный для риелторского рынка. Агентство недвижимости «Союз» в Краснокамске использовало знак Российской гильдии риелторов. В гильдии утверждают, что это было сделано незаконно, и пытаются сейчас разобраться с компанией. Эксперты полагают, что агентство использовало знак как инструмент для привлечения клиентов, и это симптоматично: мелким агентствам, и в первую очередь «серым» маклерам, выживать на рынке становится все тяжелее.

Маклеры и риелторы делят рынок

По разным оценкам, на пермском рынке риелторских услуг работает около 400 игроков, из них около 100 — агентства недвижимости и ИП. По мнению директора департамента жилой недвижимости корпорации «Перспектива» Станислава Цвирко, крупные агентства занимают порядка 30% рынка. «В Пермском филиале Россий­ской гильдии риелторов состоит 52 компании, — сообщает Алексей Соловьев, председатель Пермского филиала Российской гильдии риелторов. — За последние два года число участников гильдии выросло вдвое».

Лидерами рынка Перми, по оценке АН «МИАН», являются АН «Тимур» и корпорация «Перспектива». Совмест­но они занимают порядка 17% рынка риелтор­ских услуг. К крупным игрокам относят «Надежду», «Респект», «Пермский дом» и «Пермское Агентство Недвижимости». Среди них есть сетевые — «Тимур» (10 офисов) и «Респект» (8).

«Входной билет» на рынок риелтор­ских услуг для индивидуального предпринимателя может стоить от 25 тыс. руб., для небольшого агентства сумма колеблется в диапазоне 0,5-1,5 млн руб.», — сообщает президент PTDN realty group Вячеслав Пермяков. По мнению г-на Пермякова, доля частных маклеров на рынке слишком велика и они портят репутацию бизнеса в целом: «По нашим данным, около 45% сделок люди все еще проводят без участия риелтора».

Среди игроков рынка особняком стоят агентства, образованные при компании-застройщике. В то время как многие независимые риелторские компании изначально специализируются на «вторичке» или же охватывают сразу несколько сегментов рынка, агентства, образованные застройщиком, работают на первичном рынке жилой недвижимости. По наблюдениям аналитической службы АН «МИАН», доля последних в общем количестве сделок с жильем не превышает 15-17%, однако это всегда агентства размером не ниже среднего. Зачастую они имеют вид отдела продаж при компании-застройщике. В случае стагнации на рынке, отмечают специалисты, застройщики отдают часть продаж своих агентств сторонним риелторам, при нормальном же состоянии рынка, с ростом 2-3% в месяц, отделы продаж сбывают объекты своими силами.

Коммерческая и загородная недвижимость растет быстрее жилой

Эксперты сходятся во мнении, что сегодня рынок жилья в Перми перенасыщен. Они уверяют, что это закономерный процесс, вызванный ипотечным кризисом в США и, как следствие, подорожанием кредитных ресурсов, доминированием предложения над спросом на рынке жилищного строительства и снижением покупательской способности населения. «За последние 3 года объем предложения на первичном рынке вырос в 3 раза и в итоге превысил спрос, так что можно говорить о формировании рынка покупателя. Теперь покупатель имеет возможность выбрать тот объект, который ему интересен», — поясняет Эльвира Епишина, начальник аналитического отдела строительной группы «Камская долина».

По словам г-жи Епишиной, темпы роста цен на жилье начали замедляться в мае 2007 г., на первичном рынке стабилизация наступила в октябре прошлого года, насыщение вторичного рынка произошло в конце зимы — начале весны этого года, а весной следующего рынок вновь начнет расти.

По оценкам аналитической службы АН «МИАН», средняя стоимость 1 кв. м объектов первичного рынка на сегодня  примерно 54 тыс. руб. За первую половину 2008 г. цена на новостройки поднялась всего на 3%, прогнозируемое увеличение стоимости 1 кв. м жилья в Перми в 2008-2009 гг. составит не более 20% в год. Специалисты полагают, что сегодня рынок находится на отметке «ноль — минус 0,5%». Однако эта средняя «температура» рынка не отражает тенденций его сегментов, имеющих разную динамику роста стоимости. С точки зрения этой динамики лидером является коммерческая недвижимость, на втором месте — загородная недвижимость, на третьем — «вторичка» и на четвертом — новостройки. По мнению Станислава Цвирко, спад продаж вторичного жилья прекратится в октябре-ноябре этого года, по рынку новостроек — к концу весны следующего года. После этого будет наблюдаться незначительный, в пределах 1-1,5%, рост, считает Алексей Соловьев.

Положение на рынке отрицательно сказалось на некрупных риелторах. «Особенно сложный период переживают небольшие агентства, которым недостаточно клиентов, привлекаемых только по рекомендациям. Знаю, что некоторые небольшие операторы приостанавливали на летний период свою деятельность», — прокомментировал ситуацию Александр Астафьев, исполнительный директор АН «Тимур». В ситуации стагнации спроса крупные агентства недвижимости вынуждены активно инвестировать в маркетинговые инструменты, работая на удержание клиентов. Сосредоточившись на продвижении, эти агентства недвижимости начали предлагать клиентам бонусы и дополнительные выгоды. По словам генерального директора АН «Надежда» Ольги Мальцевой, ее агентство запустило программу лояльности, один из пунктов которой — предоставление мультилистинговой карты, гарантирующей клиенту систему бонусов и скидок на услуги риелтора. Как утверждает г-жа Мальцева, эти меры позволили агентству сохранить уровень продаж и даже превысить в июле-августе показатели прошлого года.

Эксперты отмечают, что компании-застройщики, испытывающие проблемы с реализацией своих объектов, начали чаще обращаться к услугам риелторов. «Сейчас к строителям пришло понимание того, что продажи лучше отдавать профессионалам-брокерам, у которых можно получить сопровождение: консалтинг, исследования и т. д.», — оценивает ситуацию Станислав Цвирко. Риелторы же в ответ стали выделять продажи «отстающего» сегмента новостроек в специальные подразделения, как, например, сделало АН «Респект».

Динамичные темпы развития показывает рынок коттеджного строительства, куда, по словам г-на Цвирко, смещается спрос наиболее платежеспособной части населения. Следствием этого стала востребованность домов индивидуальной планировки, приближенных к элитному классу. Предложение в этом сегменте в городе пока ограничено. «Летом 2005 г. мы насчитывали 12 коттеджных поселков. И если в конце июня 2007-го количество поселков составляло 25, то сейчас имеем около 70. Это только коттеджные поселки и поселки таунхаусов, которые расположены на территории Перми и в Добрянском районе. Сейчас из 70 заявленных 50 уже реализуются», — сообщает г-жа Епишина.

Ипотечный кризис повлек за собой сокращение объемов ипотечного кредитования. «Ипотечные сделки в городе занимали до 2008 г. существенное место в общем количестве сделок, проходивших в Перми, — этот показатель преодолел тогда 30-процентную планку. Однако в 2008 г. темпы развития ипотечного кредитования замедлились и доля ипотеки упала», — говорит Александр Астафьев. По данным АН «МИАН», доля сделок с ипотекой на рынке городского жилья Перми на сегодняшний день не превышает 25%.

Приход федеральных АН сделает рынок прозрачнее

Специалисты прогнозируют приход в Пермь крупных федеральных операторов. По их мнению, это обострит конкуренцию в профессиональной среде и будет способствовать очищению рынка от представителей некачественной услуги. «Присутствие национальных сетевых агентств будет способствовать повышению качества риелторской деятельности, так как уровень качества их услуги соответ­ствует также и мировым стандартам», — считает Ольга Мальцева. Первым федеральным агент­ством недвижимости в Перми стал МИАН, зашедший на местный рынок в апреле этого года. «МИАН намерен получить к концу 2009 г. долю рынка в 5% в каждом из городов присутствия», — делится планами Алексей Кудрявцев. В 2008 г. в Перми открыла офис сеть агентств недвижимости «Хирш», о планах экспансии объявляла сеть «Дом.ру». Международная риелторская компания «CENTURY 21» уже несколько месяцев ищет франчайзи в Перми, однако пока безрезультатно. Вице-президент по продажам «CENTURY 21. Россия» Александр Бланк: «В городе работает пять сильных риелторских компаний, все остальные «застряли» на своем развитии, и с каждым месяцем им будет все сложнее справляться с кризисом без освоения новых технологий работы». По прогнозам экспертов, новые технологии работы будут заключаться в том, что риелтор возьмет на себя и функции брокера — чтобы предоставлять максимально комплексную услугу. Пермские игроки со своей стороны тоже не исключают своего выхода в соседние регионы, но, как поясняет г-жа Епишина, о каких-то кон­кретных сроках говорить пока рано.

Ситуация на пермском рынке недвижимости будет способствовать сокращению процента «черных» маклеров, ожидают эксперты. «При ужесточении конкуренции активизируется процесс специализации агентств и укрупнения игроков. Скорее всего, на рынке останутся небольшие агентства, имеющие опыт работы более 5-6 лет. За это время можно накопить клиентскую базу, которая будет «кормить» агентство, ведь наш бизнес на 90% работает на рекомендациях клиентов», — считает Ольга Мальцева.

Специалисты аналитического отдела АН «МИАН» прогнозируют увеличение емкости рынка риелторских услуг. Это будет обусловлено влиянием сразу нескольких факторов. Во-первых, возрастет доля сделок, проводимых с участием агентств (приблизительная динамика — 5-7% в год); во-вторых, увеличится доходность с каждой проводимой через АН сделки, так как в долгосрочной перспективе произойдет повышение цен на объекты жилой недвижимости. «Основной рост рынка мы ожидаем в 2009 г., а 2010-й будет более стабильным. Сейчас наблюдается большой выход на рынок новостроек и развитие вторичного рынка домов, которые были сданы 5-8 лет назад. Однако до 2012 г. прогнозируем умеренный спрос», — поясняет Эльвира Епишина.