Обзор: Офисные здания

В 2007 г. темпы строительства офисов были не так уж и высоки: в эксплуатацию по итогам года сдано лишь 38,7 тыс. кв. м новых офисных площадей, по данным департамента строительства и архитектуры г. Самары, хотя в начале года аналитики предсказывали появление около 150 тыс. кв. м офисов. Частично это связано с тем, что многие девелоперы перенесли сроки сдачи своих объектов с IV кв. 2007 г. на I кв. 2008-го. Как считают эксперты, до 2010 г. дефицит офисных площадей может быть удовлетворен, причем не только в количественном, но и в качественном плане. Уже сегодня к строительству заявлено больше 10 офисных центров разной классности. Кроме того, существующие офисные здания заявляют о реконструкции и планируют улучшить качество принадлежащих им офисных площадей. Так, по такому пути развиваются ОЦ «Скала», о планах расширения офисной составляющей центра заявляли владельцы ТЦ «Вавилон».

Первым бизнес-центром, заявившим о себе как о полноценном представителе класса А, стала «Бэл Плаза» — проект московской компании «Бэл Девелопмент». Это здание площадью 15,5 тыс. кв. м с двухуровневой подземной парковкой на 84 машиноместа, полным объемом инфраструктуры и рестораном. Как считает, например, Леонид Дубман, сегодня главным конкурентным преимуществом центра является его уникальность для Самары — площадей такого класса в городе еще не строили. Кроме того, это еще и месторасположение — рядом со зданием областного правительства, где нет возможности построить еще один бизнес-центр. Однако эксперты полагают, что бизнес-центры подобного формата будут пользоваться спросом и в других районах города, в частности в Октябрьском и Ленинском.

Уже сегодня «Бэл Плаза» заполнен арендаторами больше чем на 80%, их подбором занимались еще на стадии проектирования и строительства бизнес-центра. Успех этого объекта спровоцировал рост интереса к бизнес-центрам А-класса со стороны самарских девелоперов. Сегодня к этому классу, с рядом оговорок, относят «Москву в Самаре», «Витязей», «Деловой мир». К постройке заявлены такие бизнес-центры, как «Вертикаль», где предполагается разместить гостиницу, торговые площади; ОЦ «Галактика» с гостиницей, встроенной парковкой; ОЦ на ул. Галактионовской; проекты компании «Индэст Development» — «Волга-Плаза» рядом с набережной и «7 Авеню»; ОЦ «Европейский квартал» компании «Спектр недвижимости». Совместно с компанией «Бекар» над проектом бизнес-центра «Самара-сити» работает ГК «Уран». О реконструкции принадлежащего компании здания ТОЦ «Скала» заявляет сегодня и ГК «Анион». В результате здание должно обзавестись новым фасадом, парковкой, сменить бренд на Skala Hall и перейти в класс А.

По оценкам аналитиков, после ввода в эксплуатацию эти площадки смогут удовлетворить образовавшийся дефицит качественных офисов, однако отнести многие из них к полноценному классу А, по принятой в России классификации, достаточно сложно. Помимо наличия собственной высокопрофессиональной управляющей компании, которая обслуживает сдаваемые в аренду площади, и широкой инфраструктуры, обязательным требованием к подобным бизнес-центрам является низкий коэффициент потерь площадей, то есть отношение общей площади к полезной. В бизнес-центрах, которые относятся к А-классу, эта цифра должна быть равна 12%. На практике это означает, что офисы в таком здании должны сдаваться исключительно большими площадями — приблизительно по 500 кв. м. Сами участники рынка констатируют, что в Самаре еще не все арендаторы готовы снимать такие офисы.

Кроме того, часто в новом офисном центре для того, чтобы быстрее окупить затраты на его строительство, площади не сдаются в аренду, а продаются разным собственникам, которые потом дробят их и сдают другим бизнесменам. Уже это не позволяет относить такие здания к классу А — ведь в них по правилам должен быть один собственник, одна управляющая компания, которая оформляет договоры, занимается ремонтом и обслуживанием здания. Кроме того, путаница с собственниками часто мешает арендаторам понять, с кем заключен договор, к кому обращаться в случае неприятностей.

Дмитрий Баранов, оценивая ситуацию с офисными зданиями в Самаре, говорит: «Пока не вижу на самарском рынке управляющих компаний высокого класса, чью работу по развитию и обслуживанию офисных зданий можно было бы назвать уникальной или отличной». И добавляет: «Не думаю, что самарские бизнес-центры, за исключением одного-двух, можно относить к классу А (при этом рассматриваются только здания, где площади сдаются в аренду — я не касаюсь зданий, которые занимают сами владельцы). В Москве уже появились интересные офисные здания, обладающие полным набором характеристик, позволяющих их отнести к данному типу, и современные управленческие решения, но в Самаре этот рынок только развивается. Понятно стремление девелоперов отнести свои проекты к высокому классу — это привлекает арендаторов и дает основания претендовать на более высокую ставку аренды. Однако на деле здания, заявленные на класс А, часто не соответствуют всем требованиям данной категории».

Если же оценивать внешнюю сторону проекта, отмечает аналитик, то среди строящихся зданий можно выделить такие объекты, как офисный центр недалеко от площади Куйбышева и офисное здание на ул. Галактионовской. Среди уже функционирующих он также выделяет «Бэл Плазу» — уникальный для Самары проект.

Сегодня офисы класса А еще являются эксклюзивным предложением, поэтому спрос на них достаточно высок. С введением в эксплуатацию всех заявленных к постройке зданий конкуренция между владельцами высококлассных офисных площадей возрастет. И готовятся к этому девелоперы уже сейчас, на стадии проектирования своих объектов. Все особенности продвижения и позиционирования продумываются заранее, ведь поиск арендаторов чаще всего производится еще до сдачи здания в эксплуатацию. И заинтересовать потенциальных клиентов уже только теоретическим отнесением своего бизнес-центра к классу А не получается: нужно представить доказательства того, что, внеся большую арендную плату — стоимость офисов в таких зданиях на 20-30% больше среднерыночной, — бизнесмен получит уникальные возможности и услуги.

В связи с этим девелоперы, создавая новые проекты, стараются делать упор на особенности месторасположения и архитектуры и на наличие определенных интересных арендатору сервисов, инфраструктуры.

Так, руководитель департамента продаж компании «Индэст-Development» Валерий Зинин, рассказывая о проекте «Волга-Плаза», отмечает, что он стал во многом имиджевым для компании. «Волга-Плаза» — это здание, имеющее индивидуальный стиль: здесь и «зимние сады», разместившиеся на разных уровнях здания, с выходами на эксплуатируемые террасы, и панорамное остекление фасада, открывающее более 70% офисов шикарный вид на Волгу, и статусное расположение — в историческом центре, вблизи административных учреждений. В целом, мы реализуем проект, обладающий высоким качеством строительства, серьезным инженерным оснащением и развитой внутренней инфраструктурой», — рассказывает г-н Зинин.

В условиях более жесткой конкуренции игроки задумываются о том, чтобы максимально приблизить свои объекты по характеристикам к классу А. По словам генерального директора компании «Эл-Траст» Валерия Мартынова, для ОЦ «Вертикаль», который сейчас достраивает компания, создана собственная управляющая компания. В ее задачи входит полное обслуживание здания и оказание сервисных услуг всем арендаторам. Именно это компания стремится сделать своим конкурентным преимуществом. Ведь выдержать борьбу новому бизнес-центру придется достаточно серьезную — он расположен в высококонкурентном районе. Неподалеку свой ОЦ «Биг Бен» достраивает компания «Берег», после реконструкции в здание А-класса превратится «Скала», сразу несколько ОЦ строится в районе «Фрегата».

Валерий Мартынов рассказывает: «Мы планируем «Вертикаль» как современный бизнес-центр. Причем изначально отказываемся от распродажи офисных площадей — будем сдавать их в аренду, а собственная управляющая компания центра будет следить за обслуживанием и разрабатывать интересные сервисы для наших арендаторов». Перед тем как создать свою УК, продолжает г-н Мартынов, «Эл-Траст» проводил исследование по городу, в рамках которого выяснил, что большинство центров высокого класса не оказывает своим арендаторам должного количества как платных, так и бесплатных услуг. Основная проблема — парковка. Во многих самарских офисных центрах она имеет недостаточную площадь, в других же просто плохо организована. «А ведь это — основной критерий выбора для бизнесмена: ему необходимо где-то ставить свою машину, его клиентам нужно парковаться рядом со зданием. Часто офисы совмещены с торговой зоной — тогда на парковке много машин покупателей торгового центра, а для арендаторов не остается места», — сетует Валерий Мартынов. Эту проблему в «Эл-Трасте» намерены решать созданием службы логистики парковки. Кроме того, компания планирует предоставлять арендаторам множество небольших сервисов. Валерий Мартынов утверждает, что конференц-залы, копировальная техника в коридорах должны обязательно присутствовать в любом высококлассном центре. «Не всегда бизнесмену необходимо покупать дорогую технику, если он редко ею пользуется, или же арендовать площадь под комнату переговоров. Однако в тот момент, когда эти услуги ему понадобятся, он должен иметь возможность заплатить и воспользоваться ими», — поясняет г-н Мартынов. Реализацией всех этих задач и будет заниматься управляющая компания, офис которой уже начал работу в офисном центре. Пока она выполняет в основном функции отдела по аренде ТОЦ. За счет введения большого количества дополнительных сервисов компания «Эл-Траст» планирует привлечь крупных арендаторов на большие площади офисов и окупить бизнес-центр за достаточно короткие сроки. Уже сегодня, как отмечают в компании, большинство крупных арендаторов уже найдено.

Как отмечают эксперты, потенциал самарского рынка офисной недвижимости сегодня еще достаточно большой. Причем, вложившись в высококлассные бизнес-центры, девелоперы перейдут и на формат класса В. По информации экспертов, спрос на офисы в Самаре разносторонний, и не все бизнесмены готовы выкладывать деньги за офисы А-класса. Кроме того, в городе существует спрос на небольшие офисы — до 80 кв. м. Пока таким арендаторам приходится довольствоваться помещениями не в самых лучших районах Самары, в старых, нереконструированных зданиях, не оснащенных полным спектром систем жизнеобеспечения. В постройке качественных зданий классов В и С, где будут сдаваться в аренду небольшие офисы, эксперты видят перспективу развития рынка. Скорее всего, уверены игроки, будут наблюдаться смещение делового центра и расширение географии строительства. Так, эксперты считают, что столь привлекательные для девелоперов Ленинский и Самарский районы не являются панацеей от офисного дефицита: с каждым днем ухудшается их транспортная доступность, а участков под застройку здесь немного. В качестве же интересных для развития районов Игорь Филиппов, например, называет Кировский и Промышленный — бизнес-центры вдоль крупных городских магистралей будут пользоваться не меньшим спросом, чем находящиеся в центре города.