Обзор: Торгово-развлекательные и торговые центры
Появление новых современных торговых центров в Самаре становится толчком для модернизации и реконцепции старых. Сегодня привлекать и удерживать перспективных арендаторов, не снижая при этом арендны
эксперты
Антон Алфеев
вице-президент ООО «Объединенные бизнес системы» (ТЦ «Апельсин»)
Дмитрий Баранов
главный аналитик «Молл Менеджмент»
Игорь Бабурин
управляющий ТЦ «Вавилон»
Алексей Петровский
управляющий ТЦ «Скала»
Марина Полковниченко
директор ТЦ «Айсберг»
Как реконцепция помогает торговым центрам утвердиться на рынке?
Чем торговые центры привлекают арендаторов?
Сегодня в Самаре действует 47 торговых центров(ТЦ) общей площадью около 600 тыс. кв. м, при этом, по словам аналитиков, к ТЦ современного образца можно отнести только 17 объектов, площади которых составляют 63,7% от общего количества площадей во всех ТЦ. Остальные — это либо небольшие ТЦ районного масштаба (как, например, «Старозагорский»), либо крупные ТЦ старой постройки без четкой концепции и, как правило, со смешанным набором арендаторов. Если соотнести количество магазинов федеральных операторов в современных ТЦ и торгово-развлекательных центров (ТРЦ) с их количеством в объектах более старой постройки, то около 85% брендов сосредоточено в ТРК «Мегакомплекс «Московский», «МегаСити», «Парк Хаус», ТК «Айсберг» и нескольких других, 10% — в сегменте street-retail и только 5% — в ТЦ старого образца. По словам экспертов, сегодня в Самаре работают 5 центров регионального масштаба, обладающих большими площадями и широким набором разноплановых арендаторов. Самая многочисленная категория — это центры городского масштаба с достаточно стандартным набором арендаторов, среди которых, однако, обязательно выделяются уникальные бренды, которые не присутствуют в других ТЦ и способны привлечь покупателей из других районов города. Еще одна развивающаяся сейчас категория ТЦ в Самаре — это районные ТЦ, ориентированные на покупателей из близлежащих домов — здесь обязательно присутствует супермаркет, а также ритейлеры товаров повседневного спроса. Как отмечают эксперты, этот формат становится все более востребованным и он менее затратный для девелопера: для постройки такого ТЦ не требуется слишком большого участка земли, не обязательно обустраивать крупную парковку, достаточно привлечь 1-2 якорных арендаторов.
Несмотря на высокий уровень конкуренции между действующими ТЦ, девелоперы не отказываются от нового строительства. Как полагают эксперты, основной тенденцией в ближайшее время должно стать появление объектов на окраинах города, поскольку две главные транспортные магистрали города — Московское шоссе и ул. Ново-Садовая — уже освоены. Вдоль первой расположены крупнейшие объекты города общей площадью около 250 тыс. кв. м: «Мегакомплекс «Московский», «Парк Хаус», «Империя-Центр», «Фрегат» и «Русь-на-Волге». На ул. Ново-Садовой находятся ТОЦ «Захар», ТЦ «МегаСити», ТЦ «Апельсин», а также центры районного формата: «Пирамида», «Поляна», «Май».
По мнению вице-президента ООО «Объединенные бизнес системы» (ТЦ «Апельсин») Антона Алфеева, интерес девелоперов к главным улицам, а также к центральной и исторической частям города сохранится в ближайшее время, но не ограничится ими. «В городе еще достаточно много районов, не охваченных масштабным строительством, однако площадок под застройку становится все меньше», — заявил г-н Алфеев.
«По моему мнению, в ближайшее время логично будет открывать ТЦ на окраинах города и ориентировать их на посетителей с невысокой покупательской способностью», — считает директор ТЦ «Айсберг» Марина Полковниченко. Эксперты полагают, что новые объекты будут насыщать спрос населения в малообеспеченных районах, как ТРК «Космопорт» после открытия «закрыл» часть Октябрьского района. На конец 2008 г. назначено открытие ТРЦ «Рубин» площадью 70 тыс. кв. м на Безымянке. В Солнечном микрорайоне крупный ТРЦ Brandhall строит группа «Берег». Его площадь составит 54 тыс. кв. м. В непосредственной близости прямых конкурентов у объекта нет — ближайший центр с развлекательной составляющей — «Парк Хаус».
«Среди перспективных направлений — район 116-го км, Сухая Самарка. Активно будет продолжаться застройка прилегающих территорий вдоль Московского шоссе по направлению из города — это связано и с тем, что именно на этой трассе разместится ТЦ «Мега», который будет формировать покупательский поток в эту сторону», — уточняет г-н Алфеев. Пока о планах освоения 116-го км объявила только компания «Виктор и Ко» — она построит ТЦ площадью около 15 тыс. кв. м с расчетом на покупателей из старой части города, а также из Новокуйбышевска, где собственных ТЦ недостаточно.
Общего между заявленными проектами мало: выбирая формат ТЦ, девелоперы руководствуются не рыночными тенденциями, а характеристиками участка земли, которые предоставляют владельцы проекта. Имея в собственности большие участки, девелоперы изначально объявляют о строительстве крупных центров, рассчитанных на большой поток посетителей.
Новым ТЦ становится все сложнее находить арендаторов. Марина Полковниченко, например, отмечает: «Рынок торговых площадей близится к насыщению, и предложение по торговым площадям явно превышает спрос. Эта тенденция характерна не только для Самары, но и для России в целом. Так, например, построенный в Казани в 2006 г. центр «Мега» до сих пор на 30% не заполнен арендаторами». Г-жа Полковниченко пояснила, что уже представленные в Самаре розничные марки не очень активно наращивают сеть внутри города. А приток ритейлеров, которые еще не имеют магазинов в Самаре, слишком мал и не заполняет все построенные за последние 1-2 года ТЦ. Причины этого, по словам главного аналитика «Молл Менеджмент» Дмитрия Баранова, в том, что российские ритейлеры, уже широко представленные в Самаре, сейчас направляют свои ресурсы на освоение не миллионников, а малых городов. Самарские девелоперы инвестировать в глубинку пока не торопятся, и поэтому сети намереваются самостоятельно строить себе магазины. А вновь приходящие в Самару якорные арендаторы — это в основном иностранные компании, продолжает Дмитрий Баранов. В их числе есть и гиганты, такие как Carrefour и Teska, но им требуются специализированные объекты недвижимости. Иностранцы либо выходят на девелопера, строящего новый ТЦ, либо опять же строят ТЦ сами, как это делает, например, IKEA.
Антон Алфеев рассказывает, что каждый год в Самаре открывается несколько новых коммерческих объектов. При этом акценты все больше смещаются в сторону универсальных ТРК с большой долей площадей, отведенных под развлекательную составляющую, а также высоким качеством и самих торговых площадей, наличию спектра объектов рекреационной инфраструктуры. Однако не все действующие ТЦ сегодня готовы ответить новым запросам, отмечает г-н Алфеев.
По словам Марины Полковниченко, сегодня привлекательность торговых центров складывается из следующих факторов: расположение, удобство парковки и входной группы, комфортность (включает в себя и освещение, и музыку, и зоны отдыха и развлечений), выбор предлагаемых товаров, так называемый бренд-пул. На улучшение этих показателей и направлена работа торговых центров.
Ротация магазинов в старых самарских торговых центрах сегодня не превышает 10-15% в год, отмечают эксперты. Уходят, как правило, некрупные арендаторы, но, чтобы заменить их привлекательными для клиентов ритейлерами, компаниям, которые управляют торговыми центрами, приходится продумывать и воплощать новую концепцию. Как правило, речь идет о привлечении уникальных для города арендаторов и встраивании развлекательной зоны. Один из первых удачных опытов в 2006 г. был у «Парк Хауса», который, достроив торговые площади и переделав фасад и отделку, смог привлечь на свои площади арендаторов для покупателей сегмента выше среднего, например, бутик Mango, который больше не сотрудничает ни с одним торговым центром в Самаре, Guess, Marconi. В середине 2007 г. ТЦ «Апельсин», в непосредственной близости от которого появилось несколько конкурентов, также провел реконцепцию и изменил состав арендаторов, выбрав марки, которых нигде больше в городе нет: дисконт-центр Nike, 4D-развлекательный кинотеатр, гипермаркет «Самарского дома игрушки». По словам Антона Алфеева, в результате поток посетителей вырос в 2 раза, что позволило привлечь новых арендаторов. Расширением торговых площадей для привлечения арендаторов из более высоких ценовых сегментов занялись и в ТЦ «Аврора»: в конце 2007 г. здесь открыли вторую очередь. Новая часть торгового центра кардинально отличается от старой по наполнению брендами — здесь представлена продукция, интересная покупателям с достатком выше среднего, кроме того, здесь появилась развлекательная зона: открылся боулинг-центр, в конце лета начнут работать кинозалы сети «Киноплекс». Дмитрий Баранов полагает, что, скорее всего, реконструкция этого комплекса продолжится, так как у торгового центра есть земельные ресурсы для расширения: «У «Авроры» есть возможность стать конкурентом крупнейших региональных самарских торговых центров и увеличить арендные ставки в 1,5-2 раза». О продолжающейся реконцепции заявляют ТТЦ «Аквариум» и приобретенный в 2007 г. ГК «СОК» ТЦ «Айсберг». «В последние полгода «Айсберг» переориентировался на посетителей со средней и высокой покупательской способностью. Проведена реконструкция здания, расширены торговые площади, открыта новая линия бутиков. До этого мы недостаточно внимательно относились к покупателям из средней ниши», — рассказывает Марина Полковниченко.
Сегодняшние реконцепции торговых центров приведут к тому, что торговая недвижимость в Самаре будет ориентирована на все более узкие целевые группы посетителей. К этому торговые центры будут подталкивать арендаторы. Как отмечает управляющий ТЦ «Скала» Алексей Петровский, предпочтения арендаторов за последние 2 года изменились, вместо торговых центров с самыми низкими арендными ставками и высокой проходимостью они стали предпочитать объекты, привлекающие ключевые группы потребителей. Пока нишевание идет по доходу покупателей либо за счет специализации на определенной группе товаров.
Те из старых торговых центров, что сегодня не предлагают арендаторам определенного позиционирования, конкурируют, снижая арендные ставки на 10-15%. По словам управляющего ТЦ «Вавилон» Игоря Бабурина, это позволяет сделать, например, более крупная разбивка сдаваемых площадей: «Мы не сдаем в аренду площадки менее 30-40 кв. м, таким образом, мы сделали выбор в пользу серьезности арендаторов, а не их количества. А тем компаниям, которые снимают сразу большие помещения, мы можем делать крупные скидки».
Торговые центры увеличивают посещаемость и с помощью рекламы, расходы на которую постоянно увеличиваются. Алексей Петровский отмечает, что, например, у «Скалы» за последние 2 года они выросли в 1,5 раза. Марина Полковниченко рассказывает, что сегодня использование стандартных методов уже неактуально. «Необходим поиск нестандартных подходов, которые, кстати, не всегда влекут за собой увеличение рекламных бюджетов, а зачастую и позволяют их значительно сократить», — уточняет она. Как правило, чтобы донести до потребителей информацию о скидках арендаторов, торговые центры используют наружную рекламу, радио и шопинг-гиды. Антон Алфеев, говоря о расходах на продвижение, уточняет: «Расходы должны быть эффективными. В самом предложении к покупателям должна быть изюминка, фактически необходимо предугадать их запросы. При этом территориальная близость друг к другу двух ТРК может давать разный эффект — как позитивный, так и обратный. Это больше вопрос грамотного позиционирования и политики привлечения арендаторов».
В условиях достаточно высокой рыночной конкуренции и прогнозируемого дефицита арендаторов девелоперы, берущиеся за строительство новых объектов, стремятся минимизировать свои риски за счет расширения направлений деятельности. Для этого они привлекают разные типы арендаторов. Так, практически все новые центры открываются в формате торгово-развлекательных и привлекают к сотрудничеству киносети, боулинг-клубы, компании-операторы игровых автоматов, а также общепит: кафе и рестораны. Только в 2008-м — начале 2009 г. количество ТРЦ Самары пополнится как минимум тремя объектами: Brandhall, «Бристоль», «Рубин», в составе которых заявлены арендаторы из сферы развлечений. Кроме того, в ТРЦ «Космопорт» в ближайшее время откроется развлекательная площадка. Развлекательный сектор позволяет владельцам торгового центра сформировать дополнительный поток посетителей. Дмитрий Баранов утверждает, что, согласно исследованиям, наличие в торговом центре зоны отдыха позволяет увеличить количество посетителей на 30%. Однако потенциальных покупателей из них — только 3%. Так что развлекательный компонент — это скорее возможность для девелопера сделать свой торговый центр более упоминаемым и упростить поиск арендаторов. Косвенно это влияет и на интерес арендаторов к объекту, позволяет повысить арендные ставки за счет формирования имиджа торгового центра как успешного современного объекта.
Уже работающим торговым центрам ввести развлекательный сектор или фуд-корт мешает нехватка земельных ресурсов. Это особенно важно для объектов, находящихся в центральной и старой части города. Чаще всего здесь предпочитают не вводить развлекательную составляющую, а отдавать часть помещений под офисы. Игорь Бабурин говорит, что в определенной мере это влияет и на концепцию торгового центра: «Мы не позиционируем себя как центр выходного дня, к нам приходят исключительно за покупками, поэтому развлекательная составляющая нашему центру не нужна». Однако, по информации участников рынка, у ТЦ «Вавилон» были планы на расширение офисной части, которые не были реализованы из-за недостатка места для парковки.
Эксперты считают, что в ближайшие 2-3 года рынок торговых центров Самары продолжит развиваться, здесь будут появляться все новые объекты. Скорее всего, говорит Дмитрий Баранов, девелоперы начнут платить за концепции для своих торговых центров, так как объект без четкой ориентации на целевую аудиторию просто не окупится. Это значит, что в будущем в Самаре могут появиться торговые центры новых форматов. Уже сегодня есть заявка на новый для рынка вид торгового центра: строящийся на Московском шоссе «Эго» позиционирует себя как первый в Самаре ТЦ VIP-класса. Однако Дмитрий Баранов считает, что концепция этого центра не очень успешна, поскольку его местоположение не слишком удобно для посетителей VIP-класса. Новый проект торгового центра площадью около 400 тыс. кв. м готовит компания «Виктор и Ко» — это тоже будет новый для Самары формат торгового центра большой площади — более 300 тыс. кв. м.
При этом эксперты считают, что будут развиваться и уже существующие ТЦ: они будут расширять торговые площади и проводить реструктуризацию, чтобы иметь возможность привлечь арендаторов и увеличить арендные ставки.
afanasyeva@dksamara.apress.ru
детали
Классификация ТЦ по географическому охвату
Виды торговых центров Самары
| Вид | Арендная площадь, тыс. кв. м | Посещаемость, тыс. чел. | Товары и услуги | Пример |
| Региональный | 45 | >150 | полный ассортимент всех видов товаров, услуг, места отдыха и развлечения | ТЦ «Парк Хаус», «Космопорт» |
| Окружной (городской) | 14 | 40-150 | глубокий ассортимент разнообразных товаров | ТЦ «Апельсин», «Фрегат» |
| Районный | 3-10 | 3-40 | товары повсе- дневного спроса, услуги | ТЦ «Май», «Пирамида», «Молот» |
Источник: Классификация ТЦ Urban Land Institute (ULI).
street-retail — магазины на первых этажах жилых зданий и офисных центров.
детали
В Самаре строят крупные ТЦ
Торговые центры, заявленные к вводу в эксплуатацию в Самаре в 2008-2009 гг.
| Объект | Площадь, тыс. кв. м |
| «Рубин» | 51 |
| BrandHall | 54 |
| «Бристоль» | 55 |
| «Мега» | 130 |
| «Мост» | 27,2 |
| Проект «Виктор и Ко», 116-й км | 20 |
| Проект «Виктор и Ко», магистраль «Центральная» | 330 |
Источник: данные участников рынка.
Первый магазин сети «Светофор» приостановил деятельность после начала масштабной проверки 
Как поженить туризм и искусство, создав на Байкале свою «Желтую Мельницу» 
«Гора Белая» ищет инвесторов и грантополучателей для строительства средств размещения 
Суд арестовал бывшего министра ЖКХ Николая Смирнова до 17 марта