Обзор: Застройщики

Самарский строительный рынок находится в ожидании принятия Федерального закона «О саморегулируемых организациях». Участники рассчитывают, что с началом его действия с рынка уйдут мелкие и недобросовестные игроки. Пока же застройщики готовятся вести строительство на крупных участках земли, которые город будет выделять под комплексную застройку, и активно осваивают пользующийся спросом сегмент загородной недвижимости.

эксперты
Виталий Бирюков
заместитель генерального директора ОАО RODEX GROUP
Дмитрий Говорухин
генеральный директор ООО «ГлавРосСтрой»
Вероника Зимина
директор cамарского филиала Федерального государственного учреждения «Федеральный лицензионный центр при Росстрое»
Сергей Кузнецов
президент ассоциации предприятий строительного комплекса «СредВолгСтрой»
Вячеслав Рандаев
заместитель генерального директора по маркетингу УК «Эл-Траст»
Александра Салахова
руководитель департамента недвижимости строительной компании «Портал»
Петр Сивожелезов
председатель правления инвестиционно-строительной корпорации «Волга-Групп»
Игорь Филиппов
директор строительной компании «Берег»

Что означает для рынка введение саморегулирования?
Какие направления загородной застройки сегодня наиболее интересны?
К чему приведет рост цен на стройматериалы?

Сегодня строительством в Самаре занимается около 50-60 компаний, при этом основные объемы (примерно 80% рынка) приходятся лишь на десять из них. В десятку лидеров входят такие компании, как «Авиакор», «ВолгаТранСтрой», «Портал», «Спектр недвижимости» и др. Более мелким застройщикам остается либо выполнять частные проекты, либо работать по субподрядам с крупными компаниями. По словам экспертов, это связано с трудностями, возникающими при получении земельных участков: у крупных компаний есть возможность приобрести участок самостоятельно, мелкие же вынуждены обращаться к владельцам земли, которые нанимают их для выполнения строительных работ. Однако по масштабам ввода жилья и ресурсам самарский строительный рынок, несмотря на присутствие на нем достаточно большого количества компаний, отстает от рынков других городов и столичного как минимум на 4 года. Например, в Татарстане в 2007 г. было введено в эксплуатацию более 2 млн кв. м жилья, в то время как в Самарском регионе на этот показатель планируется выйти только к 2010 г. По итогам прошлого года Самара попала в число областных городов с самым низким показателем по вводу жилья — 609 тыс. кв. м.

Заместитель генерального директора ОАО RODEX GROUP Виталий Бирюков отмечает, что столь низкие темпы ввода жилья в регионе обусловлены несколькими причинами. «Во-первых, это вопрос отвода земли под застройку, — говорит он. — До недавнего времени миллионный город жил и развивался без утвержденного генплана. Во-вторых, долго никто не занимался транспортной системой. И время здесь явно упущено. А это объективно сказывается на всей экономике города и Большой Самары (с учетом пригородных территорий — прим. ред.). Для любого сегмента строительного бизнеса в первую очередь важны место расположения земельного участка, транспортная доступность, а хороших, удовлетворяющих этим критериям, участков в Самаре осталось немного».

Генеральный директор ООО «ГлавРосСтрой» Дмитрий Говорухин выделяет еще одну проблему, с которой сталкивается строительный рынок сегодня — рост цен на строительные материалы. Именно из-за этого повышается стоимость жилья и строители не могут достаточно быстро окупить проекты, в которые вкладывают деньги. «Цены на строительные материалы растут плавно — в течение года скачков не было. Подорожали все основные строительные материалы, но наиболее ощутимо — цемент, металл и кирпич. Цены за последний год вообще выросли в два раза. Соответственно, растут и рыночные цены на жилье, что снижает спрос», — отмечает он.

Саморегулируемые организации очистят рынок от недобросовестных участников

По словам экспертов, развитию рынка мешает и отсутствие четкого контроля над деятельностью строительных организаций. Это приводит к тому, что появляется большое количество мошенников и, как следствие, падает доверие к строительным организациям со стороны населения. В итоге самый выгодный для застройщиков инструмент (долевки), позволяющий не вкладывать собственные средства в строительство, а получить их с будущих собственников жилья, перестает работать, считают эксперты.

Участники рынка ожидают, что решить эту проблему помогут отмена лицензирования и появление саморегулируемых организаций (СРО). Закон «О саморегулируемых организациях» был принят 1 декабря 2007 г. В нем оговаривается порядок создания СРО, количество их членов, задачи деятельности, размер компенсационного взноса в 3 тыс. руб. и обязательное страхование ответственности перед потребителями в размере не менее 30 тыс. руб. в год. Изначально отмена лицензирования должна была состояться 1 июля 2008 г., но, поскольку сами строители нашли в законопроекте большое количество неточностей и недоработок, а также были выявлены несоответствия между ним и Градостроительным кодексом, эта дата была перенесена на 1 января 2009 г. Как отметила директор самарского филиала Федерального государственного учреждения «Федеральный лицензионный центр при Росстрое» Вероника Зимина, пока в законопроекте нечетко обозначены термины и понятия, не прописан механизм саморегулирования, финансового обоснования деятельности СРО, нет увязки закона с Налоговым и Административным кодексами РФ. Кроме того, по ее словам, в законе не учтены межтерриториальные отношения СРО, нет безусловных страховых гарантий, направленных на защиту СРО и потребителей.

Президент ассоциации предприятий строительного комплекса «СредВолг- Строй» Сергей Кузнецов заметил, что при всех перечисленных проблемах СРО необходимы рынку, так как механизм государственного лицензирования себя уже не оправдывает. «Сегодня бизнес не отвечает за свой конечный продукт. Компанию очень легко закрыть. Провинился — закрыл одно предприятие, открыл другое — и продолжил работать. При саморегулировании уровень ответственности будет выше: ведь если директор компании будет исключен из членов СРО, он в течение трех лет не сможет работать на рынке», — подытожил г-н Кузнецов. Согласен с ним и Виталий Бирюков: «Для потребителей и добросовестных участников рынка данный законопроект, безусловно, имеет свои положительные моменты. Исчезнет вопрос бюрократических проволочек при получении лицензий. Малые компании, пройдя через фильтр мнений и рекомендаций участников СРО, скорее всего, станут просто подрядчиками».

Строители также говорят о важности введения личной ответственности застройщиков за результат: если компания является членом СРО, она должна будет застраховать свою ответственность, а при нарушении условий честной работы — будет исключена из организации и не сможет работать на рынке.

Еще одной важной функцией СРО, по мнению Дмитрия Говорухина, должно стать восстановление эффективной коммуникации в системе «бизнес — власть», чему не способствовала практика лицензирования.

В целом эксперты ожидают, что введение саморегулирования должно положительно отразиться на рынке, но только в том случае, если все имеющиеся недочеты будут устранены. Пока же законопроект только готовится к запуску, никаких шагов строительные компании самостоятельно не предпринимают, хотя отмечают, что главным критерием выбора ими СРО будет набор компаний, которые в нее входят.

Строители готовы осваивать комплексные застройки

Пока же основной проблемой застройщиков остается нехватка земельных участков. Принятие генплана, по мнению председателя правления инвестиционно-строительной корпорации «Волга-Групп» Петра Сивожелезова, даст возможность решить эту проблему. «Город получил основной документ, который позволит планировать деятельность по застройке территорий заранее, определять стратегию развития города. И с его принятием проблема выделения земельных участков под застройку через аукционы должна быть решена», — считает он. Но, как уточняют эксперты, участие в земельных аукционах будет доступно только крупным компаниям, обладающим достаточными финансовыми ресурсами. Это связано с изменениями, внесенными в ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» (см. подробнее № 14 (49) от 21 апреля 2008 г.). Заместитель генерального директора по маркетингу УК «Эл-Траст» Вячеслав Рандаев рассказывает, что, скорее всего, на земельные аукционы будут выставляться в большинстве своем крупные площадки, которые будут интересны для комплексной застройки, и совсем молодые, неизвестные компании вряд ли смогут конкурировать с лидерами рынка в получении земельных участков. Поэтому они будут вынуждены работать на субподрядах. Директор строительной компании «Берег» Игорь Филиппов отмечает, что строительным компаниям, обладающим достаточными ресурсами, уже сегодня интересно работать с комплексной застройкой — это позволяет экономить: подготавливая участок, все равно приходится тратить средства на подведение коммуникаций, поэтому интереснее строить на подготовленной площадке сразу несколько домов, чтобы затраты окупались эффективнее.

Коттеджное строительство смещается за город

Одной из основных тенденций строительного рынка сами застройщики называют сегодня рост интереса к пригородным зонам как для строительства коммерческих, так и жилых объектов. «Тенденция объясняется просто — наличием свободной земли, — говорит Виталий Бирюков. — Любой бизнес будет двигаться в том направлении, где меньше сопротивления. Кроме того, развитие сегмента загородной недвижимости обусловлено еще и ростом спроса на такое жилье. Этот сегмент наиболее перспективен, стабилен и далек от насыщения». Руководитель департамента недвижимости строительной компании «Портал» Александра Салахова выделяет несколько тенденций: «Во-первых, появились реальные, законченные проекты коттеджных поселков как в городе, так и за его пределами. То есть уже имеются завершенные проекты. Во-вторых, востребованным стал новый тип жилья — таунхаусы, которые уже появляются в самарских коттеджных поселках, например, подобный объект реализует компания «Портал» в коттеджном поселке «Монако». Для потребителей это реальная альтернатива городским квартирам по цене, а для застройщиков — наименее затратный вариант строительства».

Прошлый год, по мнению экспертов, стал ключевым для развития рынка загородной недвижимости. Количество заявленных проектов возросло вдвое. Увеличилось и количество застройщиков в этом сегменте — сегодня здесь работают 10-15 компаний. «Говорить о насыщении рынка загородной недвижимости пока не стоит. Не секрет, что системно организованных коттеджных поселков в пригороде Самары просто нет, а на стадии строительства находится чуть более 10 поселков», — подчеркивает г-н Бирюков. За прошедшие годы активно осваивались просеки, где строилось жилье классов «бизнес плюс» и «элит». Основные предложения в этих сегментах сосредоточены в черте города. Из загородных территорий наиболее перспективными остаются территории в направлениях Самара — Тольятти и Самара — Красный Яр. Они привлекательны за счет транспортной доступности, экологичности и хороших видов. Однако из-за высокой стоимости земли на этих направлениях здесь рентабельно строить только жилье бизнес- и элит-класса.

Лишь в 2007 г. в застройке и, соответственно, в предложении стал преобладать сегмент эконом-класса. «Это поселки «Дубрава», «Славный», «Кинель-Юго-Запад». Эконом-класс строится на территориях в направлении Самара — Кинель. По прогнозам участников рынка, через 2-3 года, с принятием Градостроительного плана, Схемы территориального планирования и строительством моста на пр. Кирова, станет интересно осваивать и территории поселка Черновский.

Застройщики продолжат развивать загородные направления

Эксперты считают, что в 2008 г. глобальных изменений в развитии самарского строительного рынка не произойдет. Перенос отмены лицензирования еще на полгода позволит компаниям — участникам рынка внести свои коррективы в готовящийся законопроект и подготовиться к вступлению в СРО: найти приемлемые варианты сотрудничества друг с другом.

Основные тенденции развития рынка также сохранятся. По-прежнему будет активными темпами осваиваться сегмент загородной недвижимости, уже в ближайшие 2-3 года, по прогнозам экспертов, количество коттеджных поселков в Самаре может вырасти в 1,5 раза, причем быстрее всего будет развиваться сегмент эконом-класса — такое строительство наиболее рентабельно на земельных участках, которые сейчас свободны для застройки. Кроме того, один из экспертов считает тенденцией 2008 г. увеличение количества покупателей, приобретающих дома по так называемой белой схеме, когда в договоре прописывается реальная стоимость покупки. Это связано с тем, что большинство покупателей на сегодняшний день имеет прозрачные доходы. Такие сделки сегодня составляют 60-70% от общего количества. Эксперты считают, что в итоге данная тенденция приведет к тому, что рынок станет более прозрачным и понятным для маркетинговых исследований. Эксперты прогнозируют, что в 2008 г. компаниям придется работать в условиях дефицита строительных материалов и роста цен на них. Виталий Бирюков подчеркивает, что для того, чтобы остаться на рынке и удерживать уровень рентабельности своих работ, строительные компании будут вынуждены искать новые решения для обеспечения процесса материальными ресурсами. Все это спровоцирует рост спроса на дешевые и быстрые технологии, позволяющие сократить сроки и себестоимость строительства: например, уже сегодня все большее распространение приобретает технология возведения домов с применением несъемной опалубки — это дает возможность сократить сроки сдачи жилья и, соответственно, повысить рентабельность бизнеса. Также строители ищут и варианты более доступных строительных материалов, используя вместо кирпича пенобетонные блоки, арболит. Еще один вариант решения вопроса с дефицитом стройматериалов для строителей — заключение договоров непосредственно с предприятиями-производителями. Это позволит миновать дилерскую цепочку и сделать заказ на то количество материалов, которое может понадобиться компании для реализации проекта.