От кризиса строительный рынок спасет только государство
Развитие строительного рынка резко притормозил финансовый кризис. Строительные компании замораживают проекты, снижают цены на квартиры и ждут поддержки от государства: налоговых льгот, снижения аре
эксперты
Александр Александров
директор инвестиционного департамента строительной компании «Горизонт»
Павел Донской
министр строительства и ЖКХ Самарской области
Сергей Рыжков
директор по экономике и финансам ГК «Материк»
Петр Сивожелезов
председатель правления инвестиционно-строительной корпорации «Волга-Групп»
Игорь Филиппов
директор ГК «Берег-Риэлт»
На какие шаги идут строители, чтобы избежать ухода с рынка в кризис?
Кто выживет на строительном рынке?
Вначале 2008 г. о перспективах развития строительного рынка его участники говорили только со знаком «плюс». Важным событием, оказавшим влияние на рынок, стало утверждение Генерального плана развития г. Самары. Он позволил сформировать картину комплексной застройки города, утвердить статус земельных участков, начать подготовку к их выставлению на аукционы, составить план расселения и подведения коммуникаций. Обещала быть решенной основная проблема точечной застройки, которая портила внешний вид города и не позволяла планомерно работать над его застройкой.
Проведение земельных аукционов должно было решить проблему с нехваткой участков для строительства и увеличить количество сданного жилья. Еще в конце 2007 г., столкнувшись с проблемой невыполнения плана по сдаче жилой недвижимости, власти приняли ряд мер, позволивших купировать ситуацию, упростить строителям процедуру работы с комиссиями по приемке.
В начале 2008 г. перед строителями была поставлена задача — сдать в эксплуатацию 1,3 млн кв. м. Из них 520 тыс. кв. м предполагалось ввести в Самаре, 276,2 тыс. кв. м — в Тольятти. На октябрь этого года, по данным исследования, проведенного специалистами Vesco Consulting, было введено в эксплуатацию лишь нескольким более 70 тыс. кв. м — сданы дома на 8-й просеке и проезде 9 Мая, заказчиком которых выступает департамент строительства и архитектуры города. За 10 месяцев 2008 г. было выдано 50 разрешений на ввод в эксплуатацию.
Таким образом, сейчас план недовыполнен, окончательные итоги правительство подведет в конце года, но вполне вероятно, что они также будут неутешительными. Развитие строительного рынка серьезно затормозил финансовый кризис.
В начале осени на строительном рынке были проведены первые земельные аукционы, которых ждали застройщики. Однако видимого результата они не дали. Так, на первом аукционе был продан только один лот, покупателем выступила компания «Респект» — единственный участник торгов. Всего же на торги было выставлено четыре участка. Низкую активность инвесторов объяснили высокими ценами на землю, и власти объявили, что готовы снизить их. На втором аукционе с молотка ушли три площадки, за которые было заплачено от 1,2 млн до 20 млн руб.
Директор по экономике и финансам ГК «Материк» Сергей Рыжков связывает это с тем, что начало финансового кризиса немного притормозило активность строительных компаний, которые побоялись вкладываться в новые проекты: «Цены, издержки, неясное будущее финансовых вливаний — все эти факторы сыграли свою роль, и аукционы прошли с гораздо меньшим числом участников, чем это ожидалось».
Сейчас, как говорят участники рынка, неизвестно, будут ли проводиться новые земельные аукционы и заинтересуют ли они строителей. Министр строительства и ЖКХ Павел Донской на прошедшем в начале декабря строительном форуме высказал свое мнение: «Сейчас политика министерства такова — ничего крупного не затевать. Если мы что-то начинаем строить — это жизненно необходимо. Сейчас под контролем министерства находится порядка 800 объектов незавершенного строительства и порядка 250 объектов газификации. В таких условиях сложно работать, так что моя политика — минимум новых объектов, нужно достраивать незавершенные».
Еще один фактор, который говорит не в пользу земельных аукционов — это нежелание компаний браться за крупную комплексную застройку, требующую значительного вложения средств. Точечные проекты обходятся дешевле и удобнее для компаний. Как считает Сергей Рыжков, комплексной застройкой мало кто будет интересоваться, это возможно только в том случае, если компании будут работать над проектами совместно.
Участники рынка говорят: цены на недвижимость, несмотря на попытки зафиксировать их на одном уровне, снижаются. Сегодня их уровень на 20% ниже по сравнению с аналогичным периодом 2007 г. Напрямую о скидках строительные компании не объявляют, однако готовы всячески поощрять клиентов, действительно имеющих средства и стремящихся вложить их в недвижимость.
Конкуренцию строителям создают инвесторы, которые скупали недвижимость как средство для вложения денег и теперь, почувствовав финансовый голод, выбрасывают ее на рынок, демпингуя. Снижение стоимости недвижимости уменьшает рентабельность строительного бизнеса в условиях недостатка денег.
Большинство компаний сегодня стремится либо окончательно закончить и распродать свои проекты, либо законсервировать их на начальной стадии, зафиксировав убытки. В целом, по общим оценкам экспертов, сегодня заморожено около 60% всех строительных проектов, особенно в коммерческом сегменте. Снижение деловой активности, начавшееся с лета, привело к сокращению спроса, что негативно отражается на показателях работы практически всех строительных компаний, рассказывает директор инвестиционного департамента строительной компании «Горизонт» Александр Александров. В целом строители стараются пережить кризисный период, чтобы затем выйти из него, сохранив предложение.
Основные надежды участники строительного рынка возлагают сегодня на помощь государства. Директор ГК «Берег Риэлт» Игорь Филиппов отмечает, что в кризисных условиях именно власть должна предпринять ряд шагов, чтобы помочь крупным строительным компаниям пережить кризисный период, сократить расходы. Иначе коллапс строительного рынка может затронуть многие сферы жизни общества. Перечень пунктов, по которым строители хотят увидеть поддержку государства, прост. Сергей Рыжков рассказывает, что уже сегодня на высшем уровне практически на 100% решено не поднимать со следующего года на 20% тарифы на электричество — это могло бы серьезно ударить по карману строителей, а также их потенциальных клиентов. Особые надежды, отмечает г-н Рыжков, связаны с налоговыми льготами. Во-первых, строителей интересует фиксация арендной ставки на низком уровне и отмена налога с нее, а также снижение налога на прибыль, отмена увеличения ЕСН, снижение до 11-12% налога на добавочную стоимость.
Решать возникшие с кризисом проблемы строители пытаются совместно. Только за последний месяц в Самаре прошло несколько мероприятий, которые организовали сами участники рынка. Цель всех мероприятий — выработка совместных путей взаимодействия строителей и государства, возможностей выхода из кризиса. Так, например, на строительном форуме была создана рабочая группа, в обязанности которой будет входить обеспечение взаимодействия всех сторон рынка: государства, строителей и потребителей.
Сергей Рыжков, говоря о перспективах развития рынка, приводит два сценария: пессимистический и катастрофический. Переломный момент, по его словам, будет весной-летом 2009 г., если цена нефти за баррель зафиксируется на уровне $50, то события будут развиваться по пессимистическому варианту (его вероятность, по оценке г-на Рыжкова, 70%). «В таком случае цены будут низкие, строители будут пытаться переждать плохой период, сократить затраты на персонал, продвижение, — говорит он. — Строить более дешевое жилье не будут — кризис кончится, и оно не будет пользоваться популярностью, строить нужно с расчетом на будущее — все новые технологии нужны, здесь сократить издержки не получится». Второй вариант хуже — цена нефти будет $35 за баррель, тогда, скорее всего, с рынка уйдет большинство компаний, а когда кризис минет, рынок нужно будет поднимать с нуля.
Хотелось бы верить, что ситуация стабилизируется, говорит Александр Александров, и к осени 2009 г. мы увидим рост спроса и предложения, повышение активности и новые проекты. При правильном действии властей и участников рынка вполне возможна реализация этого сценария.
Оптимистичен в своих прогнозах председатель правления инвестиционно-строительной корпорации «Волга-Групп» Петр Сивожелезов: «Угрозы, что рынок перестанет развиваться, а темпы строительства сведутся к минимуму, пока нет. Существует реальный спрос на квартиры, действуют федеральные и областные программы, ставятся годовые плановые задания по объему ввода жилья, которые должны выполняться». По его мнению, спрос на жилье сохранится, особенно в эконом-сегменте.
Компании, которые смогут в период кризиса сохранить предложение, потом останутся в выигрыше, так как многие игроки рынка свои проекты замораживают. Спрос на недвижимость останется, и строителям важно найти дешевые схемы работы, чтобы продолжать строительство и не терять клиентов.
Основатель «Жизньмарта» продал дом, чтобы расплатиться с партнером по бизнесу 
Промышленные предприятия России погружаются в пессимизм 
В дочерних структурах Сбера началась оптимизация ИТ-персонала 
В Уральской таможне отреагировали на закрытие пункта международного почтового обмена