Рост спроса на коттеджи зафиксирует цены на квартиры
Самарский рынок жилой недвижимости эксперты оценивают неоднозначно. По мнению большинства из них, сегодня рост цен на жилую недвижимость замедлился после 8-летнего взлета. Однако это происходит не
эксперты
Людмила Апешина
генеральный директор «Дом.Ру — Самара»
Дмитрий Говорухин
генеральный директор компании «ГлавРос- Строй»
Олеся Карпенко управляющий отделом жилой недвижимости АН «Визит»
Татьяна Куцмай
начальник отдела готового жилья и ипотеки ГК «Усадьба»
Александр Филиппов
управляющий директор ГК «Дисса»
За счет чего может произойти остановка роста цен?
В каких сегментах рынка жилой недвижимости растет спрос?
К чему приведет сокращение предложения на рынке?
Несмотря на то что в первом полугодии 2008 г. в Самаре отмечался более стремительный рост цен на жилую недвижимость по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, большинство участников рынка склонны говорить о том, что цены на жилье сейчас стабилизируются. Неоднозначность оценки рыночной ситуации связана с тем, что многие участники рынка связывают изменения стоимости квартир с такими факторами, как сезонность и отложенность спроса. Однако некоторые игроки полагают, что падение спроса на квартиры — явление постоянное, не зависящее от сезона, и именно этим объясняется замедление роста цен на рынке.
По словам управляющего отделом жилой недвижимости АН «Визит» Олеси Карпенко, в первом полугодии 2008 г. сюрпризов на рынке недвижимости не было. В период с января по май наблюдался незначительный рост цен, в первую очередь на самую ликвидную недвижимость («хрущевки» и квартиры эконом-класса), а также на новое жилье со свидетельством, которое переходит в категорию вторичного жилья. В первом полугодии вилка прироста цен на квартиры, в зависимости от класса и местоположения, составила от 2 до 7%. «К концу мая рынок недвижимости заметно «притормозил», сократился прирост цен предложения, но не цена снизилась — вырос объем предложения квартир. Летом ситуация изменилась несильно. Подобное затишье вполне ожидаемо и обусловлено периодом летних отпусков», — отмечает г-жа Карпенко.
Начальник отдела готового жилья и ипотеки ГК «Усадьба» Татьяна Куцмай более категорична в оценках: «Цены на жилую недвижимость в Самаре с мая 2008 г. не только не растут, но еще и падают. Начиная с Нового года, мы наблюдали рост цен только в феврале, марте и апреле. С приходом мая рынок встал, а затем цены медленно пошли вниз. Поэтому говорить о каком-то росте цен в этом году пока не приходится, но осенью в связи с увеличением спроса на жилье, как правило, цены повышаются». По мнению участников рынка, пик затишья на рынке недвижимости в Самаре в этом году пришелся на июнь, а самые активные сезоны увеличения спроса на жилье — это, в основном, октябрь и ноябрь.
Однако не все эксперты связывают изменение цен с сезонностью спроса. Игроки рынка отмечают, что количество сделок летом уменьшается, но цены либо стагнируют, либо продолжают подниматься по инерции. Многие эксперты видят в развитии рынка некую цикличность, но не связывают ее с сезонами года. Управляющий директор ГК «Дисса» Александр Филлипов, рассказывая об особенностях ценообразования в Самаре, сравнивает наш город с Москвой: «В Самаре более разумные предложения, более гибкие цены, ориентированные на спрос. В Москве и Московской области цены на жилье астрономические. Цены предложения превышают цены спроса и сопоставимы со стоимостью жилья в мировых мегаполисах, но растут на данный момент незначительно».
Причина большей изменчивости и лояльности цен в Самаре в том, что здесь не делается крупных вложений на начальных этапах строительства, а также не развит механизм кредитования. Получается, что продажа жилья на первоначальном этапе застройки становится единственным источником финансирования строительства объекта. То есть разница механизмов инвестирования в столице и в Самаре определяет различия в тенденциях ценообразования.
Но даже соглашаясь с тем, что замедление роста цен летом — это следствие спада покупательской активности и отложенного спроса, эксперты считают, что цены все же замедлили свой рост. «Рост цен в этом году меньше, чем в прошлом», — подтверждает Александр Филиппов. По его оценке, первичное жилье реализуется по цене от 34-36 тыс. руб. за кв. м. Стоимость его зависит от наличия разрешительной документации и этапа строительства объекта. Цены на вторичном рынке варьируются в зависимости от типа планировки, месторасположения и пр. Например, 2-комнатная «хрущевка» стоит от 50 тыс. руб. за кв. м, «улучшенка» — 100-110 тыс. руб.
Цены на дома и коттеджи в черте города стартуют от 3,5-4 млн руб. за дом и зависят от месторасположения и качества постройки. Верхний предел цен на элитные особняки упирается в отметку 50-60 млн руб.
«Наиболее дорогой район — Ленинский, — детализирует картину Татьяна Куцмай. — Самые дорогие — элитные квартиры в новых домах с эксклюзивными дизайнерскими планировками и интерьером. Особым спросом пользуются 3-4-комнатные квартиры от 120 кв. м. Их стоимость колеблется от 15 до 30 млн руб., есть и дороже. В Октябрьском районе велик спрос на 1-комнатные квартиры улучшенной планировки от 40 кв. м. Их цена — около 3 млн руб. В Промышленном районе популярны 2-комнатные квартиры улучшенной планировки или 90-й серии площадью порядка 55 кв. м. Цена на них колеблется в районе 3,6 млн руб. В Железнодорожном, Советском, Кировском районах лучше всего продаются «хрущевки». Цена 1-комнатной квартиры — в среднем 2,1 млн, 2-комнатной — 2,5 млн, 3-комнатной — 3 млн руб. В Красноглинском районе цены ниже. Наибольшим спросом здесь пользуются 3-комнатные квартиры улучшенной планировки площадью от 70 кв. м, стоит такая квартира порядка 3,2 млн руб. 1-комнатная «хрущевка» в Куйбышевском районе обойдется в 1,5 млн руб.».
Аналитики утверждают, что повышение стоимости квадратного метра жилья всегда следует за ростом доходов населения. Александр Филиппов отмечает: «По всем секторам дефицита предложений нет. Изменения зависят от покупательской способности населения. А она, в свою очередь, — от изменения областного бюджета и развития ипотечных программ. Открытая покупательская способность выражена достаточно слабо. Каждый год на рынке наблюдается стабильный сезонный спад покупательской способности, который превышает прошлогодний. Люди либо выжидают (отложенный спрос), либо в данный момент значительно влияние сезона отпусков, дачных работ и т. д.».
«В Самаре насчитывается порядка 900 агентств недвижимости (вместе с ЧП). Летом закрылось порядка 400, — сетует Татьяна Куцмай. — Причина проста: огромное количество объектов, выставленных на продажу, и отсутствие покупательской способности у потребителей. Нет продаж — не на что содержать агентство». В риэлторских базах данных в среднем в продаже насчитывается порядка 6 тыс. квартир ежедневно. Этим летом ежедневное предложение составило 14 тыс.! Продавцы квартир видят отсутствие спроса и готовы сбрасывать цены.
Генеральный директор компании «Дом.Ру — Самара» Людмила Апешина говорит, что из-за чрезмерно завышенных цен на жилье сформировался так называемый отложенный спрос — 50-60% потенциальных покупателей ждут понижения стоимости квадратного метра. По прогнозам, постепенно разница стоимости 2- и 3-комнатных квартир сократится (так как сейчас первые пользуются наибольшим спросом, а вторые почти «стоят»), а покупатели будут более активно выбирать 3-комнатные квартиры.
Уже сейчас наблюдается движение покупательского спроса в сторону квартир большей площади, соответственно, «хрущевки» будут пользоваться меньшей популярностью.
Падение спроса на городские квартиры в некоторой мере обусловлено растущей потребностью в загородной, коттеджной недвижимости. Этот сегмент рынка развивается сегодня наиболее активными темпами, и к нему начинают проявлять все больший интерес теряющие своего клиента застройщики и агенты по недвижимости.
Наибольшим спросом пользуются земельные участки в черте города, а также в 30-40 км от него. Дома и коттеджи становятся все более доступными по цене, появляются коттеджные поселки эконом-класса, разрабатываются ипотечные программы на покупку домов и коттеджей. Наибольший спрос сегодня на коттеджи 120-250 кв. м и таунхаусы.
Генеральный директор компании «ГлавРосСтрой» Дмитрий Говорухин анализирует причины повышенного спроса: «Если сравнивать ценовые характеристики загородного дома и квартиры в центре Самары, то стоимость 1 кв. м в первом случае будет ниже. Например, если первичное жилье в элитной новостройке можно приобрести в среднем за 89 тыс. руб. за 1 кв. м (в черновом варианте), то загородный дом будет стоить около 56 тыс. руб. за 1 кв. м, включая землю, благоустройство, дом и надворные постройки. При этом надо учитывать, что в случае с коттеджем вы за эти деньги получаете землю, на которой он построен. Еще одно преимущество загородного дома — наличие гаража (часто на две машины). Приобретая городскую квартиру, за паркинг вы платите отдельно, к тому же количество машиномест всегда ограничено».
Спрос на объекты данного сегмента рынка становится более структурированным: поселки позиционируются на определенную группу потребителя. Кроме того, коттеджное строительство — после прекращения роста цен на долевки и вторичное жилье — становится интересным для инвесторов. Александр Филиппов: «Благоприятно развивается ситуация интегрированной застройки на просеках. Строительство ведется интенсивно в районе ул. Академика Павлова и Советской Армии (компания «Владимир»). На просеках строят компании «Уран», «Амонд», «Дом-75». В перспективе очень интенсивная застройка жилого района будет производиться в Самарском Заречье, пос. Волгарь.
Наиболее активно застраиваются районы с развитой инфраструктурой: просеки, ул. Солнечная, район от ул. Л. Шмидта до Постникова Оврага. Их популярность обусловлена благоустроенностью, близостью к центру города и к Волге, транспортным удобством».
Одновременно с этим строители представляют покупателям выбор. Людмила Апешина рассказывает: «В этом году началось строительство сразу нескольких коттеджных поселков эконом-класса на расстоянии 20-30 км от Самары — в Кинеле и Волжском районе. Участники рынка полагают, что после недавнего резкого подорожания загородной недвижимости эконом-класс будет особенно востребован».
Покупка загородного дома рассматривается не только как оптимальное решение жилищного вопроса, но и как выгодное вложение средств: загородная недвижимость дорожает с каждым годом, делится своим мнением Дмитрий Говорухин. Интересно, что до сих пор этот сегмент рынка недвижимости в Самарской области окончательно не сформировался, особенно если сравнивать его состояние со столичными регионами. Активное строительство будет лишь удовлетворять активный спрос на коттеджи.
Однако ценовые войны и колебания спроса — не единственная проблема самарских застройщиков и агентств недвижимости. Как ожидают эксперты, предложение на рынке жилья может существенно снизиться из-за проблем, которые создают регистрирующие органы.
«Во втором полугодии 2008 г. мы ожидаем более активного и в то же время стабильного рынка, — подводит итог Олеся Карпенко. — Единственное, что может изменить ситуацию — планируемое упразднение Федеральной регистрационной службы, которое, возможно, приведет к возникновению определенных трудностей при сделках купли-продажи недвижимости». Риэлторы и застройщики опасаются, что в сентябре работа может застопориться. Причем коснется это и первичного, и вторичного жилья, и строительства. Многие площадки требуют расселения. А это переход права собственности, который подлежит регистрации. «На данный момент это является тормозом для всех сфер бизнеса рынка недвижимости, — выражает озабоченность Александр Филиппов. — Невыполнение сроков регистрации наблюдается с начала года и связано с реорганизацией Кадастровой палаты, Регпалаты, «Ростехинвентаризации», которая должна завершиться в сентябре-октябре этого года. Рынок буксует еще и из-за того, что сделки откладываются на осень. Предполагается, что реорганизация благоприятно скажется на работе вышеупомянутых структур, и ожидается, что сроки прохождения документов будут существенно сокращены». По мнению Татьяны Куцмай, причина проблемы не в том, что Кадастровая палата не выдерживает сроки оформления документов, а в том, что обычный потребитель не может сам прийти в Кадастровую палату и поставить свой объект на кадастровый учет. «Ему сначала приходится обращаться в «Ростехинвентаризацию», которая небольшими партиями переправляет бумаги в Кадастровую палату, — уточняет она. — На сегодняшний день в «Ростехинвентаризации» скопилось огромное количество документов, поданных еще в апреле и до сих пор не переданных для постановки на кадастр. Чтобы изменить ситуацию, нужно грамотно реформировать такие структуры. Нехватка кадров — это не оправдание». Все возникающие проблемы могут отрицательно повлиять на рынок — снижение предложения в сегменте новостроек вызовет новый виток роста цен.
«Двигать тему». Как уральский предприниматель развивает Федерацию хапкидо в регионе 
Что происходит с Ирбитским молзаводом, который постепенно передают в частную собственность 
«Сухой закон» в Вологодской области привел к закрытию алкомаркетов 
Без сыра и хамона снова: запрещен ввоз в Россию продукции ЕС для личного использования