Самарские арендаторы скупают недвижимость

Самарский рынок коммерческой недвижимости в текущем году продемонстрировал высокую динамику роста  количество площадей увеличилось на четверть, а всего построили порядка 630 тыс. кв. м. Этому способствовала масштабная застройка новых торговых и офисных центров в Самаре, а также выход на региональный рынок федеральных инвесторов.

Почему инвесторы предпочитают покупать недвижимость
В каких районах Самары формируются центры деловой активности
Как изменится самарский рынок коммерческой недвижимости с приходом федеральных инвесторов

эксперты
Виктор Антипов
директор компании «Индэст-Development»
Сергей Винтаев
директор агентства «Доходная недвижимость»
Ирина Пустошкина
исполнительный директор по коммерческой недвижимости АН «Визит»
Андрей Тюрин
руководитель департамента недвижимости СК «Портал»
Алексей Чижов
директор департамента офисной недвижимости компании Becar Consulting
Ирина Яновская
руководитель отдела по связям с общественностью Национального торгового банка

Самарский рынок торогово-офисной недвижимости находится только на стадии становления. По словам директора департамента офисной недвижимости компании Becar Consulting (г. Санкт-Петербург) Алексея Чижова, это обусловлено тем, что в регионе нет единой общепризнанной классификации действующих бизнес-центров  классы присваиваются произвольно и не всегда отражают реальное состояние объектов. «Кроме того, сегодня в Самаре нет сложившихся географических зон деловой активности»,  поясняет г-н Чижов.

По мнению директора компании «Индэст-Development» Виктора Антипова, по общему числу торговых центров (ТЦ) и по обеспеченности торговыми площадями Самара может считаться достаточно развитым городом, но большинство из рассматриваемых ТЦ отличают случайный подбор арендаторов, отсутствие продуманной логистики и зонирования, недостатки инженерного оснащения.

Согласно данным компании Becar Consulting, в 2005 г. в Самаре было введено в эксплуатацию около 507 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. К концу 2006 г. планируется ввести еще более 118 тыс. кв. м  рынок увеличится еще на 1/4. Эксперты затрудняются дать точную оценку оборотам рынка, но по косвенным признакам (средней стоимости коммерческой недвижимости по Самаре и количеству сданных в эксплуатацию торгово-офисных площадей) в этом году они составят порядка 650-700 млн руб.

Арендаторы становятся собственниками

Основной тенденцией рынка коммерческой недвижимости в текущем году стал рост спроса на приобретение торговых и офисных площадей. По оценке специалистов агентства недвижимости «Визит», количество сделок по купле-продаже торговых площадей в Самаре за год выросло на 43%, офисных  на 50%, сделок по аренде торговых площадей  на 32% и 25% соответственно. Участники рынка связывают это с появлением предложения доступных финансовых инструментов, например таких, как ипотека. Как заявила «ДК» исполнительный директор по коммерческой недвижимости АН «Визит» Ирина Пустошкина, в прошлом году аренда была более востребованной, а в этом значительно вырос спрос на приобретение торговых и офисных площадей. На это повлияло предложение банками ипотечных продуктов.

Предложение по ипотеке коммерческой недвижимости появилось в Самаре в конце прошлого  начале текущего года. Первыми на рынок вышли Национальный торговый банк (НТБ) и Поволжский банк Сбербанка РФ. Сегодня ипотеку коммерческой недвижимости предлагает большая часть банков Самарской области. Ставка в среднем составляет 18-19% годовых, что на 5-7% выше ставки по ипотеке жилой недвижимости. По словам руководителя отдела по связям с общественностью НТБ Ирины Яновской, ставка по ипотеке коммерческой недвижимости соответствует рыночной ситуации в регионе. Согласно аналитическим исследованиям банка, недвижимость должна окупиться уже на второй год использования площадей, купленных в ипотеку. Ирина Яновская: «В коммерческой недвижимости залог в ипотеку абсолютно ликвиден, что делает это направление бизнеса прозрачным и привлекательным для банка и заемщика».

В начале года в НТБ по ипотеке коммерческой недвижимости было всего 3 клиента с кредитами на сумму 8 млн руб., сегодня  уже более 30 клиентов (сумма задолженности составляет порядка 150 млн руб.). Сумма займа в самарских банках, как правило, не превышает 5-6 млн руб.

Деловой центр покидает историческую часть Самары

Тенденция к перемещению центра деловой активности из исторической части Самары в более отдаленные районы прослеживается на протяжении последних трех-четырех лет. Наиболее интенсивно этот процесс начал развиваться в начале уходящего года, когда большие по площади комплексы стали возводить вблизи основных транспортных магистралей города  Московского шоссе, ул. Ново-Садовой и в прилегающих к ним районах. Самыми яркими примерами этой тенденции в 2006 г. стали ТЦ «Мегасити» и жилой комплекс «Москва в Самаре» (с разветвленной инфраструктурой и торгово-офисными площадями). «В Самаре деловые зоны формируются в своеобразном «треугольнике» (Московское шоссе, ул. Луначарского, ул. Мичурина), в том числе на ул. Урицкого и географически удаленной от исторического центра зоне, ограниченной пересечением Московского шоссе, ул. Советской Армии и проспекта К. Маркса»,  говорит Алексей Чижов.

Сегодня исторический центр Самары уступает свой «деловой» статус более отдаленным районам. Участки, где реализуются наиболее крупные проекты, оспаривают друг у друга право называться городскими «уолл-стрит».

Виктор Антипов считает, что эта тенденция вызвана стремительно уменьшающимся количеством площадок под застройку в «старой» Самаре. По его мнению, играет свою роль и плохая транспортная составляющая исторического центра: узкие улицы, отсутствие парковок и нехватка свободных мест для строительства.

По словам руководителя департамента недвижимости СК «Портал» Андрея Тюрина, деловой центр западного образца сформируется в городе не скоро: «Во-первых, из-за того, что сейчас в основном ведется точечная застройка. Во-вторых, чтобы сформировать деловой центр, нужно его построить, а для этого необходимо внести проект в генплан города и найти финансовые средства».

«Федералы» сделают самарский рынок более цивилизованным

Сейчас основные игроки на самарском рынке коммерческой недвижимости  местные компании: строительная группа «Уран», «Самарский деловой мир», Russian Business Estate (RBE), промышленно-строительная группа «Союз». Но в Самаре уже построен ряд торговых и офисных помещений на средства федеральных инвесторов. Среди этих проектов «Москва в Самаре» (Mirax-group) и бизнес-центр на Самарской площади, строительство которого ведет компания «Базовый элемент» («БазЭл»). Кроме того, к началу следующего года крупные вложения в сегмент коммерческой недвижимости планирует федеральная компания «Седьмой континент», в минувшем октябре начавшая проектирование торгово-развлекательного центра общей площадью не менее 40 тыс. кв. м (ул. Алма-Атинская / Московское шоссе). Компания «ЛВН-Девелопмент» (г. Москва) также заявила о намерениях работать в самарском регионе. По мнению Виктора Антипова, приход на самарский рынок недвижимости федеральных инвесторов может существенно изменить ситуацию: «В городе построят качественные здания, которые будут соответствовать заявленным классам торгово-офисных помещений. Это приведет к тому, что местный рынок коммерческой недвижимости станет более цивилизованным». По мнению директора агентства «Доходная недвижимость» Сергея Винтаева, московские инвесторы будут способствовать ужесточению конкурентной среды на региональном рынке коммерческой недвижимости. «Думаю, что сначала региональные компании окажутся в убытке, но через 1-2 года начнут конкурентную борьбу с «федералами»,  говорит г-н Винтаев.

Цены на коммерческую недвижимость будут расти

По оценке Сергея Винтаева, средний диапазон ставок на аренду офисных помещений в 2005 г. в центральных районах Самары составлял 500-1000 руб. за кв. м, в отдаленных районах города  300-500 руб. за кв. м. За год цены выросли почти вдвое: сегодня ставки на аренду офисных помещений в среднем составляют 500-1800 руб. за кв. м (в центре) и 300-1000 руб. за кв. м (в отдаленных районах). Средняя стоимость торговых площадей по Самаре в прошлом году составляла $1100 за кв. м, к концу текущего года эта планка поднялась до $1600 за кв. м.

По прогнозам участников самарского рынка коммерческой недвижимости, этот сегмент будет развиваться достаточно динамично. «Увеличение средних показателей финансовой деятельности малых и средних предприятий обуславливает повышение спроса на рынке коммерческой недвижимости. Об этом же свидетельствуют показатели динамики роста цен»,  говорит г-н Антипов. По оценке Ирины Пустошкиной, цены на коммерческую недвижимость будут интенсивно расти еще 2-3 года, а потом рынок стабилизируется: «Динамика роста будет гораздо ниже, чем в прошлом году (в 2006 г. он составлял 60-80% , а в следующем составит не более 40%)».

Несмотря на интенсивное строительство новых торгово-офисных комплексов в Самаре, вопрос нехватки торговых и офисных площадей в городе пока остается открытым. «Чтобы покрыть потребность в площадях, потребуется построить в несколько раз больше офисных и бизнес-центров, чем работает и строится сейчас в Самаре»,  считает Сергей Винтаев. По прогнозам компании Becar Consulting, чтобы удовлетворить спрос на офисную недвижимость, в Самаре необходимо ввести в эксплуатацию еще 145 тыс. кв. м, из них 62 тыс. кв. м сейчас уже строятся. Ирина Пустошкина уверена, что этот «голод» должен компенсироваться строительством новых торгово-офисных площадей уже к началу следующего года.

детали
Самыми дорогими остаются центральные районы Самары
Цены на аренду коммерческой недвижимости по районам г. Самары на ноябрь 2006 г., руб. за кв. м

Название района	Офисные площади	Торговые площади	Складские помещения
Железнодорожный	500-700	350-1000	100-250
Куйбышевский	300-1500	450-1700	80-120
Кировский	300-500	400-1000	100-200
Красноглинский	300	300-400	80-100
Ленинский	400-800	500-1500	100-220
Октябрьский	450-950	350-1000	250-300
Промышленный	200-1000	350-1600	90-200
Самарский	420-1700	550-1800	150-350
Советский	250-740	450-1200	150-350

Источник: АН «Визит».