Строить дома без кредитов

Осенью 2008 г. практически все застройщики пережили что-то близкое к шоку. Банковские ставки по кредитам выросли, возникли сложности с платежами подрядчикам, поставщикам, выплатой заработной платы. Пошли слухи о возможном банкротстве ведущих игроков рынка. Спустя год строители признаются: сложнее всего было психологически перестроиться на работу в новых реалиях. Пришлось серьезно сократить штат, отложить реализацию объектов, по которым нет обязательств перед дольщиками, перейти на бартер в расчетах с подрядчиками и поставщиками, реструктурировать кредитные обязательства. «Приходится жить в условиях жесткой экономии»,— вздыхает Игорь Михеев. Долой кредиты До кризиса в Самаре застройщик или генеральный инвестор чаще всего финансировал до 20-25%-ной готовности дома— отселение, проектную документацию, выкуп мощностей. Продажи начинались уже на начальном этапе строительства. На 50%-ной стадии готовности дома застройщик возвращал вложенные средства и дальше строился на деньги дольщиков. На конечной стадии, после 80%-ной готовности, формировалась прибыль застройщика.
Банковские средства в процессе были задействованы незначительно. Все оттого, что банкиры всегда со скрипом кредитовали застройщиков в Самаре. «Основной показатель закредитованности компании— соотношение общей суммы кредитов к годовому обороту,— объясняет Игорь Михеев.— На мой взгляд, этот показатель не должен быть более 0,3-0,5. У многих крупных московских застройщиков уровень закредитованности был значительно выше, и сейчас они испытывают финансовые трудности. Что касается самарских строителей, я не слышал, чтобы у кого-то этот показатель был превышен. А с начала кризиса банки вообще перестали кредитовать строителей, потому что это высокорисковый бизнес. Поэтому единственный путь получить сейчас какие-либо деньги— это взять их у дольщиков». Как говорит г-н Михеев, сейчас все девелоперы активно снижают долю кредитных ресурсов в строящихся объектах: «Что касается наших проектов, то в «Портал-билдинге» банковских средств нет вообще, в поселке «Монако» их 20-25%, 15-20%— собственные деньги, остальное— деньги дольщиков». 

С наступлением кризиса компании «Портал» пришлось скорректировать стратегию развития. В первую очередь уменьшили расходы: оптимизировали штат, заморозили рост заработных плат, отказались от всех непрофильных затрат, пересмотрели отношения с подрядчиками и поставщиками. Практически сразу было решено отложить «до лучших времен» реализацию проекта офисного центра «Портал-Плаза». Также отложили проекты, которые до кризиса рассматривались «на бумаге». «Мы не вычеркнули их совсем, потому что думать о будущем все же надо, но пока анализируем их в спокойном режиме, не более»,— поясняет Игорь Михеев.
Основные изменения коснулись концепции реализации коттеджного поселка «Сады Гранного». До кризиса компания заключала по нему договоры купли-продажи и земельного участка, и дома со всеми коммуникациями. Теперь практикует три варианта продаж. Первый— только участка, при этом время подведения коммуникаций и начала строительства определяет покупатель. Второй— продажа участка и предоставление точки подключения коммуникаций. Третий— реализация земли, коммуникаций и подряда на строительство дома.
Введение такой гибкой системы, учитывающей финансовые возможности клиента, оказалось довольно эффективным, отмечает г-н Михеев. Закладывать новые дома, не продав строящиеся, нерационально, к тому же сегодня многие клиенты предпочитают покупать только земельные участки. Таким образом, работы производятся только в тех объемах, которые позволяет реализация. Правда, оценивать требуемые инвестиции в проекты стало сложнее. С одной стороны, строительный процесс подешевел. С другой — реализация проектов растянулась по времени. 

В мае в порядке эксперимента в компании подняли стоимость 1 кв. м на 1%. Покупатели, отслеживающие ситуацию, эту меру восприняли как сигнал, что снижения больше не будет, только рост— и в результате несколько квартир было продано. «Это пример того, как «сдвигается» отложенный спрос у отдельных покупателей»,— поясняет Михеев.
По его мнению, нынешнее снижение цен (порядка 20% от докризисных в среднем по самарскому рынку) близко к тому ценовому «дну», которое в данный момент добросовестные застройщики могут себе позволить. «Себестоимость строительного процесса снизилась, но для каждого объекта эта цифра своя, единого показателя для всего рынка нет и быть не может, — подчеркивает генеральный директор «Портала». — Возьмем стройматериалы. На импортные снижения цен не было. Более того, они подорожали в связи с ростом курса доллара, евро. С прошлого года произошло серьезное снижение цен на арматуру, бетон, кирпич. Весной отдельные позиции немного подросли, но не более чем на 5-10%, резких скачков, как два-три года назад, конечно, нет. Но себестоимость строительства включает в себя и множество других факторов».
Правда, под влиянием общей ситуации на рынке некоторые дольщики, ранее заключившие с компанией договор на покупку жилья, теперь требуют пересмотреть условия соглашений. Таких дольщиков, по словам Игоря Михеева, немного, и в компании не видят оснований идти им навстречу. Ведь когда заключались с ними договоры, цены на основные стройматериалы и расценки на подрядные работы были значительно выше. «Приобретая квартиру, человек подразумевал, что делает это за более низкую цену, потому что стоимость все время росла,— аргументирует позицию компании г-н Михеев.— Сейчас цена не выросла, а, наоборот, упала, и это ни наша, ни его вина». Чтобы сохранить лояльность таких клиентов, «Портал» предлагает им разного рода бонусы. Например, клиенту могут предоставить по его желанию квартиру повыше, паркинг не на минус втором, а на минус первом этаже. При оформлении права собственности покупатель может рассчитывать на бесплатные для него услуги риэлторов. «Это мелкие, но приятные моменты, получая которые человек не чувствует осадка в душе»,— улыбается Игорь Михеев.