Строители обратились к банкам

Самарские застройщики стали обращаться в банки за кредитами на возведение жилья, так как с принятием Закона «О долевом участии» уже не могут получать деньги от дольщиков. Банки считают это сотрудничество рискованным, но, по прогнозам аналитиков, скоро ситуация изменится и на рынке останутся только крупные кредито-способные строительные компании.

С момента вступления в силу «Закона о долевом участии в строительстве» прошло 1,5 года, но застройщики пока не научились работать по новым схемам. Большинство из них до сих пор держится на рынке за счет продажи жилья, построенного до начала действия закона. По словам директора агентства оценки «Интеллект» Дениса Шевякова, сегодня достраиваются дома, заложенные еще до вступления в силу закона о долевом участии, а новые «долевки» уже не строятся.

Лишь немногие застройщики пытаются освоить альтернативные источники финансирования строительства. По мнению кандидата юридических наук Романа Бевзенко, закон максимально затрудняет продажу недвижимости на стадии строительства. «Строители поняли, что строить за счет средств дольщиков они уже не будут, и теперь заняты поиском новых финансовых инструментов. Возможно, это будет банковское кредитование или использование потенциала паевых инвестиционных фондов»,  считает г-н Бевзенко.

Закон спровоцировал рост цен на жилье. Директор ГК «Дисса» Максим Хвостов: «Стоимость квартир в новостройках уже готова сравняться со стоимостью готового зарегистрированного жилья. Дело идет к тому, что готовые дома будут продаваться по ценам вторичного рынка, поэтому многие застройщики приходят к выводу: выгоднее и безопаснее строить на деньги банков и компаний-инвесторов, чем привлекать средства дольщиков». Директор агентства недвижимости (АН) «Доходная недвижимость» Сергей ВиНтаев: «Новое законодательство продолжает влиять на рынок новостроек, тормозя его развитие и увеличивая стоимость жилья». По оценке г-на Винтаева, в среднем 1 кв. м типовой квартиры в январе этого года стоил $800, а в начале сентября уже $1150. За тот же период прошлого года средняя стоимость 1 кв. м по Самаре была около $600-750. По мнению экспертов, такой рост цен и снижение тарифных ставок по кредитам тоже поспособствовали обращению строителей за займами в банки. По словам г-на Винтаева, выгода застройщика в том, что темпы роста цен на недвижимость значительно превышают ставки по кредитам: «Банковские ставки варьируются в пределах 12-20% годовых, а рост стоимости нового жилья  порядка 50% в год».

Вероятность того, что региональные застройщики будут работать по новым схемам, по мнению самих участников рынка, велика. Но обратиться за кредитами на строительство в банки и другие финансовые учреждения смогут только крупные компании. У мелких фирм нет 100-150 млн руб. на начало строительства и необходимых для залога активов. Заместитель генерального директора ОАО «Самаражилинвест» Владимир Гутшабис: «Немногие компании смогут обратиться в банк за кредитом из-за отсутствия залогового имущества  готового бизнеса, строительного оборудования, имущества, находящегося в собственности застройщика, сданного, но не проданного жилья». Примером послужили прошлогодние скандалы с банкротством ряда самарских строительных компаний «Содействия», «Виктор-С», «Проспектинвестстроя», «Прогресса». Сегодня в регионе действует ряд крупных строительных объединений: ассоциация предприятий «Берег», «Активный капитал», корпорация «Уран», группа «Амонд», «Град», «Лада-Дом», «Тольяттистройзаказчик».

По мнению г-на Гутшабиса, за последний год ситуация на самарском рынке недвижимости сильно изменилась  на нем остались самые крупные игроки.

Для таких застройщиков многие региональные банки и филиалы иногородних разрабатывают специальные кредитные программы. Это объяснимо спросом: в последние полгода строительные компании Самары начали обращаться в банки за кредитами на застройку новых объектов недвижимости. Вице-президент Первого Объединенного Банка СЕРГЕЙ РЫЖИКОВ: «Сегодня количество обращений застройщиков в банки в общем объеме выросло до 1-2%, в начале года эта цифра составляла не более 0,1-0,5%».

Такие программы в Самаре уже разработали Поволжский банк Сбербанка РФ, самарские филиалы (СФ) банков «Уралсиб» и «Конверсбанк-Москва», «Солидарность», АвтоВАЗбанк. Уже несколько лет кредиты на застройку выдает самарский Газбанк. По словам директора кировского филиала Газбанка Анатолия Попова, у них отлаженная система взаимоотношений со строителями. «Кредитование строительства  рисковое мероприятие, поэтому в качестве залога мы требуем только готовое, сданное жилье». Г-н Попов отметил, что в целом строительство  перспективная отрасль, в связи с новым законодательством давшая толчок формированию нового банковского продукта  кредитованию строящегося жилья.

По словам директора управления инвестиционного кредитования и проектного финансирования Поволжского банка Сбербанка РФ Михаила Лутохина, новые схемы кредитования застройщиков выгодны и банку, и застройщику, и дольщику. «Банк выдает кредит инвестору, который заключает с застройщиком договор долевого участия, финансирует строительство и переуступает долю конечным владельцам. Само же кредитное учреждение «подстраховывается» активами стороннего залогодателя»,  говорит г-н Лутохин. Он добавил, что Сбербанк предлагает схемы кредитования без участия инвестора: «Это может быть кредитование с целевым фондированием или схема, когда мы напрямую кредитуем застройщика под залог строящегося жилья, если он не будет продавать квартиры дольщикам до момента окончания строительства и регистрации».

Как заявил «ДК» директор СФ КБ «Конверсбанк-Москва» Рустем Ахметзянов, если банк решился кредитовать застройщика, он обеспечит свои риски активами строительных компаний.

Но, по мнению застройщиков, чтобы банковские услуги стали для них доступнее, сами банки должны более либерально относиться к строительным компаниям. Генеральный директор СК «Портал» Игорь Михеев: «В сложившихся условиях риски банков очень высоки, поэтому они крайне осторожны в выдаче кредитов до момента получения застройщиком разрешения на строительство».

Первый заместитель руководителя «Русской строительной компании  Самара» («RBC») Виктор Рящин: «Не у всех застройщиков есть свое оборудование, чтобы отдавать его в залог взамен взятого в банке кредита. В основном оно берется в аренду. Так легче привлекать средства дольщиков, но нужно иметь полный пакет разрешительной документации, оформление которой требует не только много времени, но и средств, которыми компании зачастую не раполагают». По словам Дениса Шевякова, в среднем стоимость получения всех необходимых бумаг может составлять до 30% от общей суммы всех расходов на строительство нового дома и многим не очень крупным фирмам взять эти средства просто негде.

По информации «ДК», в Самаре около 2/3 нового жилья можно признать формально незаконно возведенным: недостает необходимых разрешительных документов у застройщиков. «Их получать долго, дорого и сложно, это тормозит сотрудничество застройщиков с банками»,  отмечает г-н Рящин.

Пока рано говорить о действенности схем взаимодействия с застройщиками, которые предлагают банки. По прогнозам экспертов, в Самаре эти схемы начнут реализовываться только в конце текущего  начале следующего года. Владимир Гутшабис полагает, что интерес банков к застройщикам за последний год возрос и скоро строителям будут выдавать кредиты на застройку жилья: «Банки понесли убытки в сфере потребительского кредитования (по данным сайта www.rbcdaily.ru, невозврат потребкредитов по России в среднем составляет 5-6%), и работа с застройщиками станет для них новым перспективным направлением». По прогнозам г-на Винтаева, в ближайшем полугодии банковские схемы по этому направлению начнут успешно реализовываться и в нашем регионе.

Почему строителям стало выгодно брать займы в банках
На каких условиях банки готовы выдавать кредиты строительным компаниям
Какие банки в Самаре кредитуют застройщиков

эксперты
Рустем Ахметзянов
директор самарского филиала КБ «Конверсбанк-Москва»
Роман Бевзенко
кандидат юридических наук
Сергей Винтаев
управляющий АН «Доходная недвижимость»
Владимир Гутшабис
заместитель генерального директора СК «Самаражилинвест»
Михаил Лутохин
директор управления инвестиционного кредитования и проектного финансирования Поволжского банка Сбербанка РФ
Игорь Михеев
генеральный директор СК «Портал»
Анатолий Попов
директор кировского филиала КБ «Газбанк»
Сергей Рыжиков
вице-президент Первого Объединенного Банка
Виктор Рящин
первый заместитель руководителя «Русской строительной компании  Самара» («RBC»)
Максим Хвостов
директор ГК «Дисса»
Денис Шевяков
директор агентства оценки «Интеллект»

мнение
Банки не готовы кредитовать застройщиков напрямую


Рустем Ахметзянов
директор самарского филиала КБ «Конверсбанк-Москва»
Сейчас банки выдают кредиты только под готовый бизнес и кредитуют крупные компании, в структуре которых, как правило, находятся строительные организации. Я знаю мало случаев в Самаре, чтобы банки выдавали кредиты застройщикам под техническое оборудование или жилье  это очень рискованно. Дело в том, что большинство строительных компаний не в состоянии обеспечить банковский кредит. В России пока нет законодательной базы, позволяющей без риска для банка использовать готовое жилье в качестве залогового инструмента. Сегодня власти делают многое для разработки такой законодательной базы. И если государство сможет ее создать, то банки будут выдавать кредиты строителям напрямую.

цифры
Закон затормозил строительство нового жилья
30домов не было достроено в 2005 г.


2,5тыс. дольщиков СК «Содействие» осталось без жилья

детали
Что может застройщик отдать в залог банку
готовый бизнес
техническое оборудование
землю, если она в собственности
сданное, но не проданное жилье

детали
Строить по-старому невозможно
Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» был принят Госдумой вместе с пакетом законов о создании рынка доступного жилья и вступил в силу с 1 апреля прошлого года. Он наделяет граждан-дольщиков гораздо более широкими правами, чем было до сих пор. Зато права застройщиков значительно ограничиваются.
Больше всего строителей беспокоит тот факт, что закон запрещает собирать деньги с дольщиков без разрешения на строительство, отселенной площадки, оформленного в аренду или собственность земельного участка, полного пакета документов и подготовленных технических условий. То есть, по сути, заставляет строителей прибегать к помощи более дорогих банковских кредитов.
Одновременно с этим закон вводит солидарную ответственность банка и застройщика перед дольщиком. Кроме того, закон дает дольщикам возможность в любое время в одностороннем порядке разорвать договор и потребовать, помимо возвращения вложенной суммы, выплат штрафных санкций в размере 1/75 ставки рефинансирования за каждый день пользования денежными средствами, что равняется почти 60% годовых.