Строители освоят загородные территории
Дефицит площадок, неразвивающееся производство стройматериалов привели к тому, что цены на строительном рынке Самары сильно выросли, а реальный спрос превратился в отложенный. Для того чтобы вернут
банки
эксперты
Михаил Акиньшин
директор строительной компании «Выбор»
Екатерина Конахина
директор компании «Спектр недвижимости»
Вениамин Крейндель
директор ООО «Остров»
Петр Сивожелезов
председатель правления инвестиционно-строительной корпорации «Волга-Групп»
Олег Спивак
директор департамента консалтинга Becar Commercial Property Spb
Игорь Филиппов
директор компании «Берег-Риэлт»
Как компании привлекают дольщиков?
За счет чего в 2008 г. будет развиваться строительный рынок?
Сегодня на самарском строительном рынке работает более 70 компаний. Однако фирм, которые ведут комплексное строительство, немного, и на их долю приходится основной объем строительных площадок. Так, самые крупные компании обычно одновременно ведут работы на 5-10 строительных объектах. Таким образом, сегодня прослеживается тенденция к монополизации комплексной застройки. По мнению председателя правления инвестиционно-строительной корпорации «Волга-Групп» Петра Сивожелезова, дальнейшее укрупнение существующих игроков неизбежно. Именно крупные строительные корпорации смогут реально конкурировать с московскими и иностранными строительными компаниями. Мелкие же игроки рынка, скорее всего, займут отдельную нишу: будут работать в сегменте точечной застройки, малоэтажного строительства, а также на подрядах у существующих «гигантов».
Развитие строительного рынка Самарской области его участники оценивают неоднозначно: объем рынка растет, однако планы по вводу жилья в эксплуатацию не выполняются. По данным областного министерства строительства и коммунального хозяйства, за 10 месяцев 2007 г. в регионе было сдано 675,8 тыс. кв. м общей площади жилья, это составляет лишь 42% от запланированного объема строительства.
Основные причины этого в том, что уже построенные дома сдаются медленно, возникают сложности, связанные с ненадлежащим оформлением разрешений на отвод земли под строительство и несоответствием уже возведенных зданий требованиям нового Градостроительного кодекса РФ. Например, по данным министерства, только в Самаре 54 многоквартирных дома готовы к вводу в эксплуатацию, но «по различным причинам официально не сданы».
Однако, по мнению участников рынка, сложности в их работе связаны и с тем, что администрация не проводит аукционы и торги, на которых в соответствии с изменениями в земельном законодательстве должны выделяться участки под строительство. Как отмечает директор компании «Берег-Риэлт» Игорь Филиппов, на это есть объективные причины: площадку, которая выставляется на торги, нужно полностью подготовить к ним: провести отселение, проложить инженерные коммуникации. Выделять средства на эти работы должна городская администрация. Сегодня площадки к выставлению на торги не готовы, поэтому проводить аукционы нельзя. Соглашается с этим мнением и Петр Сивожелезов, добавляя, что из-за отсутствия согласованного с администрацией города регламента заниматься расселением вынуждены сами застройщики. Затраты на строительство достигают 15% от общей стоимости объекта, что приводит к конечному удорожанию жилья.
Директор компании «Спектр недвижимости» Екатерина Конахина причину того, что в городе не проводятся земельные аукционы, видит в отсутствии объектов для них. «Сегодня в городе практически не осталось свободных площадок, которые могли бы быть выведены на строительный рынок, большая часть была выделена под застройку до 1 октября 2005 г.», — уточняет она.
Но, как подчеркивает г-жа Конахина, ситуация будет меняться: те площадки, которые уже распределены, но не освоены, либо выйдут на вторичный рынок, либо через суд будут возвращаться в ведение государства. «Если будет налажена система выставления площадок на аукционы, мы сможем безболезненно увеличить количество построенных объектов в два раза», — отмечает она.
В дальнейшем, как предполагают строители, проблем станет еще меньше. Екатерина Конахина: «Сегодня городской департамент по строительству наладил четкую и прозрачную процедуру, которая позволяет при полном и правильно оформленном пакете документов в течение 10 дней получить разрешение на строительство».
Недостаток жилья при активно растущем спросе приводит к его значительному удорожанию. По информации Ассоциации строителей России, с начала 2007 г. цены на новостройки поднялись на 16,40%. По данным «Спектра недвижимости», в спальных районах они составляют в среднем около 36 тыс. руб. за 1 кв. м, в центральных — около 60 тыс. руб.
Роль катализатора цен, по мнению директора ООО «Остров» Вениамина Крейнделя, также играет постоянное повышение стоимости строительных материалов. Их производство развивается очень медленными темпами. За три-четыре года не появилось ни одного нового строительного производства. В период с января по сентябрь 2007 г. средневзвешенный рост цен на основные строительные материалы, изделия и конструкции в России составил 28,08%. Рост себестоимости строительства — соответственно 30,41%. Из-за удорожания материалов строители теряют большую часть клиентов, отмечает Вениамин Крейндель.
Все эти факторы обуславливают удорожание недвижимости и приводят к формированию отложенного спроса, поэтому строители теряют часть своих покупателей и не могут привлечь необходимых средств под строительство. Чтобы решить эту проблему, застройщики обращаются в банки, однако самой строительной организации получить кредит достаточно сложно: необходимо хорошее залоговое обеспечение, которого у большинства компаний просто нет. Привлекать дольщиков на этапе оформления документов строители в соответствии с новым законом не могут: заключать договоры долевого участия строительная компания может только тогда, когда получены все необходимые разрешения на строительство. Поэтому строителям приходится самостоятельно вкладывать средства в правильное оформление участков — расходы на это составляют до 30% от стоимости всего строительства. Так что более прочные позиции на рынке занимают те игроки, которые могут либо предоставить ликвидный залог под банковский кредит, либо вложить в проект имеющиеся собственные средства.
Екатерина Конахина отмечает, что в последнее время ситуация на рынке первичной недвижимости все же стабилизировалась: «Рынок первичной недвижимости стал более стабильным и привлекательным. Строительные компании оправились после введения Закона №214 «Об участии в долевом строительстве», многие стали публиковать проектные декларации, что привело к большей прозрачности». В результате спрос на новостройки в этом году, по ее словам, на 15-20% превысил спрос на вторичное жилье.
Для того чтобы привлечь дольщиков и превратить отложенный спрос в реальный, компаниям приходится разрабатывать новые предложения. Растет популярность аккредитации при банках, которую компания может получить, если имеет положительную кредитную историю и за ней числятся вовремя выполненные, успешные проекты. Это позволяет строителям предложить дольщикам удобные кредитные программы и привлечь покупателей, у которых не хватает средств на самостоятельное приобретение квартиры. Например, в компании «Спектр недвижимости» строительные проекты аккредитованы в ряде банков, поэтому дольщики могут получить ипотечный кредит и при покупке жилья на первичном рынке — так называемое предипотечное кредитование. При этом покупатель может выбрать любой объект на любом этапе строительства.
Еще один способ привлечения внимания потенциальных дольщиков — сокращение сроков строительства за счет использования новых технологий: например, с использованием монолитного каркаса, современной компактной техники. Это позволяет дольщикам быстрее получать квартиры, а значит, делает предложение строительной компании более интересным. Екатерина Конахина отмечает, что инвесторы в этом случае получают более весомый доход на момент завершения строительства. «Разница в цене достигает 50% от начального этапа до завершения строительства. Доходность формируется не за 2 года, как это было раньше, а за 13-14 месяцев», — подчеркивает она.
Кроме того, чтобы привлечь покупателей, строители начали осваивать сегмент строительства жилья эконом-класса. Так, Петр Сивожелезов отмечает, что это — одно из приоритетных направлений работы компании. «Компания «Волга-Групп» сосредотачивает свое внимание на жилом строительстве эконом-класса как в городских застройках, так и в малоэтажном строительстве. То, что сейчас предлагает компания — это доступное по метражу, по качеству недорогое жилье. Это соответствует потребностям населения Самары в жилье», — добавляет он.
Наиболее жесткая конкуренция сегодня существует на рынке коммерческой недвижимости, считает директор СК «Выбор» Михаил Акиньшин. По его словам, на нем сегодня больше игроков, чем требует реальный спрос. «Количество компаний, занимающихся коммерческим строительством, постоянно растет, а заказчиков больше не становится», — добавляет г-н Акиньшин.
Однако этот сектор и наиболее интересный: здесь активнее всего используются новые технологии — металлоконструкции, панельное строительство. Это, в свою очередь, приводит к значительному сокращению сроков строительства, а значит, и к более быстрой окупаемости инвестиций.
Директор департамента консалтинга Becar Commercial Property Spb Олег Спивак, комментируя состояние самарского рынка коммерческой недвижимости, отмечает, что сегодня растет спрос как на офисные, так и на торговые площадки. По оценке экспертов Самары, количество сделок по купле-продаже офисных площадей в 2007 г. выросло на 50%, сделок по аренде офисных площадей — на 25%. Популярность коммерческого строительства обусловлена тем, что компании, инвестирующие в торговые или офисные объекты, приобретают возможность получать постоянный высокий доход со сдачи помещений внаем, поскольку арендные ставки постоянно растут. Так, по данным компании Becar Commercial Property Spb, средняя минимальная ставка аренды за 2006 г. составила $11,5 за кв. м, максимальная ставка аренды выросла на 80% и составила на конец 2006 г. $69 за кв. м в месяц, включая НДС. Средняя цена продажи за кв. м офисной недвижимости в 2006 г. — $1500, в 2005 г. данный показатель был равен $1000.
Среди основных тенденций самарского рынка офисной недвижимости в 2007 г. эксперты выделяют увеличение заявленных к строительству новых офисных площадей и повышение их «классности». Олег Спивак отмечает, что это связано с тем, что в регион приходит все больше крупных западных и российских корпораций — потенциальных арендаторов, они предъявляют достаточно высокие требования к офисам, поэтому класс офисных центров постоянно растет — сегодня на рынке появляются и объекты класса А, например недавно открывшийся Bel Plaza.
Динамично развивается и сектор торговой недвижимости. Активное строительство в этом сегменте стало устойчивым трендом последних лет. На данный момент самарский рынок торговой недвижимости нуждается не столько в новых площадях, сколько в приходе новых торговых операторов, считает г-н Спивак.
По словам Игоря Филиппова, рост цен на коммерческую недвижимость и одновременное увеличение спроса привели к появлению новой тенденции: застройщики все чаще отводят первые этажи жилых комплексов под офисные и торговые помещения, которые потом сдаются внаем. Это позволяет получать постоянную прибыль с аренды. Для поиска арендаторов строительные компании либо заключают договоры с управляющими организациями, либо обращаются к риэлторам, либо — и такая тенденция распространилась в последнее время — создают собственный риэлторский отдел. Последний вариант позволяет экономить средства, оставляя их внутри собственной компании.
По словам Петра Сивожелезова, основные игроки рынка коммерческой недвижимости сегодня — федеральные или иностранные девелоперы, именно они реализуют крупные проекты. Однако это не означает, что у самарских компаний нет работы: местные застройщики работают над формированием партнерских отношений с инвесторами и готовятся более активно осваивать рынок коммерческой недвижимости. Так, Михаил Акиньшин отмечает, что в 2008 г. рынок, безусловно, изменится, но полярность этих изменений для местных компаний будет зависеть от того, приведут новые заказчики инорегиональные строительные компании либо будут готовы сотрудничать с самарскими игроками.
Эксперты считают, что в 2008 г. строительный рынок будет развиваться более быстрыми темпами, так как государство в рамках программы «Доступное жилье» будет обеспечивать строителям необходимые условия работы. Строители ожидают, что в 2008 г. на рынке должны произойти изменения, они ждут легитимизации и доработки формальной системы взаимодействия с администрацией, оформления разрешения на строительство и упрощения процедуры ввода жилья в эксплуатацию. Все это должно способствовать проведению земельных аукционов. Так, участники рынка считают, что строителям уже сегодня нужно готовиться к аукционам, так как выигрывать их будут те компании, которые смогут предоставить наиболее грамотное обоснование проекта.
Скорее всего, предполагает Екатерина Конахина, строительный рынок будет развиваться за счет освоения загородных территорий, учитывая отсутствие в городе площадок для массовой застройки. В лидерах окажутся те компании, которые первыми начнут воплощать подобные проекты в жизнь. Безусловно, здесь потребуется участие властей. Петр Сивожелезов отмечает, что с развитием сегмента загородной недвижимости наиболее актуальным стал вопрос о переводе участков из одной категории земель в другую. Подходящие земельные участки, как правило, являются землями сельхозугодий. Соответственно, строительство на таких землях запрещено. Процесс перевода их в другую категорию достаточно трудоемкий, это автоматически увеличивает стоимость строительства. Для застройщика перевод земель — довольно обременительный и дорогостоящий процесс, поэтому компаниям выгоднее получать уже готовые участки через аукционы.
Стабилизации цен на жилье участники не прогнозируют, так как не видят факторов, которые могли бы к этому привести. Екатерина Конахина предполагает, что в 2008 г. динамика роста составит как минимум 30-35% годовых.
Первый магазин сети «Светофор» приостановил деятельность после начала масштабной проверки 
Суд арестовал бывшего министра ЖКХ Николая Смирнова до 17 марта 
Как поженить туризм и искусство, создав на Байкале свою «Желтую Мельницу» 
Китайский чат-бот уронил состояние богатейших людей мира на $108 млрд