Торги оживят строительный рынок
Благодаря тому, что в Самаре наконец утвержден Генеральный план, во втором квартале 2008 г. начнут проводиться земельные аукционы. Строительные компании ожидают, что это спровоцирует рост федеральн
эксперты
Екатерина Конахина
директор компании «Спектр недвижимости»
Сергей Кузнецов
президент ассоциации предприятий строительного комплекса «СредВолгСтрой»
Вячеслав Рандаев
заместитель генерального директора по маркетингу УК «Эл-Траст»
Сергей Рыбаков
заместитель гендиректора по развитию компании Rodex Group
Виктор Рящин
директор ООО «Стройконтракт»
Петр Сивожелезов
председатель правления инвестиционно-строительной корпорации «Волга-Групп»
Кто займется подготовкой площадок под строительство?
Что мешает освоению загородных территорий?
В 2007 г. план сдачи жилья в эксплуатацию в Самаре был выполнен на 96% — в городе было сдано около 600 тыс. кв. м, в том числе 85 тыс. кв. м индивидуального жилья. Для сравнения, в 2006 г. план был выполнен лишь на 56%, тогда было сдано лишь 228,8 тыс. кв. м жилья. Но для того, чтобы добиться такого результата, городским властям потребовалось значительно упростить процедуру сдачи готовых объектов и в короткие сроки утвердить большую часть проектов: более 50% общей площади жилья было введено в эксплуатацию только за последние 2 месяца 2007 г. Еще в октябре прошлого года чиновники объявляли о том, что план недовыполнен на 42%. По их мнению, причина этого была в сложностях, связанных с ненадлежащим оформлением разрешений на отвод земли предыдущей городской властью и несоответствием уже возведенных зданий требованиям нового Градостроительного кодекса РФ. Поэтому в прошлом октябре по поручению правительства Самарской области муниципальные образования создали штабы по контролю над строительством жилых домов. Профильное министерство курировало их работу на местах, а в облправительстве постоянно проводились совещания с участием всех муниципальных образований для незамедлительного разрешения возникающих проблемных ситуаций. В результате удалось зарегистрировать большое количество построенных, но не оформленных для ввода в эксплуатацию домов.
Для того чтобы в дальнейшем простимулировать рост объемов ежегодно вводимого в эксплуатацию жилья, чиновники планируют сократить количество структур, у которых застройщик должен получить разрешение на строительство, и уменьшить сроки согласования документов в различных инстанциях. В итоге в 2010 г. в Самаре должно быть сдано 1 млн кв. м жилья.
Несмотря на то что в 2005 г. процедуру получения застройщиками земель в результате проведения торгов закрепили законодательно, ни одного земельного аукциона в Самаре проведено не было, и строительные компании были вынуждены работать на «старых запасах». «Большая часть площадок, на которых ведется строительство, была выделена под застройку еще до 1 октября 2005 г., и сегодня свободных площадок в городе практически нет», — рассказывает директор компании «Спектр недвижимости» Екатерина Конахина. Кроме того, как отмечают эксперты, не проводилась ревизия земельных участков, они передавались застройщикам и инвесторам согласно постановлениям, подписанным действующим мэром, и их использование никак не отслеживалось. По словам участников рынка, многие из уже распределенных площадок до сих пор не застроены, так как у компаний, которые их получили, появились новые, более интересные проекты либо просто не хватило финансовых ресурсов для их освоения.
Директор ООО «Стройконтракт» Виктор Рящин отмечает, что уже в конце этого года на рынке могут появиться «вторичные» территории. Он поясняет, что уже распределенные площадки могут быть повторно выставлены на аукционы, только когда истечет срок действия постановления, в котором определен их собственник: «Дата выдачи последнего постановления, подписанного еще бывшим мэром Георгием Лиманским, — 30 сентября 2005 г., это значит, что уже в конце сентября 2008 г. этот участок, если он до сих пор не освоен, вернется в собственность города и может быть выставлен на аукцион». По мнению г-жи Конахиной, если будет налажена система выставления таких площадок на аукционы, застройщики смогут безболезненно увеличить количество построенных объектов в два раза. При этом заместитель гендиректора по развитию компании Rodex Group Сергей Рыбаков подчеркивает, что ситуация на рынке начнет развиваться в положительном направлении только тогда, когда земли с аукционов будут передаваться не фиктивным компаниям, которые лишь набирают в свой портфель земельные активы, а тем игрокам, которые на самом деле заинтересованы в развитии бизнеса на данной территории.
Одной из основных причин, из-за которых не проводились земельные аукционы и было невозможно контролировать системность застройки города, участники рынка считают отсутствие в Самаре нового Генерального плана, который определяет первостепенные для застройки территории, — последний такой документ был принят в 1978 г.
Эксперты ожидают, что конец неразберихе на строительном рынке положит состоявшееся в начале марта утверждение Генплана застройки Самары. Президент ассоциации предприятий строительного комплекса «СредВолгСтрой» Сергей Кузнецов отмечает, что теперь муниципалитету осталось только разработать алгоритм по подготовке площадок к выставлению на аукционы: провести кадастровую оценку, подвести необходимые коммуникации. «Для застройщика данная схема работы хороша тем, что в результате проведения аукциона он получает уже готовый земельный участок, ему не нужно долго собирать необходимые разрешения, утверждать проект, самому заниматься подведением газа, воды, электричества», — поясняет г-н Кузнецов. Председатель правления инвестиционно-строительной корпорации «Волга-Групп» Петр Сивожелезов резюмирует: «Конечно, принятие Генерального плана Самары — значимое событие для развития всего строительного рынка, с его появлением город получил основной инструмент, который позволит планировать деятельность по застройке территорий заранее, определять стратегию развития города. И с его принятием проблема выделения земельных участков под застройку через аукционы в дальнейшем будет решена».
На подготовку участков к аукционам из городского бюджета выделено 4 млн руб. 20 марта 2008 г. на заседании Думы Самары была принята «Адресная Программа сноса, реконструкции ветхого жилого фонда в г.о. Самара». В рамках реализации этой программы уже сейчас составлен перечень ветхих домов, подлежащих расселению. Именно территории, на которых расположены данные дома, подлежат развитию. В департаменте строительства и архитектуры Самары отметили, что сейчас подготовлены пакеты лотовой документации по четырем территориям, первые аукционы по ним пройдут после согласования вопросов, относящихся к юридической технике, с прокуратурой городского округа. Также в департаменте отметили, что сегодня дефицита земельных участков в городе не наблюдается: очень велико количество ветхих домов, как в исторической части города, так и в прочих районах. Все эти дома предстоит расселить, построив на их месте современное и комфортабельное жилье. Задача эта долгосрочная, поэтому говорить об отсутствии мест для строительства пока рано, подчеркнули представители департамента.
По словам участников рынка, наличие четкого плана развития города должно положительно отразиться на деятельности застройщиков: во-первых, получать разрешительную документацию на объекты, которые уже прописаны в плане, станет легче, во-вторых, упростится процесс сдачи готовых объектов, поскольку участки изначально выделены под застройку. Однако Петр Сивожелезов акцентирует внимание на том, что пока Генеральный план Самары еще остается открытым для пересмотра и внесения изменений. «Например, — подчеркивает он, — не до конца проработаны зоны застройки, может возникнуть проблема этажности. Все эти нечеткости будут дорабатываться, а пока это может негативно сказаться на темпах выделения земельных участков».
По мнению экспертов, еще одним положительным моментом введения процедуры земельных аукционов стало то, что теперь четко разделены зоны ответственности между городскими властями и застройщиками. В частности, стала более понятной процедура отселения жильцов из ветхого жилья, на месте которого планируется возвести новые дома. Юридически этим должна была заниматься администрация, которая обладает полномочиями, например, для принудительного расселения, рассказывает заместитель генерального директора по маркетингу УК «Эл-Траст» Вячеслав Рандаев. Однако де-факто заниматься расселением приходилось самим строительным компаниям. По словам Петра Сивожелезова, расселение участков под застройку становилось для застройщиков дополнительным бременем, требующим значительных финансовых вложений: если у строительной компании достаточно ресурсов, она занимается этим самостоятельно, в ином случае — может обратиться за помощью в риэлторскую организацию. По словам участников рынка, на это уходит до 15% всех инвестиций в строительство, так как объем работ обычно достаточно высокий. Как пример г-н Сивожелезов приводит опыт своей компании: «Сейчас «Волга-Групп», для того чтобы реализовать проект квартальной застройки в исторической части города, вынуждена заниматься расселением сразу нескольких десятков домов. На сегодняшний день уже расселены дома, где жило более 15 семей. Это — необходимая площадка под строительство первой очереди».
В процессе расселения застройщики сталкивались с трудностями из-за отсутствия четкого регламента этой процедуры. Например, как говорит Вячеслав Рандаев, сегодня в городе очень много замороженных проектов, которые были остановлены как раз из-за того, что застройщики не смогли договориться со всеми жильцами и расселить весь участок, полномочий же на принудительное выселение они, в отличие от города, не имеют.
Проведение земельных аукционов должно решить эту проблему, так как теперь процесс взаимодействия муниципалитета и застройщиков будет точно определен. Как сообщили в департаменте строительства и архитектуры Самары, расселение ветхих домов теперь станет задачей победителей аукциона, это будет предусмотрено договором, и переселение граждан будет осуществляться в рамках действующего законодательства. Таким образом, аукционы будут проводиться без отселения, это начальная стадия работы, говорят в горадминистрации. В дальнейшем победитель аукциона должен будет предложить проект застройки территории, комитет по градостроительству его рассмотрит и проведет по нему общественные слушания. И только после этого застройщик представляет в органы власти строительную смету. В дальнейшем средства на расселение территории будет выделять застройщик, однако контролироваться процесс будет администрацией, которая должна взять на себя решение возникающих юридических вопросов.
Игроки самарского строительного рынка уже сейчас говорят о том, что принятие на себя застройщиком расходов по расселению вызовет рост цен на готовое жилье: затраты в процессе строительства на подготовку территории достигают 15%, и строители будут компенсировать их, увеличивая стоимость квартир для конечного потребителя. Скорее всего, считают эксперты, земельные участки в центре города, обремененные правами собственности третьих лиц, будут интересны застройщикам коммерческой недвижимости, которые быстро смогут окупить свои затраты, либо организациям, работающим по госзаказу. А вот компаниям, которые не готовы тратить собственные средства на расселение территорий, придется искать другие площадки для строительства, и одним из выходов из положения для них может стать освоение загородных территорий.
Сегодня на рынке ощущается недостаток свободных земель, не обремененных правами третьих лиц. В пределах Самары крупный участок, на котором возможно строительство целого жилого квартала, — это «Самарское Заречье». Идея использования этой площадки в качестве резервной под жилищное строительство переходит из генплана в генплан еще с 70-х гг. Сегодня именно на ней планируется реализация проекта «Доступное жилье». Проведение аукциона на право аренды этого участка анонсировалось еще в декабре прошлого года. Тогда заявлялась площадь арендованной территории в 218 га, а озвученная начальная стоимость проекта превышала 130 млн руб. Уже тогда опрошенные «ДК» участники самарского строительного рынка отмечали, что для жилищной застройки в городе существуют территории более перспективные, чем «Самарское Заречье», но на аукцион по предоставлению права аренды были отданы проблемные участки, освоение которых требует больших затрат. Они связаны, в частности, со слабым развитием системы транспортных магистралей в этом районе, а также с тем, что эти земли периодически затапливаются. Кроме того, учитывая требование МЧС по отметкам, ниже которых запрещено вести жилое строительство, участок в «Самарском Заречье» необходимо поднимать примерно на 6 м. Такая процедура весьма затратна. По мнению застройщиков, единственный плюс этой территории в том, что на ней отсутствуют какие-либо ветхие строения, поэтому она не требует расселения. Поэтому сегодня задача городской администрации — освоение этого участка и подведение к нему всех необходимых коммуникаций, потому что только в таком случае он может представлять интерес для застройщиков.
Сегодня для реализации проектов, требующих больших площадей и развитой инфраструктуры, активно осваивается пригород. Но этот процесс осложняется тем, что подходящие участки, как правило, являются землями сельхозугодий, и, соответственно, строительство на них запрещено. Процесс же перевода таких земель в другую категорию довольно трудоемкий и обременительный, поэтому компаниям выгодней получать уже готовые участки через аукционы. И с просьбой инициировать процедуру перевода земель из сельскохозяйственной категории в категорию «земли поселений» или «промышленные земли» застройщики к властям обращаются редко. Во-первых, из-за сложности и длительности процедуры — она может длиться несколько лет, при этом никто не гарантирует положительный исход, — а во-вторых, из-за высокой стоимости перевода. Согласно ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» перевод сельскохозяйственных земель допускается лишь в том случае, если они признаются непригодными для дальнейшего профильного использования.
Поэтому, по словам экспертов, интересные для инвесторов земли под размещение, в частности, логистических парков до сих пор так и не освоены. Вдоль основной трассы (Московского шоссе, в районе 18-го км) некоторые земли по сей день числятся в категории «сельскохозяйственные», и размещение на них логистических или индустриальных парков невозможно. Даже примыкающие к аэропорту (наиболее интересные для логистических девелоперов) территории до сих пор не переведены в категорию «промышленные». «Я считаю, что наиболее правильный вариант развития для самарского рынка — начать освоение загородных земель, но для этого нужно, чтобы переводом их в другую категорию занялось правительство, а не застройщики», — подчеркнул Сергей Рыбаков.
Как отмечают сами строители, участие в земельных аукционах будет доступно только крупным компаниям. Изменения, внесенные в ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», установили ряд ограничений для участников аукционов на выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства. В частности, если при проведении аукциона начальная (максимальная) цена контракта составляет 50 млн руб. и более, заказчик (администрация — прим. ред.) вправе установить квалификационные требования для участников. Проще говоря, застройщик допускается к аукциону, если в течение последних 5 лет у него был опыт ведения подобного строительства. При этом участник торгов должен документально подтвердить, предъявив акты приемки и введения объекта в эксплуатацию, что самостоятельно выполнил не менее 20% от заявленного объема застройки. Эти ограничения приведут к тому, что «молодые» строительные компании смогут работать лишь на субподряде у крупных застройщиков либо выполнять мелкие работы для частных заказчиков, отмечает Петр Сивожелезов.
Однако, по мнению Виктора Рящина, сложности могут возникнуть и у крупных игроков рынка, подходящих под требования закона: «На аукционы будут выставляться крупные участки, на которых необходимо вести комплексную застройку, и поэтому есть вероятность, что одной компании, даже большой, освоить их будет не по силам. Поэтому строители будут вынуждены объединяться для того, чтобы совместными силами выполнять работы по освоению одного участка». Но, по мнению Сергея Рыбакова, существует и другой выход из ситуации: «Если к крупному участку не возникнет интерес у одного застройщика, властям придется разделить его на несколько более мелких».
В основном застройщики положительно оценивают перспективы развития строительного рынка с введением земельных аукционов. Виктор Рящин отмечает: «Думаю, что ситуация стабилизируется, работа будет вестись планомерно и городская застройка станет более системной». Вячеслав Рандаев ожидает, что проведение земельных аукционов спровоцирует федеральную экспансию в Самару: через них на рынок будут заходить московские строительные компании, которые будут вкладывать деньги в развитие города, и это вызовет подъем строительной отрасли в целом. «Конечно, — отмечает он, — одновременно вырастет и уровень конкуренции, но на субподрядах у москвичей будут работать все те же самарские компании, а финансовые вливания нашему городу необходимы». К тому же у администрации всегда будет инструмент влияния на соотношение местных и федеральных игроков на рынке: это размер лота. Скорее всего, крупные, глобальные проекты будут интересны именно москвичам и самым крупным игрокам самарского рынка, остальные же заинтересуются скорее небольшими лотами, под точечную застройку.
Первый магазин сети «Светофор» приостановил деятельность после начала масштабной проверки 
Как поженить туризм и искусство, создав на Байкале свою «Желтую Мельницу» 
«Гора Белая» ищет инвесторов и грантополучателей для строительства средств размещения 
Суд арестовал бывшего министра ЖКХ Николая Смирнова до 17 марта