В Самаре растет спрос на дешевые офисы

В условиях кризиса самарские бизнесмены пересматривают свои требования к офисным помещениям — на первый план выходит вопрос цены. По оценкам экспертов, одним из основных трендов осени стала смена арендаторами офисов: переезд в менее дорогие помещения более низкого класса. Чтобы не потерять клиентов, арендодателям приходится подстраиваться под новые требования и снижать арендные ставки.эксперты
Леонид Дубман
руководитель отдела аренды риэлторско-инвестиционной компании «Камертон»
Михаил Ненашев
генеральный директор компании «Индэст Development»
Алексей Петровский
директор ТОЦ «Скала»
Вячеслав Рандаев
заместитель генерального директора по маркетингу «Эл-Траст» Сколько офисов сдадут в 2008 г.? Какие офисные помещения будут пользоваться популярностью в условиях кризиса?
Насколько могут упасть арендные ставки? Развитие рынка офисной недвижимости замедлилось в условиях кризиса. Еще летом эксперты прогнозировали бурный рост в этом сегменте, появление к концу года все новых объектов. В начале 2008 г. участники рынка считали, что до 2010 г. дефицит офисных площадей может быть удовлетворен, причем не только в количественном, но и в качественном отношении. Только на 2008 г. планировалось к сдаче около 150 тыс. кв. м офисных площадей класса А, притом что общий запланированный на 2008 г. объем составлял порядка 190 тыс. кв. м. Сегодня эксперты более осторожны в своих оценках. Генеральный директор компании «Индэст Development» Михаил Ненашев, например, отмечает, что, скорее всего, к концу года предложение по офисной недвижимости будет в несколько раз меньше заявленного. В частности, будут отложены те проекты, которые находятся на начальном этапе. Кроме того, большая часть площадей, которые строители раньше планировали сдавать в аренду, сегодня будет продаваться из-за возникших сложностей с собственным финансированием и желанием застройщиков сразу получить средства на реализацию проектов. Руководитель отдела аренды РИК «Камертон» Леонид Дубман говорит, что сегодня заморожено около 70% всех проектов и, соответственно, большая часть обещанного офисного «изобилия» в текущем году сдана не будет. Причем продлится кризисная ситуация достаточно долго, как минимум до весны следующего года.

Однако эксперты считают, что развитие рынка все же не остановится: офисных центров в Самаре пока недостает, а уровень деловой активности, напротив, достаточно высокий. По данным агентства недвижимости «Визит», в 2007 г. показатель обеспеченности офисными площадями в Самаре составлял примерно 0,15 кв. м на одного жителя. Для сравнения: в Москве эта величина составляет 0,5 кв. м. При этом деловая активность в Самаре растет с каждым годом, сюда выходят новые международные, федеральные компании, которые испытывают потребность в качественных офисах с полным инженерным обеспечением.

Кризис ударит по ценам

По утверждению экспертов, кризис заставил многих самарских бизнесменов пересмотреть свои требования к офисам, и самым главным критерием выбора для них стала цена. Как отмечает Леонид Дубман, сегодня уже наметилась довольно острая для рынка тенденция: арендаторы меняют офисы, съезжают в менее дорогие помещения, здания ниже классом. Примерно на 50% вырос спрос на офисы низкого класса с приемлемыми качественными характеристиками в Советском, Промышленном, Кировском районах за 300-600 руб. за кв. м. в месяц. Тем более в отличие от дорогих Железнодорожного и Ленинского районов здесь нет такой острой проблемы с дорожным движением.

Как считают эксперты, востребованность недорогих, не слишком обустроенных офисных помещений приведет к тому, что качественное развитие рынка офисной недвижимости затормозится. Во-первых, многие проекты будут заморожены, во-вторых, новых объектов пока проектировать не будут — развивать низкоклассные помещения, дорабатывая их, достраивая, превращая в офисы класса B+ не будет смысла, равно как и вкладываться в дорогие проекты, не надеясь получить от них отдачу. Так, Леонид Дубман говорит, что цены снижать придется на офисы всех классов: в итоге арендные ставки могут упасть на 40%, и если для офисных центров классов C, D эти изменения не так ощутимы и позволяют получать свой доход, то окупить дорогостоящие проекты при таком снижении ставок будет чрезвычайно сложно.

Ожидать же, что девелоперы, посмотрев на рыночные тенденции, станут быстро менять свои планы и переквалифицировать строящиеся объекты высоких классов в классы B и C, не приходится: решение о статусе объекта принимается, исходя из многих критериев оценки, самые важные из которых месторасположение объекта, его возможности. Уже потраченные на здание средства девелоперу необходимо окупить, а сделать это он может, только назначив достаточно высокие арендные ставки за кв. м. Скорее всего, такие компании начнут более четко позиционировать имиджевую сторону своих проектов, чтобы привлечь тех немногих арендаторов, для которых статусность является одной из главнейших характеристик снимаемого помещения. Для этого понадобится дорабатывать многие проекты, приближая их характеристики к действительному классу A. Вероятнее всего, отмечают эксперты, пока девелоперы затаятся, заморозят свои проекты как минимум до весны следующего года, для того чтобы более четко проступили рыночные тенденции, стал понятен уровень спроса на их предложение.

Качество офисной недвижимости в Самаре вырастет

Наметившаяся тенденция к росту популярности дешевых офисов может привести к улучшению состояния рынка офисной недвижимости в целом. Объекты низких классов будут плотнее конкурировать между собой, стремясь привлечь клиентов не только ценой, но еще и качественным обслуживанием, дополнительными сервисами. Эксперты предсказывают: уходя из качественных, но дорогих офисов, бизнесмены все-таки будут выбирать помещение более дешевое, но обладающее всеми необходимыми для них условиями. И если раньше клиентами офисных центров низких классов становились совсем небольшие, нетребовательные компании, то теперь владельцы подобных зданий имеют возможность привлечь клиентов повыше рангом, заполнить свои до этого пустовавшие площади. Но для этого им будет необходимо обеспечить в офисах хотя бы минимальный набор необходимых коммуникаций, сделать приемлемые парковки, хороший ремонт. Таким образом, в Самаре в целом вырастет уровень качества офисов класса C, которые превратятся в уверенных середняков, пользующихся спросом у местных бизнесменов.

Куда кризис приведет офисы?

Сегодня владельцы офисных центров присматриваются к ситуации на рынке, не делая особенно новаторских предложений. Однако эксперты считают, что существует ряд новинок, которые могут быть востребованными на самарском рынке, и вполне возможно, что именно в этих направлениях будут развиваться офисные центры в ближайшее время.

Например, Леонид Дубман говорит, что в Москве сейчас развивается направление сдачи в аренду готовых офисов: уже полностью укомплектованных мебелью, готовыми коммуникациями, техникой. Бизнесмену, снимающему его, уже нет необходимости что-то докупать или менять. Самара пока до этого недоросла, комментирует г-н Дубман, в частности потому, что еще не сформировалась потенциальная аудитория данной услуги. Пока что подавляющее большинство именно самарских бизнесменов предпочитает работать по принципу максимальной экономии и снимать в аренду недорогие офисы в не самых престижных районах.

Г-н Дубман отмечает, что, безусловно, для подобных новаторских решений сейчас не самое лучшее время, поскольку бизнесмены ищут любые способы сэкономить деньги, так что не потерять клиентов офисным центрам поможет только снижение цен. Однако новые подходы могут быть и в формировании цены на офисы. Как отмечают эксперты, это может быть не просто снижение ставок, а всевозможные скидки при заключении длительных договоров, бонусы за предоплату и т. д.

Наиболее же активно будет развиваться прослойка среднего офисного класса: пока девелоперы дорогих бизнес-центров выжидают время и из дорогих офисов съезжают арендаторы, выигрывают владельцы низкоклассных помещений, которые еще год назад не могли полностью заполнить свои здания. Теперь они имеют возможность обеспечить своим ОЦ 80-90% заполненности, а прибыль тратить на улучшение условий содержания зданий, косметический ремонт, что в итоге приведет к улучшению качества данного подсегмента рынка. А если качество офисных центров класса C улучшится, то вполне возможно, что и с окончанием кризиса они не останутся без своих арендаторов, а высококлассным БЦ придется искать новые фишки привлечения клиентов и более тесно конкурировать с низким классом.

цифры

В Самаре доминируют офисы низких классов

70%

всей офисной недвижимости приходится на долю офисов класса С и D.

Источник: данные участников рынка.

детали
Девелоперы дорогих бизнес-центров ждут конца кризиса
В то время как арендаторы офисов перебираются из дорогих помещений в более дешевые, девелоперы дорогих бизнес-центров не теряют надежду найти клиентов и на более высокие арендные ставки. Эксперты утверждают, что, несмотря на кризис, спрос на офисы класса A остался, так как формируется он в основном за счет крупных холдингов и транснациональных компаний, у которых по-прежнему сохраняется интерес к Самарскому региону. Переезд в более дешевые офисы для них — не выход, так как это может нанести удар по имиджу компании. Заместитель генерального директора по маркетингу компании «Эл-Траст» Вячеслав Рандаев также говорит, что спрос на офисы высокого класса будет всегда от крупных федеральных и иностранных компаний, самарским застройщикам остается только сформировать адекватное предложение, предоставив бизнесменам помещение действительно высокого класса со всеми коммуникациями, необходимой парковкой, услугами.
Одним из критериев качества помещения становится хорошая, охраняемая парковка, с удачной логистикой, на достаточное количество машиномест. Сегодня этим вопросом озаботились многие офисные центры. Так, директор ТОЦ «Скала» Алексей Петровский рассказывает, как будет решена эта проблема в строящемся БЦ Skala Hall: «Мы планируем сделать здесь 9-уровневый паркинг площадью около 9 тыс. кв. м. Это — новое решение для Самары. Дело в том, что в центре города нет необходимых площадей для того, чтобы делать стандартную наземную парковку. И мы ищем другие пути». Как рассчитывают владельцы бизнес-центра, столь новаторское решение устройства парковки позволит привлечь арендаторов, которые ценят удобство — свое и клиентов.
Девелоперы стремятся предложить арендаторам качественных офисов весь спектр услуг. Вячеслав Рандаев рассказывает, что дополнительным привлекательным фактором становится, например, наличие ресторана, кафе прямо в здании. «Из таких мелочей, как пункты питания, магазины, складывается общий имидж здания как бизнес-центра высокого класса, предназначенного для успешных бизнесменов». Кроме этого, в бизнес-центрах организуют обслуживание, конференц-залы и другие сервисы.
Тем не менее Леонид Дубман отмечает, что для того, чтобы выжить и привлекать клиентов в условиях кризисов, снижать цены придется и на офисы высокого класса. «Арендаторы хотят более низких цен, сегодня их даже сложнее привлечь дополнительными услугами, новыми сервисами», — уточняет он.