Экологичные жилые комплексы

Благоприятная экология района и соседство с «зелеными» объектами увеличивают стоимость квадратного метра на 30‑40%, утверждают эксперты. И такая переплата для многих покупателей жилья оправдана. Но не исключено, что за уникальной экологичностью девелопер скрывает очевидные минусы, которые сводят на нет обоснованность высокой цены.

 

Расположение дома (удаленность от центра и транспортная доступность), тип (панель или кирпич), метраж, планировка и состояние квартиры, наконец, уровень комфортности (от эконом‑класса до элитного). Это, пожалуй, первые критерии, что приходят покупателю на ум, когда нужно оценить квартиру и разумность цены на нее. Наличие социальной и, тем более, «зеленой» инфраструктуры — далеко на первый пункт в этом списке. Чаще всего соседство с парками, природными памятниками и водоемами —дополнение, которое делает проживание в и без того престижном доме еще более приятным.

 

Между тем экология района — важная составляющая при формировании цены жилого квадрата, утверждают эксперты. Так, квартира в доме, где рядом нет промышленных предприятий и загруженных автомагистралей, как правило, существенно дороже жилья в тех домах, которым с неудобным соседством повезло меньше. И девелоперы современных жилых комплексов эту тенденцию хорошо усвоили: в презентациях подавляющего большинства ЖК с легкостью можно найти упоминание об исключительной экологичности района. А уж близость парков и лесных массивов обязательно подчеркивается и непременно сказывается на цене.

В этом «ДК» убедился на примере жилых комплексов бизнес‑класса, расположенных в ряде российских мегаполисов. Выбор в пользу жилья повышенной комфортности объяснить нетрудно: строить на уникальных земельных участках дешевые квартиры эконом‑класса девелоперу просто невыгодно.

 

Безусловно, практически в каждом из комплексов, попавших в обзор, атрибуты «классности» присутствуют: расположение в центре или поблизости от него, просторные квартиры с нетривиальными планировками, ресепшн, паркинги, видеонаблюдение и т. д. Но цены на жилье в некоторых из них кажутся несколько неоправданными даже с учетом класса жилого комплекса. Так, по самым скромным подсчетам, цена на квадратный метр в одном из «зеленых» московских ЖК выше среднерыночной на 100 тыс. руб.

 

В Ростове‑на‑Дону «зеленый» ЖК «Манхэттен» строится не в центре, как большинство ЖК бизнес‑класса, а на периферии, но зато посреди рощи. В остальном бизнес‑статусу дом вполне соответствует. Разве что квартиры тесноваты для бизнес‑класса (40‑107 кв. м против традиционных 90‑120 кв. м), плюс отсутствуют квартиры из четырех и более комнат. Но зато зелени с избытком, а еще и пруд с живностью по соседству. 

 

И при всем этом цена на квадрат в ЖК более чем привлекательна — в среднем 54 тыс. руб., что ниже средней по городу. Кажется, в таком ЖК за экологичность потенциальный покупатель точно не переплачивает, даже наоборот. Другое дело, что хваленый парк завален мусором. Но эту проблему застройщик обещает решить до того, как дома будут сданы в эксплуатацию: первые показательные субботники уже проведены.

 

Приятную с точки зрения цены для потенциальных покупателей ситуацию можно наблюдать во многих «зеленых» жилых комплексах. Например, в челябинском и красноярском ЖК цена на квартиры в строящихся домах бизнес‑класса мало отличается от среднерыночной.

 

Но не стоит забывать, что цены актуальны на настоящий момент, когда стройка еще ведется либо вообще не началась (подготовительные работы на площадке). И если учесть, что к сдаче в эксплуатацию жилье в новостройках дорожает на 30‑40%, цены на квартиры в экологичном ЖК сложно будет назвать средними даже для бизнес‑класса.

 

Это хорошо видно по тем ЖК, дома в которых давно сданы и квартиры в них уже успели появиться в продаже на вторичном рынке недвижимости — например в Казани, Екатеринбурге, Новосибирске.

 

Следует отдавать себе отчет, что очень часто за «зелеными» особенностями ЖК скрываются очевидные или не очень минусы. Например, на одном из местных красноярских сайтов озвучивается опасение, что близость престижного и перспективного ЖК к Енисею может выйти боком для жителей комплекса — мало ли, вода выйдет из берегов. Или же жилой комплекс расположен в лесном массиве, но далеко от деловой части города. Обратная ситуация: рядом с парком, но в шумном и забитом автомобильными пробками центре. 

Хорошо то, что потенциальный покупатель без посторонней помощи всегда может решить: насколько для него важны «зеленые» соседи и готов ли он за это переплачивать.

Готовность: сдан в эксплуатацию. География: Юго‑Западный административный округ, Нагорный бульвар. «Зеленые» соседи: проект является лауреатом премии «Экологический Олимп» в номинации «Жилищное строительство», экологичность ЖК девелопер называет ключевой особенностью проекта — в районе нет промышленных предприятий, расположены парковые и лесные зоны (в непосредственной близости — парк «Сосенки» и памятник природы «Долина реки Котловки»). Характеристики ЖК: в монолитном жилом 20‑этажном доме представлены 1‑4‑комнатные квартиры (всего 132) площадью 47,5‑132 кв. м и два пентхауса свободной планировки с выходом на эксплуатируемую кровлю (205 кв. м), высота этажа — 3,5 м. На территории действуют собственная служба безопасности, подземный паркинг на 176 м/мест. Стоимость: на сайте одной из риэлторских компаний (5405050.ru/catalog/barkli‑prioritet) в ЖК предлагается к продаже квартира площадью 193,9 кв. м по цене 380,6 тыс. руб./кв. м. Средняя цена квадрата в городе*: 169,5 тыс. руб./кв. м, по данным «ИРН‑Консалтинг», в первом квартале 2014 г. средняя цена на квадрат жилой площади бизнес‑класса в ЮЗАО составляла 261,2 тыс. руб.

Готовность: начало строительства, закончены подготовительные работы, на площадке огорожена территория, построены временные дороги и бытовой городок, обеспечены временное энерго‑ и водоснабжение, освещение, пожарная безопасность. География: Первомайский район, проспект Шолохова. «Зеленые» соседи: жилой комплекс «в лесу», как позиционирует застройщик, расположен в районе с нормальным уровнем экологической безопасности, вплотную прилегает к зеленой роще, по соседству — пруд с дикими утками. Характеристики ЖК: комплекс из пяти 10‑этажных жилых домов на 216 квартир (1‑3‑комнатные площадью 42‑107 кв. м), проектом предусмотрена огороженная территория (въезд — по картам доступа) с зонами отдыха, детскими и спортивными площадками во дворе, собственная служба безопасности, видеонаблюдение по периметру, подземный паркинг с доступом из лифта (111 м/мест). Стоимость: квартиры с видами на лес и парк по цене от 52‑56,4 тыс. руб./кв. м. Средняя цена квадрата в городе*: 62,25 тыс. руб./кв. м, в Первомайском районе на вторичном рынке — 59,6 тыс. руб./кв. м.

Готовность: сдача комплекса запланирована на четвертый квартал 2014 г. География: историческая и деловая часть Нижегородского района — квартал ул. Славянской, Студеной, Белинского и Тверской. «Зеленые» соседи: в непосредственной близости расположены две природо­охраняемые и благоустроенные парковые зоны — сад Пушкина и парк Кулибина. Характеристики ЖК: в домах (монолитный железобетонный полукаркас с кирпичными несущими стенами) представлены квартиры площадью от 36 кв. м до 228 кв. м (1‑4‑комнатные), планировки повышенной комфортности, высота потолков — 3 м, панорамное остекление, отапливаемые лоджии, подземный паркинг, предусмотрена собственная служба эксплуатации и безопасности. Стоимость: цены от застройщика — 70‑75 тыс. руб./кв. м. Средняя цена квадрата в городе*: 67,4 тыс. руб./кв. м, в Нижегородском районе на вторичном рынке — 75,7 тыс. руб./кв. м.

Готовность: сдан в 2012 г. География: Ново‑Савинский район, ул. Меридианная — Мусина. «Зеленые» соседи: ЖК расположен на берегу реки Казанки, благоустроена набережная. Характеристики ЖК: пять жилых зданий различной этажности, отделанных кирпичом, представлены 1‑5‑комнатные квартиры площадью 60,5‑359 кв. м, во дворе оборудованы игровые площадки и зоны для отдыха, подземный паркинг. Стоимость: в среднем 99,5 тыс. руб./кв. м, 3‑комнатная квартира (вторичный рынок) площадью 123 кв. м в мае этого года выставлена за 13,1 млн руб., 2‑комнатная 71 кв. м — за 6 млн руб. Средняя цена квадрата в городе*: 65 тыс. руб./кв. м, в Ново‑Савинском районе — 68,2 тыс. руб./кв. м.

Готовность: два 25‑этажных дома сданы, ведется строительство третьего, сроки реализации по проектной декларации — лето 2016 г. География: Центральный район, пересечение ул. Энгельса — Труда. «Зеленые» соседи: в шаговой доступности — городской парк с аттракционами, благоустроенная набережная реки Миасс, зоопарк. Характеристики ЖК: три 25‑этажных каркасно‑монолитных жилых дома, закрытая территория с контролем доступа, видеонаблюдение на въезде, в подъездах, в подземном паркинге и по периметру ЖК, во дворе — детские игровые и спортивные площадки, зеленые насаждения (яблони, сосны), развитая инфраструктура. В домах представлены 1‑6‑комнатные квартиры и квартиры‑студии площадью 41‑200 кв. м. Стоимость: на сайте ЖК на продажу выставлены квартиры как в сданных домах, так и в строящемся. Например, в первом доме ЖК 4‑комнатная квартира площадью 140 кв. м продается за 7,5 млн руб. (54 тыс. руб./кв. м), 6‑комнатная (198,2 кв. м) — 12 млн руб. (60 тыс. руб./кв. м). На вторичном рынке на продажу выставлена 3‑комнатная квартира в ЖК — 85 кв. м за 8,2 млн руб. (96,4 тыс. руб. за квадрат). В строящемся доме — 47‑60 тыс. руб./кв. м. Средняя цена квадрата в городе*: 46,2 тыс. руб./кв. м, в Центральном районе — 56,4 тыс. руб./кв. м.

Готовность: сданы в 2012 г. География: Ленинский район, ул. Шейнкмана. «Зеленые» соседи: возведены на границе с единственным в центре города хвойным парком «Зеленая роща» (24 га площади, 70% засажено вековыми соснами, остальные 30% — лиственные породы, посаженные в 30‑е годы прошлого века). Характеристики ЖК: две 25‑этажные жилые башни (монолитно‑кирпичные), квартиры свободной планировки площадью 174‑212 кв. м с панорамным остеклением, на последних этажах — двухуровневые квартиры с открытыми террасами и балконами (321 кв. м), собственная служба эксплуатации и безопасности (система контроля доступа, видеонаблюдение, физическая охрана), двухуровневый подземный паркинг на 362 м/места (лифтовое сообщение между паркингом и жилой частью). Стоимость: в среднем цена за квартиру в высотках составляет 15‑30 млн руб., на момент сдачи дома в эксплуатацию цена квадрата держалась на уровне 99,6 тыс. руб. На вторичном рынке 3‑комнатная квартира без отделки площадью 190 кв. м выставлена за 18,4 млн руб. Средняя цена квадрата в городе (по данным Уральской палаты недвижимости — upn.ru/analytics/1793/2014/5/15128.htm): на вторичном рынке в среднем по городу — 74,8 тыс. руб., в центре города — 95,7 тыс. руб.

Готовность: на сегодняшний день в ЖК сданы таунхаусы и 11 многоквартирных домов (2009‑2013 гг.), ведется строительство восьми многоквартирных домов (срок сдачи — 2014‑2015 гг.). География: Заельцовский район, ул. Кедровая. «Зеленые» соседи: расположен на границе с лесным массивом — Заельцовским бором, который называют «зелеными легкими» Новосибирска. На территории ЖК по проекту планируется создание ландшафтного парка с уникальным озеленением. Характеристики ЖК: в рамках комплекса возводятся одноподъездные многоквартирные жилые дома повышенной комфортности с подземной автомобильной парковкой и площадью квартир от 70 кв. м до 240 кв. м, на территории — детские и спортивные площадки, рекреационные зоны, огороженная территория с контролем доступа (пост охраны, видеонаблюдение). Стоимость: на вторичном рынке на продажу выставлена квартира площадью 131 кв. м с отделкой за 20 млн руб. (в стоимость входят два парковочных места на подземном паркинге), 2‑комнатная (60 кв. м) — 6 млн руб. То есть квадрат жилья в готовых домах комплекса стоит 100‑150 тыс. руб. Средняя цена квадрата в городе*: 63,3 тыс. руб. в среднем по городу, в Заельцовском районе — 70,4 тыс. руб.

Готовность: первый квартал (семь монолитно‑кирпичных 10‑ и 20‑этажных домов) сдан в 2009‑2012 гг., с 2011 г. ведется строительство второй очереди (шесть 6‑8‑этажных домов), застройка третьей очереди должна начаться в 2015 г. География: Свердловский район, проспект имени Газеты «Красноярский рабочий». «Зеленые» соседи: жилой комплекс расположен на берегу Енисея, проектом застройки предусмотрено благоустройство набережной протяженностью 1,5 км и создание mix‑парка для отдыха и занятия спортом. Характеристики ЖК: в домах комплекса представлены 1‑4‑комнатные квартиры с фирменной чистовой отделкой (40‑115 кв. м), подземный паркинг, проектом предусмотрено создание собственной торговой и социальной инфраструктуры в районе. Стоимость: порядка 55‑65 тыс. руб./кв. м. На сайте ЖК опубликована информация о продаже, например, 1‑комнатной квартиры площадью 40,5 кв. м в строящемся доме (срок сдачи — четвертый квартал 2016 г.) за 2,4 млн руб., 3‑комнатная площадью 86,8 кв. м в этом же доме продается за 5,8 млн руб. Средняя цена квадрата в городе*: 61,2 тыс. руб./кв. м, в Свердловском районе — 57,1 тыс. руб./кв. м.

Юлия Шаехова