Недвижимость в Москве

Пять причин купить квартиру в Москве, а не в регионах.

Итоги 2012 г. свидетельствуют: число частных инвесторов в жилую недвижимость вновь начало расти, в отличие, например, от фондового рынка, где число активных счетов даже уменьшилось. Московские квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке подтвердили свой статус «вечных ценностей».

Данные Национальной ассоциации сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга (НАСЦСИ) свидетельствуют: в нескольких российских регионах цены на квартиры в 2012 г. росли быстрее, чем в Москве (В Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Тюмени). Но в большинстве городов‑миллионников цены росли не так быстро, а, например, в Самаре даже падали.

В Москве, же по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в 2012 г. цены на жилье прибавили в среднем 6%, причем есть основания полагать, что в 2013 г. активность покупателей будет выше.

Все больше покупателей московских новостроек— иногородние

По данным исследования компании «Миэль‑новостройки», на начало 2012 г. 17% покупателей жилья в московских новостройках — жители других регионов России. Этот показатель растет: аналогичное исследование 2009 г. фиксировало 12,8% иногородних среди покупателей столичных новостроек. Согласно данным «Миэль‑новостройки», больше 40% покупателей квартир в Москве из числа жителей регионов предпочитают именно новостройки. Среди иногородних покупателей больше всего людей из ХМАО‑ЯНАО, Красноярского края, с Урала и из Петербурга.

Инвестиционная привлекательность московского жилья растет

По оценкам «РБК‑Недви­жи­мо­сти», доля инвестиционных сделок с московскими новостройками составляют 10‑15% от общего числа, а средний рост цен в процессе строительства составляет не менее 20%. Поэтому если цель покупки — инвестиционная, то выбирать следует именно новостройку на ранней стадии. Если планируется использовать квартиру для личного проживания или сдачи в аренду, то стоит обратить внимание на вторичные квартиры или готовое жилье в новостройках. Аналитики центра «Индикаторы рынка недвижимости» не прогнозируют галопирующего роста московских «квадратов» в 2013 г. (макроэкономический фон не даст ценам расти сломя голову), но общий рост по рынку на уровне 10% более чем реалистичен.

Ликвидность московского рынка жилья выше, чем регионального

Москва — единственный российский город, который заметен на глобальном рынке жилой недвижимости (помимо покупателей‑немосквичей из числа российских граждан на рынке заметны и граждане СНГ и жители дальнего зарубежья). Цены на московские квартиры крупнейшие мировые риэлторы сравнивают со стоимостью жилья в столицах Европы, Азии и Америки и включают в свои рейтинги. И для инвесторов со средствами, превышающими стоимость жилья в регионах, московский рынок жилья дает несопоставимо больше возможностей. Для регионов 10 млн руб. — это цена квартиры бизнес‑класса в центральном районе, которая может довольно долго экспонироваться, тогда как для Москвы  — это обычная квартира в наиболее ликвидном ценовом сегменте.

Немосквичу купить квартиру в столице «проще», чем москвичу

Московские риэлторы свидетельствуют, что иногородние покупатели квартиры в столице в большинстве случаев не предъявляют жестких требований по ее расположению. Если для москвичей критически важной является близость к работе или к жилью родственников, то у немосквичей таких ограничений чаще всего нет. А значит, они могут гораздо оперативнее реагировать на интересные ценовые предложения. Для того, чтобы точнее оценить потенциал жилья в том или ином районе Москвы, не будучи москвичом, можно использовать аналитические инструменты, такие, как «Рейтинги округов и районов Москвы» (обновляются ежемесячно на сайте irn.ru).

У иногородних покупателей есть время дождаться самых привлекательных цен

Покупая квартиру с инвестиционной целью или для последующего переезда в Москву (проживания во время командировок, сдачи в аренду), иногородний покупатель может позволить себе не торопиться. По мнению московских риэлторов, новостройки лучше всего покупать в ноябре и декабре (наибольшее предложение самых ликвидных вариантов). В январе‑феврале от покупки квартир в новостройках лучше воздержаться. На вторичный рынок лучше «заходить» с 20 января по 20 апреля. Во второй половине года благоприятное время — август, сентябрь, октябрь.

Подготовил Евгений Федоров.

Члены Межрегионального Партнерства Риэлторов, работающих с жилой недвижимостью  в Москве в городах присутсвия ДК*

*По состоянию на текущий момент, города Казань, Красноярск и Новосибирск не охвачены партнерской сетью МПР

Агентства недвижимости Казани, работающие с жилой недвижимостью в Москве

Средние ставки аренды квартир в Москве в декабре 2012 г., руб./месяц*

*Источник: "ИНКОМ-Недвижимость".

Мнения региональных экспертов

На недвижимости в Москве можно дополнительно заработать

Елена Малахова, управляющий Екатеринбургским филиалом, руководитель региональной розничной сети «ЮниКредитБанка»

В основном наши клиенты приобретают недвижимость в Екатеринбурге и Свердловской области, но есть спрос и на ипотечные сделки по приобретению недвижимости в Москве или Московской области. Мы такие сделки проводим. Хотя некоторая часть клиентов приобретает недвижимость в Москве для проживания, но, как правило, для екатеринбуржцев недвижимость в столице — это  ликвидное вложение денежных средств и возможность дополнительного заработка. Недвижимость в столице обладает большей ликвидностью как с точки зрения динамики цен, возможностей для ее быстрой реализации, так и с точки зрения получения дохода от сдачи в аренду. Но такие инвестиции требуют и больших вложений, а также усилий по изучению столичного рынка недвижимости, который обладает своей спецификой.

Спросом пользуется жилье не только в Москве, но и в Подмосковье

Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию агентства недвижимости «НДВ-Недвижимость»

Жилье в Москве, конечно, можно рассматривать как объект инвестиций: цены на недвижимость растут, и продажа квартиры через несколько лет после покупки принесет прибыль. Особое внимание следует обратить на жилплощади в новостройках на ранней стадии строительства: к моменту готовности дома цена на квартиру значительно увеличивается. На сегодняшний день большим спросом среди инвесторов пользуются объекты в городах Подмосковья с развитой инфраструктурой: Химках, Мытищах, Реутове и др.  Для арендного бизнеса лучше инвестировать в нежилые помещения. Вложения окупятся через 6-8 лет.

Нижегородцы покупают недвижимость в Москве для деловых поездок

Ольга Бердюгина, генеральный директор АН «Золотой ключик», вице-президент НП НГСР:

Нижегородские бизнесмены активно приобретают квартиры в Москве для различных целей: для сдачи в аренду, для детей на время учебы. Но чаще всего недвижимость в столице покупается для личного проживания во время командировок. В то же время нижегородские предприниматели редко рассматривают московскую недвижимость как объект инвестиционных вложений, предпочитая вкладывать в Нижнем Новгороде. Совершая какие-то операции с недвижимостью, бизнесмены чаще обращаются к московским риэлторам, которые работают на местах и лучше знают рынок. Это более выгодно, но менее безопасно.

Ростовским риэлторам недоступны московские базы

Александр Игнатущенко, исполнительный директор компании «Титул» (Ростов-на-Дону)

На сегодняшний день среди успешных ростовских бизнесменов практика приобретения квартир в Москве не имеет широкого распространения. Но такие примеры есть. В большинстве случаев квартиры приобретаются с целью проживания, а не инвестирования средств. Наши риэлторы, безусловно,  могут оказать содействие при покупке московской квартиры. Хотя, если говорить о степени доступности для донских риэлторов базы московской недвижимости, то для ростовчан она недоступна. У нас нет возможности ею пользоваться, исключая информацию находящуюся в свободном доступе - различные интернет-порталы, содержащие информацию об объектах недвижимости. Для ростовских риэлторов оптимальным было бы прямое сотрудничество с московскими риэлторами. Тем более что «Титул» представляет Ростов-на-Дону в МПР –  межрегиональном партнёрстве риэлторов. В партнерство на данный момент входит более шестидесяти региональных компаний.  Благодаря этому объединению у компаний появилась возможность оказать квалифицированную помощь своим клиентам в решении жилищных проблем  в другом регионе.

У сибиряков пользуются спросом квартиры не только в Москве

Жилье в Москве сначала снимают

Станислав Могильников, управляющий Сибирским филиалом ВТБ24

Если говорить о покупке жилья в Москве, то более распространенный сценарий - профессионал, бизнесмен, или просто амбициозный молодой житель Новосибирска в поисках новых возможностей сначала переезжает в столицу, снимает там жилье. Когда доход становится достаточным, приобретает московское жилье, взяв ипотеку уже в московских офисах банков. В качестве первоначального взноса нередко используется сумма, полученная от продажи квартиры в Новосибирске.

В московские квартиры инвестировать выгодно

Ирина Ярыгова, начальник отдела ипотечного кредитования филиала «Новосибирский» Альфа‑Банка