В офисах класса «А» несущественных деталей нет. Уровень комфорта в них должен быть таким, что арендатор при желании мог бы жить на работе. «ДК» проверил самые продвинутые БЦ в городах‑миллионниках на соответствие заявленному классу.
В классификации офисной недвижимости предусмотрены условия обязательные и факультативные. Проще начать с последних, потому что их немного. Наличие адекватной размерам здания входной группы, современное остекление, прозрачная структура собственности (понятно, что, кому и почему принадлежит), обеспеченность парковочными местами (минимум —
1 м/место на 100 кв. м офисных площадей, максимум — 1 м/место на 30 квадратов). Кроме того, желательно, но не обязательно, чтобы глубина этажа (от окна до окна) составляла не меньше 18‑20 м, а лифт приходилось ждать не дольше 30 с.
Все остальное, согласно теории, — неотъемлемые характеристики офисов класса «А». Прежде всего, это расположение: в деловой или исторической части города — как минимум. В любом случае поблизости не должно быть объектов, которые с имиджем белых воротничков не имеют ничего общего (тюрьмы, свалки, кладбища, крупные индустриальные объекты).
Инженерная начинка дорогих БЦ тоже должна быть на уровне: регулируемое отопление, современные системы пожаробезопасности, скоростные лифты, независимые источники электроснабжения и т. п.
Не менее требовательны классификаторы к конструктивным и архитектурным особенностям: индивидуальный дизайн, высота потолков не меньше 2,7 м в чистовой отделке (лучше — больше). Возможность свободной планировки, коэффициент потерь — не больше 12%. Непременное условие — прозрачная система управления зданием (единая управляющая компания), наличие только одного собственника. Опять же в теории — недопустима распродажа бизнес‑центра частями, только аренда. На практике это правило соблюдается редко, если здание построено 5‑6 лет назад, когда застройщики активно привлекали заемные средства и по окончании строительства были вынуждены в максимально короткие сроки «отбить» затраты.
Наконец, развитая инфраструктура. В минимально необходимом наборе: бары, рестораны, отделения банков, салоны сотовой связи, спорткомплексы, желательно наличие пункта приема химчистки, заказа авиабилетов.
Чем больше пунктов соблюдено, тем выше уровень бизнес‑центра. Если в БЦ классом пониже («А» или «А‑») допустимы некоторые послабления в разумных пределах (например, нет системы «умный офис»), то в офисе класса «А+» должны быть соблюдены все указанные условия (обязательные и факультативные) и даже больше. То есть здание должно постоянно адаптироваться к инновациям (появилась какая‑то технология — применили). В противном случае даже самый респектабельный и высокотехнологичный бизнес‑центр со временем теряет «звезды», превращаясь в класс «А‑», «В»…
Изучая бизнес‑центры класса «А» в городах‑миллионниках, «ДК» не без удовольствия отметил, что многие из них соответствуют большинству заявленных требований. Во всяком случае, по проектам. Стоит, правда, сразу оговориться, что приведенные ниже примеры — это ни в коем случае не рейтинг, это случайная выборка бизнес‑центров, построенных в разных городах в разное время. В одних — практически хрестоматийный набор характеристик, в других (как правило, тех, что постарше) — и конференц‑залы поменьше, и свободных офисов побольше.
Москва
бизнес‑центр «Башня 2000» (входит в деловой комплекс «Москва‑Сити»)
Управляющая компания: «Манежная площадь». Год постройки: 2001 г. Общая площадь: 64 тыс. кв. м, из них офисные — более 26 тыс. кв. м. Технические характеристики: приточно‑вытяжная вентиляция, центральное отопление, кондиционирование, системы пожаротушения, собственные АТС и подстанция, скоростные грузопассажирские лифты Schindler, круглосуточное видеонаблюдение и контроль доступа, возможность свободной планировки. Высота потолков: до 4 м. Инфраструктура: наземная охраняемая стоянка на 100 м/мест, подземный паркинг — на 300, в здании работают турфирма, банк, салон красоты, супермаркет, есть терминалы оплаты услуг, оборудован конференц‑зал. В рекреационной зоне — ресторан, бар, боулинг, бильярд. Стоимость аренды: в среднем годовая ставка — 30‑37 тыс. руб. за кв. м, аренда парковочного места — 20 тыс. руб. ежемесячно. Продажа: офис площадью 1,2 тыс. кв. м выставлен на продажу по цене 290 тыс. руб. за квадрат, офис на 430 кв. м — 344,5 тыс. руб. за кв. м.
Ростов‑на‑Дону
бизнес‑центр «Риверсайд‑Дон»
Управляющая компания: «Элита‑Сервис» (входит в состав концерна «Единство» — девелопера проекта). Год постройки: 2012 г. Общая площадь: 23,5 тыс. кв. м, офисные помещения от 80 до 450 кв. м. Технические характеристики: подземный паркинг на 44 м/места, высокоскоростные бесшумные лифты SIGMA, комплексная система средств охраны (видеонаблюдение и мониторинг периметра, система контроля доступа в здание и управления паркингом), оптико‑волоконные телекоммуникации, возможна установка неограниченного количества телефонных линий, система бесперебойного и резервного электропитания (UPS), централизованная система вентиляции и кондиционирования. Высота этажа: 3 м. Инфраструктура: конференц‑зал, кафе. Стоимость аренды: офисы с отделкой 31‑100 кв. м, ставка — от 900 до 1 000 руб. за квадрат ежемесячно. Продажа: офисы от 80 до 270 кв. м стоимостью 77‑82 тыс. руб./кв. м.
Нижний Новгород
Центр международной торговли (WTC) Нижний Новгород
Управляющая компания: «Региональный Центр Международной Торговли». Год постройки: 2009 г. Общая площадь: 17,5 тыс. кв. м, арендуемая — 12 тыс. кв. м (офисные блоки — от 40 до 2 000 кв. м). Технические характеристики: витражное остекление с энергосберегающим технологическим покрытием стекла, центральная система управления зданием (интегрированный диспетчерский пункт на базе системы BMS «Tour&Andersson», Швеция), центральная система отопления, вентиляции, кондиционирования, позволяющая регулировать температуру в каждом отдельном офисном блоке. Спринклерная система пожаротушения, источник бесперебойного питания для аварийного электроснабжения, скоростные лифты OTIS (максимальный период ожидания лифта не более 30 с), система безопасности и контроля доступа, эффективные планировки с возможностью установки фальшпола. Высота потолков: 3,5 м. Инфраструктура: подземный двухуровневый паркинг с автомойкой, наземная гостевая парковка, конференц‑зал, комнаты для переговоров, ресторан, бизнес‑кафе, отделение банка, банкоматы, SPA‑салон, услуги экспресс‑почты, заказ авиа‑ и ж/д билетов, представительство сотового оператора, турагентство. Стоимость аренды: 15‑30 тыс. руб. за кв. м в год (арендные платежи не включают оплату клининга, услуг провайдеров и расход э/энергии в арендуемом помещении).
Казань
офисно‑деловой центр «Булак»
Управляющая компания: «БулакИнвестмент». Год постройки: 2006 г. Общая площадь: 9 тыс. кв. м, арендопригодная площадь — 6,5 тыс. кв. м. Технические характеристики: телекоммуникационные системы и технологии с возможностью установки неограниченного количества телефонных линий от ведущих провайдеров связи, центральная система приточно‑вытяжной вентиляции и кондиционирования с возможностью индивидуального регулирования температуры, скоростные лифты OTIS с доступом на подземный паркинг, сплинкерная система пожаротушения, собственная подстанция и бойлерная, система контроля доступа, кнопка тревожной сигнализации, чистовая отделка всех помещений. Высота потолков: от 2,7 м. Инфраструктура: отделения банков, конференц‑зал вместимостью до 25 человек (при расположении по типу «классная комната» — стол, два посадочных места), комната для переговоров на 12 человек, услуга «офис на час», наземная охраняемая парковка на 25 м/мест, подземный паркинг — 48 м/мест. Стоимость аренды: информация только по запросу, но известно, что в арендную плату включены НДС, эксплуатационные платежи, уборка.
Челябинск
деловой центр «Челябинск‑Сити»
Управляющая компания: «Челябинск‑Сити». Год постройки: 2007 г. Общая площадь: 30,8 кв. м, офисная — более 17 тыс. кв. м. Технические характеристики: открытые эффективные планировки с минимальным количеством рационально распределенных колонн (шаг 7,2х7,2 м), система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха с возможностью круглосуточно контролировать температуру в любом месте здания, видеонаблюдение, системы контроля доступа, пассажирские лифты KONE, два независимых источника электроснабжения, газовый генератор. Высота потолков: от 3 до 4,5 м. Инфраструктура: многоуровневый парковочный комплекс вместимостью 420 м/мест, который соединен с основным зданием крытым переходом, оборудованный конференц‑зал вместимостью до 90 человек, рестораны (авторской европейской кухни и быстрого обслуживания), торговая галерея. Стоимость аренды: от 770 руб. за кв. м ежемесячно (в стоимость включены НДС, коммунальные и эксплуатационные расходы).
Екатеринбург
бизнес‑центр «Палладиум»
Управляющая компания: RED. Год постройки: 2008 г. Общая площадь: 22,5 тыс. кв. м, арендопригодная площадь — 13,5 тыс. кв. м (от 15 до 800 кв. м). Технические характеристики: автономная система вентиляции и кондиционирования на каждом этаже, скоростные лифты, охранная сигнализация, система доступа в здание, система видеонаблюдения за периметром здания и паркингом, спринклерная система пожаротушения, электроснабжение от двух независимых источников, система автоматизированного управления зданием, развитая телекоммуникационная инфраструктура (в том числе возможность создания контакт‑центров). Высота потолков: 3 м (от фальшпола до подвесного потолка). Инфраструктура: на первом этаже БЦ — фитнес‑центр, салон красоты и ресторан, на втором — конгресс‑центр площадью 650 кв. м с конференц‑залом вместимостью до 250 человек, отдельным гардеробом, зоной отдыха и службой reception, услуга «офис на час», подземная парковка на 130 м/мест, наземная — на 30 м/мест. Стоимость аренды: цена по запросу, в среднем — 1,5‑2 тыс. руб. за кв. м.
Новосибирск
бизнес‑центр «Гринвич»
Управляющая компания: «Гринвич» (холдинг «ТрансСервис»). Год постройки: 2007 г. Общая площадь: 32,6 тыс. кв. м, офисная — более 15 тыс. квадратов. Технические характеристики: скоростные лифты с периодом ожидания не более 30 с, собственная служба эксплуатации (круглосуточная диспетчеризация), 2‑канальная приточно‑вытяжная вентиляция, централизованная система кондиционирования, отопления с функцией автоматического поддержания заданной температуры в помещениях, два независимых источника электроснабжения, источник бесперебойного питания линий связи. Инфраструктура: собственная парковая зона на 2 тыс. кв. м с водоемом, фитнес‑центр на 2,5 тыс. кв. м с бассейном (25 м), конференц‑залы на 150 и 30 человек, комната для переговоров на восемь человек, ресторан на 200 посадочных мест, столовая на 200 посадочных мест, рекреационная зона, салон красоты, подземная парковка площадью 7,5 тыс. кв. м (250 м/мест). Стоимость аренды: 1,3‑1,8 руб. за кв. м в месяц (в арендную ставку входят все коммунальные, эксплутационные и арендные платежи, включая охрану и уборку).
Красноярск
бизнес‑центр «Европа»
Управляющая компания: ИК «Европа». Год постройки: 2008 г. Общая площадь: 5 000 кв. м офисных площадей. Технические характеристики: система электронных пропусков, видеонаблюдение, пожарно‑охранная сигнализация, неограниченное количество телефонных номеров. Инфраструктура: конференц‑зал на 100 человек, переговорные комнаты, а также ресторанный комплекс, занимающий целый этаж бизнес‑центра (ресторан, кофейня, банкетный зал), спецхранилище площадью 55 кв. м (сертифицировано, имеет лицензию V класса), парковка на 100 м/мест. Стоимость аренды: 1,5‑2,5 тыс. руб. за квадрат ежемесячно.
Подготовила Юлия Шаехова
Мнения
В московских бизнес-центрах «красивостей» больше
Елена Ермолаева, директор компании RID Analytics (Новосибирск)
Я бы отнесла к классу А в Новосибирске только три БЦ - «Гринвич», «Хилтон» и «Кронос». На мой взгляд, главный критерий – местоположение. Наиболее удачное оно у «Хилтона» - ближе всего к площади Ленина. Плюсом является также то, что это единый комплекс с отелем высокого класса. А вот проблему с парковками лучше всех решил «Гринвич» – за счет карточной системы. Вообще, у нас пока низкая конкуренция объектов высокой ценовой категории. В Москве и Питере в БЦ высокого класса больше "красивостей", вплоть до белого рояля в холле, на котором играет профессиональный пианист. Впрочем, оплачивают весь этот праздник жизни, конечно, арендаторы.
В каждом городе свои нюансы
Александр Назаров, компании «Назаров и Партнеры. Коммерческая недвижимость» (Новосибирск)
Конечно, стандартные требования к бизнес-центрам класса А девелоперы коммерческой недвижимости в Новосибирске стараются соблюдать. Во всех БЦ, которые позиционируют себя как класс А, в целом все как надо: один собственник, централизованная система управления, скоростные лифты, высококачественная отделка, подземная парковка. Но, с другой стороны, в каждом городе есть свои нюансы, например, в столице выше уровень отделки БЦ. На мой взгляд, к классу А в нашем городе относятся только «Кронос», «Гринвич», «Хилтон» и «Лига Капитал», а вот, например, «Кобра» - до этого уровня не дотягивает.
В начало
