Районы комплексного освоения территорий

Город в городе — так масштабно и амбициозно называют девелоперы проекты комплексного освоения территории (КОТ). В теории КОТ — идеальное сочетание качественного жилья и развитой инфраструктуры. Но на практике не всегда все так заманчиво и удобно для будущих жильцов.

 

Какой проект жилищного строительства считать комплексным — единых стандартов на сегодняшний день в российском законодательстве нет. Одни утверждают, что проект комплексного освоения территории предполагает застройку не менее 1 млн кв. м, другие — что для КОТ достаточно и 100 тыс. квадратов.

 

Казалось бы, дело не в масштабах: лишь бы расположение было удобным, жилье комфортным и необходимые инфраструктурные объекты под боком (школы, детские сады, магазины, сфера услуг). Но, если следовать логике некоторых экспертов и девелоперов, размер имеет значение — еще какое. Чем масштабнее застройка, тем у потенциальных покупателей больше шансов получить действительно качественное и доступное жилье.

 

Дело в том, что по‑настоящему крупные проекты КОТ, как правило, реализуются в условиях частно‑государственного партнерства. А это значит, что вопрос создания инфраструктуры в районе не остается проблемой только застройщика: привлекаются средства и возможности муниципалитетов и крупных компаний. Логика простая: чем больше жителей будет в новом микрорайоне, тем больше потребителей услуг и потенциальных клиентов у коммунальщиков, в частных поликлиниках, детских садах и т. д.

 

В противном случае социальных объектов в новом микрорайоне не будет вообще, и он превратится в самый обычный спальный район. Или же застройщик будет вынужден построить эту самую социальную инфраструктуру за свой счет, что, конечно, скажется на цене квадратного метра.

 

«ДК» изучил проекты КОТ в некоторых российских мегаполисах и убедился, что практически все девелоперы предусмотрели достаточно развитую инфраструктуру в своих районах. Во всяком случае, судя по проектам и обещаниям. В приведенном ниже обзоре описана внутренняя инфраструктура таких комплексов (удачные «соседи» — не в счет, только собственные, созданные с нуля).

 

А сравнение цен на квартиры в таких масштабных жилых проектах со средними ценами на вторичном рынке оказалось не в пользу последних. Но не обольщайтесь: девелоперы указывают цены в новостройках (хорошо, если они уже сданы, чаще всего низкие цены актуальны на момент начала строительства). 

 

Кроме того, такие масштабные стройки реализуются на окраинах городов или вовсе за их пределами — в самых престижных и центральных районах мегаполисов мест под такие грандиозные стройки просто нет. Поэтому транспортная доступность — чаще всего не самая сильная сторона комплексных проектов.

 

Так что, выбирая квартиру в новомодном и на первый взгляд самодостаточном «городе в городе», не стоит поддаваться искушению. Все тот же холодный расчет и взвешенный подход: оценивайте не только саму квартиру и обещания девелопера, а все в комплексе.

 

Застройщик: ГК «Мортон». География: юго‑запад Москвы, Новомосковский административный округ, в 9 км от МКАД по Боровскому шоссе рядом с Ульяновским лесопарком. Масштаб: 25 монолитно‑кирпичных жилых корпусов возводятся на территории 56 га, общая площадь жилья — 470 тыс. кв. м. Срок реализации: начало строительства — 2010 г., окончание по плану — четвертый квартал 2014 г. Этап застройки: первая очередь — десять жилых корпусов — введена в эксплуатацию, ведется возведение жилых домов во второй очереди. Квартиры: 1‑3‑комнатные площадью 35‑103 кв. м. Инфраструктура: по проекту предусмотрено возведение трех дошкольных учреждений на 600 мест, двух школ на тысячу мест каждая, стадион, скейт‑парк. В планах — культурный центр, православный храм, многофункциональный общественно‑торговый центр. Цены: от 67,5 тыс. руб./кв. м (1‑комнатные — от 3,1 млн руб., 2‑комнатные — от 3,9 млн руб., 3‑комнатные — от 7,2 млн руб.). Средняя стоимость квадрата в городе*: в том же районе на вторичном рынке — 113,2 тыс. руб.

Девелопер: группа компаний «Пик». География: Северный жилой массив, Ворошиловский район, ул. Беляева и ул. Орбитальная. Масштаб: общая площадь застройки — 250 тыс. кв. м (16 монолитно‑каркасных многоквартирных домов, рассчитанных на более чем 4 тыс. семей). Срок реализации: застраивается с 2009 г., сдача в эксплуатацию по плану — четвертый квартал 2014 г. Этап застройки: часть домов сдана, открыты продажи в строящихся объектах. Квартиры: 1‑3‑комнатные площадью от 38,5 кв. м до 99,3 кв. м (предусмотрена возможность объединения нескольких квартир). Инфраструктура: проектом предусмотрено возведение двух детских садов, школы, многофункционального торгово‑развлекательного комплекса общей площадью 7,2 тыс. кв. м, православного храма. Цены: от 2,16 млн руб., минимальная цена на 3‑комнатные квартиры в одном из сданных домов составляет 3,34 млн руб. (в среднем 45‑50 тыс. руб./кв. м). Средняя стоимость квадрата в городе*: 61,7 тыс. руб.

Девелопер: компания «Квартстрой». География: расположен в 2,5 км от Нижнего Новгорода на выезде из Приокского района. Масштаб: на территории 272 га планируется возведение 1,7 млн кв. м. Первая очередь строительства — 23 многоквартирных дома комфорт‑класса. Срок реализации: начало — первый квартал 2014 г., ввод в эксплуатацию первой очереди — четвертый квартал 2015 г. Этап застройки: ведутся работы по созданию фундаментов, «закладываются» цокольные этажи в некоторых домах. Квартиры: 1‑2‑комнатные квартиры площадью от 32,1 кв. м до 51,6 кв. м, квартиры‑студии (24,4 кв. м). Инфраструктура: планируется строительство большого транспортного кольца, возведение канатной дороги и станции метро, 11 детских садов, четыре школы, торгово‑развлекательный комплекс. Цены: от 1,2 млн руб. (45‑50 тыс. руб./кв. м). Средняя стоимость квадрата в городе*: 69,6 тыс. руб.

Девелопер: ООО «АК БАРС Девелопмент». География: расположен на южной окраине Казани, в Приволжском районе. Масштаб: 20 жилых домов на территории в 38,8 га, общая площадь жилья — 320,8 тыс. кв. м, коммерческая недвижимость — 100 тыс. кв. м. Срок реализации: застраивается с 2007 г., завершение по плану — 2017 г. (на сегодняшний день готовность — 60%). Этап застройки: 12 многоквартирных домов жилого комплекса сданы, введены в эксплуатацию школа и детский сад. Квартиры: в продаже 1‑комнатные квартиры (44,3‑46,8 кв. м), 2‑комнатные (64,5‑95,3 кв. м), 3‑комнатные (74,4‑171,4 кв. м), 4‑комнатные (121,4 кв. м). Инфраструктура: предусмотрено возведение семи детских садов, общеобразовательной школы на 1 тыс. учеников, торговых и офисных помещений. Цены: средняя стоимость 1 кв. м — 65,2 тыс. руб. Средняя стоимость квадрата в городе*: 64,8 тыс. руб. на вторичном рынке жилья.

 

Девелопер: компания «Developman». География: расположен в Центральном районе рядом с Шершневским водохранилищем. Масштаб: проектом предусмотрено возведение пяти микрорайонов, общая площадь застройки — 90 га, 90 домов (51 крупнопанельный, 30 кирпичных и девять монолитно‑каркасных), площадь жилого фонда — 650 тыс. кв. м, коммерческая недвижимость — 35 тыс. кв. м. Срок реализации: с 2005 г., завершение строительства запланировано на 2015 г. Этап застройки: спроектированы и застраиваются четыре из пяти микрорайонов. Квартиры: в продаже квартиры площадью от 32 кв. м до 266 кв. м (1‑3‑комнатные, студии, пентхаусы). Инфраструктура: проектом предусмотрено строительство школ, детских садов, поликлиники, торгового центра, на первых этажах жилых домов — офисные и торговые помещения. Цены: в среднем 48‑50 тыс. руб./кв. м. Средняя стоимость квадрата в городе*: 45,2 тыс. руб.

Девелопер: «Кортрос» (до 2013 г. — «РЕНОВА‑СтройГруп»). География: расположен в юго‑западной части города, входит в состав Ленинского и Верх‑Исетского районов. Масштаб: 13 млн кв. м недвижимости (9 млн квадратов — жилой, 4,2 млн — социальной и коммерческой) на общей территории в 1,3 тыс. га, население микрорайона 325 тыс. человек. Срок реализации: 2007‑2025 гг. Этап застройки: за время реализации построено 70 многоквартирных домов, продолжается застройка жилых блоков, возводятся социальные объекты. Квартиры: в продаже 1‑3‑комнатные квартиры площадью от 42,8 кв. м до 83,6 кв. м. Инфраструктура: действующий ритейл — магазины, кафе, рестораны, отделения банков и страховых компаний. Проектом предусмотрено возведение торгового центра. Действует две школы (ведется строительство лицея), пять детских садов, отделение детской и взрослой поликлиники. Цены: 52‑56 тыс. руб./кв. м в строящихся домах. Средняя стоимость квадрата в городе: 79,5 тыс. руб. на вторичное жилье.

Девелопер: группа компаний «СССР». География: расположен в Ленинском районе рядом с площадью Станиславского, на пересечении улиц Тихвинской — Титова — Станиславского. Масштаб: площадь застройки — 7 га, жилфонд — 122,5 тыс. кв. м). Срок реализации: первый дом в квартале был сдан в 2005 г., сдача последнего запланирована на первый квартал 2016 г. Этап застройки: ведутся работы по двум новостройкам, продажи открыты. Квартиры: в продаже 1‑3‑комнатные квартиры площадью от 40,3 кв. м до 112,5 кв. м. Инфраструктура: офисные и торговые помещения на первых этажах. Цены: 58 тыс. руб./кв. м в строящихся домах. Средняя стоимость квадрата в городе*: 65,1 тыс. руб. на вторичном рынке.

Девелопер: девелоперская группа «SM.city». География: расположен на берегу Енисея в Свердловском районе, ул. Навигационная — Капитанская — Парусная. Масштаб: шесть кварталов на территории в 40 га, общая площадь жилья — 400 тыс. кв. м (5,5 тыс. квартир), нежилая недвижимость — 100 тыс. кв. м. Срок реализации: проект утвержден в 2009 г., в 2011 г. началась застройка второй очереди (сдача в эксплуатацию — 2014‑2016 гг.), на 2015 г. запланировано начало строительства третьей очереди. Этап застройки: идет активная застройка «Малых кварталов» (вторая очередь строительства). Квартиры: во второй очереди представлены 1‑4‑комнатные квартиры площадью 37‑115 кв. м. Инфраструктура: кроме зоны ритейла, расположенной на первых этажах домов, в районе запланировано строительство двух школ (на 800 и 820 мест), двух детских садов (140 и 190 мест), школы искусств, поликлиники. Цены: порядка 60‑62 тыс. руб./кв. м в строящихся домах (срок сдачи — первый квартал 2016 г.). Средняя стоимость квадрата в городе*: 61,2 тыс. руб. на вторичное жилье.

Юлия Шаехова