«42% территории Екатеринбурга попадает в зону, где осуществлять строительство можно, только соблюдая определенные ограничения». Большое интервью главы минстроя Михаила Волкова о стройке в регионе.
DK.RU провел интервью в прямом эфире c министром строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Михаилом Волковым. Разговор шел о том, что происходит со стройками региона, как меры поддержки застройщиков могут сказаться на дольщиках, заработает ли в регионе механизм отселения ветхих домов, которые попадают под застройку, а также о других острых вопросах, включая разработку генплана Екатеринбурга и новые проектные нормы, которые Владимир Путин велел «зачистить».
Вы можете посмотреть полную видео-версию интервью:
Стройка нон-стоп
Строительная отрасль оказалась одной из сфер, работа которой не останавливалась с введением ограничительных мер из-за распространения коронавируса. Власти разрешили строителям работать, но с соблюдением мер безопасности для работников: дистанцией, контролем температуры тела, масками и средствами дезинфекции. И пока предприниматели из самых разных отраслей просили о помощи, застройщики в первый месяц самоизоляции фиксировали рост спроса на квартиры.
Стройка оказалась, пожалуй, единственной крупной отраслью в регионе, которая не пострадала от пандемии. Как вы думаете, за счет чего так получилось?
— Давайте будем говорить так: пострадали все отрасли — по кому-то больше, по кому-то меньше, но вирус прошелся по всем. Какие-то из отраслей сумели вписаться, какие-то вынуждены были перестраиваться. Строительная отрасль носит непрерывный характер и очень инертна: тяжело замедляется и разгоняется. Поэтому вносить существенные изменения в деятельность неправильно.
По стране ситуация развивалась по-разному: были случаи, когда на крупных вахтовых стройках случались вспышки заболевания, в Екатеринбурге и Свердловской области таких случаев — минимум. Они существуют, но локализованы. Когда человек приходит на стройплощадку, он обязан пройти контроль температуры, состояния здоровья. Путем такого отсеивания был выявлен заболевший на площадке «Атомстройкомплекса» и предприняты меры: люди были изолированы, прошли медицинское обследование и на сегодняшний день переведены в обсерватор. В этих условиях мы работаем с марта и увидели, что можно охватить постоянным мониторингом большое количество людей и не допустить вспышек заболевания на стройплощадках.
В марте в интервью DK.RU президент «Ассоциации строителей Урала» Вячеслав Трапезников говорил, что власти первыми спросили у застройщиков, чем помочь, и механизм оказался очень четким. На ваш взгляд, какие меры оказались самыми действенными?
— От Свердловской области, в том числе с участием федерального министерства строительства, подготовлен ряд мероприятий по поддержке стройкомплекса. Они вошли в госпрограмму по выходу из кризиса. Проект этого документа сегодня обсуждается, более 180 предложений от строительного сообщества включено в план действий, который поможет выйти из этой сложной ситуации. Акцент делается на увеличение спроса населения на жилье: это снижение процентной ставки по ипотечным кредитам, упрощение процедуры получения. Надеюсь, это только первый шаг, а дальше ставки еще снизятся — об этом уже говорят, когда мы обсуждаем вопросы с нашими федеральными коллегами.
Еще очень важно создание перечня системообразующих предприятий, которые обратились за помощью к государству. Главное, мы отслеживаем, чтобы на этих предприятиях не снижались уровень заработной платы и численность работающих. Это индикатор состояния всей строительной отрасли у нас в стране.
Одна из мер поддержки отрасли от федеральных властей состоит в том, что дольщики не смогут взыскать штрафы с застройщиков за срыв сроков строительства до конца 2020 г., а дома временно не будут включать в реестр долгостроев. Не окажутся ли в такой ситуации пострадавшими уже не застройщики, а дольщики, которые и финансируют стройку?
— Знаете, у застройщика есть четкое понимание и договоры составлены таким образом, что основная задача — предоставить гражданам жилье. Ситуация с 214-ФЗ и введением эскроу-счетов практически расчистила поле от тех недобросовестных застройщиков, которые у нас существовали. Сейчас остались только системные компании, основная задача которых — построить жилье и предоставить его гражданам. Если они не укладываются в сроки, это скорее продиктовано сложными кризисными явлениями, которые происходят в экономике. Чтобы не создавались условия для банкротства таких предприятий, государство предусмотрело возможность продлить до шести месяцев срок непредъявления неустойки за невовремя предоставленное жилье.
Мера носит временный характер, но, по нашим сведениям, на территории Свердловской области тех, кто срывает сроки ввода в эксплуатацию жилья или возможно перенесет их, практически нет. Мы каждый дом поименно отслеживаем, смотрим за состоянием. С точки зрения деятельности наших застройщиков мы не видим никаких рисков.
— В середине мая президент потребовал от правительства навести порядок в проектной документации, чтобы не давать затягивать возведение различных объектов. Цитата: «Всякие СНиПы, "хрипы" и примазавшиеся к этому виду деятельности квазиучастники процесса — их нужно зачистить в конце концов, надо навести там порядок». Как этот вопрос решается у нас в области?
— На сегодняшний день в тесном сотрудничестве со строительным комплексом мы разрабатываем ряд мероприятий, которые действительно позволили бы снять ограничения, носящие искусственный характер с точки зрения получения разрешительной документации. Для нас очень важно пройти ускоренными темпами процедуру разработки градостроительной документации, чтобы застройщик имел возможность обратиться за получением разрешения на строительство.
На сегодня процедура согласования граддокументации — наиболее сложный и емкий по времени процесс. На государственном уровне эта проблема серьезно обозначена. Марат Хуснуллин, который возглавляет это направление в правительстве, ставит задачу максимально сократить сроки согласования градостроительной документации.
Мы прекрасно понимаем: от этого будет зависеть, сможет ли застройщик построить заявленные квадратные метры в ближайшие три года. Если мы сократим или снизим интенсивность разработки градодокументации, это неминуемо приведет к снижению тех показателей, за которые мы несем полную ответственность при формировании нацпроекта «Жилье и городская среда».
Я напомню, что в этом году мы должны ввести в эксплуатацию 2,6 млн кв. м жилья, это больше, чем в прошлом году. А к 2024 г. должны выйти на показатели 3,5 млн кв. м жилья. Увеличение в полтора раза количества строящегося жилья является основным. Неспроста на федеральном уровне это обсуждается, и президент об этом заявил: строительная отрасль — это локомотив экономики для выхода из кризисной ситуации, в которой оказалось государство.
А что касается СНиПов — это будет новый документ на региональном уровне?
— Строительные нормы и правила сегодня носят название «Своды правил». Это документы, которые разрабатываются на федеральном уровне и для всех застройщиков имеют обязательный характер. Сегодня министерство строительства РФ готовит ряд документов, которые позволят применять эти своды правил как рекомендованные. Это даст застройщикам возможность принимать более оперативные и интересные решения и не упираться в те ограничения, которые в СНиПах («хрипах», как назвал их президент), есть.
Скорее всего, это было общее название тех ограничений, которые сегодня существуют в строительстве. Президентом поставлена задача минимизировать эти ограничения, чтобы можно было осуществить рывок с точки зрения развития строительной отрасли. Если она заработает большими темпами, то потащит за собой 71 смежную отрасль.
Хотелось бы понять — это будет сугубо специфический вопрос для специалистов отрасли, или покупатели жилья тоже смогут прочувствовать эффект?
— Люди почувствуют объемами строительства. Если нам удастся сохранить поставленные амбициозные планы — увеличить объем строительства жилья в 1,5 раза, это скажется на рынке жилья, на стоимости. Жилье, которое строится, не должно быть в дефиците, иначе это неизбежно увеличит его стоимость.
«Увязнем без локомотива»
После смены команды в мэрии Екатеринбурга, ситуации с передачей градостроительных полномочий от города к области и частичного возврата, застройщики стали говорить о сложностях с получением и согласованием документации для новых проектов. Ситуация, соглашается Михаил Волков, до сих пор непростая.
— У министерства строительства видение такое: мы считаем, чтобы выполнить поставленные задачи, необходимо открыть возможности для застройщиков максимально войти в те проектные решения, которые они разработали и предоставили в администрацию города. Администрация города это рассматривает со своей точки зрения: они считают, что муниципалитет должен развиваться гармонично, и я с этим согласен. Но ставить во главу угла развитие всех сфер одновременно невозможно, потому что без локомотива, который бы двигал этот вопрос вперед, мы повязнем в текучке и ничего не сделаем.
Если мы не будем строить жилье, завтра скатимся и по социальным объектам, и по строительству улично-дорожной сети. Строительство является тем двигателем, который позволяет развивать все отрасли городского хозяйства именно там, где оно идет. Если такого процесса не происходит, мы наблюдаем полную стагнацию территории.
Как раз эти моменты стали точками преткновения при разработке нового генплана Екатеринбурга. В конце 2019 г. он стало одной из самых острых тем, но несколько забылся из-за пандемии. На какой стадии сейчас этот процесс? И как вы сами оцениваете его?
— Губернатором поставлена задача разработать генплан, который бы синхронизировал элементы развития Екатеринбургской агломерации со схемой территориального планирования Свердловской области. Мы не можем развивать Екатеринбург, не понимая, как он связан с городами-спутниками, как объединяются их транспортные потоки, связи по инженерным коммуникациям, природные ландшафты. Развитие их в связке дает возможность снизить нагрузку на плотность застройки в Екатеринбурге. Это один из элементов, который позволит больше жилья строить не на периферии Екатеринбурга, а в городах-спутниках, развивая эти территории как единую агломерацию. В генплане, который обсуждался в прошлом году, это было абсолютно не учтено.
Было принято решение синхронизировать вопросы схемы терпланирования Свердловской области, Екатеринбургской агломерации и генплана Екатеринбурга. Они должны преследовать одни задачи. Губернатором дано задание не подходить к этому вопросу с кондачка, а изучить все реалии, узнать точку зрения профсообщества, населения. Все это ляжет в основу нового генплана, который должен быть подготовлен в течение полутора-двух лет.
Сначала срок ставился до конца 2020 г., но теперь сдвинулся?
— Разработка Схемы территориального планирования Екатеринбургской агломерации заканчивается в 2020 г. В следующем году она пойдет на публичное обсуждение и согласование, и после этого ее параметры могут быть взяты за основу нового генплана Екатеринбурга.
«Вопрос адекватности»
Основные моменты, на которые натыкается стройка в Екатеринбурге, традиционны. Наиболее острой проблемой остается развитие застроенных территорий и расселения жителей старых домов. В прошлом году к ней добавились новые правила аэропорта Кольцово, которые расширяют границу защитной зоны, ставя под угрозу реализацию масштабных проектов. Как рассказали DK.RU застройщики, имеющие участки с ветхим жильем в Кольцово, они до сих пор не могут приступить к их освоению из-за того, что судьба этого документа остается неясной.
— В прошлом году действительно уже готовился документ по приаэродромной территории Кольцово. Но на сегодня он заблокирован на федеральном уровне, потому что предусматривал серьезные компенсационные мероприятия. Если взять радиус 15 км вокруг нашего аэропорта, то у нас 42% территории Екатеринбурга попадает в зону, где осуществлять строительство можно, только соблюдая определенные ограничения.
На федеральном уровне было принято решение пока эти приаэродромные зоны не устанавливать, а руководствоваться № 135-ФЗ, который говорит, что на территориях, которые попали под ограничения, необходимо провести исследования санэпидблагополучия. Роспотребнадзор должен выдать заключение о воздействии вредных факторов приаэродромной территории и возможности возведения там жилой и иной застройки. Кроме того, свое заключение о том, насколько безопасно размещение на этой территории жилых объектов, должна выдать Росавиация. То есть, с одной стороны, вроде бы стройку на этих территориях не остановили, а с другой — стало сложнее пройти процедуру получения разрешений.
Если эти документы будут получены, проекты могут быть начаты?
— Да. У нас, если посмотреть по карте, под такие территории попали и микрорайон Академический, и Солнечный, и много других активно развивающихся территорий, и даже часть центра города.
Академический и Солнечный уже проводят исследования безопасности?
— Да, эта работа проводится.
На брифинге вы говорили, что расселение ветхого жилого фонда будет идти ускоренными темпами. При этом в стране (за исключением Москвы и Сочи) нет программы, которая позволила бы четко и на законных основаниях выкупать ветхое жилье и землю у жителей. Поэтому сами застройщики говорят, что сталкиваются с бешеными затратами на отселение, которые потом закладываются в стоимость жилья. Возможно ли запустить такую программу на региональном уровне?
— Здесь смешаны две вещи. Программа переселения ветхого и аварийного жилья носит такой характер: дома, выявленные до 2017 г., подлежат расселению. Такая адресная программа, нацеленная на ликвидацию ветхого жилья, составлена, она охватывает порядка 18 тыс. человек. 350 тыс. кв. м мы должны будем расселить и предоставить людям либо новое жилье, либо компенсацию. Закон предусматривает, что собственники получают компенсацию, а наниматели — жилье метр в метр. Зачастую в 50% квартир в таких домах собственники не проживают, и для них вопрос компенсации является единственно возможным. Это не значит, что копейку человеку сунули — и он ушел. Нет, компенсация является объективной — это средняя стоимость квадратного метра жилья на данной территории.
А вопросы развития застроенной территории — это несколько иной способ переселения. Он дает право застройщику заявиться на выкуп жилья с этой территории, расселение жителей и получение участка в виде платы за расселение и строительство на нем нового жилья. К госпрограмме этот процесс отношения не имеет. Это собственная бизнес-программа предприятия, которое входит в этот процесс.
Застройщику приходится общаться с каждым нанимателем и собственником жилья, которое он расселяет — необходимо найти подход к каждому, а это всегда очень сложно. И со стороны застройщика всегда ставится вопрос: а можно сделать так, чтобы это была государственная нужда? Чтобы он мог отселить человека по решению суда, и тот не выставлял бы неслыханные суммы. К сожалению, таких решений на государственном уровне не принимается. Этот процесс не может быть признан государственной нуждой. Это чисто коммерческая сделка между покупателем и продавцом. У граждан не всегда включается здравый смысл, некоторые считают это манной небесной — только тазики успевай подставлять!
Этот же вопрос касается и расселения частного жилья, которое не всегда находится в удовлетворительном состоянии. В том же так называемом «цыганском поселке» в Екатеринбурге есть как капитальные дома, так и такие, что вросли в землю с прошлого века. Но у граждан есть объект недвижимости и земля, которыми они могут распорядиться.
Мой вопрос как раз касался второго механизма, когда застройщик напрямую договаривается с собственниками.
— Это как на рынке: один продает, второй — покупает. Во многом результат зависит от адекватности продающего и покупающего. Случаев несогласия по стране много, были они и в Екатеринбурге, когда частные дома остаются во дворах многоэтажных.
Что касается развития территорий — в Екатеринбурге активно начал застраиваться Виз-Правобережный. Его называют «золотой территорией» и будущим новым центром города. Каким вы видите его развитие?
— Виз-Правобережный — это ценная территория на карте Екатеринбурга. Она близко находится к центру, там хороший природный ландшафт — зеркало Верх-Исетского пруда, недалеко лесной массив. На этой территории должен развиваться современный город с сервисами, которые являются передовыми в мире. Нельзя подходить к этой территории с мерками, к которым привыкли в прошлом веке. Стихийно застраивать ее, отдавая по клочкам застройщикам, не имея целостной картины развития, я считаю неправильным. Я думаю, будущим поколениям тоже нужно дать возможность что-то сделать в Екатеринбурге, а не только оставлять путь массового сноса центральной части или развития окраин. Хотелось бы, чтобы эта территория рассматривалась как резерв. К ней надо подойти бережно.
Так сейчас выглядит Виз-Правобережный
Там планировалось размещать министерский квартал, эта идея не забыта?
— Эта идея осталась. Но это будет совсем небольшая часть микрорайона. Застраивать всю территорию, которая превышает полмиллиона гектаров, правительственными зданиями бессмысленно. Хотя какую-то часть отдать под административные центры можно — они стали бы изюминкой этого места. Возвести их так, чтобы было приятное отражение в воде, чтобы с гордостью можно было сказать: «Это наш город Екатеринбург, посмотрите, какой он красивый!». Главное — комплексно подойти к решению. Аналоговый подход тут исключен. Градостроительная документация должна быть выполнена с применением современных СИМ-моделей, которые позволят на ее основе проектировать объекты капитального строительства сразу в цифровой среде.
На каком этапе строительство объектов к Универсиаде?
— Проектирование деревни Универсиады продолжается. Планируем, что в июле получим первое заключение госэкпертизы по объектам. Территория сложная, проектирование осуществлялось комплексно: там пять общежитий, общественный центр с периметром безопасности, спортивное ядро с футбольным полем, медицинский центр и дворец водных видов спорта. Территория будет полностью благоустроена, объекты — построены к 2023 г. Сегодня осуществляются оргмероприятия — УКС Свердловской области назначается заказчиком строительства на данной территории, выбирается единый поставщик. Как только эти процедуры будут окончательно утверждены, мы приступим к строительству.
Недавно стало известно о новом инвесторе для проблемного объекта «Бухта Квинс», которого привлек минстрой. Проблемные объекты в регионе еще остаются?
— По обманутым дольщикам нерешенных вопросов у нас практически нет. Мы подписали соглашение с РСГ-Академическое в рамках реализации 50-го областного закона о предоставления жилья обманутым дольщикам с совершенно разных площадок не только Екатеринбурга, а всей Свердловской области. Других сложных объектов, которые требовали бы такого же подхода, на сегодня у нас нет. Сформирован и начал работу региональный фонд, который будет сотрудничать с федеральным фондом поддержки граждан, попавших в такую ситуацию. За последние три года мы основную тяжесть проблемы сняли. Когда закончим строительство трех домов ЖК «Кольцовский дворик», куда завели системного застройщика («АИЖК»), эту проблему на территории региона погасим.
— В этом году завершение каких знаковых объектов стоит ожидать?
— Эрмитаж-Урал ожидаем в этом году. Надеемся, что откроем. Предусматриваем окончание строительства академии имени Карполя — построим современный центр обучения наших волейболистов, который станет домов для нашей команды «Уралочка». Строительство школ, детских садов. По программе переселения ветхого и аварийного жилья в этом году сдаем 10 жилых домов — география по всей Свердловской области. Планируем построить жилье в заявленном объеме. Хотя ситуация складывается не очень позитивно, но застройщики стремятся к тому, чтобы на рынок были выведены объекты, строительство которых уже началось.
Фото: Игорь Черепанов, Анна Хлебникова, DK.RU