Президент «Гильдии строителей Урала» Вячеслав Трапезников подвел первые итоги перехода застройщиков на проектное финансирование. По его мнению, реформа состоялась, но повлекла за собой ряд проблем.
Вячеслав Трапезников, президент «Гильдии строителей Урала»:
— Очевидно, что эскроу-реформа в Свердловской области состоялась. Сегодня мы, к счастью, не получаем каких-то не то что бы системных, а даже разовых сигналов о том, что какой-то застройщик в Екатеринбурге сталкивается с несправедливым отношением, или в целом сигналов о недоступности кредитных средств для осуществления жилищного строительства. Для нас это очень важный показатель.
Самые алармистские прогнозы, связанные с удорожанием жилья, заметным ростом себестоимости, не оправдались. В целом система оказалась готова к переходу на эскроу и проектное финансирование.
Тем не менее, чрезвычайно важно сказать о двух блоках. Первый — некие традиционные сигналы, которые нам посылают застройщики по текущей работе. Второй — напоминание о том, что мы не только перешли к проектному финансированию, мы находимся в условиях принудительного замораживания капитала участников рынка.
По первому блоку все традиционно. За лето, когда пандемия была еще серьезным угрожающим фактором, коэффициенты рисков, применяемые банками, существенно возросли. Ставка дисконтирования поднялась от 10-15% до 20%, что стало стоп-фактором для запуска даже вполне рентабельных проектов. Подчеркну, что в сентябре эта тенденция снижается. Считаю, что переходить черту в 10-15% ни в коем случае нельзя, потому что она обрушит любой проект.
Второе, о чем нужно сказать, это оценка текущих вложений и доля собственных средств. В начале года застройщики вкладывали в проекты 15% собственных средств, на фоне пандемии доля поднялась до 20% и выше. Мы надеемся, что при снижении риска доля уменьшится обратно до 15% и будет поддерживаться.
Также у некрупных застройщиков банки требуют обеспечения за рамками проекта, что переводит нас из отношений проектного финансирования в некое залоговое. Или требуют поручений не материнской, а какой-нибудь бабушкинской, извините за такой термин, компании, поручительство третьего колена. Уверен, что с ростом практики взаимоотношений банков и застройщиков эти искажения так или иначе будут преодолены.
Второй блок, связанный с замораживанием капитала, представляется системно гораздо более значимым.
Сейчас застройщики замораживают 15-20% стоимости объекта капстроительства. Для нас важно иметь регламентированный механизм cash-out. Застройщик, входя в проектные отношения, должен четко понимать, что «замороженную» долю капитала он сможет в оперативном режиме вернуть. Это принципиальный момент, который сегодня системно не урегулирован. Он ставит в целом деятельность застройщиков под крупные риски.
Вторая, отсюда же вытекающая история, — последствия того самого замораживания капитала. Раньше из текущего денежного потока компании могли покупать и планировать перспективные земельные участки (я не говорю о крупной пятерке застройщиков, которая обеспечена земельным банком, речь о втором десятке компаний).
Замороженный капитал означает, что у компаний нет средств, чтобы покупать участок и за время текущего проекта развивать следующий. Уверен, актуально осуществлять мониторинг финансирования, которое будет предоставляться на покупку перспективных участков, возможно, стоит создать спецпрограмму.
Третий важный момент — работа с механизмом государственно-частного партнерства в целях создания социальных объектов. В первую очередь садов и школ. Я прошу и управление Центробанка, и коллег-банкиров занять более активную позицию по этому поводу. Мы на уровне руководства региона и города говорим об этом очень много, к сожалению, пока нельзя сказать, что появились хотя бы пилотные проекты. Мы должны создать механизм трехсторонних соглашений между банковским учреждением, застройщиком и уполномоченным органом власти. И банк, и застройщик должны понимать, в каком режиме — пусть это пять лет, пусть 10, неважно, — средства вернутся.