Главные события, произошедшие в стройсфере Екатеринбурга за две недели: старты новых проектов, резонансные решения властей, которые повлияют на рынок, прогнозы и аналитика — на DK.RU.
DK.RU совместно с одним из ключевых игроков в стройсфере Уральского региона — НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс» — представляет дайджест рынка недвижимости Екатеринбурга. Это главные события, произошедшие в стройсфере уральского мегаполиса за две недели: судьбоносные заявления первых лиц государства, которые повлияют на экономику, прогнозы экспертов и участников рынка, старты новых строек и актуальные мнения местных аналитиков. Все важное — по одной ссылке.
За месяц число ипотечных сделок в России выросло почти на 20%
Статистикой поделились в пресс-службе Росреестра.
Число поданных заявлений на регистрацию ипотеки на минувшей неделе составило 46 364, что на 6% больше, чем на предыдущей неделе, и на 19% больше, чем за аналогичный период сентября, — говорится в сообщении.
В среднем в сентябре-октябре на регистрацию ипотеки ежедневно поступало более 9 тыс. заявлений.
В ведомстве также отмечают рост количества договоров долевого участия (ДДУ). По данным Росреестра, за первую неделю октября на регистрацию поступило более 26,6 тыс. ДДУ. Это на 5% больше, чем на предыдущей неделе, и на 25,5% больше, чем за аналогичный период сентября.
Отметим, что граждане активно пользуются дистанционными сервисами. Свыше 38% всех ипотечных договоров, поданных в октябре, пришли в электронном виде. По ДДУ электронными сервисами воспользовались 48% заявителей, — сообщили в ведомстве.
Свердловская область находится в числе регионов, лидирующих в сфере оказания электронных услуг.
>>> Читайте также: «Финансовый пузырь на рынке ипотеки надувается» — мнения экспертов
Мировому рынку недвижимости прогнозируют затяжное падение
«Дно» нынешнего кризиса глобальный рынок недвижимости нащупает только в конце следующего года, восстанавливаться же он начнет лишь в 2022 г. Такие прогнозы сделали аналитики консалтинговой компании Cushman & Wakefield.
Скорее всего, показатели четвертого квартала у большинства компаний окажутся хуже ожидаемых. Это приведет к масштабной переоценке активов и пересмотру стратегий на 2021 год, результатом чего станет затяжная глобальная рецессия, — говорится в исследовании консалтеров.
По мнению экспертов, к такому положению вещей приведут низкие процентные ставки, которые многие страны ввели как меры поддержки населения во время пандемии.
При общем благоприятном эффекте от снижения ставок ресурс стимулирования экономики исчерпан. В случае угрозы рецессии у правительств остался очень ограниченный инструментарий. Возможно, для некоторых географий и типов активов мы увидим нулевую доходность уже в обозримом будущем, — говорится в отчете.
Помимо низкой доходности на рынок окажут заметное влияние и сдвиги в экономических моделях коммерческой недвижимости. Эксперты предполагают, что в 2021 г. продолжится сокращение работников, что приведет к снижению спроса на офисную недвижимость и уменьшению офисных площадей на 9,6 млн кв. м.
Российские инвесторы в пандемию вкладывались в офисы и коворкинги
Вместе с тем аналитики Cushman & Wakefield, напротив, зафиксировали рост интереса к коммерческой недвижимости в России в текущем году, причем, достаточно серьезный.
За девять месяцев коронакризисного 2020-го инвестиции в торговые площади и офисы составили, по данным консалтеров, 2,2 млрд евро — это на 40% больше, чем в те же месяцы прошлого года. При этом 33% всех инвестиций ушли в офисные площади, еще 27% — в промышленные площадки и здания. В основном в коммерческую недвижимость инвестировали российкие компании, на иностранцев в общем объеме пришлось всего 2% (51 миллион евро).
Аналитики говорят о нескольких трендах на рынке офисной недвижимости:
- отказ от офиса (или его части) из-за перехода сотрудников на удаленную работу;
- «разуплотнение» офисов: площадь, выделенная на одного сотрудника, увеличивается на 10-20% в связи с новыми представлениями о безопасности;
- рост спроса на коворкинги, где действуют гибкие условия аренды.
Собственники коворкингов отмечают, что даже в разгар пандемии спрос на их услуги сильно не падал.
В регионах режим самоизоляции был не таким строгим, как в столице, поэтому сильного спада спроса на коворкинги мы не наблюдали. В нашей сети смарт-пространств “Аник” в этом году средняя загрузка не опускалась ниже 50%, — сообщил Виталий Паймуков, соучредитель сети коворкингов ProfitRooms.
По прогнозам Паймукова, в перспективе многие компании откажутся от привычных офисов в пользу более гибких пространств:
В условиях нестабильной экономической ситуации компании сужают горизонты планирования и стремятся больше экономить. Арендодатели не хотят сейчас вкладываться в ремонт офисов, закупку мебели и т.д. В ситуации повышенных санитарных требований идеальным местом для работы станут офисы на 5-20 человек с возможностью гибкой планировки пространства и мобильными перегородками, — прогнозирует Паймуков.
Отметим, что застройщики жилья также говорят о необходимости предусмотреть в своих объектах площади, предназначенные для работы на удаленке. Об этом говорила, к примеру, заместитель директора по девелопменту компании «Атомстройкомплекс» Надежда Абакумова:
Не думаю, что заметно вырастет спрос на кабинеты в квартирах — хотя мы их предусматриваем, но покупатели априори воспринимают кабинет на планировке как еще одну спальню. А вот коворкинги, организованные в общественных пространствах дома, в коммерческих помещениях на первых этажах, могут стать более востребованными, — отмечала Надежда Абкумова ранее.
В новых объектах, которые возводит «Атомстройкомплекс». предусмотрены помещения под так называемые соседские центры. Это общественные пространства для досуга и творчества. По желанию жильцов здесь также может быть организована коворкинг-зона. Помещения, отданные под соседские центры, находятся в собственности застройщика., то есть жители комплекса не несут финансовых затрат на его содержание
COVID изменил градостроительные вкусы россиян
Еще одним следствием пандемии стала востребованность проектов, создаваемых с применением стандарта комплексного развития территорий. Об этом заявил заместитель генерального директора госкомпании ДОМ.РФ Денис Филиппов.
Пандемия показала, что проекты, соответствующие разработанному нами Стандарту, получили большой спрос среди населения. Горожане стали больше обращать внимание на ту среду, которая находится вокруг их дома. Удаленная работа привела к тому, что жители хотят иметь возможность решить все свои бытовые вопросы, не выезжая для этого за пределы микрорайона, — таким наблюдением Филиппов поделился на круглом столе «Изменение экосистемы агломераций в связи с переходом на удаленную работу» и добавил, что проекты с соблюдением стандарта в перспективе повысят индекс качества городской среды.
Он также рассказал, что применение стандарта уже перешло в практическую фазу. По словам Филиппова, все заявки на ЖК, предлагаемые для коммерческого найма, проходят оценку на соответствие ключевым принципам стандарта.
DK.RU уже рассказывал, что с 2016 г. Минстрой РФ совместно с ДОМ.РФ и КБ «Стрелка» ведет разработку стандарта комплексного развития территорий (КРТ). Предполагается, что принятие документа позволит остановить хаотичное развитие российских городов. Стандарт КРТ будет включать ряд обязательных элементов, включая требования к высотности, нормы обеспеченности жильем, благоустройства, структуры жилого фонда.
В Свердловской области пилотным проектом, возводимым по этим стандартам, может стать ЖК «ART Город Парк», который «Атомстройкомплекс» планирует возводить в микрорайоне Краснолесье. В рамках вариантов комплексного развития территории предусмотрено строительство двух новых школ на 2500 мест и двух детских сада на 600 мест. Также до 2023 года в Краснолесье и Академическом планируется построить более 7 км улиц и дорог, запустить трамвайную линию и новые маршруты автобусов. Но одна из главных задач девелоперов, застраивающих этот район, — сохранить его зеленый каркас. Речь идет и о Юго-Западном лесопарке, и о трерриториях, которые не имеют статуса парков, но заросли деревьями — так называемые саморосы.
В начале октября обсуждение концепции развития зеленых зон Краснолесья проходило в рамках народного проектирования: в дискуссии участвовали как жители района. так и эксперты — урбанисты, архитекторы, социологи. В числе высказанных жителями пожеланий — организация освещения в парке, строительство туалетов, расчистка дорожек, сохранение естественной среды и естественного покрытия тропиночной сети. Также жители отметили отсутствие адекватной эксплуатации зеленой зоны — качественной уборки, проверки безопасности размещенных в ней игровых и спортивных площадок. Все эти пожелания будут учтены в дальнейшей работе, в результате которой стихийный лес может превратиться в современный безопасный парк с комфортным жильем и инфраструктурой.
На Уралмаше в рамках комплексного развития территории расселили ветхие бараки
Девелоперы Екатеринбурга уже неоднократно высказывались о пользе внедряемого стандарта. В частности, глава «Атомстройкомплекса» Валерий Ананьев отмечал, что комплексное развитие территорий предусматривается федеральным нацпроектом «Жилье и городская среда», который нацелен на обеспечение доступным жильем семей со средним достатком, повышение комфортности городской среды, создание механизма прямого участия граждан в ее формировании и т. д.
Пандемия и связанные с нею ограничения фактически стали драйвером для оптимизации работы строительного сектора, объединения усилий всех участников отрасли для достижения общей цели. Это значит, что через несколько лет Екатеринбург станет еще более комфортным и удобным мегаполисом для жизни, — считает девелопер.
«Атомстройкомплекс» уже сегодня активно участвует в комплексном развитии территорий. Так, в сентябре застройщик расселил восемь ветхих и аварийных бараков на Уралмаше в районе ул. Кировградская и Кузнецова. Жилищные условия улучшили сразу 105 семей. Старые постройки общей площадью 4,7 тыс. кв. м компания снесла за свой счет.
На месте снесенных бараков появится современная комфортная застройка
В «Атомстройкомплексе» отмечают, что работы по расселению и сносу аварийного, ветхого и устаревшего жилья ведутся по договору развития застроенных территорий, заключенному с администрацией Екатеринбурга, и соответствуют приоритетным задачам национального проекта «Жилье и городская среда».
«Атомстройкомплекс» с 2012 года ведет работу по реновации Уралмаша — одного из старейших промышленных районов Екатеринбурга. За это время компания переселила в комфортные квартиры более 270 семей. Всего было расселено 23 постройки общей площадью 14,3 тыс. кв. м. На их месте на Уралмаше создается современная качественная городская застройка со всей необходимой инфраструктурой. За восемь лет работы территория района значительно преобразилась: вместе с современным жильем здесь появились новые центры социального притяжения — детские площадки, магазины и кафе, — рассказала Надежда Абакумова.
Как подчеркивают в компании, сегодня на федеральном и региональном уровнях при участии крупных участников девелоперского сообщества идет активная работа по ускорению процесса реновации и реконструкции устаревшего жилого фонда и сопутствующей инфраструктуры. В частности, ведется поиск решений по корректировке законодательной базы и профильных нормативов, которые позволят сделать процесс реновации устаревших кварталов прогнозируемым для инвесторов и реализовывать проекты в рамках общего городского мастер-плана. В Екатеринбурге профессиональное сообщество также обсуждает идею реновации центра города, которая позволит наполнить город общественными пространствами, развить пешеходные связи и предусмотреть возможности для развития бизнеса.
Депутаты екатеринбургской думы отказались уплотнять город
Тем временем комиссия гордумы Екатеринбурга по городскому хозяйству и градостроительству отказалась выносить на рассмотрение городских депутатов новую редакцию правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Некоторые депутаты посчитали, что нововведения приведут к уплотнению застройки и усилят нагрузку на детские сады и школы. Об этом, в частности, говорил депутат Михаил Вечкензин, объясняя, почему он проголосовал против.
Больше всего нареканий вызвало предложение увеличить максимум разрешенной для застройки жилой зоны в Екатеринбурге с 60 до 100 %. Что скрывается за этими цифрами? Не получится ли так, что скоро мы утонем в каменных джунглях? Что существующий разрыв между объемами жилой застройки и социальных объектов (детских садов, школ, поликлиник) увеличится колоссально? Эти вопросы я задал докладчику — вице-мэру Алексею Бирюлину. Но ответа «нет» я не услышал. И это стало определяющим в моем решении, — написал депутат в своем Facebook после заседания.
Как писал DK.RU, одно из главных нововведений ПЗЗ — отмена действующих сегодня правил на максимальную застройку участка в 60% (40% отдается под благоустройство). Также ликвидируются отступы в 3 метра от границы участка — сейчас это расстояние отводится для дорог и благоустройства.
Отметим, что сами застройщики такие изменения поддерживали. Депутаты гордумы отмечают, что «услышали аргументы коллег, которые много лет трудятся в строительной сфере», однако без соответствующих цифр принимать решение посчитали невозможным. В итоге члены комиссии сошлись на том, что до конца года мэрия представит дифференцированный доклад с расчетами и примерами того, как изменится город при принятии новой редакции ПЗЗ.
Региональным властям добавили обязательств по решению проблем обманутых дольщиков
Пока екатеринбургские депутаты обсуждают, как будет застраиваться город, российские власти РФ в очередной раз озаботились проблемами граждан, которые вложились в строительство жилой недвижимости, но так и не дождались сдачи объектов. В поле зрения властей попали не только те, кто приобретал жилье по договору долевого участия, но и пайщики жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Правительство РФ поручило региональным властям включить их в перечень обманутых дольщиков.
Раньше в «дорожную карту» вносились сведения, которые касались только жилья, приобретенного по договору долевого участия. Теперь в ней должны появиться данные по квартирам, купленным через жилищно-строительные кооперативы, пайщики которых также оказались обманутыми, — говорится в сообщении на сайте правительства РФ.
Под «дорожными картами» имеются в виду документы, в которых руководители регионов указывают недобросовестных застройщиков и недостроенные дома, количество пострадавших граждан и, главное, меры и сроки восстановления их прав.
При оценке деятельности региональных властей правительство учитывает соотношение проблемных домов и общего числа договоров, — поясняет сайт правительства.
Новая отчетность предусматривает не только данные по квартирам, которые граждане приобретали по договорам долевого участия или через ЖСК, но и по нежилым помещениям, к оторым относятся, к примеру, кладовки или машиноместа в паркинге.
«Дорожную карту» региональные власти обязаны обновлять раз в три месяца.
В Екатеринбурге решился вопрос с завершением элитного долгостроя
Между тем, в Свердловской области в план-график мер поддержки обманутых дольщиков входит 29 жилых домов, которые возводятся на 20 площадках. Среди них и объекты высокого класса — например, ЖК «Гаринский».
25-этажный дом расположен в центре города, в одноименном переулке. Покупатели ждут своих квартир более трех лет
Застройщик объекта — компания «БЗСКСтройИнвест» — планировала сдать жилой комплекс еще в 2017 г., однако у компании начались финансовые трудности, из-за чего встала стройка не только в Екатеринбурге, но и на объектах в других городах области — ЖК «Березки» в Березовском и ЖК «Оптимист» в Первоуральске. Позже стало известно, что компания обанкротилась, а в отношении главы компании Александра Фрибуса возбудили уголовное дело за мошенничество с деньгами дольщиков. По данным прокуратуры, сумма ущерба составила около 200 млн руб. Стройку заморозили, но весной прошлого года возобновили: ее пообещала достроить группа инвесторов, в том числе и Сбербанк, однако в конце прошлого года кредитная организация вышла из проекта, и дом остался недостроенным. При этом дольщикам пришлось выложить за квартиры в элитной высотке значительные суммы: квадратный метр жилья в ней стоит около 130 тыс. руб. Квартиры приобрели 54 дольщика.
6 октября стало известно, что межведомственная координационная комиссия по защите прав дольщиков Свердловской области, созданная по инициативе губернатора Евгения Куйвашева, утвердила «Атомстройкомплекс» в роли компании, которая завершит строительство проблемного объекта.
До конца ноября мы планируем пройти все предусмотренные законом официальные процедуры по оформлению права на выполнение работ. Параллельно с этим выполним аудит проектной документации на предмет ее комплектности, соответствия текущим требованиям законодательства, проведем техническую оценку состояния и качества конструкций и реализованных решений, — сообщил генеральный директор компании «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев.
По его словам, завершить объект планируется к концу 2021 г. Также глава АСК отметил, что компания одной из первых в регионе включилась в решение проблемы обманутых дольщиков. Так, в 2016 г. застройщик спроектировал и возвел дом в микрорайоне Широкая речка, квартиры в котором получили обманутые дольщики из областного реестра. В текущем году компания уже оказала помощь 207 гражданам, вложившим средства в приобретение жилья в новостройках Екатеринбурга и Арамили, строительство которых было остановлено еще в 2015-2016 гг. ввиду несостоятельности застройщиков.
Москва направляет деньги на модернизацию коммунальной инфраструктуры регионов. Свердловской области в списке нет
Премьер-министр РФ Михаил Мишустин подписал распоряжения о выделении более 1,26 млрд руб. на модернизацию коммунальной инфраструктуры в пяти регионах — это Республика Марий Эл, Алтайский край, Кемеровская, Оренбургская и Ярославская области.
В пресс-службе правительства поясняют, что эти средства позволят реконструировать объекты теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения со степенью износа более 60%.
Ранее глава Минстроя Владимир Якушев заявлял, что в случае успешной реализации этих проектов правительство рассмотрит вопрос о выделении федеральных средств еще на ряд проектов, чтобы привести в нормативное состояние весь комплекс ЖКХ в регионах.
Напомним, федеральная программа по модернизации коммунальной инфраструктуры, износ которой превысил 60%, работает с 2019 г. В марте этого года Мишустин поручил Минфину и Минстрою проработать вопрос распространения программы на малые города с численностью населения до 100 тыс. человек. Предполагается, что она заработает с 2021 г.
Местные девелоперы развивают коммунальные сети за свой счет
Пока федеральные деньги идут в регионы, местные компании сами вкладываются в развитие коммунальных сетей. К примеру, благодаря запуску цементного завода в Сысертском городском округе жители этой территории получили возможность газифицировать свои дома.
В сентябре была запущена газораспределительная станция «Атомстройкомплекс Цемент» мощностью 40 тыс. кубометров природного газа в час. Из них 25 тыс. кубометров будет потреблять производственное предприятие «Атомстройкомплекса», а еще 15 тыс. будет направлено для газификации Сысертского городского округа, — поясняет Алексей Кузнецов, исполнительный директор ООО «Атомстройкомплекс – Промышленность».
DK.RU рассказывал о значимости нового завода для экономики региона. «АСК-Цемент» — первый цементный завод в России за последние два десятилетия, который строится с нуля. Он позволит обеспечить цементом почти всех застройщиков Екатеринбурга, говорил ранее генеральный директор «Атомстройкомплекса» Валерий Ананьев:
Для нас это очень важно, потому что когда начинается рост стройки — растет рыночная стоимость цемента. А он для нас стратегический материал — без него нельзя ничего построить. Без него не обходится ни одно производство. И нам нужна гарантия — [цемента] должно быть ровно столько, сколько надо.
Не менее важным оказался и запуск газораспределительной станции (ГРС). Помимо жилых домов, природный газ от новой ГРС подведут к соцобъектам и к сооружениям, которые будут возводиться в рамках подготовки Екатеринбурга к Универсиаде-2023 г. О ходе строительства этих объектов губернатор Евгений Куйвашев отчитался на заседании совета при президенте РФ по развитию физкультуры и спорта, которое провел Владимир Путин. После этого глава региона рассказал о стоящихся объектах своим подписчикам в Instagram.
До конца года мы планируем достроить в Екатеринбурге Академию волейбола имени Николая Карполя, в 2021 году — футбольный центр «Уральская футбольная академия» и Дворец самбо в Верхней Пышме. В течение 2022-2023 годов завершится строительство Дворца дзюдо, объектов Деревни Игр, улично-дорожной сети, — написал в своем аккаунте Евгений Куйвашев и сопроводил пост рендерами некоторых объектов.
Также он поделился информацией по стоимости работ.
По предварительным данным, на подготовку к Всемирным студенческим играм будет потрачено 38,37 млрд руб., из них больше половины — 20,5 млрд руб. — средства федерального бюджета, — отчитался губернатор.
Эти цифры существенно ниже заявленных ранее. Так, согласно программе подготовки ко Всемирным студенческим играм, которая была обнародована в августе 2020 г., на подготовку планировалось потратить 64,72 млрд руб. При этом говорилось, что федеральный бюджет выделит менее 20% суммы — 10,95 млрд руб.
Отметим, что среди объектов Универсиады, которые уже начали строить, — Дворец водных видов спорта. Работы ведет «Атомстройкомплекс». Строительство только этого спортивного сооружения обойдется в 9,99 млрд руб. — такая сумма указана в сообщении на сайте Центра раскрытия корпоративной информации. И стоимость работ еще может измениться.
Цена контракта является ориентировочной, включает в себя прибыль подрядчика, уплату налогов, сборов, других обязательных платежей и иных расходов подрядчика, связанных с выполнением обязательств по контракту, при котором … цена работ составляет 9,9 млрд руб., в том числе НДС 20%. В случае изменения процента налоговой ставки цена Контракта соответственно изменяется, — говорится в сообщении на сайте.
Эскизы Дворца водных видов спорта администрация Екатеринбурга утвердила в июле 2020 г. Общая площадь объекта составит 60 тыс. кв. м, он будет вмещать в себя 5,2 тыс. зрителей. Длина тренировочных и демонстрационных бассейнов — по 50 метров
Напомним, в мае правительство РФ подписало распоряжение, в котором АО «Синара-Девелопмент» (входит в «Группу Синара» Дмитрия Пумпянского) назначается единственным подрядчиком по госконтрактам на строительство, ввод в эксплуатацию и оснащение объектов Универсиады-2023. Документ дает право основному подрядчику привлекать сторонние компании — при условии исполнения своими силами не менее 30% всех работ.
На встрече с Владимиром Путиным глава региона Евгений Куйвашев попросил продлить действие распоряжения по единому исполнителю работ и услуг, связанных со строительством, вводом в эксплуатацию и оснащением инфраструктуры Универсиады. Оно заканчивает свое действие в 2021 г., а основной объем строительных работ приходится на 2022-2023 гг. Президент заверил, что подрядчик не изменится.
Вопрос будет проработан с правительством, и все необходимые документы оформят. Работы должны быть продолжены, — сказал Владимир Путин.
Использованы рендеры объектов из официальной документации проектов, а также фотографии с сайта компании «Атомстройкомплекс»