Застройщики Екатеринбурга избавляются от бюрократических преград и запускают новые проекты

DK.RU совместно с одним из ключевых игроков в стройсфере Уральского региона — НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс» — представляет дайджест рынка недвижимости Екатеринбурга. Это главные события, произошедшие в стройсфере уральского мегаполиса за две недели: судьбоносные заявления первых лиц государства, которые повлияют на экономику, прогнозы экспертов и участников рынка, старты новых строек и актуальные мнения местных аналитиков. Все важное — по одной ссылке.

Глава ЦБ призывает свернуть льготную ипотеку

Председатель Центробанка РФ Эльвира Набиуллина призвала своевременно завершить программу ипотеки под 6,5%, чтобы сбалансировать спрос и предложение на рынке жилья и не допустить «ипотечного пузыря». Выступая на пленарном заседании Госдумы, она указала, что рост цен на новостройки опережает и инфляцию, и темп роста доходов граждан. 

Льготная программа кредитования помогла как гражданам, так и застройщикам, которые продолжили ввод новых домов. Но сейчас цены на жилье на первичном рынке растут, опережая и инфляцию, и рост доходов населения. В итоге доступность жилья для людей может упасть, несмотря на льготную ставку. Своевременное завершение антикризисной программы позволит рынку сбалансировать спрос и предложение. Тем более, рыночные ипотечные ставки также снизились, и это позволит гражданам дальше получать доступную ипотеку, — заявила Набиуллина.

Напомним, правительство ввело льготную программу ипотеки в середине апреля, чтобы поддержать строительный рынок. Изначально она должна была завершиться 1 ноября, но в октябре власти решили ее продлить до 1 июля 2021 г.

Между тем, эксперты ВТБ отмечают, что вероятность возникновения «ипотечного пузыря» в России сейчас находится на минимальном уровне.

По нашей оценке, объем ипотечной задолженности населения, качество ипотечного портфеля и уровень долговой нагрузки населения не соответствуют «предкризисному» периоду. Российские банки защищены от колебаний рынка адекватными требованиями к потенциальным заемщикам, а граждане в абсолютном большинстве справляются с обслуживанием кредитов — показатель просрочки не превышает 1%, — приводит слова заместителя президента-председателя правления ВТБ Анатолия Печатникова портал RG.RU. 

Слова эксперта подтверждает и тот факт, что в третьем квартале 2020 г. ипотечные заемщики досрочно внесли 524,8 млрд руб. по свои займам — это максимальный квартальный показатель для рынка с 2018 г., когда ЦБ начал публиковать такие данные, пишет РБК. По сравнению с прошлогодним третьим кварталом заемщики закрыли на 82,2% объем кредитов, а по сравнению со вторым кварталом 2020 г. объем досрочных платежей вырос почти в 1,5 раза. 

При этом львиную долю ипотечных кредитов россияне гасят за счет собственных средств. Этот показатель составляет 83,3% от всех выплат раньше срока. Пользуются также граждане госсубсидиями и рефинансированием. При этом нередко заемщики досрочно закрывают ипотеку, чтобы взять новый кредит по льготной ставке 6,5% на новую квартиру.

На Урале в 2020 г. 70% жилищных сделок — ипотечные

Уральские эксперты подтверждают слова Набиуллиной о снижении рыночной ставки по ипотеке и повышении цен на жилье. Эта тема обсуждалась на круглом столе, который провел DK.RU среди застройщиков и представителей банковского сектора.

Льготная ипотека помогла вывести строительную отрасль из потенциально пострадавших от ковида в процветающую, следом за ставками на «первичку» вниз поползли и ставки на «вторичку», ипотека под 7,5-8% на вторичном рынке стала нередким явлением, — отметил исполнительный директор Уральской палаты недвижимости Рустем Галеев.

Артем Минаев, коммерческий директор «Группы ЛСР» на Урале, сообщил, что порядка 95% сделок с привлечением ипотечных средств проходят по программе «Ипотека с господдержкой». В октябре максимальная ставка по ней составляла 6,1%, минимальная — 5,85%. Это рекордно низкий показатель за всю историю, утверждает эксперт.

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН, рассказал, что в 2020 г. число сделок с ипотекой на первичном рынке жилья выросло на 70%.

За три квартала 2020 г. количество сделок с новостройками выросло на 35% к аналогичному периоду 2019 г. Количество сделок без ипотеки при этом осталось на уровне, близком к прошлому году, а с ипотекой взлетело на 70%. Это главный фактор развития рынка в текущем году. Рост спроса совпал со снижением вывода новых проектов на рынок. Текущее предложение на 17% меньше, чем год назад или в начале 2020 г. Наиболее заметно сократился выбор в комфорт-классе — квартир стало на четверть меньше, — сообщил Михаил Хорьков.

О сокращении предложения говорит и Артем Минаев. По его словам, цены на недвижимость продолжают расти, застройщики стремятся вывести на рынок все больше объектов, так как чувствуется, что спрос превышает предложение и по некоторым локациям ассортимент становится ограничен.

Рустем Галеев рассказал, что в этом году в регионе было введено в эксплуатацию больше жилья, чем в прошлом. Но большинство объектов — из числа тех, что строились еще по программе долевого строительства, а не по эскроу.

В ближайшем будущем на рынке может возникнуть дефицит предложения, который будет сильно заметен на фоне доступности ипотечных займов, — добавил исполнительный директор УПН.

Отметим, что, по прогнозам министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области, объем ввода многоквартирного жилья до конца 2020 г. составит 1 289,9 тыс. кв. м — 23 205 квартир. За первые шесть месяцев текущего года застройщики ввели в эксплуатацию 28 домов с совокупным количеством квартир — 7 205. Площадь сданных объектов — 389,9 тыс. кв. м.

DK.RU посчитал, кто и сколько жилья построил в Екатеринбурге

Тем временем DK.RU опубликовал традиционный рейтинг застройщиков. По данным за 2019 г. максимальное количество жилья ввел в эксплуатацию «Атомстройкомплекс» — 156,5 тыс. кв. м. На втором месте оказалась компания «РГС-Академическое» с 150,9 тыс. квадратов, третью строчку заняла «Группа ЛСР», сдавшая в прошлом году 126,9 тыс. кв. м жилья.

По итогам 1 полугодия 2020 г. тройка лидеров несколько видоизменилась: первое место занимает «ПИК-Урал» (57,4 тыс. кв. м), на второй позиции компания ТЭН (32,6 тыс. кв. м). Замыкает ТОП-3 «Атомстройкомплекс» — компания уже ввела в строй 31,1 тыс. кв. м.

В середине ноября «Атомстройкомплекс» анонсировал запуск нового проекта — «Народные кварталы» на Уралмаше. Жилой комплекс появится в границах улиц Бакинских комиссаров — Народного Фронта — Достоевского — Победы на месте расселенного частного сектора. На участке уже начались подготовительные работы.

Как рассказал застройщик, в «Народных кварталах» планируется реализовать сразу несколько опций, которые до этого были доступны только в жилье класса комфорт и бизнес.

В стилобате запланировано размещение двухуровневого паркинга, в котором предусмотрена возможность не только парковки автомобилей, но и хранения межсезонных вещей и спортивного инвентаря. Для этого в паркинге выделено почти 1500 квадратных метров под келлеры — современный аналог кладовок. Также в паркинге будет размещена мусорокамера. Спуститься на подземную стоянку и подняться с нее можно будет на лифте, — рассказывает о деталях будущей застройки директор по проектированию компании «Атомстройкомплекс» Екатерина Спирина.

Еще одним элементом комфорта станет разведение грязных и чистых лифтовых потоков: жители и рабочие, выполняющие ремонт в квартирах, будут пользоваться разными лифтовыми холлами.

Как следует из названия ЖК, он будет застраиваться квартально, что позволит отделить периметром домов дворовую территорию. Также девелопер выделяет на участке место под строительство детского сада. 

Вместо частного сектора на ВИЗе возведут высотки

Еще одна застройка на месте частного сектора планируется неподалеку от Верх-Исетского пруда. Мэрия Екатеринбурга вынесла на общественное обсуждение проект застройки территории в границах ул. Татищева — Викулова — Крауля — Рабочих. Сейчас на этом участке площадью 27,4 гектара находится частный сектор и многоквартирные дома общей площадью 171 тыс. кв. м. Из них 5,6 тыс. кв. м подлежит сносу.

Заказчиком проекта планировки и межевания территории выступает компания «Фортис». Согласно проекту, на этом месте планируется строительство 125 тыс. кв. м нового жилья (дома от 8 до 25 этажей), где будет жить порядка 4 тыс. жителей. 

Для обеспечения проектируемой застройки местами в дошкольных образовательных учреждениях планируется размещение двух встроенных ДОУ по 125 мест каждое. Обеспечение потребности в СОШ планируется за счет реконструкции комплекса школ МАОУ СОШ №48 и МАОУ СОШ №171 со строительством нового корпуса, — говорится в документации.

Для автомобилистов предусмотрены подземный и наземные паркинги, а также наземные гостевые автостоянки.

Общественные обсуждения продлятся до 15 декабря 2020 г.

Госдума приняла в первом чтении закон о комплексном развитии территорий

«Народные кварталы» «Атомстройкомплекса» и новый ЖК на ВИЗе — примеры реновации застроенных ранее территорий, в результате которой жители города получают современное жилье на месте устаревшего частного сектора или ветхих домов. Такая застройка — тренд современного градостроительства, поддерживаемый государством. 19 ноября Госдума РФ приняла в первом чтении законопроект о комплексном развитии территорий. Его цель — ускорить процесс расселения ветхого и аварийного жилья в регионах.

Для этого законопроектом закрепляется право субъектов федерации утверждать адресные программы сноса и реконструкции многоквартирных домов. Ранее о необходимости такой меры заявляли крупнейшие застройщики Свердловской области.

Комплекс законодательных мер, которые регулировали бы реновацию городов, региональные девелоперы ждут давно. Они дадут инвесторам возможность четко рассчитывать сроки, затраты и окупаемость проектов реновации застроенных территорий, — поясняет Валерий Ананьев, генеральный директор компании «Атомстройкомплекс», председатель Свердловского областного Союза промышленников и предпринимателей.  — Сейчас, оставаясь один на один с собственниками, девелоперы не могут прогнозировать развитие проекта на участке с обременением, и, осознавая высокие риски, не спешат вступать в такие проекты. Поэтому даже потенциально перспективные зоны с ветхой и аварийной застройкой в центральных районах городов не реновируются и фактически остаются исключенными из экономического оборота.

Между тем, например, в Екатеринбурге, по предварительной оценке архитекторов бюро «Гордеев-Демидов», налоговые поступления от сдачи в аренду площадей в каждом обновленном квартале в центре могут приносить в бюджет порядка 50 млн руб. в год.

Новый закон может стать первым важным шагом к тому, чтобы регионы и города смогли активней привлекать инвесторов к развитию застроенных территорий, — добавляет Валерий Ананьев. — Масштабные проекты реновации дадут дополнительный импульс развитию строительной отрасли. В обновленных кварталах будет развиваться бизнес, а значит увеличится налоговая база, появятся новые рабочие места, а городские территории в целом станут комфортнее и привлекательнее для жизни и работы.

Минстрой решил судьбу апартаментов

В Совете федерации обсудили будущее формата апартаментов — до сих пор нет единого понимания, что  делать с уже постренными и строящимися объектами. Сейчас в Совфеде разрабатывается законопроект об этом формате. Участие в написании документа принял представитель Свердовской области в Совете Федераций Аркадий Чернецкий. 

Единственным вариантом определить правовой статус апартаментов как жилых помещений на сегодняшний день является применение статей Жилищного кодекса о переводе нежилого помещения в жилое. Но подобный перевод возможен исключительно в случае, если помещение отвечает жестким требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. В настоящее время для апартаментов это в принципе невозможно, поскольку апартаменты, как правило, не соответствуют в полной мере установленным требованиям, — пояснил Чернецкий.

По его словам, перед властями стоит задача легализовать физически существующие, но не отраженные ни в жилищном, ни в градостроительном законодательстве объекты, и создать понятные правила игры применительно к будущему строительству.

Рабочей группой был подготовлен проект федерального закона о внесении изменений в Жилищный кодекс и другие законодательные акты, направленный на установление правового статуса многофункциональных зданий и апартаментов. По нашему мнению, закрепление особого статуса апартаментов может положительно сказаться на достижении целей федеральных проектов в сфере жилья и городской среды и обеспечить комфортные условия проживания граждан в таких помещениях, — заявил Чернецкий.

В Екатеринбурге застройщики через суд добились снятия бюрократических барьеров

Свердловский областной суд 23 ноября 2020 г. полностью удовлетворил иск Гильдии строителей Урала об исключении из Административного регламента выдачи разрешений на строительство положений, касающихся согласования архитектурного-градостроительного облика (АГО). В частности, речь идет о необходимости согласовать эскизный проект будущего здания с администрацией Екатеринбурга.

Наш основной аргумент был в том, что исчерпывающий перечень документов для выдачи разрешений на строительство предусмотрен Градостроительным кодексом. Требовать какие-то иные документы по закону запрещено, — рассказал заместитель директора Гильдии строителей Урала Александр Кислых. — После вступления в силу решения суда нельзя будет проверять наличие согласованного архитектурно-градостроительного облика при выдаче разрешений. И невозможно станет отказывать по причине его отсутствия.

Напомним, осенью в Екатеринбурге разгорелся спор по поводу обновленной редакции ПЗЗ. Ее предложили застройщики города, документ выносился на общественное обсуждение. Но затем его отказались утверждать городские депутаты, считая, что если нормы изменить, то это усилит разрыв между строительством новых объектов и необходимой для них инфраструктуры — садиков, школ, дорог. В результате документ все же был принят и вступил в силу.

Однако он все еще не удовлетворял интересам застройщиков. Вячеслав Трапезников пояснил DK.RU, что в обновленной редакции ПЗЗ прописано, что согласовывать внешний облик зданий не нужно только для двух ключевых категорий застройки. Это Ж-5 (зона развития жилой застройки) и Ц-2 (общественно-деловая зона) — по этим категориям проходили суды застройщиков с мэрией. Для всех остальных видов застройки необходимость утверждения АГО в администрации осталась.

Федеральный закон не признает того искусственного деления, которое есть у нас на местном уровне. Прокурор города рассмотрела эту ситуацию в комплексе и сочла необходимым внести этот протест в отношении всех остальных категорий — речь идет о сотнях объектов, которые проектируются или строятся. Другое дело, что дума не может удовлетворить протест прокуратуры в полном объеме, поэтому это не конец истории, — считает Вячеслав Трапезников. — Внесение изменений в ПЗЗ — это формализованная процедура, и все будет зависеть от того, насколько обоснованным этот протест сочтут не только в думе, но и в первую очередь — коллеги в администрации города.

При этом застройщики предлагали сделать процесс согласования архитектурно-градостроительного облика добровольной процедурой.

В таком случае это станет действительно важным механизмом, который позволит сбалансировать интересы общества и бизнеса, — считают в «Гильдии».