«Резкое снижение ставки повлекло за собой резкий рост цен на жилую недвижимость, в полном соответствии с законами экономики. И жадные «редиски–застройщики» здесь ни при чем».
Госпрограмма кредитования под 6,5% должна завершиться вовремя, чтобы не допустить возникновения пузыря на ипотечном рынке, заявила глава Банка России Эльвира Набиуллина. Пока программу продлили до 1 июля 2021 года. О том, почему стоит избегать резких движений и не торопиться с повышением ставки, DK.RU рассказал Юрий Моисеенко, генеральный директор ООО «Проспект Групп»:
— Это не модный нынче «наезд» на власти, и я не тешу себя иллюзией, что эта статья прямиком попадет на стол людям, влияющим на принятие решения. Бог даст, «Эйва услышит». В прошлый раз, правда, ей (Эйве) потребовалось три с половиной года и эпидемия, чтобы услышать о необходимости господдержки ипотеки и снижения ставок. Я писал об этом в ноябре 2016 г.
В любом случае ближе к 2024 году снижение ставок станет актуально, хотя бы потому что вероятность применения опробованного рецепта (снижения ставок) перед выборами возрастает.
Резкое — с 9% до 6,5%, т.е. почти на треть — снижение ставки повлекло за собой резкий рост цен на жилую недвижимость, в полном соответствии с законами экономики. Рост спроса при стабильном/снижающемся объеме предложения влечет за собой рост цен.
И жадные «редиски–застройщики» здесь ни при чем — это происходит практически «автоматом»: если продажи превышают потребности в финансирование стройки — цены растут. Реализация рыночного закона в практической плоскости. Если мне надо на стройку 50 млн в месяц, а я наторговал 50 млн за две недели — какие варианты?
Но не спешите считать деньги застройщиков, резкие скачки ни к чему хорошему не приводят: если происходит бурный рост цен на недвижимость, непременно жди роста цен на стройматериалы. Что мы, собственно, и наблюдаем — стоимость арматуры выросла на 50%, при том, что квартиры — примерно на 15%. Рьяные поборники борьбы с инфляцией радостно воскликнули: «Ага, вот видите, работает инфляционный эффект домино!» Ответ на это простой: а не надо делать резких движений. Вы как хотите — на треть шандарахнули ставку и ждали другого? Все прямо как по учебнику.
Кроме того, не совсем верно рассматривать динамику цен на изолированном отрезке времени. Ведь если идти вперед, глядя только себе под ноги, периодически будешь набивать шишку на лбу. За последние 5 лет инфляция накопительно составила 31 %, а рост цен на квартиры в Екатеринбурге, по данным УПН, с учетом роста за три квартала 2020-го только на 27%. Можно сказать, что в результате приведения одного из существенных факторов рынка (ставки по ипотеке) к «нормальной» величине, цены на недвижимость достигли «нормального» уровня.
Причин инфляции, как известно из экономической теории, пять. В данном контексте работает следующая: чрезмерное расширение денежной массы за счет массового кредитования. То есть денежная масса > товарной. Количество денег (спрос) увеличилось, а товара (предложения) нет. Уж извините: стройка — штука инерционная.
Вернемся к снижению ставки по ипотеке. Конечно, ситуация, вызванная коронавирусом, была чрезвычайной и требовала чрезвычайных мер, и спасибо огромное, что это было сделано.
Но за все надо платить. Однако шарахаться в обратную сторону, раскачивая лодку, на мой взгляд, не лучший вариант. На текущий момент цены выросли ровно настолько, чтобы покупательская способность на квартиры вернулась к исходному уровню. Что, собственно, и должно было произойти. В этом нетрудно убедиться, немного поупражнявшись с ипотечным калькулятором: ежемесячный ипотечный платеж сейчас, при сниженной ставке 6,5%, но выросших ценах на квартиру, в точности равен сумме ипотечного платежа в марте, при ставке на ипотеку 9% и цене квартиры на 15% меньше. По нашим объектам произошел ровно такой рост. Сумма платежа совпадает практически до копеек.
Можно уверенно утверждать, что дальше цены расти не будут. Более того — поскольку реальные доходы за этот год снизились, то и объемы продаж снизятся, а за ними и цена. Но это не будет происходить так, что сегодня цена была, допустим, 100 тыс. руб. за квадратный метр, а завтра она будет 90. Нет, механизм другой.
Цена квартир растет от этапа «на котловане» с ростом готовности до уровня стоимости готового жилья. В разных локациях по-разному, зависит еще от сроков строительства, от общей ситуации на рынке, но можно примерно в общем принять 10% рост. Тогда, в нашем примере, если цена «на котловане» 100 тыс. руб., то готовое жилье должно стоить 110 тыс. руб. за квадрат. Но, поскольку объемы продаж упадут, резона повышать цену в ходе строительства не будет — как повышать, если продажи и без того низкие и придется деньги одалживать в банке.
Таким образом, цена в 100 тыс. руб./м2 сохранится вплоть до стадии полностью готового жилья. Вследствие этого средняя цена снизится. Но понятно, это будет и найдет свое отражение в статистике только когда дом будет построен, т.е в лучшем случае через год. Естественно, вырастут сроки реализации проектов, чтобы продать весь объем квартир в доме, потребуется больше времени. Это значит, что отодвинутся сроки начала новых проектов — чтобы что-то купить (новые земельные участки), застройщику надо сначала что-то продать (построенный объект).
Теперь давайте наложим на эту ситуацию увеличение ставки по ипотечным кредитам. Вышеописанный негативный сценарий надо умножить на два.
Что же делать? Перед тем как отвечать на этот вопрос, сделаем небольшое лирическое отступление. Точнее, «углубление».
«Льготная» ипотека — это относительно чего она льготная? Относительно действовавших на начало апреля ставок — да, конечно, льготная. Ипотека в среднем по миру стоит примерно +2 % к инфляции. С учетом того, что средний срок ипотечного кредита до погашения по факту семь лет, ориентироваться надо на прогнозный уровень инфляции на эти семь лет. И в этом свете шесть половиной процентов совсем не выглядят льготными, вполне есть еще потенциал для снижения.
Сейчас немного насмешу вас — скажу о справедливости. Вроде бы мы говорим об экономике, причем здесь справедливость? Рынок определяет уровень ставок… Ну да, но — вы же регулятор этого рынка. И переплачивать более 2% сверх уровня инфляции несправедливо. Что-то не так отрегулировали. Посмотрите мировую практику, опять же. Почему в развитых странах люди платят 2% сверх инфляции, а россияне должны платить больше?
Человек без экономического образования вряд ли формулирует это так явно. Но подсознательно ощущает, чувствует, уж в этом не сомневайтесь. После снижения ставки до 6,5% сумма ежемесячного платежа снизилась на 17%, сейчас, как уже было отмечено, за счет роста цены вернулась к исходному значению, значит, в среднем за период снижение суммы платежа составило 1/2=8,5%. А объем ипотеки на строящееся жилье вырос вдвое. Цифры этот феномен не объяснят — дело в справедливости. И переплата более 2% сверх инфляции — это еще одна, не единственная, к сожалению, «ложка дегтя» в отношении простых граждан к государству.
Что делать? Опять же экономическая теория говорит нам: чтобы цены не росли, а в перспективе и снижались, необходимо увеличить предложение. И оно будет увеличено — 2020 г. для застройщиков был хорош. И это, я не сомневаюсь, найдет свое отражение в количестве полученных разрешений на строительство в 2021 и 2022 г.г. Но важно, чтобы это растущее предложение не погасло, столкнувшись с падающим спросом.
Самое очевидное — не повышать ставку ипотеки, а в перспективе необходимо и понижать ее, хотя бы на пол процента в год. Стимульнули — выросли в объемах — стимульнули дальше. Метод, как у культуристов: покачался, поел, отдохнул. Покачался и т.д… Рост результатов гарантирован.
Но кому война, а кому и мать родна — высокие продажи 2020-го года полностью обеспечили финансирование всех строящихся в настоящее время компанией проектов. Так что если ставку все же поднимут и продажи упадут, для нас это, как пиво утром — не только плохо, но и хорошо. Тогда земля будет стоить дешевле. Так что я, конечно, и за себя радею, в долгосрочной перспективе, но в не меньшей степени — и за страну в целом. И я даже пытаться не буду измерить, сколько в этой статье собственного интереса и патриотизма, 30 на 70 или наоборот. Потому что это одно и то же.
Даже Кудрин уже заговорил, что с предпринимателями надо носиться, как с хрустальные вазой. Все мы хотим видеть нашу страну сильной и богатой. А для этого надо (всего-то) больше производить. В нашем случае — больше строить. А построим мы ровно столько, сколько у нас купят. Больше произвели — больше продали — больше налогов— сильнее государство.
Так что просьба не резать курицу, несущую яйца. Пусть даже не золотые, а бетонные.
Контакты ООО «Проспект Групп»:
Отдел продаж ЖК «Мельница»:
Екатеринбург, ул. Маршала Жукова, 10
Телефон: +7 (343) 363-00-02
Режим работы: пн-пт с 09:00 до 20:00, сб-вс с 10:00 до 16:00.
Официальный сайт: melnitsa.su
Продажи осуществляются в соответствии с Законом РФ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Ознакомиться с проектной декларацией можно на сайтах наш.дом.рф и melnitsa.su. Застройщик: ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ПРОСПЕКТ ДЕВЕЛОПМЕНТ».
Офис продаж ЖК «Квартал Федерация»:
Екатеринбург, ул. Маршала Жукова, 10
Телефон: +7 (343) 363-00-91
Режим работы: пн-пт с 09:00 до 20:00, сб-вс с 10:00 до 16:00.
Официальный сайт: prospect-federation.ru
Продажи осуществляются в соответствии с Законом РФ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Ознакомиться с проектной декларацией можно на сайтах наш.дом.рф и prospect-federation.ru. Застройщик: ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ПРОСПЕКТ ФЕДЕРАЦИЯ».
Офис продаж КП «Золотой камень»:
Екатеринбург, ул. Маршала Жукова, 10
Телефон: +7 (343) 363-01-52
Режим работы: пн-пт с 09:00 до 20:00, сб-вс с 10:00 до 16:00.
Официальный сайт: zolotoikamen.com
Застройщик – ООО «Проспект «Золотой камень»