«В текущих условиях многие решили, что выгоднее занимать деньги, а не сберегать»

Михаил Хорьков, начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, сертифицированный РГР аналитик-консультант рынка недвижимости:

— 2020 год оказался не самым простым для рынка недвижимости Екатеринбурга. Происходило много контрастных событий: интересных, пугающих, обнадеживающих. Льготная ипотека и недостаток предложения привели к росту цен, позволив участникам рынка поправить рентабельность жилых проектов, впервые за несколько лет. 

Предложение 

В начале 2020 г. предложение на рынке снижалось серьезными темпами. Если в конце 2019 г. у нас было 24-25 тыс. квартир к продаже на первичном рынке жилья, то к осени 2020 г. их число снизилось до 19 тыс.

То есть все изменения, которые происходили на рынке, протекали на фоне сокращения выбора. По итогам 2020 г. объём предложения на первичном рынке Екатеринбурга снизился на 13%, а на вторичном — почти на 40%.

В октябре-ноябре вывод новых проектов на рынок ускорился, но пока этого недостаточно для окончательной стабилизации цен.

Есть несколько моментов. С одной стороны, минус 13% на первичном рынке — это немного. Но на рынке произошли серьезные структурные изменения, качественно рынок упростился.

На протяжении всего года рос спрос в сегменте студий, и выбор там максимально расширился, в то же время значительно сократился выбор в сегменте 2-3-комнатных квартир. Для семейных покупателей ситуация с каждым днем все хуже и хуже.

Сокращение рынка вторичного жилья на 40% впечатляет в плане цифр, но в целом это обусловлено обратным перераспределением покупателей. После того, как цены на новостройки существенно выросли, покупатели начали искать выгодные варианты на вторичном рынке. 

В настоящий момент мы видим, что строительная активность растет. В пиковый 2019 г. у нас было больше 140 работающих на строительных площадках кранов, затем  было сокращение до 92, а в настоящий момент вырос до 98. Это обнадеживает и закладывает основу для того, чтобы ликвидировать дефицит жилья на рынке новостроек.

Спрос 

На этом фоне количество сделок стремительно выросло в сегменте первичного рынка: рост продаж составляет порядка 35%, за 11 месяцев было проведено более 28 тыс. сделок. Сопоставимое количество сделок было произведено и на вторичном рынке, но, в отличие от первички, тут фиксируется падение темпов продаж. С середины лета активность на вторичном рынке растет благодаря более привлекательным ценам. Покупатели начали возвращаться к более дешевым предложениям «вторички», но столкнулись с другой проблемой — выбор начал резко падать. 

В последние месяцы 2020 г. темпы роста цен на вторичном рынке превышают темпы повышения цен на рынке новостроек.

Вообще на рынке впервые сложилась такая ситуация, когда число сделок с новостройками оказалось равно числу сделок на рынке вторичного жилья. Более того, в последние месяцы число проданных квартир на первичном рынке превышало число проданных квартир на вторичном. Ранее в истории никогда такого не было.

Причиной такого переворота стал запуск льготной ипотеки весной 2020 г. со ставкой в 6,5%. Предложение снизить ставку весной этого года воспринималось большинством покупателей как очень выгодное и «справедливое». Это привело к возврату на рынок тех покупателей, которые с началом пандемии испугались совершать сделки, затем ажиотаж привел новых покупателей, как следствие, выросли цены, а сам факт роста цен начал давить на семьи, которые только собирались совершить крупную покупку.

Но к концу года это справедливое предложение было разбито о «несправедливо высокие цены».

Кстати, впервые за долгие годы на рынке жилья вновь оживились инвесторы, что делает рынок не столь сбалансированным. Так что устойчивое развитие рынка и перспективы вызывают много вопросов.

С лета 2020 г. многие семьи приняли решение выйти на рынок. Потому что в условиях низкой ставки ЦБ, низких ставок по депозитам и низких ипотечных ставок население решило, что выгоднее занимать деньги, а не сберегать. То есть в начале и середине 2020 г. низкая ставка по ипотеке смотрелась как справедливое предложение на фоне противоречивого экономического контекста. Сегодня, к слову, ситуация уже меняется.

За год, по состоянию на 1 декабря 2020 г., ипотечная задолженность в России выросла на 21%, а ипотечная задолженность по договорам долевого участия в строительстве — на 39%. Впечатляющий рост на фоне невпечатляющих экономических результатов.

Лидер по объему ипотечной задолженности — Ямало-Ненецкий автономный округ. Здесь на каждого жителя региона приходится более 200 тыс. руб. долга по ипотеке. Средний показатель по России — около 75 тыс. руб.

Цены 

С конца прошлого года новостройки в Екатеринбурге подорожали на 14%, при этом в эконом-классе цены уже выросли почти на 20% и это нивелировало преимущество льготной ипотеки. Рост цен на вторичном рынке более сдержанный — 9%.

С одной стороны, эти цифры не такие большие, как на предыдущих этапах рыночной активности, но нужно понимать, что сегодняшнее повышение цен происходит, во-первых, на фоне относительно низкой инфляции, а, во-вторых, на фоне стагнирующих доходов населения. 

Самые высокие темпы роста цен на новостройки в Екатеринбурге наблюдаются за границами развитых территорий, в районе 3-4 пояса, и это говорит о том, что покупатель выбирает не самую лучшую квартиру, а самую дешевую. Льготная ипотека во многом упрощает спрос на рынке жилья.

Перспективы 

В ближайшее время объем продаж начнет снижаться. Существенный рост цен по итогам 2020 г. может стать главным ограничивающим фактором для развития рынка в 2021 г.

Активность застройщиков сохранит широкий выбор квартир для покупателей. При этом обороты рынка снизятся, потому что цены достигли того уровня, когда люди откладывают покупку недвижимости. И даже льготная ипотека, которая будет действовать первую половину 2021 г., а, возможно, и дольше, не вернет на рынок покупателей, которые считают цены несправедливо высокими.

На фоне охлаждения рынка темп роста цен сократится до интервала 0-4% по итогам года, то есть, до уровня инфляции.

Фото: Данные УПН