Цены на рынке недвижимости растут несколько месяцев подряд. Население предпочитает забирать деньги с депозитов и вкладывать их в квартиры. Что делать с объектами в 2021 г.: покупать или продавать?
Рынок недвижимости лихорадит с весны 2020 г. После того, как была введена льготная ипотека под 6,5%, количество сделок купли-продажи жилья в новостройках Екатеринбурга выросло на 35%. И все бы ничего, но вместе со спросом растет и стоимость квадратного метра.
Аналитики рынка не раз отмечали, что ко второй половине 2020 г. эффект низкой ставки сошел на нет из-за резкого роста стоимости квартир. Так, с конца прошлого года новостройки в Екатеринбурге подорожали на 14%, при этом в эконом-классе цены уже выросли почти на 20% и это нивелировало преимущество льготной ипотеки.
Программа льготной ипотеки в нынешнем формате продлится до конца июня 2021 г., при этом ЦБ в лице Эльвиры Набиуллиной настаивает, что данную меру поддержку необходимо сворачивать, чтобы не допустить формирования кредитного пузыря. Представители строительного сектора считают, что программу нужно продолжать. Результат, скорее всего, будет где-то посередине. Президент уже дал поручение правительству изучить возможность снижения процентной ставки по льготной ипотеке, но для конкретной категории граждан: семей с двумя и более детьми.
Несмотря на то, что ажиотаж на рынке недвижимости поутих, все еще остаются инвесторы, которые не приняли решения: покупать квартиру сейчас или подождать. Эксперт по недвижимости Павел Репин в колонке на DK.RU рассказывает, что лучше в начале 2021 г.: покупать квартиру или продавать, а также — можно ли в ближайшее время заработать на росте цен на недвижимость.
Насколько переоценены квартиры в Екатеринбурге?
— На мой взгляд, в ноябре-декабре 2020 г., когда началась гиперажиотажная история с льготной ипотекой, застройщики делали ни что иное, как пытались нащупать потолок ценового предложения. Понятно, что когда на рынке сумасшедший спрос, а твой бизнес строится на продажах, грех не попробовать определить самую высокую цену, которую покупатель готов заплатить.
Очень показательным стал, например, ЖК «Теплые кварталы», который на предварительном анонсе выставлял трехкомнатные квартиры по цене 5,8 млн руб., затем цена была 6,2 млн руб., потом 6,8 млн руб., а когда застройщик увидел, как много предварительных броней на такой тип квартир, то отложил старт продаж на 2021 г. В итоге вышел с ценником 7 млн руб. за объект.
Сейчас Пионерский район задирает цены под 100 тыс. за кв. м, компактные квартиры на ВИЗе ближе к Малому Конному полуострову реализуются за 120 тыс. за кв. м. А ведь там потенциально очень конкурентная среда на 2021-2022 гг.
Очевидно, что многие застройщики стремятся к сверхмаржинальности на этапе продаж еще до ввода объектов в эксплуатацию.
Другое дело, что когда дома сдадутся, квартиры превратятся во вторичный рынок, у которого уже не будет маркетинговой упаковки от застройщика. Есть риск, что люди не смогут продать объекты по той же цене, что и купили.
По ситуации на начало февраля 2021 г. есть ощущение, что застройщики нащупали потолок цен, а дальше история, в моем понимании, будет развиваться следующим образом.
Понятно, если ты продаешь квартиры по 110 тыс. кв. м в декабре 2020 г., то ты не можешь в середине февраля снизить ценник до 100 тыс. за кв. м, потому что есть риск, что дольщики придут расторгать договоры. Поэтому, мне кажется, начинается история с акционными предложениями и различными вариантами покупки. Плюс сейчас начинается череда праздников: 23 февраля, 8 марта, 9 мая, так что будет возможность купить не самые ликвидные планировки с ощутимым дисконтом.
Безусловно, есть и те проекты, которые будут набирать в цене, но у них потенциал роста заложен в развитие локации. К таким ЖК относится, например, ЖК Suomen Ranta. Но это исключение, в остальном застройщики пойдут на акции и снижение стоимости недвижимости.
Время покупать или продавать?
На своем опыте скажу, что в последние три месяца, когда цены застройщиков улетели в космос, я только и делал, что продавал. Продавал право уступки, вторичку в свежих и не очень свежих домах. То есть владельцы квартир принимали решение — продавать.
Но необходимо рассмотреть несколько вариантов сделок.
1. Продажа недвижимости для выхода в кэш.
Я бы не стал продавать недвижимость и выходить в кэш, потому что ситуация в стране непонятная, неконтролируемая. ЦБ в лице Эльвиры Набиуллиной постоянно вступает в спор с курирующим строительную отрасль вице-премьером Маратом Хуснуллиным.
Нет ощущения, что несколько миллионов рублей стоит хранить под подушкой, а в банк при нынешних ставках никто не пойдет. Пусть лучше деньги будут проинвестированы в недвижимость.
С другой стороны, надо понимать, для чего нужны деньги с продажи. Я, например, планирую уступить свое право на строящуюся квартиру на пике цен, потому что есть необходимость покупки нового автомобиля. Но в чистый кэш не стал бы выходить, хотя у каждого ситуация индивидуальна.
2. Покупка с целью заработать на росте цен.
Чтобы в нынешней ситуации заработать на росте цены, нужно быть суперточным инвестором. У меня есть коллега, которая умудрилась перепродать квартиру в «Светлом» и заработать 500 тыс. руб., сейчас она рассматривает для инвестиции квартиру в ЖК «Мельница» с ценником 100 тыс. руб. за кв. м, но это точечные варианты.
Для тех, кто решил поиграть в микроинвестора, нужно понимать, что сейчас на рынке пиковые цены за последние пять лет. Вкладываться во что-то на пиках довольно глупо. Более того, те, кто заходил в рынок в ноябре-декабре и планировал, что за полгода цена на их объекты сильно вырастет, скорее всего, будут разочарованы.
Полагаю, что люди, которые в конце прошлого года вкладывали деньги в недвижимость с целью инвестиции, могут потерять часть зарплаты на фоне кризиса или же в принципе потерять рабочие места. Плюс придет осознание, что те объекты, в которые вкладывались, не очень-то и растут в цене, а по акциям даже распродаются с дисконтом. А ипотека, пусть и льготная, все равно требует ежемесячного обслуживания.
Сочетание этих факторов приведет к тому, что весной 2021 г. несостоявшиеся инвесторы будут выбрасывать на рынок право уступки, тем самым создавая конкуренцию застройщикам. Так что интересные по цене варианты могут появиться на рынке как раз в апреле-мае.
Если льготную ипотеку сохранят до конца июня, как согласовано на сегодняшний день, то в последний месяц нас опять ждет ажиотаж, потому что все застройщики начнут кричать из каждого «утюга», что господдержка заканчивается и нужно срочно покупать. Хотя, учитывая, что совсем недавно вопросом продления господдержи озадачился сам президент, в самое ближайшее время этот фактор, вероятнее всего, перестанет довлеть над покупателем.
В противном случае, успев купить в апреле квартиру подешевле, можно будет попробовать продать ее в июне подороже. Но, опять же, нужно быть экспертом рынка, чтобы провернуть такую схему.
3. Продажа квартиры для покупки новой. Например, для расширения жилплощади.
Реализация этого сценария мало зависит от ситуации на рынке. Сейчас рынок растет весь, не сказать, что вторичка сильно отстает от новостроек. Если вы продаете двушку в хрущевке, то сейчас она уйдет дороже, чем через пару месяцев. Но и покупать новую квартиру вы тоже будете недешево.
Так что расширение жилплощади — это не вопрос ситуации с ценами на рынке, это вопрос острой необходимости. Если острая необходимость назрела, лучше этот вопрос закрыть.
4. Покупка первой квартиры.
Учитывая, что первая квартира — это студия или однушка, надо понимать, что этот тип квартир показывает сейчас огромный ценник в пересчете на метр.
Если есть возможность повременить, я бы подождал, когда неудавшиеся инвесторы начнут выставлять на рынок свои варианты. Уже сейчас во внутренних чатах риелторов появляются интересные предложения уступки.
Конкретно в феврале я бы не заходил на рынок, думаю, что в апреле и мае будут более интересные лоты от тех продавцов, которые по тем или иным причинам захотят расстаться с недвижимостью. Будут дисконты, будут скидки, а в остальном все будет зависеть от ваших навыков переговоров.
Людям нравятся такие слова, как господдержка и льготная ипотека, хотя на самом деле это поддержка вовсе не покупателей, а строительного сектора, который является драйвером для всех остальных отраслей промышленности. Мало кто при этом хочет вникать в цифры и считать выгоду от пониженной ставки на фоне уступок от физлиц в конкретной ситуации.
Если покупать, выбирать новостройку или вторичку?
Слишком общий вопрос, ответ на который зависит от многих факторов: нужна ли вам конкретная прописка, наличие школ и садиков, магазинов, парков и прочее.
Если покупать жилье, нужно составлять анализ, выбирать критерии: транспортная доступность, контингент, наличие парковки и так далее. Затем по каждому критерию проставлять балл от 1 до 10.
Надо признать, что новостройка — это зачастую не рациональная, а эмоциональная покупка, под впечатлением от заманчивых терминов типа коворкинг, зона патио и так далее.
На рынке есть проекты, которые находятся на отшибе, далеко от всех транспортных развязок, зато застройщики красиво говорят про парковые зоны, которых нет, и неизвестно, будут ли, а люди все равно раскупают эти квартиры по цене 90 тыс. за кв. м.
Психология покупателя конца 2020 г. для меня загадка. Надо понимать, что цены на рынке разгоняют не застройщики, а толпы народа в отделах продаж, которые создают ажиотажный спрос.
Стоит ли сейчас покупать квартиру, чтобы сдавать ее в аренду?
Я не слишком слежу за рынком аренды, но размышления у меня следующие. Народ снял деньги с банковских вкладов и вложил в недвижимость. Далеко не все будут перепродавать квартиры, так что уже в этом году желающих сдать квартиры в аренду будет очень много.
Более того, у нас начинают появляться доходные дома, которые, например, строит «Брусника» на Шаумяна. Там все квартиры рассчитаны под долгосрочную аренду, они упакованы, есть сервис, и это будет конкурент арендным квартирам.
Мне кажется, что покупка квартиры с последующей сдачей в аренду — это не чисто инвестиционная история с конкретным сроком окупаемости, а вариант сохранения накоплений. Особенно если есть ребенок, которому в скором времени понадобится свое жилье — тогда надо покупать. Пока ребенок растет, можно сдавать в аренду и отбивать ипотечный платеж, а потом видно будет.
Был короткий период, когда можно было выгодно приобрести квартиру: государство только ввело льготную ипотеку, а застройщики еще не успели поднять цены, потому что еще не представляли, сколько людей захочет снять накопления и вложить деньги в недвижимость. Так получилось у меня: я приобрел объект за 4 млн руб., а уже через четыре месяца она подросла до 4,7 млн руб., сейчас объект оценивается еще дороже.
Если вы купили квартиру в этот момент — это очень удачная сделка не только для перепродажи, но и для того, чтобы «отложить» квартиру на будущее детям.
А может подождать?
Действительно, есть мнение, не только у меня, но и у серьезных аналитиков рынка, что в апреле-мае могут появиться интересные предложения, потому что наши доморощенные инвесторы захотят выйти из проектов.
Если у вас все еще остались по каким-то неведомым причинам наличные деньги, вам не нужна ипотека, и вы подумываете вложиться в недвижимость, рекомендую немного подождать.
Но, опять же, многое зависит от продления ипотеки с господдежкой после июня 2021, ведь если в Екатеринбурге его не случится, то в мае-июне цены опять поползут вверх. Впрочем, зная скорость реакции законодателей на «мимолетные» слова Влалимира Владимировича, по-моему, развязка в этом вопросе очень близка.
>>> Читайте также на DK.RU: «В России излишне любят недвижимость как инвестицию». Подорожают ли жилье и ипотека в 2021