Бояться было нечего? Прочен ли союз банков и застройщиков в новой эскроу-реальности

В коллаборацию представители банковского сектора и девелоперы заходили с осторожностью. Опасения вызывали скорость проведения будущих сделок и возможный рост стоимости квадратных метров. Тем не менее, в тесной связке банки и застройщики играют уже полтора года. Пришло время оценить уровень комфорта этой игры.

Что было самым сложным для банков и девелоперов при переходе на эскроу-счета, ждать ли дальнейшего подорожания жилья и кто поможет застройщикам в переговорах с банками — об этом DK.RU поговорил с участниками тематического круглого стола, организованного на площадке БЦ «Саммит».

В мероприятии приняли участие:

Игорь Николаев, директор корпоративных продаж регионального центра Дом.рф;

Марина Сухановская, вице-президент корпорации «Маяк»;

Олег Мошкарев, вице-президент корпорации «Маяк»;

Валерия Козлова, председатель совета Уральской палаты недвижимости;

Руслан Музафаров, коммерческий директор FORTIS Development

Александр Золоев, адвокат Адвокатской конторы № 22 «Магнат» СОКА;

Алена Воюш, руководитель кредитно-кассового офиса «Росбанк Дом» в Екатеринбурге;

Ирина Вагина, директор филиала «Абсолют Страхование» в Екатеринбурге;

Николай Акишин, руководитель проектов реализации финансовых продуктов ПИК-Франшиза.

«С рынка ушли случайные люди»

Системный застройщик, который следит за порядком ведения документации, не испытывает никаких проблем при взаимодействии с банками по проектному финансированию, уверена Марина Сухановская.

— До перехода на проектное финансирование на рынке недвижимости было довольно много случайных людей. «Застройщиками» становились те, кто владел хоть какой-то землей. При этом стройка — капиталоемкий бизнес, в него заходит сразу много денег, и не самые добросовестные предприниматели с этими деньгами куда-то исчезали. Соответственно, стали появляться обманутые дольщики. Переход на эскроу-счета дал возможность вывести из игры тех, кто случайно попал в сферу жилищного строительства, — отметила вице-президент корпорации «Маяк».

Но если к «зачистке» рынка от лжестроителей другие его игроки относились благосклонно, то к возможному снижению скорости строительства по проектному финансированию — нет. Однако на первых же порах стало очевидно: темпы работы у добросовестных застройщиков из-за перехода на эскроу-счета не страдают.

Маяк — одна из первых строительных компаний региона, профинансированных Сбербанком по эскроу-счетам. Это простая, понятная и удобная схема: начинаешь работать, предоставляешь объем выполненных работ, получаешь деньги. Застройщик не зависит ни от сезонности, ни от ситуации на рынке, ни от других факторов. Есть четкий график работы и определенные договором сроки финансирования. Для системного застройщика это удобно комфортно, хорошо, — добавила Марина Сухановская.

Цифровые банковские сервисы действительно позволяют проводить сделки оперативно, без лишних очных встреч, отмечает Руслан Музафаров. Застройщики, ведущие работу по всем правилам, даже имеют возможность выбора банка по тому или иному проекту. Например, финансировать строительство ЖК «Суриков», который возводит группа компаний «СКОН» совместно с FORTIS Development, были готовы сразу два крупных банка, в том числе Сбербанк.

— Быстрое взаимодействие с банками, возможное благодаря развитию цифровых сервисов — это одна сторона медали. В совместной работе застройщиков и финансовых организаций по проектному финансированию есть и недочеты. Например, банкам всё-таки ещё надо наращивать продвинутые компетенции, чтобы детально разбираться в тонкостях стройки. Из-за непонимания некоторых моментов им проще поднять ставку кредитования, либо уменьшить размер кредита. Случается, что изначально привлекательные для застройщика условия банка превращаются в не самые интересные. Плюсом ко всему, аналитики банков оценивают рынок недвижимости достаточно консервативно в части ёмкости рынка и цен. Последствие все то же — либо повышенная ставка кредитования, либо уменьшение размера кредита. По нашей практике могу сказать: чем крупнее банк, чем больше охват, тем лучше его экспертиза. Крупные организации разрабатывают умные алгоритмы и модели для работы с застройщиками и чаще соглашаются с нашими профессиональными доводами», — отметил Руслан Музафаров.

Еще одно опасение, связанное с переходом на эскроу, касалось удорожания стройки. Однако главная задача нововведения — сделать застройщика независимым от неуправляемого поступления денег дольщиков. Такую ремарку сделал Игорь Николаев.

— Проблемы у застройщиков возникали, когда отдел маркетинга или просто потребительские свойства объекта не позволяли выдерживать график поступления денег потребителей. Строительство объекта шло не в намеченные сроки. Финансирование от банка совсем другое — застройщик получает деньги без задержек, по графику. Предоставленные девелопером документы превращаются в средства на его расчетном счете в течение полудня. Системные застройщики перестроились на новую схему работы быстро. Негатива от них нет, а рынок становится более прозрачным, — сказал спикер.

«Росбанк Дом» не исключает своего участия в проектном финансировании в среднесрочной перспективе, отметила Алена Воюш.

— Со своей стороны мы упрощаем процедуры аккредитации объектов, строящихся с использованием данного механизма. Хотелось бы отметить, что застройщики возводят новые объекты не просто быстро, а даже раньше планируемого срока. Это позволяет банкам разрабатывать новые  привлекательные ипотечные предложения для клиентов. В общем, сотрудничество банков и застройщиков может быть выгодным для всех, — резюмировала она.

Компания ПИК-Франшиза, предлагающая небольшим застройщикам использовать услуги по привлечению финансирования, а также сервисы и технологии ПИК для строительства проектов, ведет деятельность и с девелоперами, и с представителями банковского сектора. Николай Акишин в своем выступлении отметил, что банки сейчас находятся в состоянии жесткой конкуренции за высокомаржинальные девелоперские проекты. Чтобы получить «лакомого клиента», они быстро поменяли схемы анализа девелоперских проектов, стали проводить экспресс-скоринг и выдавать предварительные условия финансирования чуть ли не на следующий день после подачи документов от застройщика.

— У банков,  к сожалению, отсутствуют единые стандарты по типовому перечню необходимых документов и информации, на основании которых банки принимают решение по предоставлению финансирования для застройщиков. Хотелось бы, чтобы эти стандарты были унифицированы. Идеальная ситуация, когда один проект, упакованный по определенным стандартам, мог бы оперативно рассматриваться в разных банках, и его не надо было бы «переупаковывать» под каждую конкретную кредитную организацию, — сказал Николай Акишин.

Рука помощи

DK.RU пригласил на круглый стол не только представителей банковского сектора и девелоперов, но и игроков других рынков — юридического и страхового. Казалось бы — где связь между всеми перечисленными сферами бизнеса? Первым ответил на этот вопрос Александр Золоев. По его словам, правильная организация производственных, управленческих и финансовых процессов, даже без применения различных оптимизационных схем, может сэкономить застройщикам порядка 5-7% бюджета. Комплексная оптимизация и настройка бизнеса — одна из топовых услуг адвокатской конторы № 22 «Магнат». Компания давно сотрудничает с девелоперами Урала и других регионов, помогает им безболезненно перейти на работу по проектному финансированию и организовать инвестиционную деятельность.

— Наши специалисты помогают соблюдать баланс интересов застройщика и инвестора, застройщика и банка. Компетенции адвокатов «Магната» позволяют создавать инвестиционные компании под конкретные девелоперские проекты, разрабатывать алгоритмы перераспределения налоговой нагрузки застройщика и выстраивать переговорную позицию девелопера для получения им кредитов со сниженной процентной ставкой. Мы часто сталкиваемся с нестандартными запросами от застройщиков и, в отличии от их внутренних юридических служб, создаем новые правовые конструкции, которые, в последствии, формируют судебную практику в пользу застройщиков», — сказал Александр Золоев.

Спикер акцентировал внимание на том, что адвокат может оказывать юридическую помощь в любых правоотношениях. При этом он обладает более высоким уровнем конфиденциальности – адвоката нельзя допрашивать об обстоятельствах, ставших известными в ходе оказания юридической помощи. Кроме того, материалы адвокатских производств неприкосновенны. Если они изымаются в ходе оперативно-розыскной деятельности, то не могут быть использованы в качестве допустимых доказательств. 

Компания «Абсолют Страхование» также хорошо знакома с тем, как устроены отношения банков и застройщиков. Причем как в регионах, так и в столице. «Абсолют Страхование» обладает развитой филиальной сетью и имеет представительства в 23 регионах страны. Клиентами компании являются предприятия и организации различных форм собственности, индивидуальные предприниматели и физические лица. Это один из первых игроков рынка страховых услуг РФ, который начал страховать объекты индустрии гостеприимства и элитного жилья.

— 2020 год стал годом цифровизации. Наша компания регулярно внедряет новые цифровые продукты для партнеров. В том числе для застройщиков.  Так, к примеру, недавно мы запустили новую удобную ипотечную B2B-платформу, учитывающую потребности всех участников ипотечного рынка: заемщиков,  застройщиков, агентств недвижимости, риелторов, универсальных агентов, банков. С ее помощью можно максимально оперативно оформить ипотечный полис для заемщиков ипотечных кредитов. Процедура занимает не более 20-ти минут. Кроме того, платформа предлагает застройщикам дополнительные возможности заработка на страховке. По опыту московских застройщиков, которые уже успели оценить удобство разработки «Абсолют Страхование», могу сказать: суммы заработка могут быть весьма внушительными, и растут они каждый год в геометрической прогрессии. Используя данную платформу партнер «Абсолют Страхование» имеет возможность как оперативно проконсультировать клиента по стоимости ипотечного страхования при выборе того или иного кредитора, так и заключить договор ипотечного страхования для заемщика любого банка на индивидуальных условиях. Индивидуальный подход к каждому заемщику и заявленному риску стал возможен благодаря настраиваемой  под каждого партнера системе скоринга заявленных рисков, которая позволяет оформить полис по прошедшим онлайн-скоринг рискам без дополнительных согласований, а онлайн-связь с  андеррайтером Страховщика предоставляет возможность получения согласования по сложным рискам в кратчайшие сроки. Гибкие интеграционные возможности платформы позволяют выстраивать работу с партнерами как путём предоставления им доступа через личный кабинет на базе платформы, так и путем интеграции с имеющимся ПО партнера. За счет цифровизации сервисов «Абсолют Страхование» снижает издержки и предлагает клиентам более конкурентные продукты, — рассказала Ирина Вагина.

Участники круглого стола справедливо отметили: помогать в первую очередь необходимо не самым крупным игрокам строительного рынка. Небольшие компании часто сталкиваются с проблемой недостатка собственного капитала, но имеют большое желание наполнять рынок качественными квадратными метрами.

На помощь таким застройщикам приходит ПИК-Франшизы. Если раньше у них была возможность на короткий срок занять средства, «протянуть» на этих деньгах до разрешения строительства, а после старта продаж оперативно закрыть займы, то сейчас такая схема не работает. Банку необходимо убедиться в достаточном обеспечении будущей стройки. Мы помогаем таким компаниям в короткие сроки получить долгожданное финансирование, обучаем, как  взаимодействовать с банками, составлять проектную документацию, даем готовые схемы и технологии, позволяющие в будущем самостоятельно реализовывать проекты. Кроме того, в прошлом году мы запустили скоринг портал. Там застройщик заполняет основные метрики, чтобы понять, насколько его проект проходит по средним банковским критериям. Можно определить, какую часть средств необходимо довнести, чтобы стройка стартовала, — рассказал Николай Акишин.

Total online

Пандемия повлияла на все без исключения рынки и подтолкнула бизнесы к дальнейшей цифровизации услуг. Стало очевидно: в плюсе останутся лишь те, кто сможет дотянуться до клиента в онлайне.

FORTIS  DEVELOPMENT заранее подготовилась к переходу в онлайн. Еще до пандемии мы ввели электронную регистрацию сделки. Теперь, благодаря сквозным банковским сервисам, их можно проводить удаленно. Радует, что клиенты тоже оценили все удобство заочной работы и больше не боятся заключать договоры дистанционно, — рассказал Руслан Музафаров.

Абсолют Страхование давно вкладывает деньги в цифровизацию. В прошлом году компания вошла в тройку лучших по России по объемам инвестиций в цифровые технологии.

Еще несколько лет назад на нашем сайте можно было оформить онлайн множество услуг, в том числе ипотеку.  Клиент мог даже не обращаться к менеджеру и оплатить полис на сайте. В самом начале пандемии мы быстро согласовали с крупными банками (Сбербанк, Газпромбанк, ВТБ, Ак Барс) возможность оформления полисов оферты, подпись в котором ставится посредством смс-сообщения, — отметила Ирина Вагина.

Удаленное взаимодействие позволяет решать запросы клиента, в какой точке мира он бы ни находился. Так, к примеру, в начале года «Росбанк Дом» провел ипотечную онлайн-сделку с клиентом, который находился на корабле, пришвартованном в порту Порт-Кланг в Малайзии.

Раньше для оформления ипотеки необходимо было как минимум несколько раз появиться в офисе банка. В 2021 году все стало проще и быстрее. Время рассмотрения заявки снизилось в разы. Для обработки данных клиента наш банк использует искусственный интеллект, который за две секунды распознает порядка 70 реквизитов. Такая схема работы не только экономит время всех участников процесса, но и исключает операционные ошибки, — поделилась Алена Воюш.

Корпорация «Маяк» также давно адаптировалась к цифровой реальности.

Онлайн-просмотр наших объектов мы ввели еще до пандемии. Покупатель может погулять и по дому, и по внешней площадке, и по выбранной квартире. Со многими партнерами мы также ушли в онлайн-режим и регулярно совещаемся по «Зуму», — рассказала Марина Сухановская.

Личный кабинет застройщика мы сделали в 2018 году. Компании могут в режиме онлайн просчитать сразу несколько проектов всего за 10 минут и получить предварительные условия по сделке. В 2020-м мы добавили на сайт возможность удаленного открытия счета для застройщиков, — добавил Игорь Николаев.

Николай Акишин в свою очередь заметил, что ПИК стал одним из первых игроков рынка, кто провел ипотечную сделку в онлайне.

Компания разработала банковский портал, где можно обмениваться документами с банками, не выходя из дома. Здесь же банки могут отслеживать ход реализации проекта. В будущем мы планируем разработку новых сервисов для небольших застройщиков, — сказал он.

«Квартиры покупали бы и без льготной ипотеки»

Отдельный блок беседы был посвящен текущей ситуации на рынке недвижимости. Свежей статистикой поделилась Валерия Козлова.

— С начала 2020-го года предложение на первичном рынке недвижимости Екатеринбурга снизилось с 24 000 квартир до 15 000. Максимальное «вымывание» объектов зафиксировано в комфорт-классе. 40% доступных вариантов уже распроданы. Появился дефицит предложения, а количество сделок увеличилось на 30%. Менее подвижным был вторичный рынок: на нем не так сильно произошло сокращение предложения, а количество сделок увеличилось несущественно. Важно отметить еще несколько трендов. Во-первых, средняя площадь квартир в новостройках снизилась: с 57 м2 до 51м2.  Во-вторых, индекс кранов сократился на 44% в сравнении с 2019 годом, — сказала она.

Ажиотажному спросу на объекты недвижимости способствовала программа льготной ипотеки. За последние 11 месяцев доля сделок, совершаемая по программе госсубсидирования, выросла на 60,3%.

Средневзвешенные ставки по ипотеке снижаются, но не стоит забывать про инфляцию, которая «съедает» разницу в ставках. Люди пребывают в уверенности, что покупают выгодно. На самом деле они приобретают квартиры за те же деньги. Если бы льготной ипотеки не было, ничего бы не изменилось. Покупатели точно так же раскупали бы квартиры. Но парадокс ситуации в том, что рынок может и не заметить появления льготной ипотеки, но ее отмена может радикальным образом изменить ситуацию и вернуть рынок в состояние стагнации, — резюмировала спикер.

К обсуждению вопроса о будущем льготной ипотеки подключилась Марина Сухановская:

После старта госпрограммы, среди покупателей появилось много людей, которые смогли обслуживать ипотечный кредит. Если ставки будут снижаться и дальше, этот круг лиц будет только расти. А будет мало предложений, стоимость объектов кратно вырастет.

Чтобы избежать повышения стоимости жилья, необходимо выстраивать грамотный и конструктивный диалог с властью, считает вице-президент «Маяка».

В регионе совсем не проводятся земельные аукционы. Из-за этого застройщикам нечего предлагать покупателям. Как только аукционы начнут разыгрывать, повышение спроса со стороны покупателей нивелируется повышением предложения, — отметила Сухановская.

С ней согласились и другие участники мероприятия, отметив, что будущее взаимодействие застройщиков и городских властей — актуальная тема для обсуждения на следующем круглом столе.