Законодательство России позволяет купить земельный участок по цене ниже рыночной. Для этого нужно мониторить несколько сайтов, разбираться в местности и иметь необходимую сумму «здесь и сейчас».
Как сэкономить на земле для строительства дома? Это вообще возможно? Три способа заплатить за участок меньше перечисляет «РБК Недвижимость». Да, купить землю для индивидуального жилищного строительства можно дешевле рыночной стоимости.
Землю для строительства дома можно купить не только у девелоперов или на вторичном рынке. Муниципалитеты активно вовлекают в оборот неиспользуемые участки, для них это и развитие городов и поселений, и способ пополнить бюджет. Земли местные власти продают через аукционы. На торги выставляют и участки на продажу в собственность, и в аренду с целью строительства дома (участок можно будет выкупить у города ниже его кадастровой стоимости после завершения строительства). Еще один способ — получить неразграниченные земельные участки без торгов.
Покупка земли в собственность на торгах
Земельный участок выкупается на аукционе, торги проводят региональные власти или муниципалитеты. Вся информация размещена на сайте torgi.gov.ru, информация об аукционах в конкретном населенном пункте размещена на сайтах администрации.
Для того, чтобы принять участие в аукционе, нужно подать заявку и внести задаток. Победителем станет тот, кто назначил самую высокую цену. Если в торгах принял участие только один человек, он получает землю по стартовой цене, она обычно ниже рыночной и часто равняется кадастровой.
Эти аукционы по сути ничем не отличаются от уже привычных и популярных продаж квартир с торгов. Но если реальную стоимость квартиры понять не сложно, то земельный участок имеет свои уникальные особенности, он может иметь невыгодную локацию в отдалении от инфраструктуры, какие-то обременения, рельеф, говорит генеральный директор компании «Русская сотка» Илья Терентьев. Нередко цена может быть заявлена ниже рынка, но в ходе торгов поднимается и выше него, отмечает генеральный директор компании «Гео Девелопмент» Максим Лещев.
В отличие от покупки квартир на аукционах торги по земельным участкам менее популярны среди конечных покупателей и число участников обычно меньше, поэтому есть возможность стать единственным участником аукциона и получить лот по стартовой цене, говорит Илья Терентьев.
Торги по аренде земельных участков
Нередко местные власти предлагают заплатить за право аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства. На торги выставляется земля уже с техническими условиями подключения к инженерной инфраструктуре и утвержденным градостроительным планом земельного участка, в котором обозначены предельные параметры его застройки. Одно из условий торгов — на участке должен быть возведен индивидуальный жилой дом, обычно на постройку дается три — пять лет. Главное преимущество аукциона по покупке права аренды участка с последующим строительством — это возможность его выкупить по цене ниже кадастровой.
Эти аукционы становятся все более популярными у конечных покупателей, местным властям же это гарантирует, что на земле не появится долгострой.
В Москве стоимость выкупа после завершения строительства составляет 40% кадастровой стоимости. Ну есть примеры и более выгодных сделок — в Мытищах стоимость выкупа участка с построенным объектом недвижимости составляет всего 3% кадастровой стоимости.
В каждом муниципальном образовании есть соответствующие документы, и стоимость выкупа будет разниться, но она всегда будет значительно ниже кадастровой стоимости. Изучив соответствующие документы, можно заранее рассчитать стоимость выкупа участка. Данные о кадастровой стоимости размещены на официальном портале Росреестра.
Торги с правом аренды, безусловно, более выгодный вариант для тех, кто хочет приобрести земельный участок и построить на нем дом, считает Илья Терентьев. По словам Максима Лещева, это дает возможность сэкономить на покупке, а также отсрочить выплаты за земельный участок. Но нужно рассчитывать, чтобы стоимость аренды за время строительства и последующий выкуп в сумме не оказались выше рыночной стоимости участка, предупреждает эксперт.
Неразграниченные земельные участки
Это возможность получить землю в собственность или аренду без торгов.
Вся земля в России определяется по форме собственности как разграниченная и неразграниченная. Неразграниченная — это та земля, на которую нет правоустанавливающих документов. Такой схемой часто пользуются профессиональные инвесторы, и полной гарантии приобретения конкретного участка она не дает, поясняет Максим Лещев.
Неразграниченной землей распоряжаются местные муниципалитеты, именно они могут предоставить претендентам (физическим, юридическим лицам, а также индивидуальным предпринимателям) такую госуслугу. Подобные безхозные участки можно получить в собственность в том числе для строительства ИЖС.
Распоряжение земельными участками неразграниченной собственности определено ст. 39.3 и 39.6 Земельного кодекса. В законе прописано, что допускается продажа:
- земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, — собственникам таких зданий (то есть, если на участке неразграниченной госсобственности стоит дом, права на который зарегистрированы, собственник дома может претендовать на получение земли в собственность);
- земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного или фермерского хозяйства;
- земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
- В ст. 39.6 Земельного кодекса определены случаи, когда неразграниченные земли передаются без торгов в аренду. В частности, без торгов предоставляются:
- земельный участок, образованный из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, — членам данной некоммерческой организации;
- земельный участок, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства — собственникам объектов незавершенного строительства;
- земельные участки — гражданам, имеющим право на их первоочередное или внеочередное приобретение в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации;
- земельный участок взамен земельного участка, предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды и изымаемого для государственных или муниципальных нужд;
- земельный участок — лицу, которое в соответствии с Земельным кодексом имеет право на приобретение в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе бесплатно, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;
- земельный участок — гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;
- земельный участок, расположенный за границами населенного пункта, — гражданину для ведения личного подсобного хозяйства;
- земельный участок, необходимый для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, — лицу, с которым заключено такое соглашение (например, под инвестпроекты).