«Люди не хотят жить в человейниках». Как будет развиваться рынок загородной недвижимости

DK.RU провел круглый стол, посвященный рынку загородной недвижимости. С его игроками мы обсудили, что выгоднее: строить дом самому или покупать готовый, у каких поселков есть шанс на достойное будущее, и почему банковские продукты на загородную недвижимость не работают в принципе.

Дискуссия получилась оживленной. Участники круглого стола не только делились своими достижениями за год, но и с удовольствием рассказывали о конкурентах, которые, по их мнению, вывели на рынок прорывной продукт.

В круглом столе принимали участие:

Александр Харисов, директор архитектурно-строительной компании «Юнит»;

Вадим Шамшурин, исполнительный директор ассоциации «Палникс групп»;

Эдуард Богданов, директор риэлторской компании «Богданов и партнёры»;

Константин Буткевич, генеральный директор ТК «Колхозный двор» и «Земля 96»;

Юлия Абросимова, исполнительный директор ООО «Управляющая Компания «Посёлок».

Дома компактнее, стройка дороже, но спрос больше

Границы закрыты, Европа в локдаунах, а отдыхать хочется все равно. Загородную недвижимость в прошлом и этом году покупатели начали рассматривать как альтернативное место для проведения отпуска. Этим и объясняется всплеск продаж участков и домов в поселках разного типа, отмечает Юлия Абросимова.

 — Люди готовы покупать загородные участки, потому что это вложение в собственное здоровье и красоту. Поселки стали хорошей альтернативой отдыху на море, местом, где можно спрятаться от пандемии. Что касается продаж: удивительно, но спрос не падал в течение всей зимы. Каждые выходные мы показывали покупателям участки в своем поселке «Родной». На текущий момент у нас осталось около трех электрифицированных участков. Остальное раскупили.

Обычно всплеск интереса к объектам загородной недвижимости наблюдается ближе к весне. Этот год стал исключением, поддержал Юлию Константин Буткевич:

 — Спрос на земельные участки не падал в течение всего года. Люди начали «сметать» предложения в мае 2020 г. и до сих пор продолжают. В январе-феврале мы выросли в продажах земельных участков в два раза. Спрос есть, и он не будет отложенным. Пандемия здорово помогла развиться нашему рынку.

Тем, кто все еще взвешивает все «за» и «против» собственного дома за городом стоит поторопиться. Стоимость строительства растет как на дрожжах — это раз. Два — порядка 70% предложений уже продано. Причем, в разных сегментах. Об этом предупредил Александр Харисов.

— За город поехали даже те, кто ранее об этом и не задумывался. Активный спрос был на готовые дома, и рынок строительных материалов это прочувствовал. На часть материалов стоит очередь, и есть дефицит. Например, купить сейчас пиломатериал — сложная задача. Во-первых, хорошего просто не осталось. Во-вторых, цена на него выросла в разы. «Деревяшки» вообще подорожали на 20-30% по отношению к прошлому году, а цена на окна выросла на 70%. Это удорожание скажется на конечном потребителе, поэтому строиться надо успевать сейчас.

В беседу включился Вадим Шамшурин. Исполнительный директор «Палникс Групп» отметил, что подорожание домов действительно произошло, но в пределах 10% — просто подрядчики немного скинули цену за свои работы. 

 — Вообще уровень цен на квартиры сравнялся со стоимостью загородного жилья. Например, самый дешевый дом в «Палниксе» стоит 19 млн руб. Та же цена — у квартир в элитных ЖК в центре города. Только вот жить за территорией города — это безопасно и интересно. И люди это поняли. В нашем поселке участков почти не осталось, и мы не знаем, что будем продавать в этом году. На следующий планы есть, на этот — нет.

Дома стали не только дороже, но и компактнее. Если раньше никто не понимал, зачем строить дом меньше 300 м2, то теперь подход к загородным владениям изменился. Тренд на уменьшение площади домов взял старт в 2017 г., отметил Эдуард Богданов:

 — В 2015 г. сегмент домов площадью под 200 м2 составлял 58,6%. В 2017-м в сегменте 200-250 м2 было 17,6% спроса, а в лидеры выбился сегмент до 150 м2. Сейчас такие дома — это 60% спроса. Люди стали очень ответственно подходить к стройке. Их стало интересовать все: золотые сечения, транзитные зоны, стороны света. Покупатель знает, для чего ему каждый метр дома. Лишнюю площадь надо отапливать, электрифицировать, прибирать, а это лишние затраты. Зарабатывать при этом люди больше не стали.

Гонка за качеством

Второй вопрос, который обсудили участники круглого стола, касался изменений в запросах граждан к загородному жилью. Пандемия сказалась не только на интересе людей к жизни за пределами города, но и на их материальном состоянии. Денег у покупателей объективно стало меньше, но даже несмотря на это они выбирают качественные материалы для стройки и участки в удобной локации. Просто площади построек и участков стали меньше.

Кардинально спрос не изменился. Радует, что люди начинают реально разбираться в стройке, очень тщательно подходят к выбору материалов строительства, знают толк в современных технологиях. Все меньше людей гонятся за низкой ценой, и это радует. Но чтобы уложиться в свой бюджет, покупатели и дальше будут падать в масштабах строительства: со 150 м2 до 100 м2 и так далее. Лучше поменьше, но получше, — отмечает Александр Харисов.

Тренд на уменьшение площади участков и домов зародился еще два года назад. Уже тогда люди начали интересоваться участками в 4-5 соток.

Мы работаем в эконом-сегменте и все чаще сталкиваемся с запросами на землю в четыре, пять, шесть соток. Началось это два года назад, когда у людей резко сократилась покупательская способность. Еще один запрос, который можно выделить — это приобретение дачного участка в качестве второго жилья. Мы застраиваем участки вдоль Полевского тракта, и к нам приходят те, кто купил квартиру в Академическом или Солнечном. Т.е. люди хотят еще один дом в том же южном направлении. Третье требование покупателя — никаких взносов. В эконом-сегменте люди не хотят собирать деньги ни на какие общие нужды, поэтому выбирают землю без подряда и управляющей компании. У нас в «Колхозном дворе» есть выставка готовых домов, и заметно, как люди начинают покупать дома меньшей площади, сборные, которые можно развернуть чуть ли не за один день, — говорит Константин Буткевич.

Тезис Константина Буткевича поддержала Юлия Абросимова. По ее словам, типичный покупатель загородного жилья сильно помолодел, а молодые не хотят тратить много времени на ремонт и строительства дома.

Шесть лет назад люди покупали просто коробки, потому что это было недорого. Сейчас этот продукт вообще почти не смотрят. Всем нужен готовый дом. Заехал — и живешь. Например, в домах, выставленных на продажу в «Родном», установлены даже светильники, — говорит спикер.

Наибольшим спросом пользуются два вида продукта: это земля без подряда (лучше всего продаются участки в пределах  500 тыс. — 1,5 млн руб.) и готовые дома. Например, у нас в «Ромашкино» быстрее всего продаются одноэтажные дома 70м2 с чистовой отделкой и двухэтажные на 110 м2 с отделкой под чистовую, — добавляет Эдуард Богданов.

Еще один запрос покупателя загородной недвижимости, который существовал всегда, — это близость участка к городу.

Человек хочет добираться до работы с утра не более получаса. В противном случае он уже начинает нервничать. Поэтому загородные поселки, расположенные близко к Екатеринбургу, — это отличная альтернатива для тех, кто не хочет более жить в так называемых человейниках, — резюмировал Вадим Шамшурин.

«Ждем концептуальных поселков»

Большой блок беседы был посвящен тому, каким должен быть он — идеальный коттеджный поселок. На какое жилье люди с удовольствием поменяют свои небольшие квартиры в черте города? Слово взял Вадим Шамшурин. Спикер отметил, что поселкам не хватает концептуального подхода.

Когда человек вкладывает деньги в «загородку», он должен понимать: вот тут у него будет озеро, вот тут дорога, тут лес, тут волейбольная площадка. Таких продуктов очень не хватает рынку. Организация подобных поселков — это очень дорого.

Переезд за город — это улучшение качества жизни. Не  только за счет природы и чистого воздуха, но и  за счет инфраструктуры. Хорошие шансы на продажи есть у тех проектов, которые могут обеспечить своих жителей этими инфраструктурными благами.

Сейчас хорошо развивается так называемый средний сегмент. Он посередине между элитными поселками и совсем массмаркетом. Есть один пример такого поселка среднего  класса, где участки буквально разлетаются. Это «Заповедник». За год они продали порядка 1000 участков. Почему? Потому что у них есть то, на что обратили внимание предыдущие спикеры, — четкая концепция. Когда есть концепция, остальная инфраструктура подтягивается до нужного уровня, — уверен Александр Харисов.

С выступающими согласился и Эдуард Богданов. Что такое концепция поселка и как она может  сама себя продавать, спикер знает не понаслышке. Его «Ромашкино» располагается в чистом поле и, тем не менее, земля в его поселке стоит дороже, чем у соседей.

Почему «Ромашкино» получился успешным проектом? Потому что сначала был глубокий анализ рынка, выявление потребностей целевой аудитории. На базе этой информации было создано уникальное торговое предложение, придумана концепция развития поселка. Со строительными планами и сквозным финансированием. Учтено место, его особенности и потенциал развития. Собрано много информации о развитии рядом инфраструктуры.

Еще один формат, который пока не развит у нас в городе, но он может быть интересным для покупателей — это мультипоселки. Такие, где возведены малоэтажные дома, таун-хаусы и коттеджи. Такой поселок вскоре появится и вблизи Екатеринбурга. Речь идет о природном жилом комплексе «Совушки». Все участники круглого стола пришли к единому мнению, что это интересный проект, за которым хочется наблюдать. Правда, Вадим Шамшурин справедливо напомнил гостям мероприятия, что ни один строительный мультиформат в нашем городе не прижился.

«Банк застройщику не товарищ»

Рынок жилой недвижимости давно изучен банками. Для них это простой продукт. Чего нельзя сказать о «загородке». Работающих банковских продуктов, которые поддержали бы рынок загородной недвижимости, просто нет. Чтобы получить кредит, надо пройти все девять кругов ада.

Банковского участия в развитии рынка не хватает. По сельской ипотеке, которую так активно продвигают, очень мало реальных сделок. Деньги получить сложно. А эти доступные банковские продукты должны существовать для развития рынка. Они подхлестнут не только интерес к загородным поселкам, но и станут драйвером развития для других участников экономики — для телеком-компаний, которые будут строить вышки за городом, для строителей, для инженерных компаний и т.д, — отметила Юлия Абросимова.

Финансирование по сельской ипотеке происходит частично, и это сильно осложняет работу застройщика, добавляет Александр Харисов.

20% суммы банки дают, когда построен фундамент, 30% — когда готова коробка, а еще 50%, когда вы построите все сети и сдадите дом под ключ. Не работает такой продукт на практике. Получается, что застройщик строит дом на свои деньги, — говорит он.

Сейчас у государства есть уникальная возможность показать, что оно действительно заботится о людях и о комфорте их проживания. Для этого достаточно запустить несколько доступных банковских продуктов, которые помогли бы гражданам покупать земли и дома за городом, поддержал спикеров Эдуард Богданов.

Условия банков зачастую просто невозможно выполнить. Дело в том, что условная квартира — понятный им продукт, а дом или земля — нет. В кредитных организациях нет аналитического отдела, который бы разобрался в тонкостях устройства рынка загородной недвижимости.

Резюме

В конце встречи DK.RU попросил участников сделать краткое резюме и рассказать, как, по их мнению, будет развиваться рынок загородной недвижимости в ближайшем будущем.

Вадим Шамшурин: Я ожидаю дефицита хорошего предложения на рынке. Дома и участки в достойных проектах вымелись, а новые стройки только начинаются. Радует, что покупатель перестал делать ставку на инвестиционные дома за рубежом, обратил взор на внутренний рынок и начал вкладываться в доступный отдых.

Юлия Абросимова: Думаю, мы входим в период, когда самостоятельное строительство обойдется дороже, чем покупка готового дома. Соглашусь со спикерами: стоимость стройматериалов растет. И вопрос выбора качественных материалов остается. Поэтому все более ощутима выгода от покупки готового дома и по финансовым вложениям, и по временным затратам. Но мы ожидаем роста цен и на готовые дома. Поэтому надо успевать с покупкой.

Константин Буткевич: Не вижу никаких препонов для дальнейшего развития рынка загородной недвижимости. Я и сам живу за городом — очень удобно.

Эдуард Богданов: Рынок на подъеме, но ему не хватает нескольких вещей: масштабируемых интересных недорогих проектов, кооперации между участниками и поддержки государства. Эти три слагаемых обеспечат его дальнейший рост и развитие

Александр Харисов: В пятый раз участвую в круглом столе DK.RU по загородной недвижимости. И всегда у нас как-то все напряженно, а сейчас — нет. Настроение хорошее. Спрос растет. Всем нам надо набраться сил, воспользоваться ситуацией и развить направление малоэтажного строительства.