«Стороны сделки иногда полагают, что регистрация перехода права собственности в регистрирующем органе, означает, само по себе, что сделка полностью соответствует закону, но это не всегда так».
Приобретение новостройки у застройщика по ФЗ-214 защищает дольщиков от неправомерных действий со стороны девелоперов, однако привлечение юриста к сделке все же необходимо. Зачем? На этот вопрос ответила Юлия Реутова, директор АО «Юридическая компания «Траст»:
— Юрист при сопровождении сделки по приобретению новостройки изучит разрешительные документы на строительство объекта: проверит наличие действующего разрешения на строительство, изучит проектную декларацию, проверит и разъяснит дольщику условия заключаемого договора долевого участия, сопроводит государственную регистрацию договора долевого участия, даст рекомендации о приемке объекта по окончании строительства, которые будут направлены на получение объекта надлежащего качества, соответствующего условиям договора и строительным нормам и правилам.
В условиях, когда объект приобретается на вторичном рынке, в особенности, если предметом договора являются объекты коммерческой недвижимости и земельные участки, мы рекомендуем привлекать юриста в обязательном порядке.
Стороны сделки, иногда полагают, что регистрация перехода права собственности в регистрирующем органе, означает, само по себе, что сделка полностью соответствует закону и не имеет юридических пороков и теперь можно спать спокойно. Однако, как правило, юридические сложности могут возникнуть как раз по истечении достаточно длительного времени после совершения сделки.
Самый простой пример: объект был приобретен в период брака, и был предметом общей совместной собственности супругов, однако, согласие одного из супругов, которое оформляется в нотариальной форме, получено не было. Автоматом данная сделка подпадает в разряд оспоримых сделок, что означает возможность предъявления супругом, который не давал согласия требования о признании сделки недействительной. Как результат, покупатель, который приобрел данный объект, может оказаться и без объекта, и без денег.
Другой пример, особенно актуальный для нашего времени, возможность оспаривания сделок при банкротстве.
Например, вы по выгодной и интересной цене, ниже рынка, приобрели объект, а позднее продавец был признан банкротом. Уверяю вас, что требования о признании сделки недействительной со стороны арбитражного управляющего будет предъявлено вам в обязательном порядке. Последствием действий арбитражного управляющего может быть возвращение объекта в конкурсную массу должника-продавца, а вам предложено будет встать в очередь с другими кредиторами за получением денег с должника.
Именно для этих случаев грамотные юристы, сопровождая сделку, предусматривают получение и сбор «страховочных документов», которые при наступлении судебных историй, будут предъявлены в суд для целей защиты прав продавца или покупателя.
Полагаем, что привлечение юриста для сопровождения сделки нужно производить не только, когда вы уже приняли решение о покупке, но и на стадии выбора покупателем подходящих объектов недвижимости.
Опытный юрист задаст вопрос о целях совершения покупки в числе первых вопросов. При участии в одной из сделок по покупке земельного участка, мы выясняли, что покупатель рассматривал приобретение земельного участка для строительства склада.
Получив данную информацию был проанализирован градостроительный план земельного участка на предмет наличия данной возможности. Другими юридическими вопросами были анализ информации о смежных землепользователях, вопросы наличия санитарных или защитных зон.
Рассмотрены вопросы о технической возможности подключения к сетям электричества, газа и других ресурсов. Как вы понимаете, на земельном участке могут отсутствовать необходимые мощности по энергоресурсам, что сопряжено с необходимостью прокладки сетей до участка. Часто бывает, что при проведении предварительных расчетов о стоимости подключения участка к сетям исходя из протяженности сетей, размер платы за подключения может во много раз превышать стоимость самого земельного участка.
Несмотря на невысокую стоимость земельного участка, юристы нашей компании пришли к выводу, что разместить склад такого размера, как планировал наш доверитель не получится исходя из действующих градостроительных регламентов в отношении данного участка.
Таким образом, покупатель сохранил свои деньги и позже приобрел другой участок, на котором успешно реализовал проект по строительству склада.
Хотелось бы подчеркнуть, что в условиях активного развития городов актуальным становится вопрос и о юридических перспективах той территории, на которой находится соответствующий объект.
Другими словами, сегодня приобретая индивидуальный жилой дом или иной объект вместе с земельным участком, следует проверить соответствующую территорию на предмет действующих градостроительных регламентов и поинтересоваться, не отнесена ли она к перспективным зонам многоэтажной жилой застройки.
В сферу профессиональных интересов нашей компании входят земельные вопросы и вопросы сопровождения сделок с недвижимым имуществом, которые успешно решаются нами в пользу наших доверителей на протяжении 16 лет.