«Мы не знаем, как пройдет вакцинация, ждать ли санкций США и сколько нефти выпустят на рынок». Почему льготную ипотеку все-таки отменят и когда начнется строительство социального жилья — на DK.RU.
В большинстве мегаполисов цены на жилье в 2021 г. выросли в среднем на 4%. Лидерами роста оказались Ленинградская область, Брянск, Симферополь, Владимир, Волгоград, Тольятти, где цена квадратного метра выросла больше чем на 9%. Между тем уже в конце 2020 г. тревогу на этот счет забил и президент России Владимир Путин, сказав, что цены за 2020 г. выросли на 12%, что сводит на нет усилия государства по обеспечению граждан доступным жильем — в частности, через механизм льготной ипотеки.
В интервью DK.RU доцент РАНХИГС, экономист Сергей Хестанов рассказал, в какой идее лежит решение проблемы доступного жилья и грозит ли стране в ближайшие годы ипотечный кризис.
«Льготная ипотека отыграла свою роль»
Как известно, срок программы получения льготной ипотеки в новостройках продлен президентом страны еще на год — до 1 июля 2022 г., но с повышением ставки с 6,5 до 7%. По мнению Сергея Хестанова, если цены на жилье за год подросли и о рисках от продления программы льготной ипотеки намекал Центробанк России, в будущем все же велика вероятность ее сворачивания
Сергей, чем объяснить заметный рост цен на жилую недвижимость за пять прошедших месяцев? Марат Хуснуллин, вице-премьер РФ, курирующий строительную сферу, в числе главных причин называет сокращение числа рабочих из среднеазиатских государств СНГ и рост цен на металл, и только потом упоминает льготную ипотеку. Вы согласитесь с этими причинами?
— Здесь есть влияние многих факторов. Во-первых, смягчение кредитно-денежной политики Центробанка России — кредиты на жилье стали дешевле, получить их стало легче, соответственно, увеличился спрос. Во-вторых, объемы строительства жилья в России действительно несколько снизились, а значит, снизилось предложение. Уже эти два фактора неизбежно ведут к росту цен на жилье.
Третий фактор повлиял опосредованно, но он тоже значим — это ситуация на мировых рынках: для строительной отрасли очень важна динамика цен на металлы, прежде всего на арматуру, и на цемент, а в последний год они заметно подорожали. Как вы понимаете, для российских металлургических компаний стало гораздо интереснее отправлять металл на экспорт — это привело к тому, что на внутреннем рынке цены на металл подросли вслед за мировыми. В итоге для российского строительного рынка затраты на арматуру стали приличными, что отразилось на стоимости жилья.
Вы выделили льготную ипотеку как первый фактор, повлиявший на рост цен. 4 июня Владимир Путин продлил этот механизм покупки жилья еще на год, правда, подняв ставку. Насколько верно такое решение?
— Я считал, что вероятность сворачивания льготной ипотеки была велика. Почему? Все-таки этот инструмент был введен правительством в экстраординарных обстоятельствах, а именно для поддержки строительной отрасли в период пандемии. Этот механизм сыграл свою роль: сейчас мы видим рост цен на недвижимость в большинстве регионов, а значит, программу необходимо было свернуть. И, кстати, Центробанк России говорит об этом все настойчивее. Поэтому, я думаю, через год программа все же будет свернута.
Но это не означает, что льготная ипотека исчезнет вообще — скорее всего, некоторые регионы сохранят у себя свои механизмы льготной ипотеки. Да, эти программы, возможно, будут называться по-другому, и ставка по ним вырастет, но экономический смысл у них будет такой же.
Почему должна вырасти ставка?
— ЦБ, выступая в последнее время против продления льготной ипотеки, аргументировал это возрастающими рисками для банковского сектора. Все больше и больше людей с явно невысокими доходами берут ипотеку, потому что первый ипотечный взнос упал с 20% до 15%.
Но цены на недвижимость могут не только расти, но и падать — так, серьезное снижение цен было в 1998-м и в 2008-м. Если заемщик в силу каких-то причин не может обслуживать свой кредит, банк продает эту квартиру в рамках залога, и это позволяет считать ипотеку достаточно надежным продуктом для банка.
Но если цена на жилье упадет, банк свои потери компенсировать не сможет, и это беспокоит ЦБ, который понимает, что состояние среднего россиянина вполне может ухудшиться, а значит, убытки банков, а также крах некоторых кредитных учреждений, неминуемы.
Поэтому, понимая, что негативный сценарий для российской банковской системы возможен, ЦБ предпринимает меры для его предупреждения. Например, подняв для банков нормы резервирования средств для льготных ипотечных кредитов с маленьким первоначальным взносом. Таким образом рынок ипотечного жилья можно будет сбалансировать.
Но, повторюсь, в отдельных регионах, где строительная отрасль работает успешно, где имеются собственные финансовые ресурсы, никто не мешает ввести свои программы льготной ипотеки, которые можно регулировать в соответствии с региональными потребностями.
О каких регионах можно с уверенностью говорить, что они способны поддержать льготную ипотеку?
— Это Москва, Санкт-Петербург, Татарстан, Свердловская область — в первую очередь Екатеринбург, может быть, Новосибирск.
А остальным регионам от введения льготной ипотеки в будущем лучше воздержаться?
— Конечно, потому что это опасно — реальные доходы граждан снижаются с 2014 г., а цены на жилье за эти семь лет выросли очень сильно. И это серьезное противоречие, потому что нормальным, сбалансированным положением дел для рынка жилья является ситуация, когда цены на жилье двигаются со скоростью, примерно соответствующей реальной инфляции. Но когда цены заметно обгоняют инфляцию, это косвенный критерий того, что, возможно, на том или ином рынке имеет место пузырь, а пузыри обычно лопаются.
«Ипотечный кризис обойдет страну, но с долей вероятности 70-80%»
Сергей Хестанов не склонен считать, что в ближайшее время нас ждут массовые невыплаты ипотечных кредитов, однако темпы вакцинации в стране и неопределенность на нефтяных рынках все же могут усугубить положение.
Разговоры о возможном ипотечном кризисе начались осенью 2020 г., когда эксперты заговорили о том, что страну может накрыть мощная вторая волна коронавируса и будет объявлен очередной локдаун. Локдауна не случилось. Можно выдохнуть тем, у кого ипотека?
— Я по первому образованию биофизик и в юности изучал вирусологию — да, коронавируса тогда не было, но для инфекционных заболеваний общие принципы примерно одинаковы.
Мы не знаем, каковы будут реальные успехи вакцинации, не знаем, сколько после прививки будет держаться иммунитет. Кроме того, в России вакцинация идет плохо, и это проблема. Взгляните — Китай обгоняет Россию по проценту вакцинации в три раза. Индия, которая гораздо позднее России создала вакцину, уже приблизилась к нам по проценту вакцинации. США и Великобритания вообще обогнали нас в шесть раз.
Отставание по вакцинации у России серьезное, и быстро его не преодолеть. Так что нельзя исключать, что в обозримом будущем мы получим очередную вспышку коронавируса, и в этом случае, боюсь, властям придется сильно пересмотреть все предыдущие планы.
Кроме того, давайте зададимся вопросом — в чем специфика нашей экономики? Мы зависим от внешней конъюнктуры — официально на 25-30%, а неофициально на все 50-60% — от цен на углеводороды, металлы и так далее. Плюс до сих пор непонятна ситуация с санкциями, их пока нет, но это не означает, что не будет. Если случится падение цен на нефть — скажем, на рынок вновь выпустят Иран — то неизвестно, как экономика переживет такой избыток нефти. Также неизвестно, как наша экономика переживет санкции от США, если они случатся. Если экономика просядет, то заметно упадут доходы граждан и часть ипотечников разорится — а льготную ипотеку многие семьи брали вообще на последние средства.
Но базовый сценарий для нашей экономики — что на 70-80% все обойдется. Все же я как человек ответственный на 100% этого утверждать не могу.
Эксперт в области недвижимости Максим Осадчий мне в интервью сказал, что ипотечного кризиса можно избежать, запустив вместо программы льготной ипотеки хорошую денежную поддержку тех же многодетных семей. Вы согласны?
— Согласен, и сейчас такой подход активно обсуждается на самом высоком уровне. Вообще специфика российской системы соцподдержки в ее стандартизации — в России еще с эпохи СССР существуют тысячи разных льгот, и многие потенциальные получатели ими не пользуются, так как о них не знают. Благодаря цифровизации Федеральной налоговой службы (ФНС) мы, конечно, двигаемся в сторону персонализации всех этих выплат и в каком-то обозримом будущем будет создана информационная система, которая позволит объективно и достоверно определять уровень необходимости господдержки конкретного человека. Кстати говоря, по прикидкам Всемирного банка, на поддержку нуждающихся семей требуется не так уж много денег. А та система соцподдержки, которая у нас существует, денег требует много, а толку от нее мало.
«В России нужно строить социальное жилье»
В стране не задействован механизм строительства социального жилья, а именно в нем, по мнению Сергея Хестанова, лежит решение жилищной проблемы в России.
Марат Хуснуллин говорил, что ситуацию с предложением на рынке жилья, которое сейчас отстает от спроса, а также с ростом цен можно урегулировать только бюджетными проектами. Какие из них были бы разумными?
— Сейчас у нас с задержкой в десятилетия практически повторяются те идеи, которые так или иначе уже реализованы на Западе. В большинстве европейских стран существует такая категория, как социальное жилье — им занимаются муниципалитеты. Частично за счет собственных средств, частично за счет средств инвесторов, частично за счет федеральных денег муниципалитеты строят жилье эконом-класса, которое не продается, а сдается в аренду. В таких квартирах, к примеру, в Вене живут мои друзья, и это жилье несколько напоминает «брежневские» квартиры — да, метраж поменьше, чем в нынешних квартирах, но это и не «хрущевки».
Что мешает реализации такого проекта в России?
— Ничего не мешает, но эту идею никто и не поощряет. Для российских муниципалитетов такое жилье — проект на грани рентабельности: на нем муниципалитет ничего не заработает, поэтому неудивительно, что ему интереснее стимулировать коммерческое строительство, в которое муниципалитет ничего не вкладывает, зато получает предмет налогообложения и привлечение платежеспособного населения. Коммерческое жилье муниципалитету приятнее.
Но, может быть, социальное жилье стоит объявить нацпроектом, проектом федерального центра?
— Западный опыт говорит о том, что федеральный центр в таких делах принимает лишь небольшое участие — это дело местных властей.
Пока логика федеральных властей такая — раз на коммерческое жилье находятся платежеспособные категории, ждать подвижек в социальном жилье наивно.
Однако в то же время платежеспособный спрос в России в значительной степени исчерпан — сейчас в структуре продаж жилья ипотека занимает около 80%, то есть людей, которые могут вынуть деньги из кармана и купить недвижимость, осталось не так много. Соответственно, со временем продавать коммерческое жилье станет сложнее.
Да и население в России не растет и, несмотря на тот же маткапитал, продолжит снижаться. Так что рано или поздно строителям придется посмотреть в сторону социального жилья и работать с властями региона над этими проектами. Да, норма прибыли для строителей будет другой, но, как показывает европейский опыт, на этом тоже можно зарабатывать.
Вы сказали, что есть положительный западный опыт в реализации социального жилья. Расскажите конкретнее?
— В Австрии — в период между Первой и Второй мировыми войнами и после распада Австро-Венгерской империи — социал-демократы, которые тогда находились у власти, столкнулись с тем, что 60% немецкоязычного населения бывшей империи захотело жить в столице. В Вене легче было найти работу, организовать прибыльное дело и прочее. Увидев, что жилья в Вене не хватает, центральные власти за государственный счет возвели нужную инфраструктуру — проложили автодороги, трамвайные линии, канализацию и водопровод, и эти участки продавали коммерческим организациям при условии, что квадратный метр не будет продаваться дороже определенной цены. В результате территория Вены довольно быстро увеличилась и стала напоминать радиальную форму нынешней Москвы: второй круг жилых районов Вены — это сплошь жилье эконом-класса 20-30-х годов.
Мы тоже к этому придем — появятся муниципальные и частные инвесторы, которые успешно будут сдавать жилье в аренду, но придем через некоторое время — когда у коммерсантов дойдут руки до такого подхода. Но вряд ли это случится в ближайшие годы.
А пока тот же Хуснуллин заявляет, что цель государства — добиться ипотеки со ставкой 4-5%. Это вообще реально?
— Ипотека в 4-5% при нынешней инфляции невозможна в принципе, иначе пузырь гарантирован, катастрофа неизбежна. Учитывая российские реалии, в ближайшие годы ипотека не может быть ниже 6,5-7%. Будущее же доступного жилья не за ипотекой, а именно за социальным жильем. Да, такое жилье будет скромненькое, подальше от центра, но оно будет доступным и не возникнет проблем с квартплатой.
Сейчас врачам, учителям и оставшимся бюджетникам нужно просто платить нормальные зарплаты и строить для них социальное жилье. И все — никаких проблем!
В Германии, кстати, учитель имеет преимущественное право на получение социального жилья. Да, эта профессия по немецким меркам оплачивается невысоко, зато учитель в Германии считается госслужащим, увольнение практически исключено, так что у него есть право на получение социального жилья.
Беседовал Сергей Кочнев / специально для DK.RU
>>> Читайте также: «Власть боится молодых, думает, они камня на камне от страны не оставят. Это неправда!»