«Мы — пример для Москвы и Питера». Как коммерческие площади эволюционировали в пандемию

DK.RU провел круглый стол, посвященный рынку коммерческой недвижимости. Участники рассказали, каким был для них ковидный 2020-й, много ли арендаторов покинуло офисные и торговые центры и как будет развиваться рынок в ближайшей перспективе.

В круглом столе приняли участие:

Марина Сухановская, вице-президент корпорации «Маяк»;

Валерия Козлова, председатель совета Уральской палаты недвижимости;

Олег Мошкарев, вице-президент корпорации «Маяк»;

Екатерина Иглина, руководитель проекта БЦ NEBOPLAZA

Первая часть обсуждения коснулась как раз офисной недвижимости. В начале пандемии эксперты предупреждали о возможном 40%-ном падении в этом сегменте. Тревожные настроения объяснялись тотальным переводом сотрудников компаний на «удаленку» и их нежеланием возвращаться в офисы. Однако опасения так и остались опасениями. Более того, застройщики продолжают возводить офисные площади в центре города.

Так, к примеру, на глазах горожан в центре Екатеринбурга на ул. Розы Люксембург вырос БЦ NEBOPLAZA. Сейчас проходит активная договорная кампания и центр заполняется арендаторами.

— Neboplaza совершенно новый бизнес-центр класса А. В центре города выбор таких площадей скуден, а те, что есть, запускались давно, в них практически не бывает вакантных площадей. В NEBOPLAZA, напротив, пока еще достаточно большой выбор офисов с отличными видовыми характеристиками, хорошим техническим оснащением и трансформируемыми пространствами. Добавлю еще один важный момент: не стоит путать БЦ NEBOPLAZA с его соседом БЦ NEBO. Да, оба здания возводила ГК «Сторинг», но проекты получились абсолютно разными. NEBO принадлежит к классу B, NEBOPLAZA — это класс А. Это экологичность, безопасность, комфорт, инновационные технологии, комфортная инфраструктура, терраса, внутренний двор, отличная корпоративная столовая, кофейни. Это квинтэссенция того опыта, который наработала компания «Сторинг» за свою 25-летнюю историю, — рассказывает Екатерина Иглина. 

Фото: БЦ NEBOPLAZA

Активным строительством офисных центров занимается и корпорация «Маяк». Сейчас компания возводит первую очередь бизнес-парка «Черепанов» неподалеку от ЖК «Татлин» и готовится к строительству небольшого офисного центра на ул. Розы Люксембург. Проблем с потенциальными арендаторами у обоих проектов, по словам Марины Сухановской, нет.

 — БП «Черепанов» принадлежит классу B. Каждая из очередей займет площадь в 17 000 квадратных метров. Первая очередь парка забронирована уже на 60%, и это нас не сильно удивляет. А вот бронирование второй, еще не построенной очереди, производит вау-эффект. В первой очереди будут большие офисные площади со свободными планировками на этаже до 3 000 м2 для крупных компаний. На первом этаже расположатся кофейни и сервисы. Кроме того, мы заводим туда фитнес-оператора DRIVE Fit. Новый клуб, к слову, будет оснащен бассейном. Вторую очередь, которая находится пока на стадии эскизов, хотят занять федеральные дискаунтеры. Что касается проекта на ул. Розы Люксембург, то это будет небольшой бизнес-центр на 2,8 тыс. м2. Сейчас мы готовим под него площадку и определяемся с арендатором. Если говорить не о новых, а об уже существующих офисных центрах, которые строила наша компания, то никакого падения мы не почувствовали. У нас была четко спланированная стратегия поведения с арендаторами. Мы проанализировали, кто они, чем занимаются. С некоторыми из них мы расставались, зафиксировав определенную сумму задолженности. На место старых бизнесов тут же пришли новые, их пул стал стабильнее. И это несмотря на то, что скидок в пандемию мы никому не давали: предлагали рассрочку и реструктуризацию долга, — отмечает спикер.

Фото: БП «Черепанов»

Качественных офисных площадей городу действительно не хватает, согласилась Валерия Козлова. По ее словам, если бизнес нашел себе удобную площадку для офиса, то ее опасно освобождать — тут же придут другие арендаторы. Многие предприниматели, осознавая это, не стремились скидывать с баланса офис, даже несмотря на «удаленку»:

 — Примечательно, но именно пандемия дала новый импульс развития рынка коммерческой офисной недвижимости. Ее ценность сохранилась. Более того, процентная ставка аренды в 2020 г. по сравнению с 2019 г. практически не менялась, а в начале 2021 г. даже немного выросла. Это неожиданно и никак не коррелирует с теми паническими настроениями, которые были посеяны среди арендаторов. На текущий момент качественные офисы класса А забиты. Вакансия всего 5%. В стадии активного строительства находится порядка 30 000 м2, но этих объемов Екатеринбургу мало. В связи с этим многие компании начали задумываться о том, чтобы строить «офисники» под свой запрос. Я уверена, что и к ГК «Сторинг», и к «Маяку» обращались с подобными запросами. В общем, все думали, что офисным центрам будет трудно переживать пандемию, но случилась эволюция. Арендодатели выстроили качественную работу с арендаторами, вакантных площадей почти нет, рынок стабилизирован и мы уверенно идем в 2022 год.

Склады — дефицитный продукт

Второй блок беседы был посвящен складской недвижимости. Не секрет, то именно этот сегмент пребывает в зените востребованности. Во многом бурному развитию складов поспособствовал рост онлайн-коммерции и интернет-продаж.

В складском сегменте у нас тоже все хорошо. Например, складские помещения на ул. Ванцовского, где идет перераспределение на ритейл или интернет-коммерцию (так называемые склады последней мили), заполнены практически полностью, — отметила Марина Сухановская.

Валерия Козлова подтвердила: найти перехватывающие склады в черте города — практически нереальная задача. Это дефицитный продукт.

Вообще сегмент складской недвижимости в Екатеринбурге развивается очень стремительно. Во многом это связано с проектом «Большой Екатеринбург». Город растет, вокруг него должны появляться хорошие склады. Администрация этим занимается. Чего не хватает рынку? Многоуровневых складов в черте города (в Москве такие проекты уже есть) и инвестиционных складов. Такие проекты могли бы здорово подхлестнуть рынок, — отметила председатель совета УПН.

ТЦ не погибли?

В начале пандемии в СМИ появлялись громкие заголовки, в которых говорилось о скорой гибели торговых центров из-за оттока арендаторов. На деле мы видим, как коммерческие площади этого сегмента вводятся в эксплуатацию с завидной регулярностью. За примерами далеко ходить не надо: 1 июня на выезде из города в сторону Верхней Пышмы открылся ТРЦ Veer Mall, и пустующим его назвать никак нельзя.

Пул арендаторов торговых-центров, особенно районных, не сильно изменился из-за пандемии. Единственное, что поменялось, — стало больше площадок для интернет-торговли. Например, в ТЦ «Краснолесье» зашли ДНС и «Ситилинк». Интернет-площадкам не надо много места: это либо пункт выдачи товара, либо небольшой шоу-рум, который одновременно выполняет роль склада. Коммерческая недвижимость Екатеринбурга вообще не сильно пострадала. Мы — растущий город-миллионник, и именно к нам идет поток предпринимателей и покупателей не только из Свердловской области, но и из других регионов, — говорит Марина Сухановская.

Прекрасно себя чувствуют не только районные ТЦ, но и те, что расположены в центральной части города.

В Екатеринбурге все хорошо. Массового освобождения торговых площадей не происходит. Арендаторы и арендодатели грамотно решают вопросы друг с другом. Во многом именно поэтому, гуляя сегодня по «Гринвичу», «Пассажу», «Алатырю», мы не видим пустых помещений. Если бы владельцы ТЦ не разговаривали с арендаторами, все было бы не так радужно. Екатеринбург в сравнении с Москвой и Питером намного лучше справился с пандемией, потому что есть грамотная управленческая политика, потому что мы молодцы, — добавила Валерия Козлова.

В финале встречи каждому гостю было предложено взять заключительное слово.

Екатерина Иглина:

Какие бы события не происходили в экономике или социуме, выбирая площади в бизнес-центре класса А, арендатор преследует две цели: повысить привлекательность компании в глазах своего клиента и увеличить значимость для сотрудников. Что было и будет важным для арендатора? Удобство локации, инфраструктура (терраса, кофейня, внутренний двор и т.д.), оформление внутренних пространств, соседство и комфорт (быстрые лифты, чистота воздуха), прозрачность работы и лояльность управляющей компании. Именно это отличает премиум сегмент коммерческой недвижимости. А учитывая, что предложение площадей в бизнес центрах класса А в Екатеринбурге ограничено, запуск БЦ NEBOPLAZA открывает новые возможности для развития бизнеса.

Марина Сухановская:

— Коммерческая недвижимость остается инвестиционно привлекательной. Сейчас доходность коммерческой недвижимости составляет от 8-12% в год, на фоне ставок по депозитам в 3,5-4,5%. Таким образом, понятно, что инфляция в размере 4% в год (а в 2021 г. все 6%) не только «съест» возможную доходность, но и обесценит вложенный на депозиты капитал. Что касается коммерческой недвижимости, то в конце инвестиционного периода (8-12 лет) у человека остается полностью окупивший себя актив, который набрал стоимость и защитился от инфляции. Несмотря на пандемию, офисная недвижимость также будет пользоваться спросом. Даже крупнейшие региональные IT–компании, в т.ч. и наши арендаторы, не сделали ставку на удаленку, а по факту увеличили количество арендуемых площадей.

Валерия Козлова:

— О каком бы сегменте коммерческой недвижимости мы сегодня ни говорили, в каждом из них собственники научились работать профессионально. С этим мы связываем ту стабильность, с которой мы встретили 2021 год. Мы ожидаем появления на рынке коммерческой недвижимости закрытых паевых инвестиционных фондов, которые будут предлагать короткие инвестиции.