Успевайте покупать: чего ждать от цен на недвижимость в Екатеринбурге

С начала 2021 г. цены на недвижимость несколько раз били рекорды. В то же время эксперты отмечали, что 2020-2021 гг. были пиком продаж жилья в новостройках. Одна из причин такого роста — программа льготной ипотеки. Она привела к повышению не только спроса на жилье, но и к существенному росту цен на недвижимость. Что ждет покупателя в ближайшей и более отдаленной перспективе? На этот вопрос DK.RU ответили представители строительной и банковской отраслей Екатеринбурга.

В обсуждении приняли участие:

— Дмитрий Шутый, генеральный директор компании ООО СЗ «Диккит» (застройщик микрорайона «Зеленая горка»);

— Владимир Щеколдин, коммерческий директор TEN Девелопмент;

— Алена Воюш, руководитель кредитно-кассового офиса «Росбанк Дом» в Екатеринбурге;

— Павел Бусыгин, коммерческий директор «Астон»;

— Артем Сагакьян, член Совета УПН, председатель комитета по аналитике.

«Мы все находимся в состоянии аффекта»

Первый вопрос, который обсудили спикеры, был посвящен общему положению дел на рынке недвижимости Екатеринбурга. Что оказывает наибольшее влияние на игроков и покупательский спрос? В каких квартирах и домах хотят жить современные покупатели?

По словам Дмитрия Шутого, один из главных жилищных трендов, наблюдаемых в настоящее время, — стремление застройщиков создать все условия для комфортной жизни резидентов. Второй тренд — выбор покупателя в пользу невысотного жилья, с малой плотностью жителей.

— Комфорт в наше время неразрывно связан с безопасностью, удобством, личным пространством и свободой. Интерес смещается в сторону тех ЖК, которые закрывают все уровни потребностей человека от физиологических до духовных. Наша модель бизнеса позволяет реализовывать и строить малоэтажное комфортное жилье за доступные средства. Компания не гонится за сверхприбылью, а стремится создать уют и комфорт в северной части города неподалеку от Veer mall и ЖК «Изумрудный Бор». «Зеленая горка» — это микрорайон, застраивающийся кирпичными четырехэтажными домами, где органично сочетаются природное спокойствие и городской ритм жизни. Думаю, такой формат жилья будут выбирать все больше горожан и резидентов из городов-спутников.

Артем Сагакьян в свою очередь отметил: выделить какой-то отдельный тип жилья, который пользуется наибольшим спросом среди покупателей, сейчас сложно. Дело в том, что спрос потребителей весьма и весьма разбалансированный.

— С одной стороны, мы еще наблюдаем инерцию ажиотажного спроса последнего года. В то же время оказывают влияние стагнационные процессы, которые неизбежны после такого стремительного скачка. Плюс накладывается эффект от последствий, связанных с пандемией. Покупка квартиры — дело эмоциональное, а сейчас мы все находимся в состоянии аффекта. Все это влияет на спрос и его структуру.

Я бы выделил два основных тренда развития отрасли в ближайшем будущем: во-первых — фокусировка внимания на социальном жилье, финансируемом частично государством. Во-вторых, интерес к загородной недвижимости эконом- и мидл-класса.

Владимир Щеколдин был не во всем согласен с предыдущим спикером. По его словам, традиционно более востребованными все же являются компактные квартиры с функциональными планировками.

— Если говорить про «однушки», то наибольшим спросом пользуются квартиры с отдельной спальней и кухней-гостиной. Это тот формат, который показывает высокий спрос. Наша компания одна из первых, кто уловил и продумал в своих планировках этот тренд на компактность. С приходом пандемии к функциональности планировок прибавились требования к отдельным «чистым» и «грязным» зонам. Кроме того, во время «удаленки» стало цениться уединённое пространство, которое можно организовать в квартире.

«Предпосылок к снижению стоимости квартир нет»

Вторая часть обсуждения традиционно коснулась цен на недвижимость. Участники дискуссии дали свой прогноз относительно стоимости квадратных метров в 2022 г.

По словам Павла Бусыгина, цена квартир может пойти вниз, только если грянет серьезный кризис (а его не предвидится), либо если объем предложения будет значительно превышать спрос.

— Факторов к подорожанию жилья в этом году было несколько: во-первых, доступная ипотека, во-вторых — удорожание строительства, в-третьих — рост инфляции (годовой прогноз инфляции 7-8%). Все эти факторы привели к тому, что жилая недвижимость подорожала примерно на 20-25% Тем не менее, пока действовала льготная ипотека, квартиры небольших площадей пользовались огромным спросом. Кто-то просто хотел сохранить свои накопления, кто-то приобретал недвижимость с инвестиционными целями и, конечно, люди улучшали свои жилищные условия за счет доступной ипотеки. Осенью действия ЦБ начали еще больше подгонять покупателей — банки стали поднимать ставки по ипотеке. Предпосылок к снижению стоимости квартир нет. Цена может пойти вниз только после серьёзных экономических потрясений или из-за взрывного роста предложения на рынке. Но мы не видим существенного увеличения лотов: вторичный рынок за год сильно вымылся, первичный не пестрит новыми запусками. Чтобы поддержать покупателя, застройщики, скорее всего, пойдут на внедрение каких-то льготных программ: будут субсидировать ипотеку.

Ценовая коррекция происходит постоянно. При этом на вторичном рынке мы ориентируемся на цены предложения. В условиях разбалансированного спроса цена сделки может быть скорректирована как в плюс, так и в минус. Есть собственники, которые идут на торг, есть собственники, которые повышают цены, выбирая наиболее выгодное предложение. Застройщики в этом плане действуют более рационально. Делают серьезные скидки на отдельные объекты, в то же время могут придержать наиболее ликвидные объекты. Также стоит учитывать, что рынок вторичной недвижимости влияет на рынок новостроек. Можно говорить, что есть сегменты старой «вторички» и новой «вторички», которая по своим характеристикам мало отличается от рынка новостроек, — отметил Артем Сагакьян.

Владимир Щеколдин добавил: быстрее всего дорожают те квартиры, которые наиболее востребованы, локация при этом — вторичный фактор.

Именно поэтому даже в отдаленных от центра локациях стоимость метра может быть и выше, чем в центре города, — сказал спикер.

«Люди устали уже от низкого качества за высокую цену»

Третий вопрос, который обсудили спикеры, был посвящен работе застройщика. Как местные девелоперы будут выстраивать работу при нерастущих доходах населения, нужно ли будет менять квартирографию новых проектов?

Первым слово взял Дмитрий Шутый:

Люди устали от низкого качества жилья за высокую цену, от большой концентрации жителей, от длительного ожидания новоселья. Смещение интереса потенциальных покупателей наблюдается в сторону проектов, состоящих из сообщества людей, ценящих традиции семьи, порядок, заботу, личное пространство, времяпрепровождение на природе. Благо, такие проекты начинают появляться.

Павел Бусыгин повторил тезис, озвученный ранее: застройщик будет управлять покупательским спросом при помощи разного рода льготных программ.

Астон, к примеру, разработал программу отсрочки платежа. Клиент может внести 5% от стоимости объекта при заключении договора, а остальную сумму — при вводе жилья в эксплуатацию. Такое решение позволяет клиенту проживать в существующей квартире, продавать ее максимально близко к сдаче дома. Мы также предлагаем клиентам краткосрочную субсидированную ставку по ипотеке. На стадии строительства компания снижает процентную ставку до 1,5-2%. Это позволяет покупателю существенно сэкономить.

В ближайшее время принципиального изменения в квартирографии не предвидится. Современная квартирография обусловлена требованиями к жилью со стороны потребителей, считает Артем Сагакьян.

Потребитель быстро привыкает к хорошему и ждет от застройщиков качественного продукта. Ухудшение качества стройки — путь в никуда. Это прекрасно понимают все участники рынка. Разговоры о массовом строительстве квартир по 11 или 14 метров — это хайп. Возможно, какие-то отдельные застройщики предлагают такие проекты, но это единичные случаи, которые больше характеризуют бизнес-подход, чем какую-то рыночную тенденцию, — добавил спикер.

Владимир Щеколдин поддержал председателя комитета по аналитике УПН:

Совсем малые проекты — это тренд скорее для мегаполисов, где стоимость метра в разы выше региональных цен.

«Семейная ипотека» станет самой популярной среди госпрограмм в 2022-2023 гг.»

Льготная ипотека принесла свои плоды и активизировала рынок, но программа не получила продолжения в регионе, а ЦБ поднял ключевую ставку. Тем не менее 70% сделок все еще проходит с использованием заемных средств, а эксперты утверждают, что люди по-прежнему будут брать кредиты. О том, какие условия банки готовы сейчас предложить заемщикам, рассказала Алена Воюш.

— Изменение формата госпрограммы «Льготная новостройка» (снижение суммы кредита до 3 млн руб.) повлияло на рост популярности «Семейной ипотеки»: в июле 2021 г. доля «Семейной ипотеки» в общем объеме выдач «Росбанк Дом» в денежном выражении выросла до 5,9% (на 2,7 пп больше показателя июня 2021 г.), в августе – до 8,6% (+2,6 пп);  показатель сентября стабилизировался на отметке 7,7. Кроме того, с 1 июля требования к заемщикам в рамках программы «Семейной ипотеки» были смягчены:  увеличена максимальная сумма кредита до 12 млн руб. на покупку недвижимости, расположенной в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге или Ленинградской области, участвовать в программе теперь можно даже с одним ребенком (если он родился начиная с 2018 г.), льготная ставка 6% действует при покупке участка или дома с участком, что значительно расширяет круг потенциальных заемщиков.

Безусловно, спрос на льготную семейную ипотеку в России после обновления ее условий вырос. Мы ожидаем, что «Семейная ипотека» станет самой популярной среди госпрограмм в 4 квартале 2021 г. и 2022-2023 гг., если условия «Льготной новостройки» не будут пересмотрены. Станет ли именно семейная ипотека основным драйвером роста ипотеки в России на ближайшие два года, будет зависеть от развития макроэкономической, демографической ситуации в стране (данной программой могут воспользоваться только семьи с детьми) и динамики ключевой ставки, но, безусловно, мы прогнозируем дальнейший положительный эффект на рынке от данной программы.

Если говорить про удобство клиента: на протяжении последних лет Росбанк совершенствует цифровые каналы, добавляя услуги и улучшая клиентский опыт. Практически все наши продукты и сервисы в настоящее время доступны в мобильном банке. Например, более половины кредитов мы уже выдаем онлайн. Во время пандемии была внедрена процедура дистанционной оценки объекта недвижимости, когда сотрудник оценочной компании не выезжает на объект для осмотра и фотосъемки. Если мы говорим про первичный рынок недвижимости, то большинство застройщиков или брокеров реализовали онлайн-просмотры квартир, что позволяет виртуально побывать в будущей квартире, во дворе дома и в местах общего пользования. На вторичном рынке недвижимости часто помимо фотографий квартир продавца выкладывают и видео объектов, что также позволяет принять решение о необходимости дополнительного очного просмотра. Кроме того, весь документооборот с банком от оценочных и страховых компаний в «Росбанк Дом» давно автоматизирован: для расшифровки данных применяется искусственный интеллект. За пару секунд он распознает более 70 реквизитов со сканов и фотографий документов и выполняет порядка 15 автоматических проверок – люди могут просто присылать фотоснимки документов и заявок.

«Проекты редевелопмента сейчас максимально интересны»

В завершение дискуссии участники обсудили тренды развития рынка недвижимости и проекты, которые будут пользоваться спросом покупателей.

Екатеринбург растёт. Год за годом люди приезжают к нам жить и работать. Всем нужно жильё, и оно должно быть разного формата, в разных ценовых сегментах. На наш взгляд, проекты редевелопмента сейчас максимально интересны — и заводских территорий, и старой застройки. Эта застройка обычно локализована рядом с центром, поэтому от таких проектов выиграют все, — отметил Владимир Щеколдин.

Несмотря на то, что рынок недвижимости в Екатеринбурге цивилизован и развит, девелоперы будут стремиться к еще большему улучшению продукта, уверен Павел Бусыгин.

Все идет к формированию высоких потребительских свойств продукта. Очень много уделяется внимания и архитектуре проектов, и прилегающей территории. Сейчас недостаточно просто построить квартиру. Надо сформировать среду для комфортного и удобного проживания.

Дмитрий Шутый поддержал спикера и отметил: людям необходимо давать комфорт.

В условиях жесткой конкуренции мы стремимся дать людям больше комфорта. Поэтому наш продукт — малоэтажные дома за доступные средства. Мы видим огромный потенциал развития северной части Екатеринбурга, в том числе в связи с активным развитием транспортной инфраструктуры в виде скоростного трамвая, соединяющего Екатеринбург и Верхнюю Пышму.

Резюмирующее слово взял Артем Сагакьян:

Плюс Екатеринбурга в его компактности и общей динамике развитии. В каждом районе есть свой флагманский проект, а то и несколько. Другое дело, что до сих пор существует районный «патриотизм». Необходимо смотреть на структуру покупателей. Кто покупает квартиры в Академическом? Почему жители Уралмаша и Эльмаша редко меняют район проживания? Каковы миграционные потоки между районами? Это вопросы прикладной социологии, и я надеюсь, что застройщики учитывают подобные исследования при планировании, — сказал спикер.