Директор УК «Чкаловская» рассказал, кто должен убирать снег из дворов, что мешает рабочим чинить трубы, как стоит поступать с должниками и в каком доме — старом или новом — лучше покупать квартиру.
Будущее за крупными управляющими компаниями: дома с ТСЖ остается только пожалеть, считает директор УК «Чкаловская» Дмитрий Козлов. Новостройкам капитальный ремонт бывает нужен не реже, чем брежневкам, и с большинством работ по дому могут справиться только УК с укомплектованным штатом инженеров. О том, как устроена работа управляющей компании, г-н Козлов рассказал DK.RU.
Давайте начнем с животрепещущего. В Екатеринбурге выпало много снега. Кто должен его убирать — люди, которые состоят в штате управляющей компании?
— Раньше у нас в штате были дворники, уборочная техника. Но мы от этого отошли. Нам неинтересно держать штат дворников, потому что снег же не каждый день выпадает, и люди просиживают без дела. Мы посчитали экономику, она оказалась абсолютно невыгодной, и перешли на субподрядные работы.
На данный момент на нас работает около 500 подрядных организаций. В том числе по уборке снега. Они убирают не только у нас, но везде по городу. Нам остается только контролировать работу подрядчика.
А кто несет ответственность за конечный результат?
— Ответственность в любом случае лежит на УК, и жителям, по идее, должно быть без разницы, кто убирает. А нам так проще. Когда снег валил три дня, подрядчики взяли свои трактора и сами распределили их по объектам. И так точечно они вычистили у нас полностью все.
Бывает, что мы помыли подъезд, а потом что-то произошло, стало опять грязно, мы можем подрядчику позвонить. Он придет, уберет дополнительно. Нам нравится именно этот момент в работе с подрядчиками.
Есть, конечно, другая сторона этой же ситуации. Согласно ГОСТу, если не произошел никакой коллапс, уборка в подъездах проводится четыре раза в месяц, то есть раз в неделю. Люди этого не понимают, пытаются предъявлять претензии, почему у них грязно. Мы смотрим графики уборки — раз в неделю уборка проходит. В таком случае мы говорим, что та ссуда, которую вы платите нам за содержание жилья, рассчитана именно на четыре уборки.
По каким еще поводам бывают разногласия с жителями?
— Много проблем с автомобилями во дворах. Они препятствуют не только вывозу снега, но также устранению аварий и заезду специальной техники. Если машина стоит на люке, то, пока ее не уберут, никто не сможет туда залезть. Таким образом, дома сидят без воды только из-за того, что кто-то не убрал машину.
Иногда нам говорят, что мы навязываем услуги. Но ведь государство предоставляет право выбора услуг жителям, они должны решить, что им надо, а что — нет. На общем собрании можно утвердить и смету расходов. У нас есть дом по адресу Самолетная 5, жильцы там дружно голосуют и все нужные им работы проводятся. Этот дом у нас идеальный.
Бывают ситуации, когда жители не дают нам сделать то, что нужно. Например, мы предупреждаем заранее, что надо менять трубы и нужно обеспечить к ним доступ. Однако собственники квартир не хотят портить свой ремонт, разбирать плитку и не дают разрешения на замену труб. А когда случается авария, слесарям приходится работать очень быстро, и тогда все не разбирается, а просто ломается. А ведь мы предупреждали — все можно было сделать вовремя и аккуратно.
Есть еще долги за коммунальные услуги. С этим тоже бывают проблемы. Есть дома, которые должны по 3-4 млн руб. Для того чтобы обслужить дом, требуется определенная сумма в год, как это можно сделать, если дом вполовину не уплачивает по квитанциям?
Добросовестные жильцы, конечно, страдают. Но когда человек покупает жилье в многоквартирном доме, он должен понимать, что здесь есть общее имущество, к которому не все соседи бережно относятся. Выбирая жилье, надо присматриваться к соседям.
Как поступаете с должниками, какие у вас рычаги давления?
— УК — не надзорный орган, мы не имеем права даже штрафовать. Мы можем только ограничить услугу: отключить электричество и горячее водоснабжение. Но часто мы вообще не можем попасть в дома неплательщиков. Хотя дом и является общим имуществом, нас туда не пускают.
Большие долги мы отсуживаем. У нас работает целый штат юристов (тоже входит в содержание жилья). Они выигрывают суды, отдают дела приставам. Те потихонечку долги возвращают. Это длительный процесс, и пока нет денег, обслуживание дома откладывается.
Коммунальная сфера — одна из взрывоопасных, недовольных работой УК всегда хватает. Как справляетесь?
— Наш район один из старейших в городе, жители тут своеобразные. Бывают и агрессивные — звонят, кричат. Я понимаю, что нервы, но у всего есть порядок, в том числе у общения. Просто по-человечески можно поговорить, а не так, что мат через каждое слово.
Мы ведем прием по вторникам, я сам принимаю граждан с 13.00 до 17.00, мне можно написать по электронной почте, я все просматриваю, все получают ответ. Ежегодно делаем отчеты о нашей деятельности, отдаем их старшему по дому, они вывешивают их на информационной доске.
Чтобы люди не говорили, что мы ничего не делаем, нам приходится реагировать на все комментарии и жалобы. Но часто жалобы пишут люди, которые сидят на диване, которые сами не пробовали работать, палец о палец не ударили и рассуждают, что другие тоже ничего не делают. Я таких просто игнорирую. Если бы мы ничего не делали 17 лет, то этих домов бы с ними не было.
Чтобы повышать лояльность жителей, организовываем праздники. В Новый год провели около 10 праздников с фейерверками и Дедом Морозом, с интересной музыкой, с елками. На Рощинской организовали катание детей на собаках. Было здорово.
Общедомовые праздники нужны, чтобы повышать лояльность жителей
Бывало такое, что недовольные дома пытались отсоединиться, организовать ТСЖ?
— От нас уходят только дома с печным отоплением, которые были построены еще в 1940-х. Там происходит расселение по муниципальной программе. Если бы у нас были проблемы, от нас бы бежали дома в другие УК. Создавали бы свои ТСЖ, но такого нет. Это, я считаю, один из самых серьезных показателей.
Какие вы можете назвать принципиальные отличия УК и ТСЖ, что лучше для собственника?
— Я жил в доме, в котором собственники выбрали форму управления ТСЖ. В течение семи лет поменялось семь председателей. И мы никогда не знали, что будет дальше. Один председатель планировал на три года вперед, мы за это голосовали, но потом ничего не происходило. Только смута, которая ни к чему хорошему не приводила. Приходил другой председатель, и у него ничего не получалось. Это очень сложная работа на самом деле — обеспечить жизнедеятельность дома. Все, кто говорит, что сейчас придет человек и все сделает, неправы. Следить за домом должна организация, один человек не может быть одновременно юристом, инженером и бухгалтером. А если всех их нанимать для одного дома, никаких денег не хватит.
Прибрать территорию у подъезда — это не суть обслуживания дома. Есть сложный, глубокий момент сезонных работ, которые требуют качественных специалистов-инженеров. Это запуск тепла, это приборы учета, это промывка, это согласование с поставщиками. Куча вопросов, которые не под силу простому обывателю. Председатель ТСЖ просто не может обладать всеми этими знаниями. Бывает, что председатель ТСЖ нанимает на все эти работы УК, но тогда пропадает сам смысл ТСЖ.
ТСЖ — это такая организация, когда за все отвечают сами собственники. Собственник пошел пожаловался, что у него что-то там не работает. Кто будет отвечать? Он же и будет. Потому что такая форма правления.
УК — это лицензированный орган, мы проходим аттестации, у нас есть лицензионный контроль. Когда житель жалуется на несоответствие какой-то услуги, департамент государственного жилищно-строительного надзора проводит проверку. То есть в этом случае ответственность несет УК.
Как вы решаете проблемы с коммуникациями, с трубами, у вас есть инженеры для этого?
— УК обслуживает то, что относится к ее территории. Есть многоквартирный дом, у него есть трубы. Та часть, которая находится в пределах фундамента, обслуживается нами. То, что извне, обслуживают муниципальные гиганты. Если происходит прорыв трубы в доме, приезжает бригада и моментально его устраняет. Этим занимается аварийная служба, единая для всего района.
Как коммунальные службы должны правильно убирать снег и лед?
— Сначала убираются тротуарные линии, чтобы не было препятствий, потом наносится противоскользящий реагент. Лед, который появляется из-за разницы температур, тоже удаляется. Также мы проводим уборку снега во дворах — сообщаем старшим по дому, что такого-то числа подъедет спецтехника. Эти люди доносят информацию до собственников, чтобы они убрали свои машины. Но их, конечно, все равно не все убирают. Может, видели машины-подснежники, похожие на сугробы, вокруг которых все чистенько. Такая есть почти в каждом дворе.
Снег складируется на дворовой территории. Его вывозят два раза в год.
Давайте поговорим о ценообразовании. Почему стоимость коммунальных услуг так часто поднимается?
— Ставка содержания жилья корректируется раз в три года. Но посмотрите, что на рынке творится, как быстро дорожают стройматериалы. А коммуналка растет за счет потребления энергоресурсов. В этом году подорожают вода, свет, отопление. УК получает деньги только с содержания жилья, остальное все уходит на поставщиков.
Как можно сэкономить на содержании жилья? Купить квартиру в новом доме?
— В новостройках, которые появились буквально лет 10 назад, часто рвутся трубы. Такая концепция застройщика — при строительстве используются очень бюджетные материалы. Дома, построенные в 60-70-х годах прошлого века, проходили настоящий контроль, и материалы были абсолютно другие.
Приведу пример: когда в таких домах мы меняем трубы стояков, то заходим через перекрытия. И их просто невозможно разбить! А в новых домах все можно руками разобрать. Это говорит о качестве. Я сам сталкивался с таким. Я живу в новом доме на седьмом этаже, и когда начали рваться трубы, залило все этажи вплоть до первого. УК пришлось все устранять. Я считаю, что качество домов упало очень сильно.
У нас на балансе есть пятиэтажки 60-х годов. Эти дома однотипные. Мы разработали концепцию по текущему ремонту и по капитальным, поэтому все они живут без проблем.
Почему коммуналка в хрущевках в два раза выше, чем в новостройках?
— Квартира в хрущевке не может быть дороже в обслуживании, чем новостройка, потому что ставку обслуживания взяли не с потолка. В новых домах жители за отопление платят по приборам учета, может быть, благодаря этому и достигается экономия, но она небольшая, не в два раза.
Трубы, которые установлены в старых домах, — металлические и чугунные, их, конечно, сложнее обслуживать — надо везти сварочный аппарат. В новых домах давно уже все трубы пластиковые, для ремонта используется небольшой паяльник. Но я бы не сказал, что такой ремонт дешевле.
Какое главное качество должно быть у директора УК?
— Главное — терпение. Все остальное приходит с опытом. Помню, когда я только пришел работать сюда, мне все казалось невыносимо сложным. Пришлось учиться.
Сложность в том, что много стрессовых ситуаций. Перед Новым годом в 7 утра загорелся лифт на Крестинского, 63. К счастью, никто не пострадал, но девятиэтажный дом остался без лифта. Надо восстанавливать. Однажды в 30 градусов мороза у нас остановилась котельная, в этой ветке было около 70 домов. Они провели без отопления три дня.
Трудности и коллапсы есть всегда. Бывает еще везение и невезение, часто приходится сталкиваться с необъяснимыми явлениями. Мы подумываем о страховании от таких случаев. Помните, был ураганный ветер. У нас ни одно дерево не упало, а где-то так навалило, пострадали и машины, и люди. Таким образом, в нашей работе многое также зависит от внешних обстоятельств, на которые мы повлиять не можем.
Подготовила Татьяна Юстус
Читайте также на DK.RU: В Екатеринбурге некому убирать снег: дворники уходят в курьеры