Сложная ситуация для тех, кто планировал строиться: с одной стороны, оставаться с деньгами невыгодно, с другой — стоимость м2 готового дома равна метру квартиры в центре города. Стоит ли начинать?
Зависимость от импорта и рост цен отразились на индивидуальном домостроении. С началом сезона застройщикам приходится мириться с новыми реалиями. Во-первых, с рынка практически ушел покупатель эконом-класса: для тех, кто брал под строительство ипотеку, стоимость дома стала неподъемной. Во-вторых, приходится искать замену привычным материалам: если возведение коробки от импорта практически не зависит, то все остальное — отопление, водоснабжение, слаботочные системы, окна — были в основном европейского производства.
Своими мыслями по этому поводу с DK.RU поделился Петр Деменев, основатель строительной компании «Три Топора».
Что вы посоветуете тем, кто планировал начать строительство в этом году?
— Я глубоко убежден, что дешевле не будет. Рост инфляции снижает покупательную способность денег с каждым днем. В стройку нужно было заходить или еще вчера, или не заходить, если бюджет не позволяет. На вопрос, который мы очень часто слышим: «Как можно сэкономить на стройке?», ответ всегда один: «Сделать всё с первого раза правильно, чтобы не переделывать потом. Другого рецепта не существует». Ну, и, конечно, адекватно оценивать площадь будущего дома. Учитывайте, что ее в дальнейшем нужно будет отапливать, освещать, убирать, да и стоимость коробки — это в лучшем случае половина от стоимости готового здания.
В начале сезона в первую очередь людей интересуют цены, насколько они выросли и будут ли расти дальше?
— Основная коррекция цен на пиломатериалы произошла в период январь-май сезона 2021 г. Материалы выросли в цене за тот период более чем в два раза. В последующем, в течение лета и осенью, цены снизились на 15-20%. В последнее время их можно назвать стабильными, выраженных движений вниз или вверх не заметно.
В 2021 г. многие заказчики перешли на каменные дома, поэтому летом 2021 г. возник непрогнозируемый спрос на эти материалы. В среднем ожидание заказанного газобетона, кирпича или керамоблока составляло 3-4 месяца. Кто-то из производителей не принимал новые заказы совсем.
Спрос на деревянные дома возвращается к его стандартному уровню после спада 2021 г. Люди понимают, что дешевле не будет, и те заказчики, у кого была в планах стройка, заходят в нее, так как оставаться в деньгах в условиях текущего уровня инфляции — это прямые потери.
Сколько стоит дом под ключ? Коробка, начинка, отделка?
— Очень частый вопрос, на который нет однозначного ответа. Дом — это технически сложный продукт. На стоимость может влиять масса факторов: конструкция, материалы, технические решения, архитектура, внешняя и внутренняя отделке, проект инженерных коммуникаций. Это всегда индивидуальное решение.
Что же касается стоимости отделочных работ, она ограничена только пожеланиями и финансовыми возможностями заказчика. Готов человек потратить 20 тыс. руб. за отделку стен, будет у него отделка за эту сумму, а если готов потратить 100 тыс. руб. и более, то застройщик сделает отделку в этом бюджете.
Стоимость «квадрата» готового к проживанию дома сопоставима со стоимостью квадратного метра в квартирах в так называемых «районах, приближенных к центру». По моим наблюдениям, такая методика довольно точна для понимания реального бюджета стройки дома. Но нужно учитывать, что стоимость земельного участка, работ по благоустройству, заборов и прочего в цену такого среднестатистического метра, конечно же, не входят.
Из какого материала строить дешевле?
— Простой пример. Кубометр клееного бруса на крупных производствах стоит около 60 тыс. руб., а кубометр газобетона, в зависимости от производителя, — от 8,5 до 11 тыс. руб. Казалось бы, существенно дешевле, но если рассматривать готовый дом, то мы видим нюансы: чтобы клееный брус довести до состояния готовой стены, необходимо только покрасить, возможно, перед этим отшлифовать. В случае с газобетоном это обязательная отделка: внутренняя предчистовая и чистовая отделка, утепление или облицовка внешнего контура. В итоге стоимость готового дома получается примерно одинаковая, хотя цена коробки значительно различается.
Дома из каких материалов наиболее долговечны? Что сейчас в тренде? В чем деревянное домостроение проигрывает капитальному?
— Хотелось бы сказать, что идеальных решений и материалов не существует. Если бы они были, то все дома строились бы из одного материала и по одной технологии. К качественным материалам, на наш взгляд, можно отнести: рубленое бревно, кирпич, керамоблок, клееный брус.
Если говорить о трендах, то люди интересуются технологиями, которые позволяют максимально быстро запустить дом в эксплуатацию, а также популярной архитектурой. Сюда мы относим каркасные технологии — фахверк и тимбер-фрейм.
Фахверк, а точнее, его современная интерпретация, пожалуй, сейчас в лидерах. Плюсами этой технологии являются неповторимая эстетика витражного остекления, скорость строительного процесса и, как ни странно, высокая энергоэффективность, несмотря на большие окна. К минусам можно отнести срок службы дома.
Преимущества деревянного дома — это в первую очередь экологичность, прекрасный микроклимат в жилых помещениях, неповторимая эстетика.
Если вы говорите, что идеальных материалов нет, то по каким критериям выбирать?
— Давайте поговорим о достоинствах различных материалов. Газобетон — это энергоэффективность, скорость стройки, дешевизна. Кирпич — это отличный микроклимат внутри дома, инертность: при внезапном отключении тепла в доме еще дня два будет приемлемая температура даже зимой, у него очень большой срок эксплуатации. Керамоблок берет лучшее и от кирпича, и от газобетона. Дерево — это в первую очередь экологичность и превосходный микроклимат.
Мое глубокое убеждение, что есть два природных материала и, соответственно, их производные, в которых человеку всегда комфортно жить — это дерево и глина. Все строительные материалы на этой основе имеют больше преимуществ, чем недостатков.
Какой срок службы у разных домов — каркасного, каменного, деревянного?
— Посмотрим вокруг себя. Мы видим архитектурные памятники, сделанные из кирпича, построенные несколько сот лет назад. Что касается дерева, в нашей стране есть те же памятники деревянного зодчества, которым более 200 лет.
Если же говорить о каркасной технологии, то это многослойная конструкция, как правило, 5-7 слоев. Срок службы всей системы обусловлен минимальным сроком эксплуатации одного из слоев. Как только он заканчивается, постепенно начинает деградировать система в целом. В зависимости от качества используемых материалов сроки эксплуатации могут быть по отдельным слоям и 15, и 25, и 50 лет.
Насколько деревянное домостроение зависит от импорта?
— На этапе стройки коробки дома зависимость от импорта минимальна. Реальные сложности с импортом начинают возникать на этапе монтажа инженерных коммуникаций, а это монтаж системы отопления, водоснабжения и водоподготовки, слаботочных сетей в доме. Здесь доля импорта значительно выше. Придется искать альтернативные решения.
Какое инженерное оборудование для «начинки» дома раньше закупали за границей, а теперь приходится искать аналоги? И где их искать?
— Примеров, к сожалению, будет очень много. Это широко используемая продукция фирмы Rehau. Что касается инженерных коммуникаций, это значительная часть производителей котельного оборудования. Оконные системы Velux. В России нет пленок Tivek и Reflex и в ближайшее время они не появятся, такова позиция Dupont. Сложностей с поиском замены, скорее всего, не возникнет, строительная отрасль просто перестраивается на другие бренды и страны-производители. Можно прогнозировать и рост предложений отечественных производителей в сложившейся ситуации.
Вы ожидаете роста спроса в этом году, когда цены на дерево более-менее стабилизировались?
— В 2020 г. из-за пандемии с рынка вымели все более-менее адекватные предложения. Как по готовым домам, так и по долгострою (коробки под крышу без отделки). Граница 2020-2021 гг. характеризовалась резким ростом спроса на проектирование, но далеко не все зашли в стройку из-за роста цен 2021 г., это что касается домов из дерева.
Сейчас, в 2022-м, интерес к строительству возобновился у заказчиков, отложивших этот процесс в 2021 г., также мы видим значительный спрос на работы по отделке. Это касается домов-долгостроев.
Спрос на деревянное домостроение приходит в норму, но кое-что меняется. Допустим, спрос на оцилиндрованное бревно и профилированный брус, которые ранее шли как с конвейера, сместился в сторону рубленого бревна высокого качества. Считаем, что причина этого, конечно, рост цен на дерево и изменение портрета заказчика.
Как именно изменился портрет заказчика и при чем здесь рост цен?
— Стройка, к сожалению, стала менее доступной для так называемого эконом-сегмента, то есть для заказчиков, которые строились на последние деньги, использовали инструменты ипотечного кредитования. Причина понятна – материалы подорожали, ставки по ипотеке взлетели.
Теперь эта категория заказчиков в лучшем случае самостоятельно закупает материалы и продолжает стройку со случайными бригадами. Это было и раньше, но в текущих условиях подобная прослойка существенно выросла. А те, кто планирует стройку, заранее активно покупают стройматериалы. Плюс в последнее время меньше строят дачи, больше дома для постоянного проживания.
Каким вам представляется будущее вашего бизнеса?
Мы с позитивом смотрим на сезон 2022 года, но значительного роста спроса не ожидаем. Из-за сложившейся ситуации, как в экономике, так и политической жизни, скорее всего, полностью просядет эконом-сегмент, останется спрос на дома средней и премиальной ценовой категории.
Читайте также на DK.RU: «Малоэтажное строительство пока вальяжное». Скоро это изменится — как и почему?