Пока большинство уральских девелоперов «доводят до ума» старые проекты, новые стройки поставлены на «паузу». Почему покупатели вот-вот вернутся на рынок жилья и к чему им готовиться — на DK.RU.
Объем продаж квартир в новостройках опустился до минимальных значений последних лет: в мае в Екатеринбурге было зарегистрировано менее 700 договоров долевого участия (ДДУ) с квартирами — на 77% меньше, чем в марте 2022 г., и на 63% меньше, чем в апреле 2021 г. В свою очередь, многие свердловские девелоперы «утратили вкус» к запуску новых проектов после начала специальной военной операции на Украине.
Управляющий директор группы компаний «Ривьера-Инвест Екатеринбург» Евгений Шилов убежден: за лето спрос на квартиры восстановится, а девелоперы начнут рыть котлованы для новых домов.
Правда ли, что весной екатеринбургские девелоперы заморозили новые стройки? Какова ситуация на рынке сегодня?
— По моей оценке, соотношение разрешений на строительство и разрешений на проведение работ на площадке сейчас примерно 1:10. Причина понятна: базовая ставка проектного финансирования выросла до 15%, а продажи (и наполняемость эскроу-счетов) встали. Замечу, последний аспект для девелоперов важнее базовой ставки, ведь успешная реализация квартир на этапе строительства позволяет существенно снизить ее — до 3-5%. В целом после марта, когда люди активно покупали квартиры, ситуация на екатеринбургском рынке новостроек была не очень радостной.
Однако в начале июня Сбер провел встречу с девелоперами, на которой, в частности, сообщил о решении снизить базовую ставку проектного финансирования до 6% на срок до 31 декабря 2022 г. О чем это говорит? О том, что главный банк страны убежден: летом — край осенью на рынке новостроек начнутся мегапродажи, и счета эскроу будут хорошо пополняться. Кроме того, аналитики Сбера отметили: текущий объем строительства жилья в Екатеринбурге значительно ниже уровня 2019 г. (минус 20%). То есть излишка предложения на рынке нет и не будет, скорее, даже возникнет дефицит.
Таким образом, перспективы для застройщиков складываются неплохие. Думаю, большинство коллег скоро перейдет от состояния ожидания к активным действиям.
Что касается нашей компании, мы как раз принадлежим к 10% застройщиков, продолживших активную деятельность в «новой истории». Мы подписали договор проектного финансирования со Сбером и в конце мая приступили к строительству второго дома в ЖК «Veer Park» (дом номер один уже «вырос» до 20 этажа). Кстати, ГК «Ривьера-Инвест Екатеринбург» — одна из немногих компаний, получивших разрешение (ордер) на производство земляных работ после 24 февраля. На мой взгляд, это показательный факт. Сейчас мы семимильными шагами заканчиваем проектирование и до конца июня планируем получить разрешение на строительство следующего дома квартала «Белая Башня» на улице Донбасской. В общем, мы абсолютно уверенно смотрим вперед и разделяем оптимизм финансистов.
Жилой комплекс «Veer Park»
На чем основана ваша уверенность в том, что люди понесут деньги в стройку?
— На нескольких факторах. Во-первых, мы уже видим рост покупательского интереса после абсолютного затишья в апреле и мае. В первые недели июня мы продали больше квартир, чем за май, а к концу месяца рассчитываем удвоить, а то и утроить результат. Во-вторых, мы учитываем опыт пандемии: люди были ограничены в перемещениях и тратах, в результате через полгода накопления среднестатистической семьи выросли. Многие направили эти деньги на покупку новых комфортабельных квартир.
В текущей ситуации кто-то не поедет в отпуск, кто-то откажется от большого приобретения типа авто. Встанет вопрос: что делать с накоплениями, как ими правильно распорядиться? Держать средства на вкладе после снижения ключевой ставки не слишком выгодно, инвестировать в ценные бумаги — страшно, в валюту — сложно и непредсказуемо.
А жилая недвижимость — надежный вариант, «тихая гавань». Она дорожает — возможно, не каждый месяц или год, но точно на длительных отрезках времени. Бурное развитие рынка и острая конкуренция среди застройщиков в последние годы способствовали росту качества жилья комфорт-класса. Поэтому люди будут с удовольствием покупать квартиры с чистовой отделкой в новых ЖК.
Этому способствует и Банк России, понизивший ключевую ставку до 9,5%, и банковский сектор в целом. Рыночная ставка по ипотеке уже приблизилась к уровню льготной. Это важно, поскольку в цепочке продаж квартир в новостройках продажа вторичного жилья играет огромную роль. Если ипотека на «вторичку» стоит дорого, процесс стопорится. Мы видим, что сейчас ситуация с ней нормализуется.
Кроме того, банки идут навстречу покупателям: дают скидки за электронную регистрацию, принимают существующее жилье в качестве первоначального взноса по ипотеке. Последнее существенно облегчает жизнь желающим переехать из старой квартиры в новостройку. Еще появился прекрасный продукт, позволяющий взять ипотеку на квартиру и парковочное место. Людям нужны паркинги, но они и сами по себе недешевы, и ипотека на них в полтора раза дороже, чем на квартиру. Комплексный продукт решает эту проблему.
Головной болью застройщиков стал и рост стоимости одних строительных материалов, и проблемы с поставками других…
— Мы убедились, что для строительства жилья комфорт-класса эта ситуация не критична. Мы нашли аналоги европейской продукции в России, СНГ, Китае. А цены на продукцию металлургов и деревообработчиков стабилизировались. Думаю, проблемы с материалами и системами могут возникнуть при реализации эксклюзивных проектов.
То есть новый клубный дом «Ривьера» сейчас не построить?
— Почему нет?! Просто, если в проект были заложены европейские материалы и оборудование, потребуется время, чтобы все переосмыслить и получить аналоги из доступных источников. Поэтому при реализации проектов бизнес– и элит-класса могут возникнуть трудности, но, на мой взгляд, они решаемые.
Вы упомянули, что качество предложения жилья комфорт-класса в Екатеринбурге выросло. И до спецоперации, и тем более после многие эксперты отмечали, что застройщикам придется «упрощать» проекты, чтобы вписаться в бюджеты покупателей. Вы планируете вносить изменения в квартирографию, в метраж, в планировочные решения?
— Пять-шесть лет назад мы пришли к некому балансу, позволяющему соответствовать и ожиданиям, и финансовым возможностям наших покупателей. Сегодня он сохраняется. В общем объеме продаж 75% составляют квартиры стоимостью до 5–6 млн руб. Число екатеринбуржцев, которые могут приобрести квартиру за 10 млн руб., не столь велико. Застройщики учитывают это при подготовке проекта. В наших домах много студий и однокомнатных квартир, но есть и двухкомнатные, и трехкомнатные.
Важно учитывать, что подавляющее большинство людей до сих пор живет в старом и достаточно ветхом фонде. Те же «панельки», квартиры в них далеки от современных стандартов. Многие критикуют студии и компактные однокомнатные квартиры, но все познается в сравнении. Так, я вспоминаю мой родной дом и двухкомнатную квартиру площадью 33 кв. м. Сейчас же мы охаем, что студия — 33 кв. м, а «однушка» — 40 кв. м. К тому же современные дома и квартиры на порядок технологичнее и комфортнее для проживания. Поэтому люди в них с удовольствием перебираются.
В Екатеринбурге конкуренция среди застройщиков всегда была высокой. За последние пару лет на рынок зашли еще несколько федеральных девелоперов. Не боитесь, что «задавят»?
— Федеральные игроки обычно приходят с большими проектами и реализуют их в «чистом поле». Мы в таких историях не участвуем: мы работаем в понятных локациях, в которые верим. Так, ЖК «Veer Park» расположен в восхитительном месте: удобная транспортная развязка, современная инфраструктура, рядом — ТРЦ VEER Mall (это просто Dubai Mall в Екатеринбурге!). А жилой комплекс «Белая Башня» вообще находится в непосредственной близости от большого парка. Мы всегда тщательно выбираем локации.
Что касается цен, ГК «Ривьера-Инвест Екатеринбург» в любой локации позиционирует свои проекты не дороже проектов конкурентов, зачастую даже чуть дешевле. Мы можем себе это позволить, поскольку строим быстро. Экономия, достигаемая за счет скорости строительства, обеспечивает доступность цены.
Жилой комплекс «Белая Башня»
С точки зрения качества мы точно никому не уступаем. Строительство «Ривьеры» стало хорошей школой для инженеров, подрядчиков и исполнителей, с которыми мы сотрудничаем. На этом проекте мы высоко подняли планку. Теперь люди, которые проектировали и строили клубный дом, «переехали» на ул. Донбасскую, на проспект Космонавтов, в район Автовокзала и так далее. Они стоят несколько иные планировки, но их компетенции и подход качеству остались теми же.
Каков сейчас горизонт планирования у вашей компании?
— У нас проекты расписаны на семь лет вперед.
Фото: карта объектов «Ривьера-Инвест Екатеринбург»
Читайте также на DK.RU:
«В критических ситуациях накопления людей растут. Вопрос в том, куда их тратить» — Евгений Шилов
«Мы заинтересованы в том, чтобы строить в срок и даже с опережением»