Самые громкие высказывания о недвижимости 2022 г. Что актуально, а что утратило смысл?

Люди смотрят на заголовки в СМИ и пытаются делать свои выводы. Но сейчас все настолько быстро меняется, что сложно отследить, а соответствуют ли действительности заявления, сделанные месяц или два назад.

Мы решили проверить самые растиражированные заголовки и клише о недвижимости 2022 г. на предмет их актуальности, подведя таким образом итог непростого ушедшего года.

DK.RU предложил Валерии Козловой, президенту Уральской палаты недвижимости, прокомментировать, почему на рынке произошло то, что произошло, и как к этому относиться.

Тенденции, которые все еще актуальны

— Количество дорогих объектов, выставленных на продажу, заметно увеличилось. Половина квартир в новостройках действительно не продана, но половина из нераспроданного и не выставлена на продажу — это стратегический запас застройщиков. Вторичка стала заметно популярнее в 2022 г. из-за роста цен на ремонт. Несмотря на то, что они немного снизились после резкого скачка в марте, тенденция сохраняется.

В продаже заметно увеличилось количество загородных объектов коммерческой недвижимости, но это не следствие кризиса, наоборот. Здесь предложение подтолкнул спрос: появилось много людей, готовых делать на этих объектах деньги. Однушки, как и всегда, продаются лучше всего — данная тенденция хоть и сохраняется, но слабеет.

>>> Число дорогих квартир, выставленных на продажу в Екатеринбурге, выросло в два раза

— Это действительно так. Увеличение количества дорогих квартир в продаже стало следствием того, что в прошлом году вымылись и продались дешевые лоты. Плюс, я достаточно часто об этом говорю, у нас происходит изменение структуры вторички за счет того, что в последние годы много строилось и выводилось на рынок нового жилья.

То, что вчера было первичкой — новостройкой хорошего качественного уровня бизнес- и комфорт-класса, сегодня уже вторичка. Например, жилые кварталы «Кандинский» (2018 г.), «Ривьера» (2019 г.), «Макаровский» (2022 г.).

>>> 50% квартир в новостройках Екатеринбурга не продано

— Да, действительно, к декабрю мы пришли с цифрой 40 тыс. непроданных квартир. При этом на продажу из них выставлено только около 20 тыс. Это связано с тем, что хоть в эксплуатацию и было введено много объектов, планка по этому показателю стоит очень высокая и на следующий год. Продавать все сразу, как только построили, застройщики не намерены. Они выводят в продажу такой объем лотов, который можно показать банку, исполняя обязательства по эскроу.

Есть такие объекты, как, например, ЖК «Амундсен», где вообще ничего не продается. Сегодня деньги от дольщиков лежат на эскроу-счетах, и в любом случае они попадают к застройщику только тогда, когда построенный дом введен в эксплуатацию.

Поэтому да, много непроданных квартир, но их и не планировали пока продавать, и это нормально.

>>> В 2022 г. стала расти популярность жилья на вторичном рынке

— Да, это связано с тем, что в прошлом году у нас в разы повысилась стоимость ремонта. Начиная с февраля-марта, в отдельных случаях она сравнялась с ценой квартиры. Сейчас цены снизились, но, тем не менее, ремонт в 2022 г. стал значительно дороже, чем в 2021-м.

В этой ситуации вторичка семилетней давности покупателем рассматривается как почти новостройка, но с ремонтом. Да, продают ее почти по той же цене, что и новостройку, но она уже отремонтирована.

Многие застройщики сейчас предлагают готовое жилье. Это хороший выход. Но даже если в новостройке есть ремонт, туда все равно придется покупать кухонный гарнитур, например.  

>>> В 2022 г. в продаже стало появляться больше загородных объектов за сотни миллионов рублей

— Раньше к загородному отдыху относились по-другому, каждый организовывал его самостоятельно. Теперь это направление развивается как бизнес. Поэтому на такие объекты есть спрос. Это товар, который на рынке востребован. Сейчас многие учатся стартапам, предпринимательству. Люди готовы не просто купить, а превратить это в доход. Здесь спрос подстегнул предложение.

>>> Самые покупаемые квартиры — это однушки и студии

— Да, так и есть, но эта тенденция снижается. Просто в свое время девелоперы вывели много объектов с небольшими квартирами или квартирами-студиями. Сейчас растет спрос на двушки, компактные трешки. Но застройщик не может на это быстро отреагировать — цикл строительства дома составляет 1,5-2 года.

Стоит отметить, что однокомнатные квартиры распродались хорошо. Это связано с тем, что у нас большой спрос на жилье для студентов: маленькие квартиры чаще покупают детям или под сдачу. УрФУ считается одним из сильнейших вузов страны, студенты приезжают в Екатеринбург и увеличивают спрос на квартиры-студии на рынке жилья и аренды.

Человек, у которого есть деньги, в нестабильной ситуации возвращается к самому надежному способу сохранения капитала — недвижимости. Здесь всегда было много непрофессиональных инвесторов.

Тенденции, которые остались в прошлом или не имеют отношения к Екатеринбургу

В 2022 г. эксперты отмечали, что вывесок «аренда» на первых этажах зданий стало так много, что можно говорить об их практически тотальном опустошении. А также говорили о падении продаж в новостройках и о том, что во время удаленки вырос спрос на загородные дома и упал — на офисы. Всего этого не произошло, по крайней мере, у нас.

>>> Заметно выросло количество объявлений о сдаче коммерческих помещений формата «у дома»

— Сейчас это уже не так. За последние годы в Екатеринбурге очень поменялась городская среда. Было время, когда магазины формата «у дома» теряли популярность, теперь первые этажи многоэтажек опять заполняются бизнесом. Правда, поменялась его структура. Это связано не с кризисом, не с пандемией, а с тем, что меняется общество.

Посмотрите вокруг, вы не увидите нигде табачных киосков. Зато стало больше мастерских ремесленников, частных пекарен, мест, где делают мануфактурный товар, например, сыры и другие фермерские продукты. Для такого производства не подходят ТРЦ, и они заполняют стрит-ритейл.

Когда-то на улицу Вайнера люди приходили покупать золото, одежду, доллары… Сейчас это зона отдыха — прогулок и развлечений. Там также развивается творческое пространство. Отношение потребителя к улице Вайнера поменялось. Таким образом постепенно переформатируется все городское пространство.

Вообще в ЖК повышенной комфортности застройщики стараются сделать так, чтобы у людей вообще не было потребности выходить за пределы комплекса, живя за счет коммерческих помещений на первых этажах своих домов.

Например, в ЖК «Макаровский» есть аптека, медицинский центр, стоматология, продуктовый магазин. Раньше эта часть центра никогда не была богата местами притяжения, а сейчас там появились рестораны и прогулочные зоны. Так меняется общество, город, соответственно, и структура стрит-ритейла.

>>> Удаленка и исход иностранного бизнеса убьют офисный рынок

— На Екатеринбург это не распространяется. У нас этого не случилось и не случится. IT-компании, которые могут полностью работать на удаленке, купили офисы, отремонтировали и чувствуют себя в них комфортно. Опасения о том, что удаленка хоть как-то существенно повлияет на офисный рынок, в нашем случае необоснованны.

В Екатеринбурге всегда был дефицит хороших качественных офисных площадей. Раньше, если какая-то компания заходила в наш город, негде было взять качественные помещения 1-5 тыс. кв. м.

В этом смысле риелторы очень надеялись на БЦ Neboplaza, но этот объект полностью занял Сбербанк, и у нас снова ничего не осталось. После того как ушли зарубежные компании, их место заняли другие. Но дело в том, что они снимали офисы дороже рынка, и собственники долго не пускали новых арендаторов, не хотели понижать ставки. И еще какой-то период перед заездом новых компаний делался ремонт, этого требует класс «А». Это могло вызвать ощущение пустоты, но сейчас все БЦ заполнены не меньше чем на 80%.

Также важно понимать, что лист ожидания во многих БЦ никуда не делся, он до сих пор есть. Офисов класса «Б» все происходящее в 2022 г. вообще не коснулось. Здесь, на рынке офисных площадей, очень высокая ротация — как только кто-то съезжает, на его место приходит другой арендатор из офиса классом ниже или тот, у кого вообще не было офиса. В нашем городе бизнес-активность очень высокая.

>>> «В Екатеринбурге рухнули продажи квартир в новостройках»

— Это уже неактуально. В какой-то момент продажи действительно снизились. Но в декабре мы все отыграли. Есть такое понятие — «отложенный спрос». Были случаи, что люди отказывались от сделки в момент подписания договора, прочитав новости. Хорошо, если это была простая покупка объекта, а бывают сложные цепочки, когда все друг друга ждут, когда переезды, дети, новые школы и все спланировано… В этой ситуации агенты должны взяться за руки и сказать: ребята, не переживайте, мы сейчас все решим.

По поводу новостроек покупатели отреагировали аналогично: а может, и не надо сейчас ничего покупать… то ли еще будет. Но желание купить не отпало совсем, оно просто отложилось, поэтому в декабре мы увидели бум продаж практически у всех застройщиков. Насколько я знаю, все сделали хорошие планы по продажам в 2022 г.

>>> После пандемии все кинулись покупать загородную недвижимость

— После пандемии я сама с удовольствием обзавелась бы домом. Но таких тенденций, что все резко стали продавать квартиры и поехали за город, нет. Хотя спрос есть, он растет и подогревается тремя факторами:

1. Загородная недвижимость — это средство сохранения капитала;
2. Цитата по М. Твену: «Покупайте землю, ее больше не производят». Хороших участков в Екатеринбурге становится все меньше.
3. На рынок зашли системные застройщики, такие как Villa66 и «Совушки», которые отстраивают целые городки с коммуникациями, дорогами, комфортными домами.

Современные застройщики не строят большие дома. Но на рынке осталось весомое количество загородных объектов по 400 по 500 кв. м, которые были построены еще в 90-е, такие мраморные дворцы. Эти объекты сейчас реконструируют, что-то с ними делают и тоже продают.

Намерения, которые еще не сбылись, но все к тому идет

Однажды всех, занимающихся риелторской деятельностью, закон обяжет вступить в СРО и пройти сертификацию. Дело в том, что сейчас работать в данной сфере, требующей повышенной ответственности, могут и одиночки, и компании федерального масштаба, которые не состоят ни в каком объединении, то есть их деятельность практически бесконтрольна со стороны профсообщества. Закона, регулирующего риелторскую деятельность, пока нет, но он на согласовании в федеральных профильных министерствах. Данный закон обяжет всех участников этой сферы вступить в СРО и пройти сертификацию. И Уральская палата недвижимости в числе основных инициаторов принимает участие в его разработке.

Кроме аналитики и сертификации УПН взяла на себя и законотворческую функцию, с чем о на связана?

— Это первоочередное, чем занимается ассоциация. Безусловно, аналитика, пиар и обучение — важные составляющие, но самое главное: УПН — это хранитель профессиональной культуры. Наша цель сделать так, чтобы риелторские услуги оказывались качественно и нам не было стыдно перед потребителем за то, как работает профессиональное сообщество. Для этого нужно не только ввести всеобщую саморегуляцию, но и сертифицировать агентства.

Чтобы наши услуги были стабильно качественны, необходимо применять стандарты. Эти стандарты разработаны уже давно, и они работают. УПН исполнилось 27 лет. Все эти годы Палата занимается решением задач саморегуляции рынка риелторских услуг.

Мы вошли в группу инициаторов стандартизации работы риелторов на федеральном уровне в Российской гильдии риэлторов и инициировали создание Закона о риелторской деятельности. Его оптимальную модель мы нашли в прошлом году и наконец-то написали сам проект, где предусмотрена ответственность и страхование ответственности риелторов.

Писал этот проект специальный институт по законотворчеству. Сейчас законопроект согласовывается с профильными министерствами. Затем он попадет в первое чтение в Государственную думу.

Этот закон обяжет всех вступить в СРО. В нем мы говорим о том, что риелторской деятельностью должны заниматься субъекты предпринимательства, ведь когда этим занимаются частные лица, они не платят налоги. Сегодня, чтобы стать риелтором, хватит ста рублей: ты печатаешь визитку и все. Так не должно быть, потому что это история про подмену понятий, про манипуляции и так далее.

Каждое агентство должно соответствовать базовым требованиям, его сотрудники должны быть обучены. У нас есть добровольная сертификация, которая зарекомендовала себя давно и очень хорошо. Мы проверяем наши агентства, они несут ответственность перед клиентами. И уже были некачественные сделки, когда проданная квартира изымалась у собственника. В таком случае можно вернуть средства по суду, но только если агентство сертифицировано и его ответственность застрахована.

Читайте также на DK.RU: Какое будущее у рынка недвижимости в Екатеринбурге, есть ли оно вообще и отчего зависит.