«Спрос такой, что логопарки готовы менять арендаторов на тех, кто заплатит больше»

Все чаще о Екатеринбурге говорят как о логистической столице России. В условиях перестройки транспортных потоков город стал одним из ключевых узлов, а компании из других регионов задумались об открытии своих распредцентров на Урале.

На круглом столе DK.RU эксперты обсудили, как себя чувствует рынок логистических услуг Среднего Урала и какие тренды определяют его развитие.

В мероприятии приняли участие:

• Виталий Хиль, независимый эксперт, аналитик, консультант по складской недвижимости;
• Сергей Ляпустин, директор по развитию многофункционального индустриального парка «ЕКАД Южный»,
• Андрей Апоник, директор ООО «Логистика Урал»,
• Иван Денисов, CEO компании ООО «ДжиТиЛоджистикс»,
• Ольга Гилева, руководитель регионального офиса ООО «АМТ Страхование» в Екатеринбурге.

Рынку нужны спекулятивные объекты

В начале 2023 г. объем складских площадей класса А и В на рынке Екатеринбурга достиг отметки 2,1 млн кв. м, в стадии строительства и проектирования находилось еще 898 тыс. кв. м. В числе таких проектов — распредцентр Wildberries (120 тыс. кв. м), объекты X5 Group (38 тыс. кв. м), Fix Price (68 тыс. кв. м) и Сима-Ленд.

Как отметил Виталий Хиль, к концу 2023 г. застройщики планируют сдать около 280 тыс. кв. м складских помещений — это в два-три раза больше, чем в 2022 г. Но, несмотря на большие объемы строительства, спекулятивных объектов среди них практически нет. Вакансия на рынке не превышает 2-3%. В настоящий момент из готовых к заезду площадей осталось порядка 16 тыс. кв. м.

Я думаю, что они будут заняты в течение одного-двух месяцев, — предполагает аналитик. — При прошлогоднем объеме сделок аренды в 163 тыс. кв. м мы имеем отложенный спрос около 130 тыс. кв. м, федеральные консультанты заявляют о потенциальном спросе в регионе 150-160 тыс. кв. м. В этих условиях арендные ставки растут, а девелоперы готовы делать ротацию: если в договоре предусмотрена такая опция — менять арендаторов на тех, кто готов платить больше. Знаю, что прецеденты уже были в логопарке «Уральском». Такого на рынке раньше не наблюдалось.

Драйверами роста рынка, по словам эксперта, выступают розничные торговые сети, которые предлагают продукцию повседневного спроса низкого ценового сегмента. Но склады для них — не инвестиция, а условие для обеспечения операционной деятельности. Помимо ритейла, высокая заинтересованность в складских объектах сейчас у компаний-дистрибьюторов автозапчастей и товаров для B2B-сегмента, в частности продукции для обеспечения локальных производств.

Ставки выросли до уровня Москвы

Тезис о растущем спросе подтвердил Сергей Ляпустин. Территория индустриального парка, который он представляет, разделена на два сегмента: около 100 га земель, прилегающих к ЕКАД, выделено для складской недвижимости и ритейла, еще 120 га — для малых и средних предприятий.

Ежемесячно ЕКАД-Южный получает по 30-40 целевых заявок на подбор площадки по размещению производственного или складского объекта с разным сроком экспозиции. Каждое третье обращение — поиск универсального помещения под склад или производство в аренду. Заявки — горящие, компании готовы заключать договор долгосрочной аренды на стадии закрытого контура.

Если говорить о спросе на складскую недвижимость, сейчас у нас две основные категории интересантов, — рассказывает Сергей Ляпустин. —  Первая — предприятия, которым одновременно нужны помещения для производства и складирования своей продукции, их большинство. Вторая категория — представители коммерческого инвестиционного бизнеса. Еще пять лет назад, когда арендные ставки в городе были на уровне 300 руб. за кв. м, строить инвестиционный склад было бы нецелесообразно с учетом существовавших на тот момент условий кредитования. Сейчас, когда арендные ставки выросли до уровня Москвы — от 600 руб. за кв. м, ситуация изменилась. Есть и спрос, и предложение для развития арендного бизнеса.

В настоящий момент в сегменте индустриального парка, зарезервированном для складской недвижимости, остается в продаже 41 га земли, обеспеченной инженерной и транспортной инфраструктурой, примыканием к ЕКАД. Управляющая компания успешно реализует проекты создания на территории индустриального парка складской недвижимости для резидентов в формате BTS и BTR. В текущем году планируется к сдаче более 100 000 кв. м складских площадей. Кроме того, на территории индустриального парка управляющая компания планирует развивать проекты формата «Light–industrial», предусматривающие строительство блоков от 500 до 1000 кв. м с отдельной производственно-складской площадью и АБК, сдавая в их в долгосрочную аренду предпринимателям.

Массового оттока арендаторов из-за санкций нет

Не собираются покидать арендованные складские площадки и действующие резиденты. Об этом рассказал Андрей Апоник. 

Его компания «Логистика Урал» предоставляет услуги аренды складской недвижимости, ответственного хранения, а также осуществляет перевозки. Работает преимущественно с металлопроизводящими и металлоторгующими организациями — их активность за последний год в целом осталась на прежнем уровне, несмотря на то, что эксперты предрекали худшее развитие событий.

Мы видим, что наши клиенты стали осваивать новые рынки, занялись диверсификацией своей деятельности, — говорит Андрей Апоник. — Да, кто-то не смог справиться с вызовами, но более крупным компаниям, с которыми мы работаем, это удалось. Определенным вызовом стала перестройка устоявшихся транспортных  потоков, связанная в частности с параллельным импортом. Мы почувствовали, как сильно начали зависеть от направлений Средней Азии и Дальнего Востока. Перестройка цепочек и удлинение транспортных путей привели к тому, что затраты на организацию перевозок в целом выросли на 15-20%.

По словам эксперта, сегодня большая часть компаний предпочитает контейнерные перевозки автомобильным. Но не на всех участках маршрутов, идущих в направлении Средней Азии и Дальнего Востока, есть возможность выбора. Поэтому логистические операторы выстраивают мультимодальные маршруты, комбинируя автомобильные, железнодорожные и авиационные перевозки.

Выросла потребность в автоматизации

Обстоятельства побуждают участников рынка увеличивать скорость и точность работы.

По подсчетам «ДжиТиЛоджистикс», которая занимается автоматизацией работы складских и логистических компаний, в WMS-системах нуждается до 65% компаний, которые до сих пор работают на бумаге. Как отметил Иван Денисов, изменение бизнес-процессов и интенсивный рост ассортимента стали основными драйверами, которые оформили спрос на WMS-системы:

В последние годы мы видим, что компании стали развиваться быстрее: через полгода после того, как наладили розничные продажи, они начинает заниматься оптовыми, потом выходят на маркетплейс, передают продукцию на ответственное хранение. Параллельно расширяется ассортимент, появляются новые требования по упаковке и маркировке. Кроме этого, бизнес-процессы многих компаний поменялись после СВО — кто-то начал масштабироваться, увеличивать складские площади. Изменились логистические цепочки. Конечно, в этих условиях увеличение скорости работы склада и предотвращение ошибок при отгрузках продукции имеет колоссальное значение. 

Еще один важный тренд — импортозамещение программного обеспечения. На WMS-системы российских разработчиков стали обращать особое внимание после ухода с отечественного рынка зарубежных вендоров, когда поддержка привычных решений стала невозможна. Компании стараются выбрать системы, которые смогут быстро запустить с необходимым в моменте ограниченным функционалом, а затем постепенно его расширять. В частности, пользуются спросом решения на базе 1С.

Увеличились темпы страхования

С усложнением логистических цепочек риски компаний возросли. Единственный инструмент, который позволяет защитить груз, а также склады и находящуюся там продукцию, — страхование, поэтому спрос на оформление полисов вырос. 

«АМТ Страхование» предоставляет весь комплекс страховых услуг для логистических компаний. Как отметила Ольга Гилева, сейчас наиболее востребованными стали продукты по страхованию товарно-материальных ценностей на складах — они позволяют получить компенсацию ущерба не только в случае пожара, но и если товар по ошибке был отправлен не тому получателю. 

Как и все участники рынка, мы стараемся отвечать на новые вызовы. Например, в этом году совместно с федеральным почтовым оператором запустили новый продукт — страхование почтовых отправлений для юридических лиц. Данный продукт позволяет предоставить страховую защиту на всем маршруте следования отправлений, — рассказала Ольга Гилева. — Сейчас страховые компании предлагают покрытие только до границы РФ, а за ее пределами собственник груза должен обеспечивать сохранность продукции своими силами. Мы предложили рынку полное покрытие: как на территории РФ, так и в других странах, в том числе в далекой Латинской Америке.

Она также отметила, что в настоящий момент страхование развивается не только с точки зрения компенсационных выплат. При возникновении страхового случая клиенты могут получить и юридическую помощь. Актуальность таких продуктов может вырасти в ближайшие годы.

В завершение дискуссии участники круглого стола сошлись в том, что текущие тренды на рынке логистических услуг не потеряют свою актуальность. Очевидно, что спрос на аренду складских объектов будет расти, продолжат расти цены и арендные ставки. Драйверами роста рынка могут стать развитие транспортной инфраструктуры (в том числе продолжение строительства ЕКАД),  а также программа промышленной ипотеки в части складской недвижимости, которая позволила бы нивелировать негативный эффект от закрытия льготных банковских программ для этого сегмента.

Реклама
ООО «УГПХ», ООО «ДжиТи Лоджистикс», ИП Новорок Б.В., ООО «АМТ Страхование»