«Покрывать арендой все платежи по ипотеке невозможно и близко, если речь идет про Россию», — считает финансист. Он объяснил, почему тем, кто верит в этот способ инвестирования, придется раскошелиться.
«Полностью покрывать ипотечный платеж арендой можно в странах с очень низкими ставками (которых уже почти не осталось) и при этом с дорогой арендой. Не наш случай. По крайней мере, пока», — убежден президент инвестгруппы «Московские партнеры», профессор ВШЭ Евгений Коган:
— Почему сейчас не самый удачный момент, чтобы брать квартиру в ипотеку под сдачу:
1️. Выросли ставки. По данным ЦБ, средняя ставка по ипотеке на готовое жилье сейчас выше 10%, а в начале 2021 г. была 8%. Если нет льгот, ипотеку придется брать, скорее всего, под двузначный процент.
2️. Дорогое жилье. С 2021 г. вторичное жилье в РФ в среднем подорожало в 1,4 раза. В Москве — в 1,4–1,5, по разным оценкам. Так как от ЦБ нам снижения ставок ждать не стоит, вряд ли рынок недвижимости в скором времени начнет расти. То есть продать квартиру через 15 лет подороже, конечно, будет возможно. Но достаточный ли это будет рост цен с учетом нынешних реалий российской экономики? Это колоссальная неопределенность.
3️. Стагнирующая аренда. По данным Restate, сейчас аренда в Москве на 20–25% дешевле, чем была в начале 2020 г. Опять же неизвестно, насколько будет наполнен рынок, особенно в региональных городах.
Доходы от аренды
По нашим подсчетам, при покупке квартиры и сдаче в аренду без форс-мажоров годовая доходность будет составлять 4,4–4,7% в зависимости от города и размера квартиры. Вероятно, далее аренда будет расти, но выше 7% средняя доходность за весь срок выплаты ипотеки вряд ли поднимется.
Скажем честно, скудновато. А если будут форс-мажоры с квартирой, то я вообще молчу.
Расходы на ипотеку
Без льгот по ипотеке придется платить около 10–11% годовых. Повторюсь, аренда и близко не покроет проценты по ипотеке, из своего кармана каждый месяц дополнительно придется нести в банк сумму в 1,5–2 раза выше аренды.
И главный нюанс: если вы выбрали такой план, вам есть где жить 10–15 лет.
«План взять квартиру в ипотеку и сдавать ее сейчас, вероятно, не самый оптимальный, особенно если: нет льготной ипотеки под низкий процент; нет полной уверенности, что в течение 10–15 лет вы сможете платить за ипотеку из своего кармана; нет спешки, и вы можете дождаться более благоприятного момента», — резюмирует финансист.
Текст подготовлен на основе поста Евгения Когана в телеграм-канале @bitkogan.
Читайте также на DK.RU:
Верят в металлургию и «нефтянку», рискуют умеренно — итоги опроса свердловских инвесторов
«Сейчас время Сороса, а не Баффета». Что делать инвесторам — Андрей Мовчан и Евгений Коган
Доходы падают, капиталы утекают, оптимизм растет. Мовчан об экономических итогах 2022 г.