Гендиректор регионального Фонда капремонта Станислав Суханов — о реальных ценах на выполнение работ, подрядчиках-иностранцах и недовольных жителях новостроек.
Повышение тарифов на коммуналку всегда вызывает общественный резонанс — особенно, когда оно происходит стремительно. Несмотря на рост инфляции, в 2024 г. размер платы за капремонт поднимать не будут. Ранее DK.RU писал, что в 2023 г. взнос с одного квадратного метра в Свердловской области вырос сразу на 41% — у многих это вызвало закономерное удивление. Но экономисты тогда решение властей поддержали и даже назвали недостаточно жестким. Например, независимый финансовый аналитик Виталий Калугин объяснял, что для проведения работ адекватного качества тариф необходимо увеличить еще в два раза.
От чего зависят тарифы на капремонт, почему желающих заработать на этом рынке немного и что сегодня тормозит выполнение программы — в интервью DK.RU рассказал генеральный директор Регионального Фонда содействия капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах Свердловской области Станислав Суханов.
Собираемость взносов — 97%, но весомая доля уходит на спецсчета
Программа капремонта была запущена в Свердловской области в 2014 г. В настоящий момент в ней 27,9 многоквартирных домов, в том числе 7,4 тыс. домов, которые находятся на территории Екатеринбурга. Каждый год этот список актуализируется: признанные аварийными дома из программы исключают и включают в нее новостройки. В Свердловской области под действие моратория (трехлетней отсрочки платежа по взносам на капитальный ремонт) попадают многоквартирные жилые дома, включенные в Региональную программу и введенные в эксплуатацию после 22 апреля 2014 г.
По решению жителей средства могут аккумулироваться как на счете фонда (в «общем котле»), так и на спецсчете дома. В первом случае ими будет распоряжаться фонд. Во втором случае решение о расходовании средств принимают собственники жилья.
Станислав Константинович, последние годы Екатеринбург бьет рекорды по вводу нового жилья. Насколько существенно увеличивается количество домов в программе?
— Я бы сказал, что количество домов в программе остается примерно на прежнем уровне. Но растет общая площадь жилья, которое нам необходимо отремонтировать. Аварийными обычно признаются старые небольшие дома, на два-три этажа. А новое жилье сегодня — это преимущественно высотки, площадь которых в десятки раз больше.
В программу попадают все дома, даже элитная недвижимость и апартаменты?
— Апартаменты в программу капремонта не включаются, поскольку они юридически не относятся к жилому фонду. Ставка платы за содержание жилья там выше, и вопросами капремонта занимается сервисная компания.
А если под элитной недвижимостью понимается полноценный жилой комплекс, а не отдельно стоящий коттедж — то такие многоквартирные дома попадают в программу. У каждого из них есть свой срок службы. Вне зависимости от того, насколько тщательно управляющая компания следит за его состоянием, спустя определенный срок потребуется комплексная замена инженерных сетей, ремонт фасада и так далее.
Капремонт в таких домах стартует только через 20 лет, а платить за него люди начинают уже сейчас. Высказывают ли жители новостроек недовольство по этому поводу, или все уже смирились?
— Недовольные есть. Их могло стать больше, если бы в Свердловской области отменили трехлетний мораторий — тогда бы жители начинали платить за капремонт уже спустя полгода после ввода дома в эксплуатацию. Инициативу весной этого года обсуждали с депутатским корпусом, но губернатор принял решение, что нужно оставить все как есть. Из-за роста тарифов финансовая нагрузка для многих выросла ощутимо.
Сейчас чаще всего мы сталкиваемся с недовольством со стороны представителей новых жилых комплексов, где несколько секций имеют общий юридический адрес. Такие комплексы попадают в программу одномоментно — вне зависимости от того, сколько лет пройдет между вводом в эксплуатацию первой и последней секции. Получается, что жители условной пятой секции, которая сдана спустя три года, после приемки квартиры сразу начнут получать квитанции за капремонт.
Бывает сложно объяснить людям, что это не наше решение, а норма федерального законодательства. Но, насколько я знаю, сейчас обсуждается инициатива о том, чтобы включать секции таких домов в программу отдельно друг от друга.
В новостройках, как правило, живут платежеспособные люди. Позволило ли включение в программу таких домов повысить объем «общего котла», из которого финансируются работы?
— Во-первых, хочу отметить, что собираемость за капремонт у нас достаточно высокая — в прошлом году она была на уровне 97%, в этом году, думаю, выйдет на этот же показатель. Что касается наших пенсионеров — они самые порядочные плательщики, всегда платят по счетам, даже несмотря на достаточно скромную пенсию.
Во-вторых, около 80% новостроек, которые попадают в программу, принимают решение о том, чтобы копить деньги на спецсчете. Сейчас на такие счета уходит около половины всех поступлений.
Например, по данным на 1 октября, в «общий котел» поступило 6,4 млрд руб., на специальные счета — 3,9 млрд руб.
Фонд средствами спецсчетов распоряжаться не может?
— Сейчас в Свердловской области около 5 тыс. спецсчетов, фонд является владельцем примерно 1,8 тыс. из них. Мы видим собираемость по этим счетам, проверяем документацию с юридической точки зрения и объем работ — чтобы средства тратились, например, не на плановую замену окон в одном из подъездов, а на капитальный ремонт всего дома.
В остальном деньгами распоряжаются собственники жилья. Они самостоятельно выбирают подрядную организацию, договариваются о стоимости работ, заключают договор с ней (по спецсчетам не предусмотрена конкурсная основа).
Расходование тех спецсчетов, владельцами которых являются управляющие компании и товарищества собственников жилья, отслеживает Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области.
Цены на материалы выросли, особенно на теплоизоляционные
В программе капремонта предусмотрено шесть видов обязательных работ для всех субъектов РФ: замена инженерных сетей, ремонт крыши, фасада, подвала, а также газовых сетей и лифтового оборудования. В Свердловской области выполняются еще два вида работ — усиление чердачных перекрытий и установка систем автоматического погодного регулирования там, где жители считают, что это необходимо. Тариф на капремонт формируется с учетом расценок за эти работы.
В 2024 г. ставку платы за капремонт в Свердловской области решили оставить в размере 14,81 руб. Насколько тарифы отражают реальный рост стоимости работ?
— Обычно сметы на капремонт рассчитываются по индексам Минстроя РФ, которые министерство корректирует с учетом инфляции. Если мы сравним индексы второго квартала 2022 г. и второго квартала 2023 г., то увидим, что они выросли примерно на 9,5%. Здесь учитываются и заработная плата сотрудников отрасли, и стоимость материалов, которая выросла за последний год примерно на 4-5%.
Для нас было бы оптимальным повышение тарифов на 2024 г. хотя бы на 5%. Но губернатором было принято решение после резкого повышения тарифов в 2023 г. оставить их на прежнем уровне. Поэтому продолжаем работать в этой же ценовой политике.
Что из стройматериалов, по вашим наблюдением, выросло в цене сильнее всего?
— В основном мы видим рост на теплоизоляционные материалы. И лично у меня эта тенденция вызывает вопросы. Когда стоимость этих материалов росла раньше, мне говорили, что продукция российских заводов уходит на европейский рынок, где реализуется энергосберегающая программа. Но сейчас Европа нашу продукцию не закупает. Могу только предположить, что производители решили компенсировать снижение объемов производства ростом цены.
Думаю, с учетом того, что 41% рынка теплоизоляционных материалов в России занимает один изготовитель, эта ситуация должна привлечь внимание ФАС.
Экономисты высказывали предположение, что с учетом роста цен тариф необходимо увеличить в два раза. По вашим ощущениям, каким должен быть тариф?
— Знаете, мне как директору всегда хочется, чтобы денег на счет фонда поступало больше — это позволило бы нам проводить работы в домах быстрее и качественнее. Но всегда нужно искать баланс между желаниями фонда и возможностями жителей.
Если говорить о конкретных цифрах, по нашим расчетам стоимость капремонта должна составлять около 20 руб. за 1 кв. м. Но не всегда работы на доме выполняются по максимуму. Например, не везде на крышах необходимо делать обрешетку, не всегда требуется стопроцентная замена чердачных перекрытий — за счет этого затраты немного снижаются.
Из регионального бюджета работы по капремонту как-то финансируются?
— Программа выполняется исключительно за счет средств жителей. Но законодательство позволяет субъекту федерации добавлять деньги на капремонт. В Свердловской области из бюджета выделяются средства на замену лифтов в многоквартирных домах на спецсчетах по губернаторской программе — они покрывают около 70% трат по этой статье. В 2023 г. было выделено около 300 млн руб., в следующем году запланировано порядка 400 млн руб.
Срок эксплуатации лифта — 25 лет, во многих домах лифты уже достигли этого возраста. Если их вовремя не заменить или не отремонтировать, лифты встанут. И это станет большой проблемой для жителей верхних этажей, особенно для пенсионеров и семей с маленькими детьми.
Возможно, нам потребуется помощь областного бюджета в реализации программы капитального ремонта домов-объектов культурного наследия. В этом году начали строительно-монтажные работы в пяти домах Екатеринбурга — на Ленина, 29, 8 марта, 2, Баумана 2, Пушкина, 14 и Физкультурников, 30. На очереди еще пять домов. Сейчас мониторим, насколько мы укладываемся в сметы, на какие виды работ нам не хватает средств. Выводы будем обсуждать с правительством Свердловской области.
Капремонт домов-памятников в Ирбите тоже финансировался за счет фонда?
— Нет, в Ирбите реализуется отдельная программа, эти работы полностью финансирует областной бюджет. Там бешеная стоимость работ в пересчете на квадратный метр. За счет жителей реализовать проект на таком уровне нереально.
Чтобы закрыть тему взносов, хочу задать вопрос о домах, попавших в программу КРТ. Жители этих домов до переселения также платили за капремонт, но во многих домах его провести не успели. Что стало с собранными взносами?
— Переплата и долг всегда остается за конкретной квартирой. Поэтому, когда застройщик выкупает квартиру у прежних собственников, он принимает бремя ответственности. По закону, если дом исключается из программы капремонта, оставшиеся средства могут быть направлены на его снос или реконструкцию. Если после сноса остаются свободные средства — они распределяются между собственниками квартир.
Поэтому могу вас заверить, что эти деньги не пропали. Если застройщик остался «в плюсе» — он учел этот доход, и, вероятно, квартиры в новых домах, построенных в рамках КРТ, будут чуть дешевле. А если он выкупил квартиры с большой задолженностью — ему придется ее погасить.
«Закладывать высокую рентабельность мы не можем»
В настоящий момент работы по капремонту в Свердловской области могут выполнять около 150 подрядных организаций. Все они включены в реестр, который ведет министерство энергетики и ЖКХ Свердловской области. По словам Станислава Суханова, примерно 30% этих компаний активно участвуют в закупках.
Каким требованиям должна соответствовать компания, чтобы попасть в реестр и иметь возможность получить контракт?
— Компания должна состоять в саморегулируемой организации. Иметь квалифицированный персонал, в том числе обученного главного инженера. У нее не должно быть задолженности по налогам.
Компания должна иметь опыт проведения работ по капремонту не менее 10% от минимального допуска. Сегодня минимальный допуск составляет 90 млн руб. — то есть для того чтобы стать подрядчиком, необходимо иметь официально выполненные работы на субподряде по 44-ФЗ или 615-ФЗ на сумму не менее 9 млн руб. И сегодня среди компаний, включенных в реестр, много субподрядчиков наших подрядчиков.
На самом деле это правильное требование. Во-первых, на субподряде компания нарабатывает опыт. Во-вторых, те, кто работает с нами не первый год, понимают, как необходимо выстраивать работу с точки зрения ведения документации, технических регламентов. У нас существует своя отчетность, личный кабинет подрядчика — мы стараемся дистанционно администрировать выполнение работ, потому что не всегда имеем возможность выезда на объект.
Требования к компаниям, которые занимаются капремонтом объектов культурного наследия, как-то отличаются?
— Часть работ, которые не затрагивают предметы охраны (например, замену инженерных коммуникаций), могут выполнять компании, о которых я сказал выше. Но для работы с фасадами и другими частями дома, представляющими культурную и историческую ценность, привлекаются подрядчики с особыми компетенциями — для них создан отдельный реестр. К сожалению, такие компании в дефиците — пока в реестре всего четыре организации, способные выполнять на ОКН строительно-монтажные работы. С проектантами все тоже очень непросто — для подготовки проектов по домам в Екатеринбурге мы привлекали компанию из Волгограда, но недавно они сами вышли из реестра, не стали продлевать срок.
Как можете оценить уровень конкуренции между подрядчиками за получение госконтракта?
— Среди компаний, которые разрабатывают проектно-сметную документацию и занимаются строительным контролем, конкуренция хорошая. Но желающих заниматься непосредственно строительно-монтажными работами, немного. Это объясняется разными причинами, но, пожалуй, основная — невысокая маржинальность. Мы не можем закладывать высокую рентабельность и раздувать сметы, поскольку финансируем работы за счет средств жителей.
В реестре подрядных организаций достаточно много представителей других регионов — например, есть компании из Москвы и Архангельска. Есть компании из Белоруссии с «российской пропиской»: например, филиал одной из них зарегистрирован в Воронеже, а на объекты приезжают специалисты из Беларуси.
Кстати, раньше компании из Свердловской области довольно часто привозили сотрудников из Средней Азии. Сейчас таких компаний становится меньше — из-за изменения курса рубля к доллару рабочим из других стран стало невыгодно работать у нас, приходится искать другие рынки. А российские рабочие неохотно занимаются капремонтом. Если на замену сетей или монтаж лифтового оборудования удается найти бригады, то найти их для ремонта крыши и фасада достаточно проблематично. Специалистов с нужными компетенциями немного.
Не каждый подрядчик готов работать на капремонте. К сожалению, из тех, кто заходит в реестр подрядных организаций, с нами остаются только около 30% компаний. Остальные, попробовав себя на этом рынке, решают, что проще строить коттеджи: там цена договорная, не нужно проходить конкурсные процедуры и вести отчетную документацию.
Еще одна сложность участия в программе заключается в том, что необходимо взаимодействовать с жителями: объяснять свои действия, договариваться, отвечать на вопросы. В идеале, конечно, в подрядной организации должен быть специально обученный психолог, ну или хотя бы бригадир, который хорошо говорит по-русски. Когда житель задает вопрос, а его не понимают, — это всегда вызывает раздражение.
Субъективно кажется, что за последние годы жалоб на капремонт стало меньше. Это так?
— Действительно, в целом нареканий к исполнителям работ стало меньше. Но они по-прежнему есть — и от нас, и от компаний, которые обеспечивают строительный надзор, и от жителей.
Значительная доля проблем возникает из-за ошибок в проектировании. Проектно-сметная документация — это 50% успеха. Недостаточно просто соблюдать СНиПы и ГОСТы. Нужно учитывать особенности домов, предыдущий опыт, пожелания жителей. Поэтому мы постоянно актуализируем техническую политику фонда. Сейчас это внушительный документ на несколько сотен страниц, где указаны рекомендации для проектировщиков, которые позволяют адекватно спланировать ремонт тех или иных узлов.
Чтобы защитить жителей от возможного ущерба из-за некачественного выполнения работ, мы заставляем подрядчиков страховать объекты — если подрядчик не имеет возможности возместить ущерб, выплату осуществляет страховая компания. Этот механизм себя полностью оправдывает.
В этом году произошла необычная ситуация: жители, обратившись к страховщику по контактам, указанным подрядчиком на информационном стенде, узнали, что их дома нет в реестре застрахованных объектов. Возмущенные, они позвонили в фонд и стали требовать объяснение — когда приедет страховой агент, в какие сроки и каким будет возмещение ущерба? А у нас нет доступа к документообороту подрядчиков у страховщиков. После выяснения всех обстоятельств стало понятно, что дом застрахован, просто подрядчик в объявлении, которое разместил на информационном стенде, ошибочно указал контактные данные другой страховой, и жителям не о чем беспокоиться.
Знаю, что у коллег в Калининградской области реализован интересный проект: они разработали ресурс, в котором заставили работать страховые компании и подрядчиков, за счет чего получили возможность администрировать эти вопросы. По всей видимости, нам тоже придется идти по этому пути.
Читайте также на DK.RU: Свердловская область в пятерке лидеров страны по росту цен на капремонт