Время подводить итоги и делать прогнозы на рынке недвижимости. Скорее всего, 2024 г. отыграет прежний сценарий из-за интриги со льготной ипотекой, но таких продаж уже не будет.
С начала года стоимость квартир на первичном рынке выросла на 13%, за последние три года — на 59%. Жилье на вторичке подорожало за последние 12 месяцев на 8%, за три предыдущих года — на 47%.
Несмотря на это, объем продаж на первичке будет рекордным. Данные за первые 10 месяцев показывают рост продаж на 87% относительно аналогичного периода прошлого года.
Руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков рассказал JustMedia.ru, почему в следующем году не стоит ждать такого всплеска продаж.
Рынок вторичной недвижимости
— В Екатеринбурге рынок жилой недвижимости сейчас находится на перекрестке. Речь о том, что только сейчас вторичка начинает реагировать на все те изменения ключевой ставки, которые происходили в предыдущие месяцы и, возможно, ожидаются в ближайшее время. Однако, если ключевая ставка поднимется еще, то это не сильно повлияет на ситуацию, которую мы сегодня наблюдаем на рынке.
До декабря еще было достаточно большое количество одобрений по старым ставкам, которые продолжали действовать. И вот этот шлейф решений поддерживал спрос на вторичном рынке жилья.
Сейчас эти одобрения почти закончились, и рынок начинает замирать. За счет высокого спроса в предыдущие месяцы объем предложения вымывался. Сейчас этот процесс почти незаметен. Можно говорить о том, что с точки зрения динамики происходит заморозка рынка. На этом фоне, скорее всего, произойдет переоценка со стороны и продавцов, и покупателей. Традиционного предновогоднего ажиотажа на вторичке в этом не будет. Посленовогоднее затишье гарантировано. Реальную динамику рынка увидим не раньше февраля.
Рынок новостроек
Относительно новостроек ситуация лучше. В этом сегменте по-прежнему наблюдается повышенная активность. Количество сделок относительно пиковых показателей сентября снизилось, но все еще находится на уровне выше, чем среднегодовые показатели. Существенно выше. Декабрь, судя по всему, будет активным особенно на фоне текущих новостей о возможных корректировках в льготных ипотечных программах. Последнее и дальше будет мотивировать потенциальных покупателей к совершению сделок. Но вряд ли рекордный спрос, наблюдаемый во второй половине года, перейдет на начало 2024 г. Первые несколько месяцев следующего года будут спокойными для новостроек, увидим снижение количества сделок. Но ситуация останется вполне рабочей.
А дальше будем ждать новостей по льготным программам. Следующий год для рынка новостроек напрямую зависит от параметра последних. Рынок первички полностью во власти тех решений, которые будут приниматься Правительством РФ и ЦБ. Будут ли ужесточения по надбавкам, по условиям? Здесь можно только гадать, предполагать. Понятно, что корректировки будут, но у нас пока есть следующий срок — 1 июля 2024 г., — когда предлагается отменить льготную ипотеку. И он будет пугать потенциальных покупателей, подогревая спрос.
Почему в 2024 г. не будет такого же спроса как в этом?
Ждем, что рынок будет таким же непоследовательным, в какой-то степени нервным. Как и раньше, у участников рынка нет четких контуров развития на какую-то разумную перспективу, хотя бы на год. А по-хорошему девелоперам нужно четкое понимание на будущие 2-4 года, чтобы планировать новые проекты.
Через полгода должна закончиться льготная ипотека, но никто не знает, произойдет это или нет. И многие будут «заскакивать в последний вагон». Мы проходили это уже несколько раз. И это добавляет непредсказуемости. Сейчас, судя по всему, повторится этот сценарий. Многое зависит от политических решений, какой-то торг по этому вопросу идет и чем закончится, неизвестно. Нервозность останется с нами.
С точки зрения динамики продаж мы не повторим результат 2023 г. В силу ряда факторов следующий год будет более слабым по количеству сделок. Ипотека на вторичку дорогая, и, как я отмечал выше, желающих ее взять будет не очень много. А рынок новостроек так или иначе зависит от продаж на вторичке. Как минимум этот фактор будет тормозом для реализации. Плюс следует ждать определенного ужесточения по условиям льготного кредитования. Это уже работает, но требования к заемщикам продолжат повышаться.
Сегодня ипотеку по паспорту не возьмешь. Надо официально подтвердить свои доходы. Ожидаем, что могут увеличить первоначальный взнос, возможно, появятся требования к предельной долговой нагрузке.
В итоге количество тех, кому откажут в выдаче ипотеки, может вырасти. Часть потенциальных заемщиков может занять выжидательную позицию, чтобы начать копить на первоначальный взнос. От последнего рынок отвык. Когда-то это было нормой. Потом первоначальный взнос снизился постепенно до минимума. По некоторым программам можно было взять ипотеку и без него.
Читайте также на DK.RU: С 2020 г. цена 1 кв. м выросла в 1,5-2 раза. Но виновата не льготная ипотека. А кто?