«Это все влияет на стоимость метра». Что будет с ценами на новостройки в 2024 г.?

DK.RU совместно с одним из ключевых игроков в стройсфере Уральского региона — НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс» («АТОМ») — представляет дайджест рынка недвижимости Екатеринбурга. Это главные события, произошедшие в стройсфере уральского мегаполиса за две недели: судьбоносные заявления первых лиц государства, которые повлияют на экономику, прогнозы экспертов и участников рынка, старты новых строек и актуальные мнения местных аналитиков. Все важное — по одной ссылке.

Рост на 15% за год. Что будет с ценами на квартиры в новостройках Екатеринбурга?

По данным на конец 2023 г. средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в Екатеринбурге составила 137,2 тыс. руб. Для сравнения: в январе-2023 этот показатель был на уровне 118,7 тыс. руб. Как отмечают представители сервиса цифровой аналитики «Объектив.РФ», наиболее активный рост наблюдался с августа 2023 г., а самый высокий показатель по продажам был зафиксирован в сентябре — тогда в Екатеринбурге было реализовано почти 5,2 тыс. квартир.

Среди основных причин роста цен — увеличение ключевой ставки ЦБ РФ, рост себестоимости производственного процесса и экстремально высокий спрос на новостройки, связанный с ужесточением требований к ипотечным заемщикам. Многие в этом году спешно решали жилищный вопрос, ожидая сокращение льготных программ в 2024 г.

Каких-либо предпосылок к прямому снижению цен на новостройки в текущий момент мы не видим. Январь и февраль традиционно — не самое активное время для решения жилищного вопроса, поэтому в ближайшее время цены на определенную часть экспозиции могут быть снижены, но только в рамках в рамках маркетинговых инструментов, — отмечают аналитики «Объектива». — При этом не исключено, что в первом квартале 2024 г. появятся новые причины для роста цен на новостройки. С 23 декабря государство изменило условия компенсации банкам, выдающим ипотечные госпрограммы, что в итоге сделало выдачу подобных кредитов менее выгодной. Вероятно, этот процесс также повлияет на политику ценообразования девелоперов.  

Представители компаний-застройщиков также отмечают, что вряд ли стоимость жилья в новостройках снизится. Как рассказал Justmedia.ru гендиректор «ЛСР. Недвижимость — Урал» Владимир Крицкий, дело даже не в тех изменениях, которые происходят на рынке в этом году:

Все растет в цене, прежде всего, строительные материалы. Растут в цене энергоресурсы, увеличиваются накладные расходы на стройке, зарплаты. Я не знаю ни одной составляющей стройки, которая не выросла в цене. Вырос дефицит рабочих, в том числе за счет увеличения объема стройки. А это все влияет на стоимость квадратного метра.

Ранее DK.RU рассказывал о результатах исследования рынка строительства, которое провели СРО «Уральское объединение строителей» и СРО «Лига проектных организаций» среди своих более 2000 членов. 84% участников исследования отметили, что в 2023 г. рынки строительства и проектирования выросли на 20% по сравнению с 2022 г. Строители и проектировщики выделяют две причины роста: присоединение новых территорий и увеличение инвестиций со стороны госкомпаний и коммерческих заказчиков, работающих в рамках законодательства о закупках.

Первый в РФ. Екатеринбург обогнал другие миллионники страны по числу высоток

Портал SkyscraperCity составил рейтинг российских городов по количеству зданий выше 20 этажей. Екатеринбург — на первом месте. В 2023 г. количество высоток в городе достигло 12 671 (плюс 500 зданий за год). Второе место занял Новосибирск, где в ушедшем году было возведено 268 зданий выше 20 этажей. Их общее количество — 6 500. На третьем — Краснодар с 6 859 высотками (плюс 296 за 2023 г.).

Ближайшие соседи Екатеринбурга города-миллионники Тюмень и Челябинск находятся в рейтинге на 13 и 16 позициях. Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область выведены в отдельные категории рейтинга. В столице 68 273 зданий выше 20 этажей (плюс 2 748 за год), в Петербурге — 22 618 (плюс 947).

В топ-20 высотных зданий в России за пределами Москвы и области на Екатеринбург приходится 12 объектов.

Собственника «Призмы» обязали снести небоскреб до мая 2025 г.

Расположенный у вокзала БЦ «Призма» — самый высокий недострой в Екатеринбурге. Судебные разбирательства по его сносу инициировала мэрия. Эксперты из УрФУ пришли к выводу, что конструкции с 8-го по 36-й этаж находятся в «ограниченно-работоспособном» состоянии. В ходе суда удалось установить собственника здания. Им оказался бизнесмен Андрей Хорошилов, владеющий терминалом «Чкаловский». Суд обязал его снести недострой до мая 2025 г. Если решение не будет исполнено, здание демонтируют городские власти с последующим взысканием затрат с собственника.

Напомним, что решение о частичном сносе здания вступило в силу летом 2023 г. Его исполнение возложили на застройщика — «ТВЦ Европейский». Но эта компания обанкротилась еще в 2018 г. По данным 66.ru, Андрей Хорошилов — фактический владелец «ТВЦ Европейский».

Добавим, что осенью 2023 г. горадминистрация подала иск к ООО «Терминал Чкаловский». Департамент стройнадзора выявил, что компания строит объекты (предположительно склады) напротив «Екатеринбург-Экспо» без разрешения и оформления прав на землю. Их придется снести или «привести в соответствие по кодексу». Арбитражный суд Свердловской области ввел обеспечительные меры, запретив компании и другим лицам строить новые объекты на участке в пределах кадастрового квартала, где уже находятся склады.

«Помещения стали готовым инвестпроектом». Девелоперы ориентируются на стрит-ритейлеров

В строящихся и проектируемых жилых кварталах Екатеринбурга растет объем коммерческой недвижимости. По экспертным оценкам, в среднем площади стрит-ритейла сейчас составляют 5-7% от общей площади ЖК. При этом арендаторы и покупатели коммерческих помещений ждут, что объекты будут персонализированы под задачи конкретного бизнеса.

Сегодняшняя индустрия коммерческой недвижимости претерпевает значительные изменения. Покупатели хотят видеть площади, максимально подготовленные под свои требования, без дополнительных вложений на реконструкцию. Мы находим инвесторов и будущих арендаторов еще на стадии проектирования объекта и закладываем технические решения под конкретный бизнес. Это позволяет реализовывать коммерческие помещения в наших комплексах в качестве готового инвестпроекта, — комментирует Сергей Кравчук, директор агентства коммерческой недвижимости «Атомстройкомплекс».

И добавляет: размещение предприятий сферы торговли и услуг в составе жилых кварталов повышает привлекательность жилья для покупателей. Эксперт отмечает и еще один тренд — рост спроса на помещения под фитнес-клубы и медицинские учреждения. Этому способствует распространение здорового образа жизни среди молодого, активного поколения, убежден Кравчук: 

«Атомстройкомплекс» включает такие площади в свои проекты. Сейчас компания строит крупный фитнес-центр с 25-метровым бассейном и планирует размещение медцентра площадью более 1 тыс. квадратов в составе новой очереди ЖК на Краснолесье. В уже завершенных проектах открыты вертебрологическая и семейная клиники, отделение сети частных детских клиник, несколько стоматологий.

Ранее DK.RU рассказывал историю развития стрит-ритейла в Екатеринбурге: от сварных коммерческих ларьков и захвата первых этажей жилых домов до постепенного ухода за пределы «лакомого» центра города.

Каким будет ВИЗ? Мэрия утвердила планировку, горожане голосуют за проект набережной

Мэр Екатеринбурга Алексей Орлов подписал постановление об утверждении проекта планировки района «ВИЗ-Правобережный». Согласно данным пресс-службы горадминистрации, территорию поделят на девять микрорайонов, застройка будет вестись в три очереди. Первая очередь должна быть завершена к 2025 г., вторая будет возводиться с 2025 по 2030 г., третья — в 2030-2035 гг. 

Общая площадь будущего жилого фонда на ВИЗе составит более 2 млн кв. м, в районе появятся сквер, парк и благоустроенная набережная, а также 15 детсадов и пять пристроенных помещений дошкольных организаций более чем на 5 тыс. мест, семь школ, детская и взрослая поликлиники, три физкультурно-оздоровительных комплекса, четыре школы искусств, хоккейный корт и школа единоборств.

Также известно, что в новый район должны проложить новую дорогу и трамвайную линию по ул. Татищева, построить транспортную развязку на пересечении Срединного кольца и ул. Татищева. Протяженность проектируемых и реконструируемых участков улично-дорожной сети в Верх-Исетском районе составит 5,5 км, трамвайной линии — 2,9 км. Кроме того, администрация города планирует построить канал (коллектор) реки Широкой по ул. Юрия Исламова, проезды к планируемым очистным сооружениям дождевой канализации. Дорожные работы должны начаться в 2024 г.

Напомним, в ноябре-2023 сообщалось, что в Екатеринбурге выберут лучшую концепцию благоустройства набережной на ВИЗе. Речь идет о набережной Верх-Исетского пруда от Большого Конного полуострова до улицы Лоцмановых, там должны появиться зоны отдыха, прогулочные и велосипедные маршруты, информационный центр, озеленение.

Проголосовать за лучший вариант горожане могут до 19 января 2024 г. После конкурсного отбора жителям предложили три проекта.

Что будет на месте мясокомбината на Вторчермете? Решение властей

Городские власти утвердили проект планировки территории жилого квартала в границах ул. Титова — Монтерской и Смоленской. Раньше частично ее занимал Екатеринбургский мясокомбинат. Предполагается, что на территории 61,5 га возведут 385 тыс. кв. м жилья, а вся площадь составит 433,6 тыс. кв. м. Население квартала составит около 14,4 тыс. чел.

Известно, что помимо средне- и многоэтажных домов на площадке построят новый детский сад на 250 мест, а также надземные паркинги. Некоторые проекты уже стартовали. Как писал DK.RU, одну из свечек напротив завода РТИ возводит компания «Астра», рядом с ней идет строительство ЖК от компании «Практика». Соседние участки в глубине квартала планирует освоить «Общество Малышева 73» Игоря Заводского и Константина Погребинского. Предполагается, что строительство и благоустройство территории будет завершено до 2035 г.

Напомним, ранее площадка закрывшегося мясокомбината попала в список неэффективно использующихся и нуждающихся в реновации территорий, составленный администрацией Екатеринбурга.

Еще один участок на Вторчермете попал в программу КРТ — под реновацию отдадут площадку в 37,5 тыс. кв. м. в квартале ул. Патриса Лумумбы, Мусоргского и Газорезчиков. Рабочие снесут здесь 14 двухэтажных жилых домов. Вместо них возведут квартиры для 800 человек и детский сад.  

«Необходимо разгружать обочины». Места в паркингах ЖК и ТРЦ начнут сдавать автовладельцам?

В Екатеринбурге подвели первые итоги эксперимента по повышению эффективности паркования. Как рассказала Надежда Абакумова, замдиректора по девелопменту компании «Атомстройкомплекс», в городе есть необходимость разгружать обочины, занятые автомобилями, чтобы обеспечивать качественную уборку улиц и свободное движение транспорта.

При этом в екатеринбургских жилых, торговых и офисных центрах построен достаточный объем паркингов, которые немалую часть времени простаивают пустыми. А с учетом высокой себестоимости строительства паркингов есть еще и задача по поиску способов повышения их окупаемости. Поэтому объединение городских паркингов, включая частные машиноместа, в единую систему шеринга может стать эффективным инструментом решения этих задач, — убеждена Надежда Абакумова.

Топ-менеджер напоминает: летом прошлого года в Екатеринбурге начался эксперимент по повышению эффективности паркингов в жилых домах. «Атомстройкомплекс» выделил 20 машиномест в подземном паркинге МФК «Свобода Residence» для сдачи в почасовую аренду через мобильное приложение Parking24. С его помощью можно забронировать парковочное место в МФК на ул. Радищева на определенное время. За полгода проведения эксперимента пользователи сервиса в среднем останавливались на два часа, рассказали в «АТОМе». Подавляющее большинство (71%) приезжали в организации, расположенные в этом же комплексе, 19% пользователей живут в комплексе и пользовались сервисом самостоятельно, а также заказывали машиноместа для своих гостей. Еще 8% приезжали в магазины, расположенные рядом с МФК.

Мы доработаем сервис с учетом обратной связи пользователей. Например, они предложили бонусную систему для постоянных пользователей, гибкую тарификацию с возможностью долговременной аренды — на неделю и более, а также расширение сети таких паркингов по городу. Позже мы приступим к следующему этапу. Пока идет тестирование, сдачу в аренду курирует управляющая компания, а после планируется реализовать такую возможность уже для собственников. Пока владелец на своем автомобиле уезжает из дома, его место может приносить дополнительный доход и пользу городу, — резюмирует Надежда Абакумова.

Девелоперов обяжут работать с новым городским оператором

Администрация Екатеринбурга обяжет девелоперов отвозить отходы на специальные свалки. Уже в первом квартале 2024 г. начнет работать муниципальный оператор, который будет вывозить мусор на специализированные полигоны. МБУ «Строительные технологии» своим постановлением создал глава города Алексей Орлов. Планируется, что в январе учредитель назначит руководителя компании, а тот сформирует штат и представит план развития.

Муниципальный оператор должен будет заключить договоры со строительными организациями, принимать от них мусор и вывозить его на территории заброшенных карьеров. Для вывоза строительного мусора уже выбрали четыре площадки в разных частях города, позже строительные отходы будут перерабатываться и использоваться при дорожных работах.

Проект курирует вице-мэр Екатеринбурга Рустам Галямов, он рассказал РБК Екатеринбург, что проект должен в первую очередь систематизировать работу со строительным мусором, а в будущем помочь рекультивации старых карьеров и созданию на их месте производств.

Сейчас эта сфера никем не контролируется. Застройщики заключают договоры с субподрядчиками, а те часто оставляют отходы на нелегальных свалках или сбрасывают в леса. Это недопустимая ситуация, и решать ее нужно быстро и верно, — подчеркнул чиновник.

Галямов отметил, что нововведение ничего не поменяет для девелоперов, так как будущие тарифы МБУ будут сопоставимы с нынешними расценками перевозчиков. Вырученные от работы предприятия деньги должны будут пополнять местный бюджет, сказал заместитель мэра.

Быстрее, чем в целом по России. Урал показал впечатляющий рост спроса на загородное жилье

В Свердловской области выросло число желающих купить загородное жилье. Спрос на дома и коттеджи за минувший год вырос на 6%, отмечают аналитики сервиса «Авито Недвижимость». В целом по России показатель увеличился только на 1%.

Самым популярным сегментом остаются загородные дома (сюда не относятся коттеджи, дачи и таунхаусы). На них спрос в Свердловской области вырос сразу на 12%. За 11 месяцев 2023 г. на продажу выставили на 6% больше домиков, чем за аналогичный период прошлого года. Средняя цена загородного дома оценивается в 2 млн руб. Приобрести дачу в Свердловской области, по данным аналитиков, можно за 700 тыс. руб.

Ранее DK.RU писал, что Екатеринбург вошел в список городов РФ с наиболее активными темпами строительства загородной недвижимости. Во II квартале 2023 г. спрос на строительные работы в уральском мегаполисе вырос на 56% по сравнению с аналогичным периодом 2022 г.

Застройщик начал управлять школой в Екатеринбурге

Уральский девелопер «Атомстройкомплекс» начал передачу нового здания школы № 41 экспериментальной управляющей компании. C ее помощью в городе планируют разработать новую модель управления образовательным объектом. Напомним, новое здание строители возвели всего за год с небольшим на месте снесенного аварийного, увеличив вместимость школы до 925 учеников. В их распоряжении просторные кабинеты, отдельные гардеробные для каждого класса, современная столовая, актовый и три спортивных зала, оснащенные по последнему слову техники. Пространство шкоды приспособлено для маломобильных учеников. На пришкольной территории расположен стадион с безопасным резиновым покрытием. 

Проект удалось реализовать в сжатые сроки в рамках трехстороннего концессионного соглашения, заключенного между региональным министерством образования, Сбербанком и «Атомстройкомплексом». 

Благодаря концессии мы получили возможность реализовать пилотный проект по привлечению частной специализированной эксплуатирующей компании к управлению муниципальным объектом. Это позволит завести в учреждение высококлассных специалистов, имеющих опыт грамотной эксплуатации всего сложного оборудования, которым оснащаются современные школы. Мы ставим перед собой амбициозную задачу: выработать оптимальный алгоритм работы управляющей компании, чтобы тиражировать его на других учебных заведениях, — комментирует Валерий Ананьев, генеральный директор компании «Атомстройкомплекс».

Ранее в эксклюзивном интервью DK.RU Валерий Ананьев подробно рассказывал о том, как и зачем школа будет управляться бизнесом.

Добавим, что в настоящее время девелопер реализует еще один школьный проект в рамках государственно-частного партнерства. В Пионерском микрорайоне на ул. Советской идет строительство образовательного учреждения на 1500 мест.

Фото: Tumisu/Pixabay.com, НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс»